NEDRE EIKER KOMMUNE Samfunnsutvikling Saksbehandler: Steen Jacobsen L.nr.: 14773/2015 Arkivnr.: 20140004/L13 Saksnr.: 2014/1281 Utvalgssak Forslag til detaljregulering for: Bekkebo -1.gangsbehandling etter 12-10, 12-11 i plan- og bygningsloven Utvalg Møtedato Utvalgssaksnr. Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester 27.10.2015 126/15 GRUNNLAG Kommuneplanens arealdel, vedtatt 31.08.11 Politisk behandling etter PBL 12-8 av råd gitt i oppstartsmøte, saksnr. 51/14, 13.05.14 VEDLEGG 1 Plankart, 18.09.2015 2 Planbestemmelser, 18.09.2015 3 Planbeskrivelse, 18.09.2015 4 ROS-analyse, 18.09.15 5 Geoteknisk vurdering, 20.01.15 SAMMENDRAG Planforslaget erstatter tidligere industriområde til utvikling av sentrumsområdet i tråd med forslag til ny kommuneplan. Det legges opp til ny blandet bebyggelse som også omfatter boliger: Byggehøyder varierer tilsvarende 2 til 4 etasjer, med en liten del i inntil 5 etasjer. Første etasjen er tiltenkt publikumsrettet virksomhet, med boliger og kontor i etasjene over. Videre sikrer planforslaget grønnstruktur og flomsoner mot Krokstadbekken, samt regulerer areal som lenge har vært avsatt til friområde i kommuneplanen. Sikring av allmennhetens tilgang til friområdet er gjort ved regulering av to bruforbindelser over Krokstadbekken. Planforslaget vurderes å gi grunnlag for krav om innløsning av to eiendommer. Rådmannen vurderer planforslaget som tilfredsstillende utredet og tilråder at det sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Planforslaget legges fram i to alternativ med hensyn til rekkefølgekrav til den ene gangbruforbindelsen over Krokstadbekken. Side 1
OPPLYSNINGER Hensikt med saken Når tiltakshaver har levert et planforslag (som er fullstendig etter kommunens krav) skal kommunen etter 12-11 i PBL snarest, og senest innen tolv uker, i 1.gangsbehandling vurdere om det skal sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det innebærer at kommunen samtykker til detaljene i planforslaget, samt overtar ansvar for dens videre behandling. Denne saken er underlag til politisk vurdering av slik tilråding fra rådmannen. Bakgrunn Bakgrunn for planen er ønske om å endre gjeldende regulering fra 1997. Nå tillates kun industri, BYA på maks. 45% og byggehøyde på inntil 10m. Det har ikke vært industri i området på lenge, men arealkrevende trevare- og bruktbilsalg. Tiltakshaver ønsker å utvikle området med sentrumsbebyggelse i tråd med sentrumsformål i forslag til ny kommuneplan. Planområdet (og eierforhold) Planområdet ligger i den sørlige enden av Bruveien, tilgrensende Bjørkelunden, Krokstadbekken og fv 283. Tiltakshaver eier området vist med blått omriss nedenfor. Tiltakshavers eiendom Tiltakshavers eiendom I behandling av råd i Oppstartsmøte ble varslingsområde vedtatt som vist nedenfor. Vedtatt varslingsområde for planarbeidet Side 2
En av årsakene til kommunens råd om slik avgrensning (større enn tiltakshavers eiendom) er at dersom det vurderes boliger i området så bør det sikres tilgang til friområdet/grønnstruktur i nord. Denne er i dag uregulert men avsatt til grønnstruktur i kommuneplanen i 3 perioder. For sentrumsutvikling ble det vurdert at sikring av tilgang til friområdet vil være avgjørende Planstatus i kommuneplanen I gjeldende kommuneplan er areal avsatt til Næringsbebyggelse identisk avgrenset som areal i gjeldende regulering til Industri. I høringsforslaget til ny kommuneplan er dette arealet avsatt til Sentrumsformål. Her tillates alle formål, boliger medregnet. Dette er førende for utarbeidelse av ny regulering. Gjeldende Kommuneplan av 28.03.11 - gjeldende regulering gjengitt i KPL. Bekkebo avsatt til Næringsbebyggelse Høringsforslag (2015) til ny Kommuneplan - Bekkebo endret til Sentrumsfomål. Det foreligger i kommuneplanen ingen rekkefølgekrav eller vilkår for bruk av arealene i planområdet. Pågående planarbeid i nærområdet Det er ingen pågående arbeid med reguleringsplaner i nærområdet. Vedtatt reguleringsplan (med mindre endring) for Del av fv 283, Mjøndalsbrua-Bruveien tilstøter planområdet. I tråd med denne er bygging atkomstveg til Trelleborg, gang- og sykkelveg, m.m. under arbeid. Detaljregulering for Bekkebo tilpasses løsninger i denne tilstøtende reguleringsplanen. Planforslaget Hensikten med reguleringsplanen er todelt. Den skal legge til rette for: - sentrumsutvikling med blandet bebyggelse - sikre grønnstruktur og avgrensing mot flomsoner. Side 3
Disse forholdene er tillagt særlig stor betydning i denne detaljreguleringen er nedfelt i planbestemmelsenes 1 Planens hensikt. Hovedgrepene for å oppnå dette er som følger: Sentrumsutvikling med blandet bebyggelse Grad av utnytting: Tillatt bebygd areal er i tråd med kommuneplanens bestemmelser satt til min. 40 % BYA. Byggehøyder Plankartet deler sentrumsformålet opp i tre ulike høydefelt, med kote + 13 ut mot Bjørkelunden, kote +18 innenfor og kote + 21 helt på tuppen av odden inn mot friområdet. Kotehøyden +13 tilsvarer 2 høyere næringsetasjer (alternativt 3 boligetasjer). Kotehøydene +18 og +21 tilsvarer 4 og 5 boligetasjer. Den 5. e etasjen avviker fra kommuneplanen, hvor det i Sentrumsformål område Y tillates høyder tilsvarende inntil 4 etasjer. Den 5. e etasjen (kotehøyde +21) er i felt 2a og dekker en mindre del av byggeområdet. Denne trappingen av byggehøyder er ment å gi en variasjon i bygningsmassen, samt ivaretar en oppdeling av fasader og volum. Boligsammensetning: Tiltakshaver råder kun over BS2. Her gir utbyggingsvolumet (BYA * byggehøyder) rom for om lag 30 boenheter. Størrelse og endelig antall på disse vil først avklares i egen byggesak. Uteoppholdsareal og lekeplass: Bestemmelsene krever at summen av privat og felles uteoppholdsareal skal utgjøre min. 20m 2 pr. boenhet, og at alle leiligheter skal ha privat uteoppholdsareal på min. 10m 2. Kun 50% av krav til uteoppholdsareal tillates opparbeidet på tak. Videre er tilgang til friområdet over bekken tillagt stor vekt. Langs bekken er det foreslått opparbeidet gangsti (fiskesti) samt bruforbindelse til regulert friområde. Atkomster (og varelevering) og parkering: Atkomst til planområdet vil være fra Bruveien, slik regulert i tilstøtende detaljregulering for Del av fv 283: Bruveien Mjøndalsbrua. Da ny rundkjøring ble bygget ble siden Bruveien bygget om med opparbeidet av ny gang- og sykkelveg og atkomst til Bekkebo/planområdet. Det foreslås i dette planforslaget også ny atkomst til BS1 (dagens Telenor-bygg) fra ny veg til Trelleborg. Denne er gjennom bestemmelsene begrenset til kun varelevering/tjenestebil. Parkering for boliger skal sikres i p-kjeller. Parkering for øvrig bebyggelse kan løses på overflate. Det er i bestemmelsene gitt funksjons- og kvalitetskrav til parkeringsareal; bl.a. krav til atskilte gangareal og parkmessig opparbeidelse. Sikre grønnstruktur og avgrensing mot flomsoner Grønnstruktur: Et stort friområde (over 11.000 m 2 ) har vært avsatt i kommuneplanen siden 1998. Denne er nå foreslått inntatt i detaljregulering. I motsetning til friområdet i sør (Bjørkelunden) så er dette friområdet ikke støyutsatt og heller ikke oppdelt av veger, gangveger, underganger mm. Friområdet er stort og åpent, ligger skjermet av boligbebyggelse, har enkel tilgang til bekken, men er noe vanskelig tilgjengelig fra andre enn de som i dag grenser til den. Av den grunn er det regulert inn bruforbindelse fra nytt byggeområde (Bekkebo), samt en lenger nord fra Bruveien. Den siste vil oppnå to ting; enklere tilgang for allmennheten, samt gjennomgang av friområdet, i tråd med mål for folkehelse og rekreasjonsmuligheter. Side 4
For å sikre tilgang og bruk av friområdet i tråd med mål i kommuneplanen er det i bestemmelsene derfor foreslått at denne skal ha offentlig formål, dvs. ikke være et fellesareal for enkelte definerte eiendommer. Friområdet er i dag privat grunn. Avgrensning mot flomsoner: Området er flomutsatt (jf. omtale av ROS). Sikring av flomsoner og grønnstruktur går hand i hand. I bestemmelsene inngår standard Funksjons- og kvalitetskrav til flomsikring. I plankartet er grønnstruktur langs Krokstadbekken foreslått justert i forhold til kommuneplanen, hvor grundig gjennomgang av slike avgrensninger ikke foreligger. Hensikten for justeringen er at særs flomutsatte områder ikke avsettes til (utrygt) byggeområde. Grønnstruktur langs Krokstadbekken i kommuneplanen Forslag til justert grønnstruktur i detaljregulering Risiko- og sårbarhets (ROS) Flom: Så godt som hele planområdet ligger i område utsatt for 200-års flom som vist nedenfor til venstre. Innmålte kulminasjonsdata (høyder på vannstand) under stormen Frida i 2012 er vist nedenfor til høyre. De to boligeiendommene langs Bruveien er særlig utsatte. Forslag til justert avgrensning av grønnstruktur gjenspeiler dette. I bestemmelsene kreves byggegrense for disse eiendommene mot Krokstadbekken avklart med kommunen. Utbredelse av 200-års flom Innmålte vannhøyder 07.08.12 (Frida) Side 5
Støy Planområdet omfattes av både rød og gul støysone. Disse er inntegnet på plankart og gitt standard støybestemmelser. Grunnforhold Geoteknisk vurdering er utført for området og konkluderer med ingen stabilitetsproblemer med planlagt utbygging i 4-5 etasjer, med forbehold om heving av terreng med ca 1m og pæling til grunnfjell. Trafikksikkerhet: Planområdet har atkomst fra Bruveien, ny veg til Trelleborg, samt betjenes av fv 283 og ny rundkjøring på denne. Videre er gang- og sykkelveg opparbeidet på østre side av Bruveien, samt fortau på østre side. Gang-, sykkel og biltrafikk til/fra planområdet vil skje i svært nye og atskilte areal. De er opparbeidet med trafikksikkerhet og framkommelighet for myke trafikanter som prioritet. Gjennomføring av planen - rekkefølgekrav: Krav om særskilt rekkefølge på tiltak i planen kan stilles for å sikre at disse gjennomføres. I dette planforslaget er rekkefølgekrav nedfelt i bestemmelsenes 4.2.1. Her stilles krav til opparbeidelse av bl.a.: uteareal og lekeplass, parkering, gangsti (fiskesti). Rådmannen benytter sin rett til å fremme alternativt tilleggforslag om krav også til en av gangbruene. For ytterligere opplysninger vises det til tiltakshavers planbeskrivelse i vedlegg 3. Varsel om oppstart og medvirkning: Oppstart av reguleringsarbeid ble varslet ved brev til naboer og andre berørte 16.05.14 og i avis den 21.05.14 (se vedlegg 3). Tiltakshaver mottok ni merknader til planarbeidet. Disse omtales i nedenfor avsnitt for Vurdering, samt i Planbeskrivelsen (vedlegg 3). Utbyggingsavtale (UBA) Varselet om oppstart inneholder også opplysninger om mulig utbyggingsavtale for gjennomføring av planen. Det er ikke innkommet merknader til dette. Utbyggingsavtalen er gjenstand for forhandling mellom kommune og tiltakshaver. Dersom det blir aktuelt med UBA skal denne behandles som egen sak i formannskapet og kommunestyret etter at reguleringsplanen er sluttbehandlet. VURDERING Oppfølging av råd i oppstartsmøte I oppstartsmøte ble det gitt følgende krav og føringer for det videre planarbeid: Krav / føring 1 Sentrumsformål legges til grunn i dagens areal regulert til industri/næring 2 Plangrense varsles som vist i oppstartsmøtereferatets pkt. 8.1. Rådmannens vurdering Utført Utført, jfr. varslingsannonse på s.18 i Planbeskrivelsen Oppfølging av merknader til varsel om oppstart På sidene 18-21 i planbeskrivelsen gjengis hovedtrekkene i innkomne merknader og tiltakshavers vurdering av disse. Rådmannen vurderer at de fleste av merknadene fra varsel om oppstart er tatt til etterretning og så langt som mulig innarbeidet i planforslaget. Side 6
Virkninger av planforslaget og vurdering av samsvar/avvik fra kommuneplanen Planforslaget vurderes både å være i tråd med krav i, samt bygge opp under mål for kommuneplanen. Dette gjelder arealformål, høyder, utnyttelse, parkering, uteareal og samferdsel. Utforming av både av bygg og uteareal er tillagt stor vekt i både plankart og bestemmelser. Planforslaget følger også opp statlige forventninger/krav om bærekraftig byutvikling. Det ligger i gangavstand fra kollektivknutepunkt både i Mjøndalen og Krokstadelva og bidrar til å øke befolkningstetthet i sentrum. Videre fremmer den folkehelse ved bedret tilgang til friområde, samt øker sikring mot flom. Risiko og sårbarhetsforhold er kjent, dokumentert og ivaretatt i utforming av plankart, samt innhold i (standard-)bestemmelser. Barn og unges interesser er også ivaretatt på samme måte. Planforslaget er vurdert i henhold til naturmangfoldloven 8-12. Det er ikke funnet noen registreringer eller gjort noen funn i felt som tyder på at det finnes verdifulle arter eller naturtyper innenfor planområdet. Tiltaket er vurdert til å være godt nok utredet i forhold til naturmangfoldlovens miljørettslige prinsipper for offentlig beslutningstaking, jf. Naturmangfoldlovens 8-12. Planforslaget vurderes derfor ikke å være i strid med naturmangfoldloven. Dette omtales i planbeskrivelsen og der sluttes det med at tiltaket sannsynligvis ikke føre til belastning på nåværende økosystem, men vil etter gjennomføring, øke kvaliteten og bruken av området, samt at ved fornuftig bruk av jord og plantetyper vil bedre forholdene for naturmangfoldet. Mulig konsekvens for kommunen Flere grunneiere berøres av forslagets areal foreslått regulert til Grønnstruktur - Friområde (GF1-2). Dette gjelder både areal langs Krokstadbekken, samt det store friområdet avsatt i kommuneplanen. Dette forslaget til detaljregulering vurderes å kunne gi grunnlag for krav om innløsning av to eiendommer i friområdene. Det følger av 15-2 i PBL at grunneier kan kreve innløsning av eiendom når denne i reguleringsplan blir avsatt til offentlig friområde. Det store friområdet GF1 på om lag 11 daa har vært avsatt slik i kommuneplanen i 17 år. I avsetting av slikt stort areal til friområde er hensikten at dette skal være tilgjengelig for allmenheten og ikke et uteareal til privat bruk, selv om slik bestemmelse ikke er nedfelt i kommuneplanen. Denne detaljreguleringen følger opp denne hensikten med hjemmel i planog bygningslovens 12-7 nr. 14 hvor det gis anledning til å gi bestemmelse om arealet skal være offentlig formål eller fellesareal for gitte (private) eiendommer. I bestemmelsenes 6.1.6 heter det at: Friområdene skal være offentlige formål, dvs. være allment tilgjengelige. Dette gjelder eiendommen gbnr. 30/18 som er på om lag 9 daa som i sin helhet er avsatt til friområde i kommuneplanen og utgjør mesteparten av GF1 i dette forslag til detaljregulering. I GF2 avviker detaljreguleringen noe fra kommuneplanen, slik tidligere omtalt i avgrensning av flomsoner. Langs bekken vurderes dette å være presiseringer/justeringer av arealformål basert på oppdatert kunnskap om faresoner. For dagens to boligtomter langs Bruveien medfører det at deler av eiendommene utsatt for flomfare reguleres til grønnstruktur. Disse delene av eiendommene vil da ikke være bebyggbare. For den ubebyggede eiendommen gbnr. 30/13 slik vist i illustrasjonen nedenfor, foreslås den i sin helhet regulert til grønnstruktur og vil da følgelig ikke kunne bebygges I dag er ca. 360m 2 avsatt til sentrumsformål i kommuneplanen. Hele eiendommen er svært flomutsatt og vurderes av den grunn svært fareutsatt og nærmest ubebyggbar. Det minnes om at kommunen kan holdes ansvarlig for en byggetillatelse i kjent fareområde. Side 7
En evt. byggetillatelse her vil også utgjøre en økonomisk risiko for kommunen, dersom nytt bygg skades av flom. Forslaget til regulering av denne eiendommen til grønnstruktur (med gangforbindelse til brukar og friområde) avviker fra kommuneplanen hvor eiendommen er avsatt til sentrumsformål. Dette medfører at eier kan kreve eiendommen innløst. Friområdene er i dag privat grunn. Dersom eiendommene ikke kreves innløst og forblir i privat eie, er det ingen konflikt mellom dette og at arealet har offentlig formål. Men dersom kommunen vil ha full råderett til å gjøre tiltak på disse arealene kan det ikke skje uten avtale med grunneiere (eller i ytterste fall ved ekspropriasjon som en detaljregulering gir hjemmel til). Dersom areal til friområder skal erverves, så vil det måtte være kommunen som gjennomfører og bekoster dette. Kostnadsbildet for kjøp av for grønnstruktur er en helt annen enn for byggeområder. Dette er tema som faller utenom plan- og bygningsloven og detaljregulering. 30/13 ligger i et meget flom og oppstuvningsutsatt område. Her vist med kun 10-års flom. 50- og 200-års flom vil dekke et enda større område. Tomta vurderes derfor som svært fareutsatt og ikke bebyggbar 30/13 sett fra Bruveien (Google streetview). Eiendommen skråner ned mot Krokstadbekken. Det er her det foreslås regulert gangforbindelse til brukar og videre til friområde. Andre økonomiske konsekvenser for Nedre Eiker kommune vil bli klarlagt i forhandlinger om den varslede utbyggingsavtalen for området. Det vil i så fall dreie seg om en fordeling av kostnader til eventuell opprusting av teknisk infrastruktur som vann- og avløpsnett mv. KONKLUSJON Politisk handlingsrom I tråd med plan og bygningslovens 12-11 er det normalt fire mulige alternativ til vedtak ved behandling av et forslag til detaljregulering innsendt av andre enn kommunen selv: Alt. 1 Tiltakshavers planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn Alt. 2 Rådmannens alternative planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn Alt. 3 Planforslaget ønskes endret og sendes tilbake til rådmannen for ytterligere utredning. (jfr. kommunens utrednings- og informasjonsplikt i 17 i forvaltningsloven). Hovedutvalget gir følgende retningslinje for videre arbeid: Side 8
Alt. 4 Planforslaget avslås. Dette er et enkeltvedtak som krever begrunnelse og gir klagerett. Dersom planforslaget er i tråd med kommuneplanen kan tiltakshaver kreve planen lagt fram for kommunestyret. Tilråding Tiltakshaver og Rådmannen er nesten omforent om planforslaget, med unntak av ett punkt angående rekkefølgekrav til den ene gangbrua (fra det nye byggeområdet til friområdet GF1). Rådmannen vurderer derfor at det er grunnlag for å fremme alternativt forslag og tilråder derfor alt. 2: Rådmannens alternative planforslag vedtas sendt på høring og lagt ut til offentlig ettersyn. Rådmannens alternative tilleggsforslag til rekkefølgekrav er vist i bestemmelsenes 4.2.1 c med krav til gangbru og hvor det videre heter at: Dersom avtale om bruk av GF1 ikke foreligger kan kommunen samtykke til utsettelse av bygging av gangbru mot at gjennomføring sikres innen 3 år. Rådmannens begrunnelse (jfr. forvaltningslovens 25) for tilrådning er at : - Planforslaget tilfredsstiller regler for saksbehandling (dvs. planlov og medvirkning, kartforskrift, samt kommunens råd og maler) - Planforslagets faktiske forhold er i tråd med kommuneplanen (dvs. arealbruk og bestemmelser i tråd med kommuneplanens arealdel, hvor statlige og regionale krav innlemmes) - Hovedhensyn ved utøving av skjønn er planmessig og til fordel for miljø og samfunn (dvs. en rimelig avveining mellom hensyn til den enkelte og allmennheten) Rådmannens innstilling: Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Bekkebo datert 18.09.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 18.09.2015, med rådmannens tilleggsforslag til rekkefølgekrav, sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, i tråd med kommuneplanen, samt vurderes å bidra til ønsket utvikling av sentrumsområdet, sikring av faresoner og bedrer tilgang til friområder. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Behandling i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 27.10.2015: Det ble ikke reist endringsforslag til saken. Votering: Rådmannens innstilling enstemmig vedtatt (8 stemmer). Vedtak i Utvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester - 27.10.2015: Side 9
Med hjemmel i plan- og bygningslovens 12-10, 12-11 vedtar Hovedutvalg for Sentraladministrasjon og Tekniske tjenester at forslag til plankart for Bekkebo datert 18.09.2015 med tilhørende planbestemmelser datert 18.09.2015, med rådmannens tilleggsforslag til rekkefølgekrav, sendes på høring og legges ut til høring og offentlig ettersyn. Begrunnelse for vedtaket er at planforslaget er innholdsmessig tilfredsstillende utredet, i tråd med kommuneplanen, samt vurderes å bidra til ønsket utvikling av sentrumsområdet, sikring av faresoner og bedrer tilgang til friområder. Uttalelse til planforslaget kan gis etter plan- og bygningslovens 12-9 og 12-10. Fristen for uttalelser er seks uker fra kunngjøring av høring og offentlig ettersyn. Side 10