FORSIKRINGSSKADENEMNDAS UTTALELSE 5329 29.9.2004 SPAREBANK 1 KOMBINERT Uenig i skjønn, arkitekt- og advokathonorar og fradrag for renter i avbruddserstatning. Den 28.7.00 brant sikredes eiendom, en bygning bestående av ni leiligheter, ned og ble totalskadet. Det ble avholdt skjønn, hvor gjenoppføringskostnadene ble satt til kr 6.100.000. Innhentede anbud viste at det ikke lot seg gjøre å gjenoppføre innenfor skjønnssummen. Ved ny gjennomgang fra skjønnsmennenes side fastholdt disse sine vurderinger. Gjenoppføringen har kostet ca kr 9.500.000, og sikrede mener skjønnet må oppheves. Selskapet mener dette spørsmålet ligger utenfor nemndas kompetanse. Selskapet har i oppgjør for husleietap lagt til grunn normal byggetid og videre avvist renter under henvisning til utbetalt husleietap og gjeldende vilkår. Sikrede krever husleie frem til bygningen faktisk var gjenoppført og renter ubeskåret. Endelig krever sikrede dekket utgifter til arkitekt og advokathonorar, da disse utgiftene var nødvendige for gjenoppføringen. ANTATT ØKONOMISK OMFANG: Kr 6.304.420. Forsikringsskadenemnda bemerker: Et skjønn etter vilkårene er bindende for begge parter med mindre det foreligger saksbehandlingsfeil eller andre åpenbare mangler ved skjønnet som gjør at det av den grunn må settes til side som åpenbart feilaktig. Nemnda finner ikke grunn til i denne saken generelt å gå inn på forhold som kan gjøre at et skjønn må settes til side som ugyldig, idet det i denne saken ikke foreligger noen slike feil. Nemnda bemerker spesielt at de to skjønnsmennene ble bedt om å gå tilbake til sitt enstemmige skjønn en gang til for å se om det kunne være grunnlag for en revurdering på noe punkt. Skjønnsmennene fastholdt imidlertid det opprinnelige skjønn, og nemnda finner da ikke noe grunnlag for å sette skjønnet til side. Konklusjon: Selskapet gis medhold. Uttalelsen er enstemmig. Ved behandlingen deltok Lundgaard (formann), Ebeltoft, Fritzø, Sandnes og Heiberg. Sekretariatets redegjørelse i FKK sak 20033857 EB av 9.8.2004. Saken gjelder forståelsen av SpareBank 1s vilkår for Næringslivsforsikring: 6.4.1 Erstatningsberegning bygning Side 1 av 6
6.4.1.1 Erstatningsgrunnlaget beregnes på grunnlag av kostnadene til reparasjon/gjenoppføring til samme eller vesentlig samme stand som umiddelbart før skaden inntraff, beregnet etter prisen på skadedagen. 6.4.6 Husleietap, tap av egne lokaler, prisstigning og renter. Avbruddstap ved nedgang i husleieinntekt fra skadedato frem til tidspunktet da reparasjon/gjenoppføring har skjedd eller normalt kunne ha skjedd beregnes på grunnlag av leieinntekter for umøblerte rom for egne rom på grunnlag av gjeldende markedspris. Fradrag blir gjort for innsparte utgifter. Økning av tapet ved forlenget byggetid som følge av forbedring, utvidelse eller annen endring, blir ikke tatt med. Prisstigning på bygning beregnes på grunnlag av gjennomsnittlig byggekostnadsindeks i gjenoppføringsperioden. I den samlede erstatningen for avbruddstap og prisstigning blir det gjort fradrag for innsparte utgifter og opptjente renter av bygningserstatningen. Generelle vilkår av 1.1.00 B. Skjønn Skjønnets verdsettelse er bindende for begge parter. Den 28.7.00 brant sikredes eiendom, en bygning bestående av ni leiligheter, ned og ble totalskadet. Det ble avholdt skjønn, hvor gjenoppføringskostnadene ble satt til kr 6.100.000 og normal gjenoppføringstid til 24 mnd. Videre fremkommer: Utgifter til riving, rydding, bortkjøring og deponeringsutgifter av skadde bygningskomponenter/deler når bygningen gjenoppføres. Kostnader overstiger kr 100.000 som er oppgitt forsikringssum. Rivingskostnader er vurdert og vil bli større. På grunnlag av skjønnet redegjorde selskapet for alternative oppgjør og den videre saksgang. Her fremkommer bl.a.: Ut fra forutsetningen at du oppfører bygningen på samme sted og innen 5 år vil erstatningen bli: Skjønnets alt. 1 ekskl.mva. kr 6.100.000 Husleieavbrudd 24 mnd x kr 42.425 avg.fritt kr 1.018.200 Betalt husleie i 3 mnd x kr 42.425 kr 127.275 kr 890.925 Avtalt forsikringssum riv-/ryddeomkostninger kr 100.000 Erstatningsgrunnlag kr 7.090.925 Egenandel kr 4.995 Erstatning kr 7.085.930 I tillegg til gjenoppføringsprisen vil vi også erstatte ekstra utgifter pga. prisstigning i perioden fra skadedato og frem til tidspunktet da reparasjon/gjenoppføring har skjedd eller normalt kunne ha skjedd, begrenset til 24 mndr. Prisstigningen blir imidlertid samordnet med husleieavbrudd og rentene. Avgifter Side 2 av 6
Merverdiavgift refunderes etter dokumenterte og betalte kostnader som er påløpt ved utbedring av skaden. Renter/husleietap/avbrudd Forsikringsavtaleloven sier i 8-4 at De har krav på Deres tilgodehavende når det er gått to måneder etter at melding om forsikringstilfellet ble sendt (gitt) selskapet. Skal selskapet erstatte Deres utlegg, inntrer renteplikten tidligst 2 måneder etter at utlegget ble gjort. Som utlegg etter forrige punktum regnes også erstatning for gjenoppføring ved brannforsikring. Ved beregning av eventuell prisstigning ved gjenoppføring og husleietapet, skal det gjøres fradrag for innsparte utgifter og opptjente renter Renter på bygningserstatningen beregnes for den del som er uavhengig av reparasjon/gjenoppføring. Renter skal regnes fra 2 måneder etter skadedato og frem til utbetaling. (Husk at renter skal samordnes med husleietap og det utbetales den sum som alltid blir størst. I dette tilfellet vil husleietapet bli større enn rentene. Det utbetales altså ikke i både pose og sekk ). Sikrede fremsatte innsigelser mot skjønnet, idet hun mente man hadde oversett en rekke utstyr og installasjoner i leilighetene. Innhentede anbud viste at det ikke lot seg gjøre å gjenoppføre innenfor skjønnssummen. Sikredes advokat skrev til den skjønnsmann sikrede hadde oppnevnt og påpekte problem med anslått gjenoppføringstid og kostnader ved gjenoppføringen. Han ba om en ny gjennomgang med evt. justeringer. Også selskapet tilskrev sin skjønnsmann og ba om en ny gjennomgang: Dette for å kontrollere beregningsgrunnlaget og prisene for skjønnsresultatet. Jeg ber samtidig om at dere også vurderer gjenoppføringstiden og i dette tar hensyn til mertid som eventuelt er medgått av byggesakskontoret osv. Det laveste anbudet som foreligger på en gjenoppføring til en noe lavere standard enn hva bygningen inneholdt før skaden er på kr 7.874.392 mens skjønnsresultatet var kr 6.100.000. Begge summene er ekskl. mva. Uten å foregripe Deres nye gjennomgang kan ting tyde på at grunnlaget for skjønnet kan være basert på feil grunnlag og jeg ber derfor om Deres grundige gjennomgang av saken pånytt og at et eventuelt tilleggsskjønn blir sendt meg omgående. Under enhver omstendighet vil jeg ha en skriftlig tilbakemelding og forklaring på det store spriket mellom skjønnsresultatet og laveste anbud. Slik avstanden er i dag uten en nærmere og grundig forklaring kan det lett hevdes at det hefter feil ved skjønnet og at det da vil kunne bli opphevet. Ytterligere et anbud ble innhentet med totalsum kr 7.825.000. Sikrede skrev til sin skjønnsmann og hevdet at skjønnet burde heves til kr 12.000.000. I beregninger her er bl.a. medtatt egne arbeider og kostnader til advokat. Skjønnsmennene har gitt en skriftlig redegjørelse for en ny gjennomgang, hvor de konkluderer med at de opplysninger som er mottatt etter at skjønnet ble avholdt ikke rokker ved skjønnsresultatet bortsett fra at utgifter til advokat ikke er medtatt. Det er påpekt at det prosjekterte bygg er noe forskjellig fra det opprinnelige, hvilket bl.a. medfører høyere arkitekt- og konsulent honorarer. Sikredes arkitekt har imøtegått skjønnsmennenes grunnlag og konklusjon i et notat og videre redegjort for sitt honorar på kr 186.200 før oppstart og kr 250.000 i produksjonsfasen, begge beløp eks. mva. Sikredes advokat klaget etter dette saken inn til FKK med følgende ankepunkter: Side 3 av 6
Skjønnet Selskapet har ikke vært villige til å oppnevne nye skjønnsmenn, men fastholder at erstatningsutmålingen skal følge skjønnet av 16.10.00. I den videre prosess ble det foretatt ytterligere barbering av byggeprosjektet for å forsøke å komme i mål innenfor den ramme skjønnet kom frem til. I aug. 02 ble kontrakt inngått Resultatet er nå at sikrede sitter igjen med en bygning av betydelig lavere kvalitet enn det som brant ned. Til tross for dette har gjenoppbyggingen kostet om lag kr 9,5 millioner Etter vår mening må skjønnet etter dette bli å oppheve. Sikrede har ved flere anledninger bedt skjønnsmennene om en begrunnelse for sitt resultat. Når det er så sterke avvik mellom skjønn og faktiske gjenoppbyggingskostnader er det rimelig at sikrede får en god begrunnelse for skjønnets resultat, jfr. LB 1994-02330 og Arntzen Forsikringsrett Tingskadeoppgjør brann og kombinertforsikring, 1993 s. 332 flg. Husleietap normalt kunne ha skjedd må tolkes slik at normalperioden kun skal legges til grunn kun dersom gjenoppbyggingen tar lenger tid enn beregnet og dette skyldes forhold som sikrede bør ha risikoen for. Altså et slags culpaalternativ. Slike forhold foreligger ikke i denne sak, slik at sikrede må ha krav på å få dekket sitt faktiske husleietap frem til gjenoppbygging skjedde. Det var først 15.9.03 at sikrede igjen mottok husleieinntekter fra nybygget. Det kan ikke sies å være uvanlig at et såpass omfattende byggeprosjekt ville ta tre år. En årsak er at området er avsatt til industriformål ihht reguleringsplan På dette grunnlag krever sikrede at hun får erstattet sitt husleieinntektstap (med ytterligere) kr 42.500 x 13,5 måneder Rentefradrag og utbetaling av skadeserstatningen Den 26.10.00 mottok sikrede forskudd på bygningserstatningen med kr 3.000.000 resterstatning på kr 3.195.005 (ble) utbetalt den 17.12.01. FAL 8-4 fastslår at sikrede har krav på renter av erstatningen. I foreliggende sak har sikrede ikke mottatt noen renter på sin erstatning. Selv om nemnda skulle finne at punkt 6.4.6 i vilkår er lovlig, burde selskapet ha informert sikrede om konsekvensene av å ikke kreve forsikringssummen utbetalt som forskudd på et tidligere tidspunkt, jfr. den ulovfestede informasjons- og lojalitetsplikt for assurandør. Dersom sikrede hadde mottatt kr 6.100.000 rett etter at skjønnet forelå, så hadde sikrede selv opptjent renter av beløpet, uten at hunn dermed ble fratrukket dette i sin husleietapserstatning. Sikredes rentetap er etter dette på kr 494.470. Arkitekt- og advokatutgifter I skjønnsdokumentet fremgår det ikke om det er tatt hensyn til dekning av arkitekt- eller advokatutgifter i anledning gjenoppbyggingen. Det er en del av alminnelig ulovfestet forsikringsrett at sikrede har rett på dekning av konsulentutgifter i omfattende og kompliserte forsikringssaker, se bl.a. Arntzen Forsikringsrett 1993 s. 170, og skjønnsprotokoll av 28.7.00 I skjønnsprotokollen godkjennes det dekning av ti timer til advokatutgifter av selskapet. Etter muntlig opplysning fra skjønnsmennene er det ikke tatt hensyn til dette i skjønnssummen. Det er heller ikke mottatt noen dekning fra selskapet for slike utgifter. Det har påløpt utgifter til nødvendig advokatbistand i forsikringsoppgjøret på totalt kr 150.000 de siste tre årene. Også arkitektutgifter har vært helt nødvendige Det fremgår ikke av skjønnet om dette er medtatt i beregningen over utgiftsposter. Sikredes egne arbeider Sikrede har selv hatt om lag 1000 arbeidstimer i anledning forsikringssaken, bl.a. til rekonstruksjonsarbeider, oppfølging av byggearbeidet, byggemøter, møter med kommunen etc. Dette er tid hun ikke har mottatt noen kompensasjon for fra selskapet. Selskapet har kommentert klagen i et lengre brev, hvorfra hitsettes: Side 4 av 6
Vi tar skjønnets verdsettelser til etterretning og fastholder at dette er endelig og bindende for sikrede og selskapet. Husleietap Normal gjenoppføringstid ble i skjønnet til 2 år. At lengre tid medgikk må tilskrives det forhold at bygningen iflg. reguleringsplanen lå på et område som var avsatt til industri. Dette måtte sikrede være klar over ved ervervet i 93 og det er ikke selskapet som kan hefte for tidstap som følge av å få endret tomta til boligformål. Rentefradrag Sikredes husleietap (kr 890.925) overstiger vesentlig den rente hun tilkom på bygningserstatningen (kr 494.470). Arkitekt- og advokatutgifter Skjønnsmennene opplyser, etter sin gjennomgang, at det i skjønnet er medtatt arkitekt- og konsulenthonorarer (advokat er pr. definisjon konsulent) i henhold til den nedbrente bygningens gjenoppføring slik den var før brannen. Merutgifter som skyldes endringer, offentlige påbud, omregulering osv. skulle eventuelt vært dekket gjennom en forsikringsmessig påbudsdekning, hvilket avtalen ikke omfatter. Utover hva skjønnet innbefatter aksepterte vi i tillegg maksimalt 10 timer advokatbistand til hjelp i den innledende fasen med bygningsmyndighetene. Sikredes egne arbeider. Dette er medtatt i skjønnet. Selskapets konklusjon. Skjønnet er endelig og bindende for sikrede og selskapet og vi mener at skaden er gjort opp i henhold til forsikringsavtalen/vilkårene. En vurdering av om det hefter feil ved skjønnets verdsettelser, eller om skjønnet er vilkårlig, ligger ikke i FKK s kompetanse- eller mandatområde. Det foreligger for øvrig dom i Høyesterett som sier at skjønnsmennene ikke kan avkreves sine detaljberegninger. Vi har medvirket til at skjønnsmennene pånytt gjennomgikk sitt skjønn på bakgrunn av sikredes anførsler, hvilket ikke førte til noen endring av verdsettelseskriteriene til skjønnsmennene. De fastholder at sitt avgitte skjønn er riktig, basert på den nedbrente bygningen og forsikringsvilkårene. Forskjellen mellom skjønnet skadet bygning og sikredes mottatte tilbud på oppføring av ny bygning etter dagens forskjellige offentlige krav, ville kunne vært avdekket helt eller delvis ved en påbudsforsikring. Deretter har det vært en del innspill fra partene om skjønnet inkluderte rydding og riving, samt at sikredes advokat har vist til Forsikringsavtaleloven med kommentarer av Brynildsen, Lid og Nygård s. 206-210, hvorfra siteres fra s 209: I selskapenes bygningsvilkår er det inntatt en bestemmelse om at det i erstatnings for avbruddstap i form av husleietap og erstatning for prisstigning skal gjøres fradrag for opptjente renter av bygningserstatningen i avbruddsperioden. Dette forhold berører ikke FALs preseptoriske renteregel, men er en begrensning i dekningsfeltet for avbruddsforsikringen. Vilkåret er akseptert av Forsikringsskadenemnda, se ut. 662, 724, 1331 og 3342. FKK skrev til sikredes advokat: Innledningsvis må jeg si meg enig med selskapet i at det ligger utenfor våre eller Forsikringsskadenemndas muligheter å overprøve det foreliggende skjønn. Jeg nøyer meg her med å vise til det selskapet skriver i brev av 17.11.03 under punkt 3 m.v. Spørsmålet om renteberegningen i forhold til FAL 8-4 kan for så vidt prøves av nemnda. Forholdet til vilkårenes beskrivelse av avbruddstap er tidligere behandlet av nemnda og til orientering vedlegges sammendrag av disse uttalelsene. Som det vil fremgå fant nemnda at selskapet hadde anledning til å trekke renter fra i oppgjøret. Side 5 av 6
Sikredes advokat ba om at saken ble forelagt nemnda: Den rettslige side ved skjønnet; om skjønnsgrunnene er vilkårlige, og om skjønnet er ufullstendig og etterprøvbart slik det i dag fremstår, er dog sider som Forsikringsskadenemnda burde kunne overprøve. Uten sammenligning for øvrig, kan nevnes at Høyesterett i skjønnssaker kan overprøve de rettslige sidene av et skjønn, til tross for at bevisførselen er middelbar. Spørsmålet om renteberegningen er det fra vår side ønskelig å få forelagt nemnda. Det vises her særlig til mindretallets uttalelse i ut. 3342. Slik oppgjøret i dag fremstår har (sikrede) ikke mottatt et fullt husleietap, til tross for at dette er en egen forsikringsdekning. Poenget er at (sikrede) kunne ha mottatt bygningserstatningen på et tidligere tidspunkt enn hun faktisk fikk Det vises også til nemndas avgjørelse i ut. 1331 Poenget her var at selskapet ikke kunne trekke fra renter i den perioden hvor arbeidet var ferdigstilt og bygningserstatningen tidligst kunne vært utbetalt. I vår sak er det slik at bygningserstatningen kunne vært utbetalt i okt. 00. Konsekvensen av dette bør da være slik at renter ikke kan fratrekkes husleietapet for perioden etter dette. Spørsmålene til nemnda er etter dette: 1. Kan nemnda oppheve skjønnet eller på annen måte overprøve de rettslige sider av dette? 2. Kan nemnda ellers vurdere: om sikrede kan kreve husleietap utover den i skjønnet fastsatte gjenoppføringstid på 24 mnd.? om sikrede kan kreve dekket arkitekt- og advokathonorar utover det som ligger i skjønnet og/eller selskapet har påtatt seg å dekke? 3. Har sikrede krav på renter uavhengig av vilkårsbestemmelsen om forholdet mellom renter og avbruddstap? Tidligere uttalelser spørsmål om skjønn 0874 1737 1883 2696 3022 4522 5063& avbrudd - privat 0662 0719 1087 1115 1331 3342 Side 6 av 6