JUSS EIENDOM 2008 Fokus på husleie Verdsettelse av eiendom basert på leiestrøm Hans-Jacob Hansen, OPAK AS 06.05.08
OPAK er et av Norges ledende prosjekt-og byggelederfirmaer med en ambisjon om å bli oppfattet som et offensivt, toneangivende kompetansemiljø i vår bransje. OPAK har mer enn 120 kunnskapstørste medarbeidere i Oslo, Stavanger, Bergen og Trondheim. OPAK er et solid selskap, og har i alle år hatt en sunn og god økonomi. Selskapets omsetning i 2007 ble 120 millioner kroner, mot 105,5 millioner i 2006.
OPAK er involvert i diverse arbeidsoppgaver knyttet til husleiefastsettelse/leiekontrakter: kravspesifikasjon for leieboer oppmåling av areal for gårdeier og leieboer vurdering av vedlikeholdsplikt rådgivning for leietaker/gårdeier
Temaer som vil bli behandlet: analyse og evaluering av leiestrømmen den faktiske leiestrøm blir ofte noe annet enn den oppgitte i husleieavtalen hva blir så netto leiestrøm til gårdeier? risikoanalyse av leiekontrakt med spesiell vekt på påvirkning av leiestrøm
Forhold som påvirker leiestrømmen og som det derfor er viktig å analysere: leiekontrakten - standard HL avvik, hvor og hvorfor leiesum - kvadratmeterpris og totalsum etter faktisk oppmåling - oppgitt beløp - felleskostnader fordeling leieregulering -gulv -tak -frekvens -indeks
begrensning i virksomhet gårdeiers vedlikeholdsplikt leietakers vedlikeholdsplikt forsikring - hver av partene holder sine interesser forsikret - egen innredning - restaurant/diskotek - gårdeiers eiendom etter utløp
brann/destruksjon - hver av partene erklærer seg fri fra alle rettigheter og forpliktelser under leiekontrakten - hva ønsker leietaker - hva ønsker gårdeier - marked -økonomi
fraflytting - opprydding - fjerne arbeider gjort av leietaker fremleie - ledighet opsjoner/forkjøpsrett -pris - regulering -tid
mva - tilleggsleie som skal gå til nedbetaling av den tilleggskostnad som gårdeier har fordi de ikke får merverdiavgiftfradrag - nedskrivingsperiode, hovedstol, renter til finansiering av tilleggsinvestering og administrasjon - forlengelse av leiekontrakten - salg gir merbetaling som tilsvarer avkastning av den tilleggsleie som betales for å kompensere for mva - beløpet kan være ukjent frem til ferdigstillelse og innflytting - avtale nettotall frem til grunnlag foreligger - raskere nedbetaling
kravspesifikasjon - pris og risiko oppmålingsprinsipper - NS 3940 - fordeling fellesareal - pris på fellesareal - regulering leie 5 og 10 år konkursrisiko - markedsleie - ledighet
Det er i realiteten ikke mulig å vurdere leiestrømmen uten analyse av leiekontrakten. Leiestrømmen må vurderes opp mot risiko og det må foretas nødvendige justeringer. Hva blir påregnelig leiestrøm? Hva er risikoen når det gjelder opphør/reduksjoner?
Takstmanns beregning av yield Takseringsforbundet har spesielle regler for fastsettelse av kapitaliseringsrenten som angis som følger: som grunnlag for kapitaliseringsrenten fremkommer følgende regnestykke: -Effektiv risiko fri rente 10 års statsobligasjon 5% -Inflasjon 1,5% =Realrente 3,5% +Risikotillegg 4,25% Sum 7,75% I risikotillegget skal ligge realrenterisiko, investeringsrisiko, risiko ved utleie, risiko ledighet og lokalenes tilstand.
Takstmanns beregning av yield Kapitaliseringen benyttes så til å fremkomme med salgsverdi basert på netto leieinntekt. NB! Fra leieinntekten trekkes eierkostnader som kan variere fra kr 100 til kr 400 per kvm per år. Med yield på 7,75 og en husleie på kr 2000 per kvm gir dette en variasjon i kvadratmeterpris fra kr 20600 til kr 24500, dvs en prisdifferanse på 20%. Analyse av leiekontraktens påvirkning av leiestrømmen er helt avgjørende for verdsetting av eiendommen.