UNION Eiendomsinvest Norge AS

UNION Eiendomsinvest Norge AS 3. kvartal 2015

2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 7,5 % i 3. kvartal 2015. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Holmenkollveien 96 er solgt etter kvartalsslutt, utbyttet knyttet til salg, og akkumulert kontantstrøm er utbetalt til aksjonærene 13.11.15. Dette utgjør kr 1. pr aksje. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 71,6 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8, Holmenkollveien 96 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er ca. 6,5 %. Selskapet har per 30.09.15 en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 690,5 1. UNION kjenner ikke til at det har vært salg av aksjer i annenhåndsmarkedet. Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7, 8. 11 og 12 1 Justert for eierandel

4 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 46,6 millioner 1. Det er 59 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,5 % ved utgangen av 3. kvartal. som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Fordeling iht eiendomssegment 72,2 % Kontor Lager 33 % 9 % 0,3 % 2 % Handel Parkering 25,5 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Oslo Rogaland Vest-Agder 58 % EIENDOMSPORTEFØLJEN Kontor Handel Parkering Lager Vest-Agder Oslo Rogaland 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper EIENDOMSPORTEFØLJEN 25 % Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Leietid (År) Annet Østervåg 7 Stavanger 4 314 6 968 200 3,4 Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per 30.09.15 bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 690,5 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca. 26 900 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 46,6 millioner. Grunnen til nedgang i leieinntekt er reforhandling av leiekontrakt i Kristiansand, til lavere leie men lengre kontrakt. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,5 %. Leieforhold Per 30.09.15 hadde porteføljen 59 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, Siemens AS og ICA. Det er en ledighet på 2,3 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 3,3 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter Kanalsletta 3 Sola 15 460 25 819 668 7,8 Holmenkollveien 96 Oslo 783 1 588 692 1,0 Neuberggaten 19 Oslo 720 1 761 526 2,1 Thurmannsgate 12b Oslo 1 650 3 548 422 2,5 Stasjonsveien 4 Oslo 4 644 6 918 204 7,6 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand 7 522 10 500 000 3,3 Grev Wedels plass 7 Oslo 3 454 2 659 566 6,2 KJ8/DR25 Oslo 4 710 18 558 305 0,9 Kanalsletta 2 Sola 17 098 32 705 106 9,6 Totalt på 100 %-basis 60 355 111 027 689 6,1 Totalt fordelt på eierandel 26 937 46 651 277 5,9 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % 2015 2016 Kontor Handel 2017 2018 2019 Butikk Parkering 2020 2021 Lager Annet Lager Parkerin Butikk Handel Kontor

6 EIENDOMSSALG Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 7,5 % i 3. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 71,6 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 3. kvartal 2015 Avkastningen i Selskapet ble 7,5 % for 3. kvartal. Per 30.09.15 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 8,4. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 3. kvartal 2015 ble 2,8 %. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 7,5 %. Verdiendring Mye av den gode avkastningen i kvartalet skylles at det har vært positiv økning av eiendomsverdiene. Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør 4,7 % i kvartalet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 71,6 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Det er i etterkant av kvartalsslutt blitt utbetalt NOK 1 per aksje i utbytte. 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q3 15 Direkteavkastning 2,8 % Verdiendring 4,7 % Totalt 7,5 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q1 11 11,80 24,2 % Q2 11 12,22 3,6 % Q3 11 12,33 0,9 % Q4 11 11,91-3,4 % Q1 12 13,03 9,4 % Q2 12 10,31 0,8 % Q3 12 10,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % Q2 14 7,94 1,8 % Q3 14 8,06 1,5 % Q4 14 7,59-0,9 % Q1 15 7,62 0,4 % Q2 15 7,82 2,6 % Q3 15 8,40 7,5 % Akkumulert 71,6 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5 Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6 Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje. 1 2 3 4 5 6

8 FINANSIERING Finansiering Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 466,8 millioner. Dette tilsvarer 68 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,64 %. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil 2015 2014 Leieinntekter 47 282 63 424 Øvrige inntekter - 192 Sum inntekter 47 282 63 616 9 REGNSKAP Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 23,3 % 2 Siemens AS 17,5 % 3 Ica Detalj AS 9,8 % 4 National Oilwell Norway AS 9,5 % 5 Forusparken Eiendom AS 6,8 % 6 Høgvoll AS 5,1 % 7 Asplan Viak AS 3,5 % 8 Panduro Hobby AS 3,0 % 9 King Food AS 2,4 % 10 Leatherman Gruppen AS 2,3 % Andre 49 ulike leietakere 16,8 % Totalt 100,0 % Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 30.09.15 hadde Selskapet inngått 5 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,91 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 1,7 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer - 2 012 Av og nedskrivninger varige driftsmidler 9 477 12 985 Avsatt suksesshonorar 7 393 - Annen driftskostnad 7 113 6 232 Sum driftskostnader 23 983 19 217 Driftsresultat 23 299 46 411 Finansinntekter 452 1 214 Finanskostnader (18 515) (33 899) Skatt (4 894) (3 370) Resultat 341 10 357 Minoritetens andel av resultatet 5 245 13 889 BALANSE (TALL I TNOK) 30.09.15 31.12.14 Eiendeler Utsatt skattefordel 7 844 10 966 Sum immaterielle eiendeler 7 844 10 966 Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter 50 40 30 20 10 0 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 År 28 20-30 Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 466,8 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 690,5 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 68 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,64 %, inklusiv lånemargin, og er lavere enn ved utgangen av 2. kvartal pga. lavere NIBOR rente. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 6,5 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 284 rentepunkter. Rentesikring Per 30.09.15 var 63 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 284 rentepunkter. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Varige driftsmidler 668 343 678 161 Finansielle anleggsmidler 8 368 8 793 Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper 47 485 48 819 Sum anleggsmidler 724 197 735 773 Bank 28 119 18 874 Omløpsmidler 1 945 2 100 Sum eiendeler 762 104 767 712 EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital 101 728 101 728 Annen egenkapital 105 974 111 256 Sum egenkapital 207 702 212 984 Gjeld Langsiktig gjeld 535 488 541 742 Leietakerinnskudd 1 500 1 500 Avsatt utbytte 7 393 - Kortsiktig gjeld 10 021 11 487 Sum gjeld 554 402 554 729 Sum egenkapital og gjeld 762 104 767 712

10 11 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Den høye aktiviteten i transaksjonsmarkedet fortsatte i tredje kvartal, og volumet har allerede passert forrige rekord fra 2006. Internasjonale investorer står bak om lag halvparten av rekordvolumet. I leiemarkedene har vi opplevd en priskorreksjon, men vi tror mye nå er tatt ut og at leieprisene vil utvikle seg relativt flatt i 2016. MARKEDSKOMMENTAR Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Etter at oljeprisen hentet seg noe inn i første halvår, falt den igjen under USD 50 per fat i sommer. Økte oljelagre og fortsatt tilbudsoverskudd bidrar til den svake prisutviklingen. Usikkerhet knyttet til etterspørselen fra fremvoksende økonomier legger også en demper på oljeprisen. Den lave oljeprisen påvirker oljeinvesteringene og dermed veksten i norsk økonomi. Sysselsettingsveksten forventes følgelig å være svak i år og neste år, før den normaliseres i 2017 og 2018. Konsensusanslag for 2015 og 2016 viser en forventet sysselsettingsvekst på henholdsvis 0,5 og 0,4 prosent. Effektene av oljeprisnedgangen i Norge motvirkes til en viss grad av den kraftige kronesvekkelsen det siste året, som gir bedre rammevilkår for konkurranseutsatte næringer. Den svake utviklingen i norsk økonomi førte til at Norges Bank kuttet styringsrenten med 25 basispunkter til 0,75 % i september. Sentralbanken senket samtidig rentebanen og det er stor sannsynlighet for ytterligere ett rentekutt i løpet det kommende året. Fremtidstro: Norges Banks forventningsundersøkelse for tredje kvartal viser at fremtidstroen til norske bedrifter er svekket. For første gang siden finanskrisen er det nå flere bedrifter som svarer at de forventer å redusere bemanningen enn bedrifter som forventer å ansette flere. Befolkning: I 2014 vokste den norske befolkningen med 1,1 prosent, og de ti siste årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. Eurostat forventer at dette skal fortsette, og legger til grunn at Norge vil ha nest høyest veksttakt i Europa etter Luxembourg. Befolkningen i Norge forventes å vokse med 1,4 prosent p.a. frem til 2020, mens EUs befolkning forventes å vokse med 0,2 prosent p.a. i samme periode. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi på kort sikt, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser er forhold som preger markedet. Sammen med stor interesse fra utlandet bidrar dette til et betydelig etterspørselsoverskudd. Renter og lånefinansiering UNION Bankundersøkelse per tredje kvartal viser at samlet lånefinansieringsrente i nye 5-års lån er ned 34 basispunkter til 3,11 prosent i tredje kvartal. Den gjennomsnittlige bankmarginen har riktignok økt med 3 basispunkter til 1,68 prosent, men ettersom rentenivået har kommet ned igjen er samlet finansieringsrente ned. Laveste tilbudte margin fra bankene i undersøkelsen var 110 punkter, hvilket ga en samlet finansieringsrente på 2,53 prosent. Bankmarginen er i dag om lag ett prosentpoeng lavere enn i første kvartal 2013. I samme periode har rentenivået kommet betydelig ned slik at samlet finansieringsrente er ned mer enn to prosentpoeng. Direkteavkastningen for de beste eiendommene (prime) er i samme periode redusert med 1,25 prosentpoeng, slik at det såkalte yieldgapet har økt. Dette gir store utslag for den løpende avkastningen for belånt eiendom, og bidrar til å gjøre eiendomsinvesteringer svært attraktivt for mange investorer. Salgsmarkedet for næringseiendom UNION har registrert 126 transaksjoner på til sammen NOK 69 mrd. så langt i 2015. Rekordnivået fra 2006 er dermed slått. Siste kvartal er normalt en periode med stor aktivitet ettersom mange vil sluttføre transaksjoner før årsskiftet. I tillegg kjenner vi til store volumer som fortsatt er i spill. Derfor tror vi samlet volum vil nå NOK 100 mrd. i 2015. En trend som har preget markedet i stor grad er internasjonale investorers inntog i Norge. Etter mange år med svært beskjeden interesse entret utlendingene for alvor det norske markedet i 2014, da de sto for om lag 20 prosent av transaksjonsvolumet. I 2015 har interessen eskalert, og utlendingene har så langt i år kjøpt norsk eiendom for NOK 34 mrd., tilsvarende 50 prosent av totalvolumet. Internasjonale investorer står bak mange av de aller største transaksjonene i år. De har både kjøpt store porteføljer, som Sektor og Storebrand Eiendomsfond, så vel som enkeltbygg som Statoils hovedkontor i Stavanger. I tillegg kjøpte Meyer Bergman nylig Søylen Eiendoms «high street shopping»- område rundt Egertorget.

12 13 Vi observerer at mange av transaksjonene i markedet initieres av kjøperne. Særlig internasjonale aktører jobber aktivt gjennom lokale rådgivere for å finne norsk eiendom. Markedet preges fortsatt av et etterspørselsoverskudd, men det er stor dynamikk, og mange selgere velger å benytte det sterke markedet til å ta gevinst. Eiendomsselskapene har blant annet netto solgt eiendom for NOK 18 mrd. i år. UNION venter at etterspørselen etter eiendom vil holde seg høy de neste årene. De viktigste årsakene til dette er fortsatt gunstig finansiering, attraktivitet i forhold til andre aktivaklasser og stor interesse for Norge blant utenlandske investorer. Priser / yielder UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4 prosent. Dette innebærer at nivået er redusert med 50 punkter i 2015. Vi forventer imidlertid nå at prime yield flater ut, og at dagens nivå holder seg de neste to årene. Høy etterspørsel og få selgere av de beste kontoreiendommene, bidrar til at flere beveger seg ut på risikokurven for å få eksponering. Dette legger press på yieldene i normalsegmentet. Normal yield vurderes til 6,25 prosent. UNION forventer at yielden for normaleiendom skal ned ytterligere 25 punkter til 6 prosent, før nivået stabiliserer seg. Avkastning UNION sitt avkastningsestimat for 2015 er 8,4 prosent for en bred ubelånt eiendomsportefølje. Forventet yieldutvikling bidrar til sterk avkastning for næringseiendom i 2015 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Fra 2016 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Oslo Børs Hittil i år har både eiendomsindeksen og hovedindeksen på Oslo Børs utviklet seg relativt flatt, med en avkastning på henholdsvis -0,1 og -1,6 prosent. Utviklingen har variert kraftig mellom selskapene, og mens Entra har falt 11 prosent, har Olav Thon gitt en avkastning på 10 prosent hittil i år. I 2014 hadde eiendomsaksjene et meget sterkt år med en avkastning på 25 prosent, mens hovedindeksen kun la på seg 5 prosent. Fallende renter, yieldreduksjon og sterk interesse for eiendom bidro til den sterke avkastningen i 2014 og i første kvartal i år. I 2015 har en svakere utvikling i leiemarkedene kombinert med større usikkerhet i aksjemarkedene generelt lagt en demper på utviklingen. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Lav sysselsettingsvekst og pessimistiske bedriftsledere fører til lav etterspørsel etter kontorarealer. Vi forventer at denne utviklingen forsetter inn i 2016. Fra 2017 forventes høyere vekst i norsk økonomi, og vi forventer at arealetterspørselen tar seg opp i takt med konjunkturutviklingen. Kontorledigheten Oslo, Asker og Bærum er nå 7,7 prosent. Etter å ha steget med om lag 80 000 m 2 gjennom fjoråret, er ledigheten kun marginalt opp hittil i 2015. Kontorledigheten varierer fortsatt mye mellom de ulike områdene. Høyest kontorledighet er det på Lysaker og Fornebu hvor ledigheten er på rundt 15 prosent. Våre prognoser innebærer at kontorledigheten topper ut på rundt åtte prosent i første halvår av 2016. Årsaken til at kontorledigheten kun stiger marginalt til tross for svak etterspørsel, er at nybyggaktiviteten er på et moderat nivå, samtidig som vi erfarer at stadig større kontorvolumer tas ut av markedet for å konverteres til andre formål. Dette bidrar til å balansere markedet i en utfordrende tid. Etter flere år med leieprisvekst, har pilene pekt nedover i 2015. Vi erfarer at gjennomsnittlig markedsleie i Oslo har falt med 5 til 10 prosent siden toppen i fjor sommer. Vi erfarer store variasjoner i leieprisutviklingen mellom de ulike områdene, og også mellom ulike produkter i samme område. Oljetunge områder som Fornebu og Lysaker har falt mest, mens sentrum har opplevd en mer moderat leieprisnedgang. Til tross for at vi forventer svak etterspørsel de nærmeste årene, vil svært moderat tilførsel på tilbudssiden føre til at markedet stabiliserer seg relativt raskt. Vi forventer derfor at det blir nullvekst i snittleien neste år, før vi får en svak oppgang i 2017. Bergen, Trondheim og Stavanger Hordaland er blant fylkene som har hatt størst økning i arbeidsledigheten det siste året. Den svake utviklingen i arbeidsmarkedet bidrar til å dempe kontoretterspørselen. Samtidig blir det tilført om lag 75 000 m 2 nye kontorarealer i 2015 1. Svakere etterspørsel og relativt høy nybygging har bidratt til at kontorledigheten i Bergen har steget med to prosentpoeng til 9,5 prosent det siste året. Det ferdigstilles også betydelige volumer nybygg til neste år, noe som bidrar til at kontorledigheten vil fortsette å stige. På generell basis forventer vi en nedgang i kontorleienivåene i Bergen. Lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked. Bygg med lavere standard og sekundær beliggenhet får sannsynligvis en vesentlig reduksjon i markedsleien. Trondheim kjennetegnes ved at næringsstrukturen er ganske fragmentert og at offentlig sektor er relativt stor sammenlignet med Bergen og Stavanger. Etterspørselen etter kontorlokaler er derfor ikke like sensitiv for oljeprisen. Kontormarkedet i Trondheim er likevel ikke upåvirket av en svakere veksttakt i norsk økonomi. Vi kjenner til flere oljeaktører som forsøker å fremleie arealer også i Trondheim (bl.a. Aker Solutions og Aibel). Det ferdigstilles i alt 54 000 m 2 nye kontorarealer i Trondheim i løpet av 2015 2. Nybyggingen er for høy i forhold til etterspørselen, og derfor er kontorledigheten i en stigende trend og har steget fra åtte prosent i februar til ti prosent i juli. En rapport fra IRIS (International Research Institute of Stavanger) indikerer at om lag en fjerdedel av alle sysselsatte i Rogaland arbeider i oljebransjen. Derfor er etterspørselen etter kontorlokaler i Stavanger naturligvis svært sensitiv for svingninger i oljeprisen. Som en konsekvens steg kontorledigheten fra åtte prosent i fjor høst til 10 prosent i vår 3. Ledigheten varierer fra 13 prosent på Forus, til i underkant av 7 prosent i sentrum. Ledighetsøkningen på Forus er også en konsekvens av den høye nybyggaktiviteten de siste årene. I perioden 2011 til 2014 ble det ferdigstilt til sammen rundt 200 000 m 2 kontorareal på Forus. Markedsleien på Forus har typisk kommet ned 100 til 150 kr/m 2, tilsvarende rundt 10 prosent. Det er særlig i fremleieforhold at leieprisene presses betydelig ned. I Stavanger sentrum har korreksjonen vært mer moderat. Nybyggaktiviteten har kommet betraktelig ned i Stavanger-regionen og det ferdigstilles kun 25 000 m 2 kontorarealer per år i 2015 og 2016. Vi forventer at leieprisene i Stavanger fortsetter ned på kort sikt. Ettersom veksten på tilbudssiden blir lav fremover, og vi etter hvert venter å se en normalisering i oljebransjen, tror vi at leiemarkedet vil komme i bedre balanse i 2017 og 2018. 1 Kyte Næringsmegling 2 Norion Næringsmegling 3 Eiendomsmegler1 Næringsmegler

UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika - 0121 Oslo, Norway Tel: +47 23 11 69 00 - Fax: +47 23 11 69 70 - www.union.no - post@union.no