BERGEN KOMMUNE Byggesak og bydeler/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byggesak og bydeler Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 28.11.2008 Saksnr.: 200701896/43 Emnekode: BBY 5120 Saksbeh.: SIFJ Åsane, gnr. 189, bnr. 196, 219 mfl. Rundkjøringer og veg Åsamyrane. Forslag til reguleringsplan nr 1962 0000, 2. gangs behandling. Kort om planforslaget Formålet med planarbeidet er å løse de trafikkale utfordringene knyttet til en videre utbygging av sentrumsområdet i Åsane. På bakgrunn av krav fra Statens vegvesen er planforslaget knyttet til den planlagte etableringen av ny Coop-butikk (OBShypermarked) i det som i kommunedelplan (KDP-) for Åsane sentrale deler betegnes som senterområde S3. Planforslaget fremmes av Opus Bergen AS, på vegne av Åsane bransjesenter AS. Oversiktskart, ca planområde er vist med rød strek. Hovedelementene i planforslaget er 2 nye rundkjøringer. Den ene, like nord for dagens Ikea, skal erstatte T-kryssene Myrdalsveien-Åsane senter og Åsane senter-åsamyrane. Denne vil
inngå som første byggetrinn, og alle tiltak av noe størrelse i området vil utløse rekkefølgekrav om etablering av rundkjøring 1. Den andre rundkjøringen vil erstatte dagens kryss mellom Åsamyrane og Salhusveien. Mellom de to rundkjøringene og videre mot plangrensen i nord, reguleres det for en fremtidig 4 feltsvei. Denne vil først bli etablert når det vurderes som nødvendig utfra trafikksikkerhets og trafikkavviklingsforhold, og vil medføre at eksisterende avkjørsler til eiendommene på vestsiden av Åsamyrane blir sanert. Avkjørselen til næringseiendommene på østsiden av veien forutsettes opprettholdt. Planen for videreføringen av Åsanemyrane (mot nord) som 4 feltsveg, samt ny kryssløsning på Nyborg (v/gullgruven) ble for øvrig godkjent i bystyret i siste møtet før sommeren (24.06.08, sak 128/08) Etter at saken var utlagt til offentlig ettersyn er forslag om en ny næringseiendom like nord for rundkjøring 1 tatt med i planforslaget. Dette på bakgrunn av sterke protester fra grunneier og naboer, samt fagetatens merknad ved 1g behandlingen. For denne endringen er det foretatt en begrenset tilleggshøring. Illustrasjon av planforslaget Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 16.12.07-15.01.08. Det kom inn 6 private merknader og 11 uttalelser fra høringsinstanser. Side 2 av 6
Det er i tillegg foretatt en begrenset høring for foreslått ny næringstomt. Det kom inn uttalelser fra Samferdselsetaten og Statens vegvesen, men ingen private merknader. Merknadene og uttalelsene, samt fagetatens kommentarer ved 1gangs behandlingen, er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg A. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. Endringer etter 1. gangs behandling Endringene som er foretatt etter 1. gangs behandling/offentlig ettersyn fremgår av vedlegg A. Plankart og bestemmelser er oppdatert iht. endringene. Den viktigste endringen i forhold til naboer/grunneiere er at en ny næringseiendom er tatt med i planforslaget. Denne omfatter resterende del av eksisterende næringseiendom Myrdalsveien 1, samt tilliggende boligeiendom Myrdalsveien 3 (189/205). Jmf tilleggshøringen (arealet var med ved oppstartmeldingen). For øvrig er det bare gjort mindre justeringer i planforslaget etter offentlig ettersyn, i hovedsak for å etterkomme krav fra offentlige instanser. Fagetatens vurdering En videre utbygging av sentrumsområdene i Åsane forutsetter en veiløsning som har kapasitet til å håndtere fremtidig trafikkvekst, og forslaget sees på som en nødvendig forutsetning for en utbygging av Åsane senterområde i tråd med overordnete planer. Krysset nord for Ikea har allerede i dag en høyere trafikkbelastning i rushperioder enn det kan avvikle tilfredstillende. Planforslaget fremmes nå som en direkte følge av krav i forbindelse med å få gjennomføre tiltak i tråd med formålet i kommunedelplanen, der området mellom Myrdalsvegen og Idrettsveien (felt S3) er satt av til sentrumsformål. Forholdet til KDP- Åsane Sentrale deler: Planforslagets veisystem skiller seg fra kommunedelplanen i første rekke ved at det foreslåes en rundkjøring for å løse kryssene Åsamyrane-, Åsane senter og Åsane senter-myrdalsveien, i stedet for to rundkjøringer slik kommunedelplanen viser (se kartutsnitt neste side). Dette er vurdert å være en trafikkmessig bedre løsning, og forslaget er utarbeidet i forståelse med Statens veivesen. Krysset med Salhusveien er også foreslått med en ny rundkjøring, mens det i kommunedelplanen er forutsatt at Salhusveien legges i ny trase mot Myrdalsveien. Dette vil nå trolig bli overflødig, men forslaget utelukker ikke en slik løsning. Siden forslaget, så langt det lar seg gjøre, er søkt tilpasset veiløsninger i tilgrensende områder, vil det være fleksibelt i forhold til en trinnvis utbygging. Dette vil også gi fleksibilitet i forhold til annet pågående planarbeid i området. Av større pågående plansaker i tilgrensende områder kan nevnes:. - Åsane senter (saknr 200506657, offentlig plan) og sentrumsområdet S3, Myrdal (saknr 200405541, privat plan). Begge disse planforslagene med tilhørende KU (konsekvensutredning), vil trolig bli lagt ut til 1. gangs høring i løpet av våren 2009. - Åsane idretts- og fritidspark (privat plan). Denne videreføres nå som plansak i henhold til flertallsmerknad ved Bystyrets behandling av kommuneplanen: Merknad 10 fremsatt av RV og A som også fikk tilslutning fra H, SV, KrF, V og Sp: ÅSANE IDRETTS- OG FRITIDSPARK Komite for miljø og byutvikling er orientert om ideskisse for utvikling av Åsane idretts- og fritidspark. Komite for miljø og byutvikling ser positivt på en slik utvikling i området, og ber om at rammene for det videre prosjekt avklares gjennom en egen planprosess. Det ble meldt oppstart planarbeid 29.10.2007, men det er nå gitt signaler om at tiltakshaver også ønsker å medta hele eller deler av det regulerte idretts- og friområdet i Myrdal. Det vil derfor trolig i nærmeste fremtid bli meldt ny oppstart for utvidet planområde med tilhørende KU. Side 3 av 6
En forutsetning for disse planene vil være at det totalt sett ikke genereres mer trafikk enn den planlagte nye rundkjøring 1 vil ha tilstrekkelig kapasitet til å betjene. En eventuell opparbeiding vil sikres gjennom rekkefølgebestemmelser. Ellers kan nevnes den planlagte etableringen av en Coop-butikk innenfor sentrumsområdet S3, som for øvrig er den direkte årsak til at den aktuelle veiplanen nå blir fremmet for behandling. Det kan her vises til byrådets vedtak i møte 14.02.05, sak 1095-05: 1 Byrådet godkjenner at det søkes direkte om endret rammetillatelse på gnr 189 bnr 312 og 338, uten at det først må utarbeides reguleringsplan. 2 Forutsatt at søknad om endret rammetillatelse dokumenterer gode løsninger med hensyn til trafikk og andre forhold som ellers ville vært ivaretatt i en planprosess, vil byrådet dispensere fra kommunedelplanens bestemmelser om plankrav når fullstendig søknad om endret rammetillatelse foreligger. Søknad om endret rammetillatelse er mottatt i kommunen 24.09.08 (saknr 200814515). 189/195 189/352 /363 189/357 189/356 189/356 189/35 189/56 189/47 189/46 189/364 189/48 189/197 190/48 190/111 190/10 190/59 190/26 /133 190/12 190/22 19 190/24 190/145 189/374 189/351 189/322 189/201 189/215 (Ny OBS-butikk) 189/312 189/338 189/312 189/6 189/310 189/346 /339 189/6 189/311 189/196 /219 189/216 189/349 189/219 IKEA 189/217 189/48 189/61 189/28 189/350 189/54 189/205 189/217 189/192 /321 189/196 189/340 189/70 189/71 189/350 189/72 189/169 /321 189/121 189/50 189/167 189/163 189/340 189/167 190/106 189/167 /10 190/106 190/77 190/87 /10 190/106 190/16 190/25 190/17 190/21 190/2 190/131 /131 190/60 /107 190/68 190/44 190/76 190/1 190/153 /140 190/154 /60 19 /69 190/32 190/141 1 190/14 190/56 190/138 /160 190/104 190/1 190/105 1 Utsnitt av KDP- Åsane sentrale deler (sist vedtatt i bystyret 18.09.06) Kommunedelplanens trafikkløsning for hovedvegsystemet bygger på KDP Åsane Nord, E 39 Midtbygda-Nordhordlandsbroen (vedtatt i bystyret 19.02.01). Det pågår arbeid med et forprosjekt der bla mulige kryssløsninger for ny E 39 til Nordhordlandsbroen utredes. Det er ikke fremkommet forhold som skulle tilsi at de planlagte kryssløsningene vil vanskeliggjøre dette planarbeidet. Ny næringstomt Vedr formål: Side 4 av 6
Ved utleggelse til offentlig ettersyn var eksisterende næringseiendom Myrdalsveien 1 foreslått kraftig beskåret (av rundkjøring 1), samtidig som ny atkomst til denne eiendommen var foreslått mellom naboeiendommene Myrdalsveien 3 og 5 (bolighus). Dette medførte kraftige protester både fra eier og fra naboene. Også fagetaten vurderte dette forslaget til å være lite tilfredstillende, både pga en lite egnet atkomstløsning, og fordi det ville mangle nødvendig parkeringsareal. For å kunne opprettholde eksisterende bruk (kontor/butikk), og åpne for en mulig videreutvikling, foreslåes det nå å regulere den resterende del av denne eiendommen, sammen med naboeiendommen Myrdalsveien 3, til kombinert formål: "kontor/butikk". I kommunedelplan Åsane sentrale deler (KDP) er hele dette arealet angitt med boligformål, men slik nevnt er Myrdalsveien 1 en eksisterende næringseiendom, og boligeiendommen, som nå foreslåes omdisponert, vurderes å ha en mindre heldig lokalisering nær det nye veisystemet. På bakgrunn av at det med dette ser ut til å være funnet en omforent løsning som både eiere og naboer kan akseptere, har fagetaten valgt å anbefale næringsformål for denne tomten slik det nå foreslåes. Det vises da også til de signaler som kommunen tidligere har gitt om fortsatt bruk av Myrdalsveien 1 til næringsformål, slik eier påpeker i sine merknader. Vedr. høyde/utnyttingsgrad: Fagetaten finner likevel at det foreslåes en for høy utnyttelse for denne tomten, i det det er angitt % BRA = 200 %. Tomten ligger i en overgang mot småskala eneboligbebyggelse, og ikke innenfor senterområdet i KDP, hvor det åpnes for en utnytting på % TU = 150-250 % ( % TU tilsvarer omtrent % BRA). Også foreslått byggehøyde til cote +102 m vurderes som for høyt og kan medføre at den nærmeste boligeiendommen Myrdalsveien 5 (189/72) vil kunne få en 7m høy vegg (over terreng) mot sør-vest, bare 4m fra grensen. Eier av denne eiendommen har nå ikke hatt merknader til endringsforslaget, men ved tidligere byggemelding av et næringsbygg til samme høyde kom det sterke protester fra nabolaget. Etter fagetatens vurdering bør ikke byggehøyden på næringstomten settes sælig høyere enn mønet på dagens bolighus, som ligger på underkant av cote + 100 m. Myrdalsveien forbi tomten ligger på ca. + 91 m. Antall etasjer (2-3).vil da avhenge av hvilken planeringshøyde som velges. Til orientering ligger taket på eksisterede næringsbygg henholdsvis på ca. cote + 97,5 og 98,5 m Tomtens areal er oppgitt til 1836 m2. Om det settes en utnytting på 125 %, gir det BRA = 2300 m 2 (inkl parkeringsareal). Også dette kan vurderes som relativt høyt for denne tomten, men fagetaten mener en slik utnytting kan forsvares utfra nærheten til senterområdet og veisystemet. En vil også mene at denne utnyttingsgraden vil gi gode utviklingsmuligher for virksomheten på eiendommen, mulig bruksareal vil bli noe større enn det som tidligere har vært omsøkt. (Det var i 2004 omsøkt et næringsbygg med BRA = 1800 m 2 ). Det forutsettes for øvrig at utearealer gies en tiltalende utforming, ev. med beplantning mot veier og naboeiendom. Parkering settes i samsvar med gjeldende parkeringsnorm. Konklusjon Når det gjelder den foreslåtte næringstomten vil fagetaten kunne anbefale valgte formål, men vil foreslå at utnyttingen begrenses til % BRA = 125 % med maksimal cotehøyde + 100m. For øvrig vurderes planforslaget å være tilfredstillende og anbefales vedtatt. Anbefalt forslag fra fagetaten: I medhold av plan- og bygningslovens 27-2 nr. 1 vedtas følgende forslag til reguleringsplan: Side 5 av 6
Åsane, gnr. 189, bnr. 196, 219 mfl. Rundkjøringer og veg Åsamyrane. Reguleringsplan nummer 1962 0000, vist på plankart sist datert 18.11.08 med følgende endring: For felt F/K1 settes % BRA = 125 % og BH = + 100. Tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 03.11.08. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Else-Kristin Foss Vikenes kst. byggesakssjef Finn Wetteland seksjonsleder Vedlegg A. Oppsummering av merknadskommentarer og endringer (dok nr 47). B. Plankart (dok nr 46). C. Reguleringsbestemmelser (dok nr 45). Utrykt vedlegg (til orientering): - 1 gangs sak: fagnotat (dok 9) m/vedlegg. Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 200701896 Side 6 av 6