Byrådssak 167/05 HUSEBYSKOGEN, OMRÅDEPROGRAM. BYDEL VESTRE AKER Sammendrag: Områdeprogram er utarbeidet for statens eiendom Husebyskogen. Programmet skal belyse og gi retningslinjer for videre utvikling av området, blant annet som mulig lokaliseringssted for USAs ambassade. Overordnede planer og retningslinjer har gitt føringer for programarbeidet. Husebyskogen er et verdifullt naturområde som benyttes til lek, idrett og rekreasjon. En restriktiv holdning er lagt til grunn for utbygging i friområdet. Eiendommens størrelse og tilknytning til overordnet grøntstruktur stiller eiendommen i en særstilling. Regulert friområde på ca. 390 daa knytter grøntdragene Mærradalen og Makrellbekken sammen. Grøntplan for Oslo drøfter Husebyskogen som å inngå i byens overordnede parksystem og foreslår området sikret som bypark/naturpark. De regulerte byggeområdene ved Gardeleieren og det tidligere bygget for Forsvarets overkommando kan på sikt utvikles til boligområde. Det drøftes behovet for idrettsanlegg i området og en mulig utvidelse med ny idrettshall over p-plassen øst for Njårdhallen. USAs ambassade vurderes plassert på ca. 40 daa av friområdet nordøst i området. Det tapte friarealet må fullverdig erstattes for barn og unges bruk. Ved den videre utviklingen av området må det blant annet vurderes nærmere vern av biologisk mangfold, atkomster for gående og syklende og sammenbindende turveier, hovedatkomster for kjørende og gatestruktur, kryssløsning for Huseby - Hovseter, og behov for fellesanlegg og sosial infrastruktur. Forhold som direkte angår etablering av USAs ambassade forutsettes ivaretatt i egen reguleringsplan. Byrådet anbefaler at Områdeprogram for Husebyskogen legges til grunn for videre planlegging i området. Saksfremstilling Bakgrunn Områdeprogrammet er utarbeidet for eiendommen gnr. 29 bnr. 4, som er på ca. 560 daa, og inntil medio 2004 eid som helhet av Staten. Det har som hensikt å belyse og avklare rammer for fremtidig utvikling av området og gir grunnlag for senere vurderinger av reguleringsplaner i området. I området ligger blant annet Gardeleieren, bygg for tidligere Forsvarets Overkommando, forslag til tomt for USAs ambassade Dokument14 1 25.08.05 11:35
og Heimevernets hus. Overordnede planer og retningslinjer som ligger til bakgrunn for arbeidet er Kommuneplan 2000 og 2004, Grøntplan for Oslo av 1993, Rikspolitiske retningslinjer for samordnet areal- og transportplanlegging og Rikspolitiske retningslinjer for vernede vassdrag. Ved eventuell utbygging i friområde for USAs ambassade vil Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges rettigheter i planleggingen komme til anvendelse. Grøntområdet er regulert til parkareal i 1949 og de utbygde områdene er i hovedsak regulert til offentlig formål i plan av 22.04.1976. Skifte Eiendom Region Oslofjord har, på vegne av Staten ved Forsvarsdepartementet, i oppdrag å vurdere Forsvarets eiendommer, bl.a. med tanke på salg. Siden august 2002 har det vært kontakt mellom Skifte Eiendom og Plan- og bygningsetaten. Utvikling av Husebyområdet har i prosessen vært drøftet gjennom fire parallelloppdrag utarbeidet sommeren 2003 på oppdrag fra Skifte. I løpet av 2004 ble tomt til den Amerikanske Ambassade (40 daa) og tidligere Forsvarets Overkommando med tilliggende tomt (35 daa) avhendet. Programforslag Husebyskogen er et større område som består både av friområde, elvedrag, turveier, Gardeleiren og tidligere Forsvarets Overkommando i småhusbeltet i Oslo vest, beliggende mellom Røa og Slemdal. En restriktiv holdning til utbygging i grøntområdet ligger til grunn for vurderingene som er foretatt for Husebyskogen. Grøntområdets verdi som en sentral del av byens overordnede grønnstruktur, hensynet til biologisk mangfold, landskapsmessige hensyn og fremtidig potensial som naturpark/bypark i et fortettningsområde er tillagt vekt. Friluftsetaten har pekt på at deler av området kan være aktuelt å regulere til spesialområde - naturvern. Likeledes har det etter høring kommet innspill på behov for å sikre geologiske forekomster i området. Tilrettelegging for ulik bruk og aktiviteter kan være i konflikt med ulike verneinteresser. Skjerming av deler av friområdet bør vurderes. Lokalisering av ny tomt til Den Amerikanske Ambassade er en del av programarbeidet. Vurderinger underveis har ført til at tidligere forslag om plassering lengst nord i Husebyskogen har falt bort. Det foreslås nå innpasset ambassadetomt lengst øst i friområdet, ved Njårdhallen, med atkomster fra Morgedalsvegen og Sørkedalsveien. I reguleringsplanarbeidet er forhold rundt plassering av bebyggelse på tomten og forholdet til stedsutvikling rundt Makrellbekken stasjon vurdert. Sikring av biologisk mangfold, sammenhengende grønnstruktur og turveinett er drøftet. Ambassadelokaliseringen i friområdet utløser krav til fullverdige erstatning og må løses i reguleringssaken. Områdeprogrammet legger opp til at dagens regulerte byggeområde på Huseby, med bebyggelse / bearbeidede flater på sikt utvikles til et tett boligområde med bymessig struktur og innslag av lokal service, næring og kultur. Bebyggelsen konsentreres og orienteres mot nærliggende bebyggelse. Atkomster og kontakt til det grønne sikres. Forbindelsen til Hovseter stasjonsområde vektlegges som bymessig struktur, både på grunn av sin rolle som hovedatkomst til området med bil og kollektivtransport, og mulighetene for å knytte det nye utviklingsområdet til Hovseter. Deler av det regulerte området, som ikke er bebygd, foreslås omregulert fra byggeområde til friareal for å kompensere for område regulert til ambassade. En boligutbygging ved Huseby vil kunne utløse behov for bygging av ny skole. Byantikvaren har påpekt behov for å vurdere nasjonale verneinteresser knyttet til Gardeleiren og eldre forsvarsinstallasjoner i området. Utgravinger i forbindelse med mulig ambassadetomt har påvist stort funnpotensial fra eldre bosetninger (ca. år 500 fvt. til år 500). Husmannsplassen England forutsettes av Byantikvaren å ligge urørt på grunn av sin verdi som kulturminne. Behovet for ytterligere idrettsanlegg i bydelen er drøftet, både innen Husebyskogen og for en mulig utvidelse av Njårdanlegget mot Makrellbekken. Sistnevnte er i konflikt med Dokument14 2 25.08.05 11:35
grøntdraget Makrellbekken og tilhørende turveinett og krever nøyere utredninger. Området er regulert til friområde og en eventuell utbygging vil utløse krav til fullverdig erstatning. Områdeprogrammet viser også en mulighet for å innpasse en barnehage / mindre grendeskole i området. Høring Ved utleggelse til høring fra 22.11.2004 til 17.12.2004, med forlenget frist til 10.2.2005, kom det inn 29 bemerkninger. Sammendrag av høringsuttalelser med bemerkninger følger saken som vedlegg 3 i områdeprogrammet. Et nytt kapittel 4.6 kommenterer i tillegg de viktigste innspillene til områdeprogrammet. Av bemerkningene nevnes: Bydel Vestre Aker returnerer forslaget på grunn av manglende drøftinger av en rekke forhold. Bydelsutvalget mener ambassadelokaliseringen må være avklart før programmet legges ut til høring på nytt. Bydel Ullern (byutviklings- og samferdselskomité) er enig i intensjonen om at Husebyskogen skal bevares som grøntområde. Det er ikke akseptabelt at friområdet omreguleres til ambassadetomt. Aksjon vern Husebyskogen påpeker områdets verdi for helse, friluftsliv, idrett, undervisning og biologisk mangfold. Disse temaer må ytterligere utdypes. Byggeområdet på Huseby bør tas ut av områdeprogrammet og behandles særskilt. Ambassade i Husebyskogen er uønsket av hensyn til terrorfare og reduksjon av friområdet. Sportsklubben Njård viser til sitt behov for en ny hall og har mange ønsker for idrettslig utvikling av Husebyskogen Forsvarsbygg viser til vedtak om at HMKG fortsatt skal være i Gardeleieren. Plan- og bygningsetatens anbefaling Grøntområdets verdi som en sentral del av byens overordnede grønnstruktur skal ligge Dokument14 3 25.08.05 11:35
til grunn for en restriktiv holdning til utbygging i Husebyskogen. Hensynet til biologisk mangfold tilsier varsomhet i forhold til inngrep i grøntområdet. Deler av friområdet kan være aktuelt å regulere til spesialområde - naturvern. Husebyskogen kan over tid opparbeides som naturpark med punktvis kultiverte byparkmessige innslag. Dagens regulerte byggeområde utvikles etappevis til et bymessig tett boligområde med innslag av lokal service, næring og kultur. En utnyttelse av tomten på TU = 100-120 %, med byggehøyder på fra 4-6 et., anses som akseptabel tetthet for byggeområdet. Regulert byggeområde øst for Gardeleieren vurderes for hele eller deler av området omregulert til friområde som konsekvens av arealregnskap tilknyttet omregulering til ambassade. Forbindelsen til Hovseter og t-banestasjon vektlegges som strukturerende hovedakse. Bebyggelsen konsentreres og orienteres mot offentlige byrom som knytter seg til hovedaksen. Atkomster og kontakt til det grønne skal sikres for allmennheten. Utvikling av FO-bygget med tomt skal innordne seg en faseplan som ivaretar en helhetlig byutvikling strukturert i forhold til skisserte hovedakser på Huseby. Dagens atkomstvei skal på sikt integreres i en gatestruktur som knytter seg til hovedaksen. For Heimevernshuset og tilhørende tomt bør det vurderes bruksendring/omregulering med henblikk på nabolagets behov for barnehage / mindre grendeskole i nærområdet. En eventuell idrettshall for bydelen som ønskes plassert på Huseby må komme innenfor dagens byggeområde og innordne seg de skisserte hovedprisnipp for utvikling langs hovedaksen mot Hovseter. Ny skole som følge av utbyggingen ved Huseby må ivaretas innenfor utbyggingsområdet. Ambassadebygningen vurderes plassert mot det nordøstre hjørnet på tomten innenfor gitte sikkerhetskrav, for å ivareta et så sammenhengende grøntområde for Husebyskogen som mulig. Stedsutvikling ved Makrellbekken hensyntas. Tosidig fortau bør vurderes for Morgedalsvegen langs ambassadetomten. Ambassadens lokalisering i friområdet tilsier at grøntarealer må erstattes gjennom et grøntregnskap i henhold til Grøntplanen for Oslo. Områdeprogrammet har vurdert arealer innen Husebyskogen som kan inngå i et arealregnskap, men ansvaret for å fremskaffe erstatningsarealer ligger hos grunneier og må løses i selve reguleringssaken. Den fullverdige erstatningen bør i så stor grad som mulig løses i nærområdet for å ivareta krav i "Rikspolitiske retningslinjer for å styrke barn og unges rettigheter i planleggingen". Eventuell utvidelse av Njårdanlegget må som følge av eventuell ambassadelokalisering skje østover mot Makrellbekken. Ny hall krever reorganisering av atkomster for å ivareta sammenheng i turveisystemet. Parkering til utvidet Njårdanlegg må løses under bakken med atkomst fra Sørkedalsveien, alternativt fra Morgedalsvegen. Utbygging i friområdet utløser krav til erstatningsarealer og kan ses i sammenheng med omregulering av ny Sørkedalsveitrasé. Størrelse på anlegget og tilpasning til tomten er avgjørende for om utbyggingen er forsvarlig i forhold til hensynet til turveidraget. Videre avklaringer må skje som egen reguleringsplanprosess. Gjennomføring Innsendte reguleringsplaner må sees i sammenheng med og ta hensyn til arealer utenfor selve eiendommen Huseby. Spesielt er Makrellbekken og Hovseter t-banestasjoner, Hovseter skole og Persbråten skole samt forbindelse til gangveier, turstier og grøntdrag utenfor eiendommen viktige premissgivere til nye reguleringsplaner. Krav til videre utredninger Under videre planarbeid må det foretas nærmere utredninger og vurderinger av bl.a. følgende tema: Dokument14 4 25.08.05 11:35
Bruk av grøntområdet heriblant til ulike idrettsformål vurderes i forhold til vern av biologisk mangfold, grad av opparbeiding og skjøtselsnivå, samt øvrig drift av friarealer. Atkomster og sammenbindende turveisystem, der bla behovet for bro over Mærradalen avklares. Reguleringsgrense for reguleringsplan for Mærradalen, samt sikre verneinteresser knyttet til biologisk mangfold innenfor FO-byggets tomt. Type reguleringsformål, utstrekning og innhold for utbyggingsområdet. Utbyggingsfaser og sikring av fremtidig hovedatkomst og gatestruktur. Helhetlige trafikkanalyser og vurderinger av parkeringsdekning og ulik utnyttelse og utbygging innen området. Kryssløsning for Huseby - Hovseter mot Sørkedalsveien. Behov for fellesanlegg og sosial infrastruktur som skole, barnehager, eldresenter osv. både på bydelsnivå og som følge av en eventuell utbygging ved Huseby. Krav til støy og luftkvalitet for inne- og utendørs oppholdsarealer. Vurdere miljøvennlige energikilder for oppvarming. Håndtering av overvann lokalt ved utbygging. Sikring og kartlegging av forurenset grunn ved graving. Sikring og kartlegging av geologiske forekomster, samt vurdere regulering av verneområde for geologiske forekomster. Sikring av biologisk mangfold. Avklare nasjonale verneinteresser tilknyttet Gardeleiren og eldre forsvarsinstallasjoner i området. Forhold som direkte berører reguleringen av den Amerikanske Ambassade forutsettes ivaretatt i egen reguleringssak. Dette gjelder blant annet valg av lokalisering, hovedatkomst, sikring av syklisters forhold i kryss ved Sørkedalsveien, fortau langs Morgedalsvegen, varslings- og sikringskrav ved gravearbeider (jordforurensning, geologi og arkeologiske funn), ivaretakelse av sammenhengende turveinett og krav om fullverdig erstatning. Byrådet bemerker Byrådet vil opplyse om at Områdeprogram for Husebyskogen ikke bindende og ikke har direkte forankring i plan- og bygningsloven, men skal legges til grunn for videre planlegging i området. Byrådet vurderer i forbindelse med reguleringsforslag for Morgedalsvegen - Sørkedalsveien - tomt for USAs ambassade å foreslå at en del av byggeområdet vest og nord for FO-byggets parkeringsplass på ca. 10 daa skal bli friområde. Utnyttelsen av byggeområdene ved FO-bygget og Gardeleieren må ved dette vurderes på nytt. Byrådet ser områdeprogrammet for Husebyskogen som et godt grunnlag for å vurdere utvikling av området og for plassering av USAs ambassade, og slutter seg til Plan- og bygningsetatens vurdering og konklusjon i saken slik det fremgår av det trykte vedlegget. Dokument14 5 25.08.05 11:35
Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: Oslo bystyre vedtar at Områdeprogram for Husebyskogen, datert april 2005, legges til grunn som et byplanfaglig støttedokument ved behandling av plan- og byggesaker i Husebyskogen. Byrådet, den Erling Lae Grete Horntvedt Trykte vedlegg: Områdeprogram for Husebyskogen fra april 2005 Dokument14 6 25.08.05 11:35