Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 4. kvartal 2009
Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8
1 Leder Med en avkastning på 15 prosent i 4. kvartal leverer Storebrand Eiendomsfond (Fondet) et meget sterkt kvartal. For året 2009 ble avkastningen 11 prosent. Forvalters langsiktige strategi for aktiv forvaltning av Fondets eiendommer har bidratt til at eiendomsverdiene økte kraftig i løpet av året. 2009 ble et meget bra år for Oslo børs. For et år siden var Oslo børs nær den siste tids bunnotering, og steg med over 63 prosent i løpet av 2009. Siden årsskiftet har børsutviklingen flatet ut, og er i skrivende stund uendret fra årets begynnelse. Statistisk Sentralbyrå forventer en vekst i Norsk økonomi i 2010 og 2011 på henholdsvis 2,0 prosent og 2,7 prosent. Det går med andre ord mot normalisering, og det forventes heller ikke at arbeidsledigheten skal nevneverdig opp fra dagens nivåer. Fondet leverer et meget sterkt kvartalsresultat, med en oppgang på 15 prosent i 4. kvartal. Det er dermed det sterkeste kvartalet siden oppstart i 2005. Resultatet for 2009 viser en oppgang på 11 prosent, hvilket er klart best blant de sammenlignbare eiendomsfondene i Norge. Resultatet for 2009 viser en oppgang på 11 prosent, hvilket er klart best blant de sammenlignbare eiendomsfondene i Norge. Fondet solgte tre eiendommer i løpet av 4. kvartal. Det totale salgsvolumet var på ca NOK 600 millioner, hvorav to av eiendommene utgjorde majoriteten. Salget av Grensen 5-7 og Brennaveien 18 var viktige transaksjoner for Fondet, og sikrer aksjonærene en solid gevinst sett opp mot både kjøpesum og siste verdivurdering av eiendommene. På begge eiendommene har Forvalter gjort store tiltak på leietakersiden samt at det er investert betydelige beløp i ombyggings prosjekter. Salgene tilfører Fondet likviditet, muliggjør rimeligere finansiering, og reduserer den generelle risikoprofilen for Fondet. Ledigheten i porteføljen forblir uendret fra 3. kvartal, og er 5,1 % ved utløpet av 2009. Det var høy aktivitet i eiendomsporteføljen gjennom 2009, og det ble totalt skrevet over 70 leiekontrakter, med en årlig leie på ca NOK 60 millioner. Fondets leieinntekter økte videre med over tre prosent gjennom året, hvilket øker kontantstrømmen med ca NOK 15 millioner pr. år. Ledigheten i porteføljen forblir uendret fra 3. kvartal, og er 5,1 % ved utløpet av 2009. Foredlingen av Fondets eiendommer er en lang og tidkrevende prosess som begynner å bære frukter. Den sterke avkastningen gjennom 2009 understøtter Forvalters strategi med at aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen vil tilføre Fondet store verdier over tid. Tor Pedersen Fund Manager
2 Kvartalsrapport Q4 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en meget sterk avkastning i 4. kvartal, med en oppgang på 15,2 prosent. Samlet sett for 2009 blir avkastningen 11 prosent. Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 4. kvartal, og disse viser en oppgang i Fondets verdier. Direkteavkastningen i 4. kvartal ble 0,9 prosent. Siden oppstart har Fondet levert en avkastning på 1,8 prosent. Avkastning pr. aksje Q4 2009 Direkteavkastning 0,9 % Verdiendring 14,3 % Totalt 15,2 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer Aksjekurs og avkastning 2 039 Kurs 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 9,5 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-5,0 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Akkumulert -1,8 % Avkastning i 4. kvartal 2009 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SPI ASA) ble 15,2 prosent i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2009 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,81. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 4. kvartal ble 0,9 prosent, hvilket er noe lavere enn direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkte avkastningen i 4. kvartal er normalt noe lavere enn målet, grunnet noe høyere kostnader i kvartalet. Direkteavkastning for fondet ble 0,9 prosent i 4. kvartal. Verdiendring Det er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 4. kvartal. Disse viser en generell oppgang på nær 5 prosent, hvilket bidrar positivt til avkastningen i 4. kvartal. Grunnet stigende renter økte Fondets rentebytteavtaler i verdi gjennom kvartalet. Samlet sett resulterte disse endringene i en verdiendring for Fondet på 14,3 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på -1,8 prosent siden oppstart 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Aksjer i Fondet kan kun handles av pri mær innsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter Union Eiendomskapital AS samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte fore står arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innside infor masjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere, har i den perioden det er tillatt å handle aksjer, undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal pri mær innsider informere Storebrand Markets og styret i SPI. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.
3 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 62 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 484 millioner. Til sammen har fondet nå 370 leietakere. Verdivurderingen gjennomført i 4. kvartal viser en oppgang i eiendomsverdier på ca. 5 prosent. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,9 prosent ved utgangen av 4. kvartal. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksi mering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en tre årig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvalt ningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eien doms kjøp. Pr. 31. desember bestod eien doms porteføljen av 62 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 755 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 463 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 484 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porte føljen var ca. 6,9 prosent. Det er gjen nomført verdivurdering av samtlige av Fondets eiendommer i 4. kvartal. Resul tatet viser en oppgang på ca 5 prosent sammenlignet med verdivurderingen gjennomført sommeren 2009. Neste verdi vurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av juni 2010. Fondet gikk over til halvårlige verdi vurderinger ved starten av 2009. Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsoverdragelser i løpet av 4. kvartal. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i en forvaltningsfase. Gjennom 2009 har forvalter inngått over 70 leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 60 millioner. Leieforhold Gjennom 2009 har forvalter inngått over 70 leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 60 millioner. Fondets leieinntekter økte med ca 3 prosent gjennom året. Pr. 31. desember 2009 hadde eiendomsporteføljen totalt 370 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. desember 2009 ansvarlige for i underkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 14 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er til nærmet uendret fra utgangen av 3. kvartal. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre 4 803 ulike investorer 81,7 % Totalt 100%
4 Kvartalsrapport Q4 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 20% Fordeling eiendomstype 4% 2%1%1% 1% 33% Kontor Butikk Lager Garantier Annet Parkering Fordeling geografi 21,0% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Oslo 39,9% Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold 39% Servering Garasje 10 11 12 13 14 15 16 17 Kontor Butikk Lager Garantier 8,8% Annet 5,0% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Parkering Servering Garasje 4,5% 1,6% 3,9% 2,6% 2,3% 7,7% 1,3% 1,0% 0,2% År Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Salg av eiendom Det er gjennomført salg av tre eiendommer med en totalverdi på ca NOK 600 millioner i løpet av 4. kvartal. Salget av Grensen 5-7 og Brennaveien 18 representerer over 95 prosent av totalbeløpet. Brennaveien ble kjøpt i 4. kvartal 2006, og det har vært gjennomført betydelige oppgraderinger av eiendommen samt end ringer på leietakersiden siden overtakelse. Leieinntektene er økt med NOK 1,7 millioner siden overtakelse, samt at gjennomsnittlig kontraktslengde er økt i perioden. AHus er hovedleietaker i eiendommen. Selv i et svakt eiendomsmarked realiserte forvalter en årlig egenkapitalavkastning på ca 9 prosent i eierperioden. Grensen 5-7 ble kjøpt i starten av 2006, og er en handels og kontoreiendom i Oslo sentrum. I løpet av eierperioden er leien økt med ca 50 prosent, og Finn.no er i dag hovedleietaker i eiendommen sam men med Sporthuset og Lindex. Eiendomssalgene er eksempler på at det er mulig å gjennomføre gode transaksjoner i et turbulent eiendomsmarked. Forvalters aktive forvaltning av eiendommene har bidratt til betydelig økning av leieinntekter, og videre ført til økte eiendomsverdier gjennom perioden. Salgene gjennomført i 4. kvartal bidrar med betydelig likviditet, og reduserer risikoprofilen for Fondet. Som følge av salgene har også forvalter restrukturert deler av Fondets gjeld, hvilket bidrar til å redusere finanskostnadene med ca. NOK 5 millioner. Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eien domsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og vil være hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskost nader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sam men lignbare transaksjoner som er gjen nom ført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leie kontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Eiendomssalgene er eksempler på at det er mulig å gjennomføre gode transaksjoner i et turbulent eiendomsmarked. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms-Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området.
5 Finansiering Fondets belåning er redusert i perioden, og pr. 31. desember 2009 har Fondet en samlet gjeld på ca. NOK 5 100 millioner. Dette tilsvarer 73,5 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Fondets fastrenteavtaler økte i verdi i 4. kvartal, og bidro positivt til kvartalsresultatet. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 5,8 prosent. Belåningsgrad Fondets belåningsgrad er redusert fra 3. kvartal. Pr. 31. desember 2009 hadde Fondet totalt NOK 5 059 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 6 755 millioner. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad 73,5 prosent ved utgangen av kvartalet. Fondet gjen nomførte verdivurdering av eien domsporteføljen i 4. kvartal, og økte verdier bidrar til en redusert belåningsgrad. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Fondet gjennomførte verdivurdering av eiendomsporteføljen i 4. kvartal, og økte eiendomsverdier bidrar til en redusert belåningsgrad. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rente kostnaden for Fondet pr. 31. desember 2009 var 5,83 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en økning på 15 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal. Den gjen nomsnittlige renten på både Fondets fastrentelån og flytende lån økte gjennom perioden. Fondets lånemargin falt med 12 rentepunkter i perioden. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. desember 2009 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eien domsporteføljen pr. 31. desember var 6,9 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 106 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 31. desember 2009 var ca. 104 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Dette har sammenheng med eiendomssalg og nedbetaling av gjeld gjennomført i siste del av kvartalet. I løpet av 1. kvartal 2010 er rentesikringen redusert til ca 95 prosent. Det er å forvente at denne vil reduseres noe ytterligere gjennom 2010. Fondets lånemargin falt med 12 rentepunkter i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rente bytteavtaler. Fondet inngikk ingen nye rentebytteavtaler i 4. kvartal. Pr. 31. desember 2009 hadde Fondet inngått 31 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,83 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,3 år ned fra 3,5 år ved utgangen av 3. kvartal. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,3 % 3 Maske Gruppen AS 3,2 % 4 Forsvarsbygg 2,7 % 5 Skanem Moss AS 2,7 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 8 Expert Norge AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,2 % 10 Universitetet i Oslo 2,2 % Andre 360 ulike leietagere 73,2 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 10 11 12 13 14 15 16 17 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre År 100% 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2009. Kontor Butikk Lager
6 Kvartalsrapport Q4 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q2-06 Q3-06 Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rente sikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Den gjennomsnittlige årlige rente kostnaden for Fondet pr. 31. desember 2009 var 5,83 prosent, inklusiv lånemargin. Det er dette som skjedde gjennom 2008, og Fondets avkastning ble derfor isolert sett svakere enn om rentesikringsgraden hadde vært lavere. I et normalmarked vil vanligvis eiendomsprisene stige som følge av fallende renter, grunnet rimeligere finansiering. Dette vil dermed kompensere for et eventuelt verdifall av rentesikringsavtalene. I løpet av 4. kvartal økte verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 3,6 millioner, og dette bidrar dermed positivt til kvartalsresultatet. Samlet sett for 2009 bidro verdiendringen på Fondets rentebytteavtaler positivt med NOK 32 millioner. Verdien av rentebytteavtalene vil variere fra kvartal til kvartal, og vil følgelig være et bidrag til at Fondets VEK varier selv i kvartaler uten verdivurdering av Fondets eiendommer. I løpet av 4. kvartal økte verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 3,6 millioner. Endrede lånevilkår Ved årsskiftet 2008/2009 gjennomførte forvalter reforhandlinger av flere av Fondets låneavtaler for 2009. Dette ga ytterligere fleksibilitet i et vanskelig marked, men bidro samtidig til at lånemarginene økte noe gjennom 2009. For 2010 har forvalter forlenget disse avtalene, slik at den oppnådde fleksibiliteten ivaretas. Forlengelsen av avtalene er gjort til bedre vilkår enn det som var mulig å oppnå for 2009. Forvalter har fokus på å oppnå lavest mulig finansieringskostnader, samtidig som det er viktig at det er tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre Fondets strategi for de kommende årene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag eller forfall før 2011. Forvalter vil i tiden frem til forfall arbeide med å refinansiere Fondets gjeld.
7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Barstølveien i Kristiansand kommune. Eiendommen ligger i en handelspark hvor Fondets eiendommer utgjør 45 prosent av den totale eiendomsmassen. Eiendommen ble kjøpt i 2007, og overtatt ved ferdigstillelse våren 2009. Eiendommen er i sin helhet utleid til store handelsaktører på lange kontrakter. Eiendomsbeskrivelse Eiendommene ligger i en nyetablert hand els park i Sørlandsparken. Handelsparken er beliggende i Sørlandsparken som ligger ca. 9 km øst for Kristiansand sentrum. Sørlandsparken er den desidert største næringsparken i Agder fylkene. Hele handelsparken består av 58 000 m 2 handelseiendom med en parkeringskapasitet på 1 000 biler. Fondet har en bygningsmasse på 24 100 m 2 samt et ute område på 2 000 m 2. Tomtenes areal er 18 100 m 2. Samtlige bygninger er nybygg levert i 2009, og fremstår således med en moderne standard og kvalitet. Leietakere Eiendommene er fullt utleid til Bohus, Elkjøp, Stoff & Stil, Jula, Optimer, og XXL Sport og Villmark. Samtlige leietakere er profesjonelle og sterke handelsaktører. Leiekontraktene har en varighet på 10 til 15 år, og sikrer dermed en lang og trygg kontantstrøm for Fondet. XXL butikken er den største utenfor Osloområdet. Samtlige leietakere kan vise til svært gode omsetningstall. Tidligere erfaring tilsier at det tar 2-3 år å opparbeide en tilfredsstillende omsetning i slike handelsparker. I dette tilfelle kan samtlige leietakere rapportere omsetningstall som ligger godt over budsjetter for 2009. Tatt i betraktning at handelsparken kun har vært åpen i 9 måneder er det meget hyggelig å meddele at handelsparken har tatt et så sterkt grep om handelsmarkedet på Sørlandet. Konkurrerende butikker i Sørlandsparken har hatt en merkbar nedgang i omsetning i sine butikker etter åpning av denne handelsparken. Blant annet har Sport 1 gått konkurs mens Expert har hatt en kraftig omsetningsnedgang. Den sterke starten for handelsparken tilsier at man har truffet markedet riktig med hensyn til leietakersammensetning og beliggenhet. Verdiutvikling Eiendommen ble kjøpt i siste del 2006 og hadde en positiv verdiutvikling inntil eiendomsmarkedet kollapset i 2008. Eiendommen har imidlertid svært lange leiekontrakter med solide leietakere. Ettersom det økonomiske klimaet stabiliserer seg og viser tegn til bedring, forventer vi en positiv verdiutvikling for eiendommen i tiden fremover. Det er i siste del av 2009 registrert økende kjøpsinteresse for eiendommen. Det er i siste del av 2009 registrert økende kjøpsinteresse for eiendommen fra aktører som ønsker å kjøpe attraktive handelseiendommer med lange leiekontrakter. Dette har også bidratt til at verdivurdering i 4. kvartal 2009 av eiendommen viser en oppgang på over 7 prosent sammenlignet med verdivurderingen gjennomført 2. kvartal. Samtlige leietakere kan vise til svært gode omsetningstall.
8 Kvartalsrapport Q4 2009 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Vi har gjennomgående et positivt syn på markedet, men venter en moderat stigning. Vi legger til grunn at økonomien, transaksjonsvolumet og leieprisene har begynt på oppgangen i en v-kurve snarere enn en u-kurve. Det er imidlertid blitt et skarpere skille mellom attraktiv og ukurant eiendom. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 15% 60 50 40 30 20 10 35% 4% 15 22 44 68 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011E 53 Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 29% 13% 28 Totalomsetning i Norge pr. 2009 Fordelt på ulike investorer 31% 12% 11% Hotel NOK 15,1 mrd 10% 7% 5% Utenlandske investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Private investorer Livselskap Bruker av eiendommen g Andre Kilde: UNNM / DnB NOR Næringsmegling Totalomsetning i Norge 2009 Fordelt på type eiendom NOK 15,1 mrd Lager 20% 15 19% 30 Norsk økonomi Internasjonal økonomi er i ferd med å snu svakt opp etter den kraftige oppbremsingen i forbindelse med finanskrisen. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per februar at veksten internasjonalt blir til strekkelig til at fastlandseksporten stiger med 6,7 prosent i år. Rentemedisinen har, kombinert med ekspansiv finanspolitikk, bidratt til at norsk økonomi har klart seg bedre gjennom finanskrisen enn andre land. Privat og offentlig forbruk vil være de primære drivkreftene i økonomien fremover og bidra til at fastlandsøkonomien stiger med 2 prosent i år og 2,7 prosent i 2011. Det går med andre ord mot normalisering, og SSB sine prognoser innebærer at sys sel settingen synker med kun 0,1 prosent i år for så å øke med 0,4 prosent i 2011. Det er særlig industrien og byggenæringen som er berørt. Vi venter at Oslo også denne gang vil ligge i forkant av utviklingen. Tellinger av arbeidsledige innen kontor, og antall ledige kontor stillinger i hoved staden, viser at arbeids markedet de siste månedene har vært i klar bedring. NAV Oslo publiserte dessuten i desember en prognose som innebærer at syssel settingen i Oslo stiger med 0,1 prosent i år. Renter og finansiering Etter nyttår har det kommet flere signaler i retning av at renteveksten blir langsommere enn tidligere antatt. Ferske prognoser fra Nordea viser at de lange rentene (10-års swap) stiger fra ca. 4,5 prosent i dag til 4,75 prosent i mars 2011 og 4,99 prosent i mars 2012. Hvert kvartal gjennomfører UNION en undersøkelse mot bankene om deres utlånspolicy mot næringseiendom. Konklusjonsmessig innebærer tilbake meld ingene fra januar at markedet langt på vei er normalisert. Bankenes innlånskostnader og margin til kundene har sunket siden sommeren i fjor, og 7 av 9 banker venter fortsatt moderat nedgang i bankmarginen. Ledende banker påpeker at de nå vektlegger lånetagers eiendoms kompetanse og eiendommer med lange og sikre leieinntekter. Salgsmarkedet I fjor gikk transaksjonsmarkedet fra nærmest stillstand til en ivrig julehandel. Fra sensommeren falt forutsetningene for et mer velfungerende marked på plass, herunder lånefinansiering, makroutsikter, prisutvikling, avtagende vekst i arealledigheten og nøktern optimisme blant investorene. Totalt ble det i fjor omsatt næringseiendom for NOK 15,1 milliarder i 83 transaksjoner. Hele 47 prosent av volumet kom i 4. kvartal. UNIONs oversikter viser at norske fond kjøpte næringseiendom for NOK 0,5 milliarder og solgte for NOK 1,7 milliarder. Utenlandske fond ble imidlertid nettokjøper for NOK 1,75 milliarder og har i år kjøpt Sektor (kjøpesenter) for ca. NOK 7 milliarder. Medio mars er det registrert salg for NOK 9,8 milliarder og det ventes en dobling i salgsvolumet i år. Vår vurdering er at kjøpsinteressen overgår volum eiendom for salg. Det er først og fremst eiendom med lange og sikre leieinntekter som etterspørres, da det blant annet er enklere å få lånefinansiering til denne type investeringer. Priser Prime yield vurderes til 6,1 prosent per 1. kvartal 2010, mot 6,25 prosent i 4. kvartal og 6,5 prosent i 3. kvartal. Fremover ventes det at langsomt stigende renter vil begrense yield-nedgangen. Budrunder har bidratt til prisveksten og vi Kontor Annet Handel Kilde: Akershus Eiendom AS
9 vurderer at eiendommer med usikkerhet knyttet til lokasjon og leieinntekter henger etter i prisutviklingen. Børs Eiendomsindeksen på Oslo Børs har per 10. mars doblet seg siden bunnen 1. april i fjor, men er likevel 51 prosent under toppen i november 2007. Verdien av eiendomsselskapene har hatt en moderat vekst siden fjerde kvartal. Kontormarkedet Leieprisene for kontor i Oslo, Asker og Bærum har tilpasset seg raskt og mye. Gjennomgående har prisene sunket 15-20 prosent og UNION sine anslag innebærer at bunnen er nådd i 1. kvartal 2009. Gårdeierne holder nå mer igjen i lys av bedre utsikter, og det ventes at netto flyttestrøm etter hvert går mot de dyre områdene i tråd med tidligere konjunkturer. Arealledigheten er pr. februar 7,4 prosent og det er forventet at den topper ut på 8 prosent på slutten av året. Tilbuds overskuddet vil da være i størrelsesorden 300 000 m² og markedet vil benytte oppgangsårene 2011 og 2012 på å komme i balanse. I denne perioden ventes moderat leieprisvekst. På tross av den markerte nedgangen i leieprisene innebærer de fleste reforhandlinger vekst i leienivåene fordi kontraktene som reforhandles nå typisk ble inngått ved forrige leieprisbunn på lavere nivåer. Bergen, Trondheim og Stavanger Gjennomgående har utviklingen i de andre byene fulgt Oslo med en tidsforskyvning på ca. et halvår. Data fra lokale næringsmeglere tyder på at kontor-leieprisene har sunket 7 prosent i Bergen, 10 prosent i Trondheim og 10 prosent i Stavanger. Handel I fjor steg detaljhandelen med 3,3 prosent og omsetningene i kjøpesentrene med 4,4 prosent (Kvarud Analyse). For handelseiendom er gjerne leieinntekten delvis basert på en minimumsleie og delvis leietagers omsetning. SSB sine prognoser for privat forbruk viser en samlet vekst på ca. 10 prosent i år og neste år. HSH sine prognoser for handel viser en stigning på 4 prosent i år. Det er således utsikter til at leieinntektene for handel stiger raskere enn for andre typer eiendom hvor leieinntektene typisk oppjusteres årlig med konsumprisindeksen. Handelseiendom er populært blant investorene og vi vurderer prime yield til 7,0 prosent per 1. kvartal 2010. I fjor noterte vi 19 transaksjoner over NOK 50 millioner i dette segmentet på til sammen NOK 2,9 milliarder. For øvrig utgjorde handelseiendommene i Steen & Strøm salget i 2008 NOK 11,4 milliarder og Sektor-salget i år ca. NOK 7,0 milliarder. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Markedsleie og utleiegrad NOK 4 000 3 500 3 000 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 Q1-07 Q2-07 Yield gap Yield Q3-07 10-års swap-rente Yield gap Q1-08 Kilde: Storebrand Eiendomsfond Q2-08 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Utleiegrad kontor (%) Q4-08 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: Bloomberg Markedsleie pr. kvm. prestisje Q1-09 Q2-09 Q4-09
Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B