Sørlia, ved kryss Vistavegen - Kringlavegen

Detaljregulering for Sørlia, ved kryss Vistavegen - Kringlavegen Steinkjer kommune Planbeskrivelse Plan ID 2014008 Sist revidert 28.04.2015

Innholdsfortegnelse 1 Bakgrunn... 3 2 Planprosess og medvirkning... 4 3 Områdets planstatus... 5 4 Beskrivelse av planområdet... 6 5 Beskrivelse av planforslaget... 9 6 Risiko og sårbarhet (ROS-analyse)... 12 7 Innkomne innspill ved varsel om oppstart... 13 8 Vedlegg... 14 Planbeskrivelse 2

1 Bakgrunn 1.1 Hensikten med planen Hensikten med planen er å tilrettelegge for en fortettet boligutbygging med inntil 8 boenheter på et ubenyttet areal i Sørlia. 1.2 Rolleavklaringer og eiendomsforhold Forslagstiller og utførende konsulent Planforslaget fremmes som et privat forslag til reguleringsplan (detaljplan). Planen fremmes av Lyngstad Arkitekter AS, på vegne av utbyggingsselskapet Strabo Eiendom AS. Eiendomsforhold Innenfor planområdet er det pr i dag flere eiere. Utbygger har inngått avtale om kjøp av areal, der dette er nødvendig for gjennomføring av utbyggingen. Eksisterende offentlig vegareal innenfor planområdet, vil forbli offentlig. Område A Del av eiendommen 520/1. Eies i dag av Statens Vegvesen og er offentlig vegareal. Område B Strabo Eiendom AS har inngått avtale om kjøp av denne eiendommen. Overdragelse av eiendommen skjer i etterkant av planbehandling. Område C Parsell av eiendommen 96/10. Strabo Eiendom AS har inngått avtale om kjøp at det arealet, parsellen søkes fradelt 96/10, og overdras til Strabo Eiendom AS i etterkant av planbehandling. Område D Eies i dag av Strabo Eiendom AS. A 520/1 B 500/1 C 96/10 D 96/9 Eiendomsforhold innenfor planområdet Planbeskrivelse 3

1.3 Kommunens krav til planprosessen Det ble gjennomført oppstartsmøte med Steinkjer kommune 19.12.2014. Til stede på møtet var fra kommunen: Egil Stensheim og Marthe Veie. For utbygger og konsulent møtte Karstein Holm og Rolf Lyngstad. Planene for utbygging av eiendommen ble presentert, og kommunen pekte på hvilke forhold det må legges vekt på gjennom reguleringsprosessen: Det må legges til rette for 1,5 p-plass pr boenhet. Det må settes av 50 m 2 pr boenhet til lekeareal. Det må gjennomføres utredning på støy. Snuplass for Nedre Sørliveg må etableres. 2 Planprosess og medvirkning 2.1 Kunngjøring og orientering av berørte naboer og fagmyndigheter Planarbeidet ble kunngjort i Trønderavisa 03.02.2015, oppstarten ble samtidig kunngjort på kommunens hjemmeside. Følgende naboer til planområdet og fagmyndigheter ble tilskrevet om planoppstarten: 96/3 OLSEN NORALF 7712 STEINKJER, NEDRE SØRLIVEG 20 A 96/10 OVERLAND GRETE 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 27 A 96/32 OLSEN ARILD 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 18 A 96/42 GUIN MARTE 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 25 96/150 ROBERTSEN HANS C BRAGSTAD 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 17 96/151 REITAN SVEIN OLAV 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 19 96/155 RYAN KENT JØRGEN JACOBSEN, 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 18 96/156 FLATEN VEGARD 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 22 96/156 STRØMSTAD MALIN SMESTAD 7712 STEINKJERNEDRE SØRLIVEG 22 96/160 VIST EGIL 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 21 96/167 HANSEN KENNETH MORCH7 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 20 96/167 UTHEIM EYSTEIN 7712 STEINKJER KANEFARTSVEGEN 32 96/190 LØSBERGVEGEN 2 AS 7030 TRONDHEIM c/o E. Feilberg, Korsgata 12A 96/428 SIMONSEN ARNSTEIN MAGNE 7712 STEINKJER NEDRE SØRLIVEG 24 Statens vegvesen, region midt Fylkeshuset, 6404 Molde/(Byav.21,7737 S) firmapostmidt@vegvesen.no NT fylkeskommune, regional utviklingsavd. Postboks 2560, 7735 Steinkjer postmottak@ntfk.no Fylkesmannen i Nord-Trøndelag, kommunalavd Postboks 2600, 7734 Steinkjer fmntpost@fylkesmannen.no NTE Nett Postboks 2551, 7736 Steinkjer ntenett@nte.no Telenor servicesenter for nettutbygging Postboks 7150, 5020 Bergen sfn@telenor.com Planbeskrivelse 4

3 Områdets planstatus 3.1 Kommuneplanens arealdel Området er i kommuneplanens arealdel avsatt til byggeområde for boliger. 3.2 Reguleringsplaner Planområdet berøres av 2 eksisterende reguleringsplaner: Reguleringsplan for FV 260 Sørlia Stigem. Planen regulerer deler av boligområdet og atkomstvegen Nedre Sørliveg. Reguleringsplan for E6 Vist Figga Planen regulerer trafikkarealet mot Vistavegen og Kringlavegen. Deriblant regulert gang- /sykkelveg langs Vistavegen. Karutsnitt 1:500, med utsnitt av 2 eksisterende reguleringsplaner i området.. Planbeskrivelse 5

4 Beskrivelse av planområdet 4.1 Beliggenhet Planområdet ligger i utkanten av boligområdet i Sørlia, like sør for Steinkjer sentrum. Planområdets størrelse er ca 3 daa. Avgrensning mot nord og øst, er vegene Kringlavegen og Vistavegen. Vistavegen er gamle E6, som pr i dag er kommunal veg, mens Kringlavegen fv 260, er fylkeskommunal. For øvrig er planområdet avgrenset av naboeiendommer med eneboliger. Deler av planområdet har ligget ubenyttet. Eier av 96/10 har benyttet sin del av området, som en naturlig del av sin boligtomt. I samråd med eier av 96/10 erverves dette arealet av Strabo Eiendom AS, jfr kap 1.2. Atkomst inn til planområdet er fra Vistavegen og deretter Nedre Sørliveg. Nedre Sørliveg er atkomst for 9 eneboliger fra før. Området har gode gang- /sykkelforbindelser inn mot sentrum. Planområde 4.2 Kulturminner og naturmiljø Ut fra åpne arkiv og kilder kan vi ikke se at det finnes kjente kulturminner innenfor planområdet. 4.3 Naturverdier Planområdet ligger i sin helhet innenfor et boligområde, og det er ingen spesielle naturverdier knyttet til dette arealet. 4.4 Rekreasjonsverdi/rekreasjonsbruk Området har ingen spesielle verdier knyttet til rekreasjon. Området er relativt lite, og har ikke hatt noen spesiell funksjon knyttet til lek og opphold. Planbeskrivelse 6

4.5 Landbruk Planområdet berører ikke dyrket mark, eller landbruksinteresser på annen måte. 4.6 Trafikkforhold Planområdet berører trafikkforhold på to ulike områder: - Gang-/sykkelveg Regulert gang-/sykkelveg i reguleringsplan for E6 Sørlia-Vist, er ikke bygd i henhold til denne planen. Opprinnelig regulert sving på gang-/sykkelvegen ligger innenfor det planlagte boligområdet i denne planen. I planforslaget er derfor gang-/sykkelveg regulert i henhold til slik den ble bygd. Formålsgrense mellom bolig og offentlig vegareal, følger gjeldende eiendomsgrense. Utsnitt av eksisterende reguleringsplan Foreslått løsning i planforslag - Atkomstveg inn i området er Nedre Sørliveg. Denne har i dag en noe udefinert snuplass. Ny snuplass reguleres inn. Utforming og dimensjonering iht normaler i veghåndbok 017. Planbeskrivelse 7

4.7 Teknisk infrastruktur Vann og avløp Kommunens vann og avløpsledninger krysser planområdet. Det har vært avklaringsrunder mellom utbygger og kommunens vann- og avløpsavdeling på hvordan dette kan løses. To muligheter har vært lansert, enten må man unngå å bebygge området der ledningsnettet ligger, ellers så må ledningsnettet flyttes i det aktuelle området. Ledningsnettet er av eldre årgang, og kommunen har sagt seg villig til at en omlegging er mulig. Planområdet med inntegnet eksisterende vann og avløpsledninger Strøm Det ligger en eksisterende trafostasjon innenfor planområdet. Denne vil ikke være til hinder for en utbygging til bolig Trafo blir regulert inn i reguleringsplanen. NTE har signalisert i et innspill ved oppstarten av planarbeidet, at «det ikke er stor overkapasitet i dette området», og at en ved en utbygging må avklare strømbehov med netteier. Utbygger vil ta kontakt med netteier og avklare hvordan et økt behov i området kan løses. 4.8 Grunnforhold: Det aktuelle området er ikke angitt som et skredfarlig område i NVE / NGIs skredsonekart. Geotekniske undersøkelser som er gjort i området i forbindelse med utbygging av ny E6, viste imidlertid at enkelte områder tålte lite belastning av grunnen. Undersøkelser gjort i forbindelse med utbygging av naboeiendommen 96/162, 165 og 492 viste at området er tilstrekkelig stabilt, men at det tilrås gjennomgang av fundamenteringsløsninger og utbyggingsløsning med geoteknikker, før det søkes byggetillatelse. I denne planens bestemmelser legges dette inn som et krav til dokumentasjonen ved søknad om tiltak. På den måten er en sikret at det gjøres en geoteknisk vurdering av tomta, før arbeidene igangsettes. 4.9 Flom Området er ikke utsatt for flomfare. Det er ingen åpne bekker i området. Planbeskrivelse 8

5 Beskrivelse av planforslaget 5.1 Planlagt arealbruk i byggeområde bolig Hovedgrepet med planen er å tilrettelegge for utbygging av boliger i form av leilighetsbygg innenfor området. Arealet som tenkes bebygd med boliger er 2.1 daa, da er det trukket fra for areal til atkomstveg og snuplass. 5.2 Bebyggelsen plassering og utforming Området tenkes bebygd med leilighetsbygg. Bygningene legges ut mot byggegrensen langs Vistavegen og Kringlavegen. På den måten vil bygningene bidra til støyskjerming, og skape en stille side mot sør. Dette arealet vil opparbeides og tilrettelegges for uteoppholdsareal og parkering. Opprinnelig var ideen to langstrakte leilighetsbygg. Denne ideen ble lagt til grunn for støyutredning gjennomført av Sweco. Utredningen viser at en slik organisering av byggene ikke er ideell, og gjennom å organisere byggene annerledes, slik at boligene skjermer støy, så vil krav og retningslinjer i T1442, være lettere å etterkomme. Det er planlagt åtte boenheter i to leilighetsbygg. Byggene skal være vertikaldelt og i to etasjer. Byggene skal ha livsløpsstandard. Det skal være to lukkede innganger, med trapp og heis/løfteplattform. Leilighetene vil ha åpen løsning mellom stue mot nord og kjøkken, samt veranda mot sør og inn mot «tun-området», som vil være godt skjermet fra omgivelsene. Dette vil gi god sjøutsikt fra stue og gode solforhold for veranda og uteoppholdsareal. Leilighetene vil være på ca 70-85 m 2, med 2-3 soverom. Byggene skal ha flatt tak eller pulttak. Det samme gjelder garasjer eller carport. Byggegrensene mot veg er 15 meter, og mot Kringlavegen vil denne avstanden være bestemmende. For Vistavegen er avstanden til eiendomsgrensen bestemmende, og en ivaretar likevel minimum 15 meter avstand til offentlig kjøreveg. Garasjer eller carporter legges langs eiendomsgrensen i øst, og det er i bestemmelsene angitt at takform på disse skal tilpasses boligbyggene. Boligenes målgruppe vil primært være litt eldre ektepar og enslige som ønsker å bo landlig, men likevel nært sentrum. Området kan også være interessant for en småbarnsfamilie, siden beliggenheten er relativt nært sentrum og skole. Planbeskrivelse 9

Utsnitt av reguleringsplan som viser mulig løsning med boliger ut mot offentlig veg og uteoppholdsareal mot sør. 5.3 Bebyggelsens høyde Leilighetsbygget tenkes oppført i 2 etasjer. Planforslaget fremmer en løsning med gesimshøyde på maks 7,5 m meter over ferdig planert terreng på tomta. For garasjer og carporter åpnes det for en gesimshøyde på maks 3 meter. 5.4 Grøntstruktur og uteoppholdsareal Areal til småbarnslekeplass kan anlegges innenfor «tunområdet» sør for boligene. Dette vil være et sol-rikt område, som i tillegg er godt skjermet fra støy. For øvrig vil areal til uteopphold dekkes på ulike steder av tomta, men det primære området vil være i sør og mot øst. Planforslaget hjemler en utbygging med relativt høy utnytting. Det vil likevel være gode muligheter for etablering av grøntområder egnet til uteopphold. Det er i bestemmelsene satt krav om minimum 150m 2 til småbarns-lekeplass. For øvrig er et i tråd med kommunens ønske satt krav om 50m 2 uteoppholdsareal pr boenhet. 5.5 Parkering Det legges opp til 1 parkeringsplass i garasje/carport pr boenhet. For øvrig legges det opp til 0,5 gjesteparkeringer pr boenhet. Disse etableres på bakkeplan sør og sør-øst for boligbygningene. 5.6 Trafikkløsning Atkomst er via Nedre Sørliveg. Innerste del av atkomstvegen ligger på utbyggers eiendom, denne reguleres til kjøreveg med snuplass i enden. Kjørevegen reguleres som felles atkomst med avkjørsel til følgende eiendommer: 96/427, 96/428, 96/42, samt beboerne innenfor regulert boligområde i planen. 5.7 Plan for vann og avløp Eksisterende vann og avløpsnett påkobles. Strabo Eiendom AS har vært i kontakt med enhetsleder Vann og avløp i Steinkjer kommune, og drøftet ulike løsninger knyttet til dette. Planbeskrivelse 10

Planen medfører både oppfylling på tomta, samt at eksisterende vann og avløpsledninger kommer i konflikt med planlagt bebyggelse. Utbygger vil derfor i samråd med kommunen flytte dagens vann- og avløps ledning slik at tomta kan bebygges slik forutsatt i planen. Krav om flytting av vann- og avløpsledninger er tatt inn i reguleringsbestemmelsene. 5.8 Avfallshåndtering Det vil bli satt av tilstrekkelig plass inne på boligområde for plassering av avfallskontainere. Nedre Sørliveg, med ny-anlagt snuplass i enden, vil være godt egnet for renovasjonsbil. 5.9 Rekkefølgebestemmelser Det forutsettes at vann- og avløpsledninger legges om, før tomta kan bebygges. Se for øvrig punkt 5.7.. Planbeskrivelse 11

6 Risiko og sårbarhet (ROS-analyse) Sjekklister for vurdering av sikkerhet og sårbarhet (dsb.no) er gjennomgått og det er ikke vurdert å være behov for spesielle undersøkelser eller beredskapstiltak for å unngå naturkatastrofer som ras, flom e.l. Naturgitte forhold: Er området utsatt for snø- eller steinskred? Er det fare for utglidning, geologisk ustabilt område? Er området utsatt for springflo/flom i sjø og vann? Er området utsatt for flom i elv/bekk, herunder lukket bekk? Er det radon i grunnen? Ja Nei Vurdering Ikke kjent kvikkleire innenfor planområdet, ingen kjente ras i nærområdet. Krav om geoteknisk vurdering av tomta før utbygging. Infrastruktur: Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe på nærliggende veg utgjøre en risiko for området? Vil utilsiktede/ukontrollerte hendelser som kan inntreffe i nærliggende virksomheter/ Industriforetak, utgjøre er risiko for området? Medfører bortfall av elektrisitet, teletjenester, vannforsyning, renovasjon/spillvann Spesielle ulemper for området? Er det spesielle farer forbundet med bruk av transportnett for gående, syklende og kjørende i området? Brannberedskap: Omfatter området spesielt farlige anlegg? Har området utilstrekkelig brannforsyning, mengde og trykk? Har området bare en mulig adkomst med brannbil? Tidligere bruk: Er området påvirket eller forurenset av tidligere virksomheter? Omgivelser: Er det regulerte vannmagasiner i nærheten, med spesiell fare for usikker is? Finnes det terrengformasjoner som utgjør spesiell fare? Ulovlig virksomhet: Sabotasje og terrorhandlinger: er tiltaket et potensielt mål, eller finnes slike i nærheten? Byggegrense på 15 m til offentlig veg vil gi en buffer mellom kjørebane og bebyggelse Planbeskrivelse 12

7 Innkomne innspill ved varsel om oppstart 7.1 Nord- Trøndelag Elektrisitetsverk NTE har oversendt kart over eksisterende anlegg i området. Kartet synliggjør eksisterende nettanlegg, høyspennings-, lavspennings distribusjonsnett og røranlegg innenfor planområdet. NTE forutsetter at disse anleggene blir hensynstatt i planarbeidet og gjør oppmerksom på at eksisterende nettanlegg ikke spesielt er tilpasset et eventuelt nytt behov Kommentar til innspill fra NTE Eksisterende anlegg er hensyntatt i planleggingen, og trafo tatt inn i plankartet. Når det gjelder fremtidig behov for strømforsyning så vil utbygger avklare dette med NTE parallelt med at utbyggingen prosjekteres ferdig. 7.2 Nord-Trøndelag Fylkeskommune (NTFK) Planfaglig Ingen kommentarer til dette på dette stadiet, avventer planforslag. Kulturminnefaglig Det finnes ingen kjente kulturminner innenfor planområdet. Viser til den generelle aktsomhetsplikt ved utbygging, dersom en oppdager ikke hittil kjente kulturminner under utbyggingen. 7.2.1 Kommentar til innspill fra NTFK Kulturminnelovens aktsomhetsplikt ved utbygging tas inni planens bestemmelser. 7.3 Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Landbruksavdelingen Har ingen kommentarer til planforslaget. Miljøvernavdelingen Forutsetter at det legges opp til en høy utnyttingsgrad og lav parkeringsdekning, i tråd med statlige retningslinjer Kommunalavdelingen Forutsetter at det gjennomføres en ROS analyse. 7.3.1 Kommentar til innspill fra Fylkesmannen i Nord-Trøndelag Planen fremmes med tanke på å hjemle en boligutbygging innenfor et eksisterende boligområde. Det tas sikte på en relativt høy utnyttingsgrad med leilighetsbygg i to etasjer. Parkeringsdekningen blir 1 parkeringsplass i garasje/carport pr boenhet, og 0,5 gjesteparkeringsplass pr boenhet. Sjekkliste for ROS inngår i planbeskrivelsen. 7.4 Statens Vegvesen Klargjør i innspillet hvilken status Kringlavegen og Vistavegen har, og de krav knyttet til byggegrenser og siktkrav som vil være gjeldende for disse. Henviser til Statens retningslinje T 1442 om støy i arealplanlegging, og anbefaler at det legges ved en støyfaglig vurdering av planområdet. Støyfaglig vurdering må beskrive hvilke tiltak som må gjennomføres for å sikre et utendørs og innendørs støynivå, som ikke overskrider grenseverdiene. Planbeskrivelse 13

7.4.1 Kommentar til innspill fra Statens Vegvesen Byggegrenser og siktkrav for tilgrensende veger ivaretas i planen. Siktlinjer er også tegnet inn, men det vil være byggegrensene som vil bære bestemmende for plassering av bygninger. Krav til frisikt tas også med i bestemmelsene. 8 Vedlegg 8.1 Plankart 8.2 Planbestemmelser 8.3 Støyfaglig beregning 8.4 Kopi av alle innspill gitt ved kunngjøring Planbeskrivelse 14