Kvartalsrapport 2. kvartal 2008. Prime Office Germany AS

Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 Prime Office Germany AS

Selskapet Prime Office Germany AS Prime Office Germany AS inngikk i andre kvartal 2008 avtale om kjøp av en høyt profilert kvalitetseiendom i Medienhafen i Düsseldorf. I tillegg inngikk selskapet en intensjonsavtale om kjøp av en mindre eiendom i Frankfurt, et kjøp som ble formalisert i juli måned. Forventninger om lavere BNP i Tyskland enn tidligere forventet for årene 2008 2009, gjør at styret er mer avventende til å beslutte ytterligere investeringer for selskapet. Eiendommen i Düsseldorf ligger i Zollhof 3 i Medienhafen ved elven Rhinen. Bygget som bevisst markedsføres som et flerbrukerbygg er tegnet av den høyt anerkjente stjernearkitekten Frank Gehry. Prime Office Germany AS har derved inngått avtaler om kjøp av eiendommer for til sammen EUR 258 mill (NOK 2 066 mill per 30. juni 2008). Av disse er fem eiendommer overtatt per medio september 2008. Eiendommene som er under oppføring i München (Ungererstrasse 67 69) og i Hamburg (Am Kaiserkai 60) overtas ved ferdigstillelse i løpet av det neste halve året. Finansiering Kjøp av eiendom i Düsseldorf og Frankfurt gjør det nødvendig å trekke EUR 30,9 mill av lånefasiliteten på EUR 125,0 mill i Helaba. Overtagelse av eiendommene som er under oppføring i München og Hamburg vil kreve at ytterligere EUR 52,7 mill trekkes av fasiliteten. Investeringstakt Som følge av endringer i makroforutsetningene som lå til grunn for Prime Office Germany AS i informasjonsmemorandumet, vil det ta lengre tid å fullinvestere selskapet enn tidligere forutsatt. I dagens tyske eiendomsmarked ser selskapet viktigheten av å leie ut ledige lokaler i eiendomsporteføljen mens utleiemarkedet fortsatt er sterkt, da det forventes at lavere BNP etterhvert vil føre til et svakere utleiemarked. Selskapet har derfor intensivert dette arbeidet ytterligere. Endring i makroforutsetninger Rammebetingelsene for eiendomsinvesteringer i Tyskland og forventningene til utviklingen av disse har endret seg i det siste. Selskapets Asset Manager gir en grundig redegjørelse for dette i sin separate rapport i denne kvartalsrapporten. Selskapet styre følger utviklingen nøye og avventer med spenning makrotallene for 3. og 4. kvartal 2008. Annenhåndsomsetning Det har vært liten omsetning av selskapets aksjer i 2. kvartal 2008. Kun 76 aksjer er rapportert flyttet i VPS. Kun 3 av aksjene ser ut til å være reelle aksjetransaksjoner. På grunn av lav likviditet i aksjen skjer omsetningene ofte til lavere kurser. Selskapet forventer at denne trenden kan forsterkes da det erfaringsmessig alltid finnes aksjo nærer som føler behov for å selge aksjer. Orkla Finans Kapitalforvaltning AS rapporterer om at det per 15. september 2008 ligger inne salgsordrer til ulike kurser på til sammen 309 aksjer, noe som utgjør 1,9 % av selskapets aksjebeholdning. Resultat per 30. juni 2008 (ikke revidert) Prime Office Germany AS har per utgangen av juni måned et positivt resultat før skatt på NOK 27,1 mill. Leieinntekter hittil i år beløper seg til NOK 23,1 mill og driftsresultatet til NOK 11,1 mill. Et svakt fall i valutakursen for euro ift norske kroner i 2. kvartal 2008, gir en urealisert valutagevinst per utgangen av kvartalet på NOK 7,4 mill som sammen med renteinntekter på bankinnskudd på NOK 8,5 mill ga en positiv finansnetto på NOK 15,9 mill. Per utgangen av 2. kvartal 2008 var valutakursen for euro ift norske kroner 8,009. Prime Office Germany Konsern Resultat (NOK) 30.06.08 31.03.08 Driftsinntekter Leieinntekter 23 125 433 12 646 822 Sum driftsinntekter 23 125 433 12 646 822 Driftskostnader Avskrivninger - 8 542 659-4 274 579 Andre driftskostnader - 3 453 066-1 254 380 Sum driftskostnader - 11 995 725-5 528 960 Driftsresultat 11 129 707 7 117 862 Finansinntekter og finanskostnader Andre renteinntekter 8 555 712 4 321 840 Andre rentekostnader - 6 170-18 325 Agio / disagio (urealisert) 7 376 455 14 599 457 Netto finans 15 925 997 18 902 972 Resultat før skatt 27 055 704 26 020 834 Balanse (NOK) 30.06.08 31.03.08 Eiendeler Anleggsmidler Eiendom inkl forskudd 1 156 757 731 1 107 032 000 Sum anleggsmidler 1 156 757 731 1 107 032 000 Omløpsmidler Bankinnskudd 299 185 412 354 814 154 Andre kortsiktige fordringer 17 888 567 12 217 706 Sum omløpsmidler 317 073 979 367 031 860 Sum eiendeler 1 473 831 710 1 474 063 860 Egenkapital og gjeld Egenkapital Aksjekapital 16 000 000 16 000 000 Overkursfond 1 407 713 080 1 407 713 080 Annen egenkapital 7 031 237 6 872 661 Akk resultat hittil i år 27 055 704 26 020 834 Sum egenkapital 1 457 800 021 1 456 606 574 Kortsiktig gjeld Leverandørgjeld 1 251 876 2 581 687 Annen kortsiktig gjeld 14 779 813 14 875 598 Sum kortsiktig gjeld 16 031 689 17 457 286 Sum egenkapital og gjeld 1 473 831 710 1 474 063 860 Euro-kurs 8,009 8,051 2

Rapport fra Asset Manager Investeringsaktiveter i Tyskland Investeringsaktivitet UNION Capital AS søker aktivt nye investeringsmuligheter for Prime Office Germany AS som med dagens rådende markedsforhold kan gi en god risikojustert avkastning. Det ble gjennomført ett kjøp i andre kvartal, Zollhof i Düsseldorf (Medienhafen), samt inngått en intensjonsavtale om kjøp av et mindre bygg i Frankfurt (Wisenau), hvor kjøpet ble gjennomført i juli måned. Per medio september har Prime Office Germany AS overtatt fem eiendommer og inngått avtaler for overtakelse av ytterligere to eien dommer, til en samlet total verdi på ca. EUR 260 mill ( ~ NOK 2 mrd). Prosjekter/Marked Vi opplever prosjekttilgangen som stabilt god, men det er fortsatt en utfordring å finne de gode prosjektene som tilfredsstiller investeringskriteriene til Prime Office Germany AS, og hvor det samtidig er mulig å «regne hjem» investeringen. Selgere har begynt å nedjustere prisforventningene noe (20 50bp), men det er fortsatt mange optimister i markedet særlig på selgersiden. Økt kreditt kostnad i kjølvannet av subprimekrisen har ført til at mange kjøpere har falt fra, og vi opplever i dag at konkurransen om objektene først og fremst kommer fra de mer tradisjonelle egenkapitalsterke investorene som for eksempel pensjonskasser og livsforsikringsselskaper. De store opportunistiske fondene som var dominerende gjennom 2007 fokuserer nå på å rydde opp i porteføljene, blant annet som følge av at bankene følger nøye med på eventuelle brudd i lånebetingelsene som følge av loan-to-value bestemmelser. Dette kan føre til en del gode kjøpsmuligheter fremover, men kan også i sin ytterste konsekvens føre til et svekket eiendomsmarked som følge av nedskrivning av eiendomsverdier med på følgende negative spiraleffekter. Prime Office Germany AS investerer i førsteklasses kontoreiendom, «core assets», som historisk har vært skarpt priset i det tyske markedet. Vi ser det som mindre sannsynlig med store korreksjoner innenfor dette segmentet. Inflasjon Inflasjonen har tiltatt, noe som er hemmende for den økonomiske veksten. Dette vil videre påvirke etterspørselen etter kontorarealer. Imidlertid er allerede kontraktsfestede leier som hovedregel indeksregulerte, noe som gjør at en økning i inflasjonen vil gi en positiv effekt på kontantstrømmen Eiendomskjøp 25. juni 2008: Zollhof 3, Düsseldorf (Medienhafen) Prime Office Germany AS har inngått avtale om over takelse av Zollhof 3 i Düsseldorf. Over takelsen vil skje ultimo august 2008. Zollhof 3 er et svært profilert landemerke i Düsseldorf, attraktivt beliggende i MedienHafen ved elven Rihnen. Bygget som ble ferdigstilt i 1999 er tegnet av stjernearkitekten Frank Gehry som bl.a også har tegnet det kjente Guggenheim museet i Bilbao. Bygget som på sitt høyeste er på 13 etasjer, profileres bevisst som et flerbrukerbygg med hovedvekt på korte leiekontrakter. Bygget er per i dag fullt utleid med vektet gjenværende løpetid for eksisterende leiekontrakter på ca. 2 år. Største leietakere i bygget er for tiden Deloitte & Touche Consulting, Dr. Andres und Schneider og Kurt Salmon. Eiendomskjøp 11. juli 2008: Wisenau 36 40, Frankfurt (WestEnd) Prime Office Germany AS har inngått avtale om overtakelse av Wisenau 36 40 i Frankfurt. Bygget som er på syv etasjer har en god beliggenhet i Westend. Eiendommen som opprinnelig ble oppført i 1970, ble totalrehabilitert i 2005. Eiendommen ble da i sin helhet leid ut i et vesentlig svakere utleiemarked enn i dag, noe som gjør at det p.t. ligger betydelig oppside i leienivået. Vektet gjenværende lengde på leiekontraktene er ca. 1,5 år. Bygget er et flerbrukerbygg som blant annet huser finans, konsulent og advokatvirksomhet. Leietakere inkluderer; «Rae Kestler, Mielert, Otto», Mercurius, Burda, 3 K Agentur für Kommunikation og Consus. Nøkkeltall: Kjøpspris*: EUR 50,6 mill. Netto leie p.a.: EUR 2,4 mill. Areal: 10 613 kvm Kjøpsyield før omk.: 5,28 % *Inkl. transaksjonskostnader Nøkkeltall: Kjøpspris*: EUR 15,0 mill. Netto leie p.a.: EUR 0,7 mill. Areal: 3 723 kvm Kjøpsyield før omk.: 5,2 % *Inkl. transaksjonskostnader Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 3

for disse leieforholdene isolert sett. Eiendom er en realinvestering, og dersom inflasjonen avtar etter en periode med høyere inflasjon, samtidig som rentenivået normaliseres, kan det forventes en betydelig oppside i nominell kapitalisert verdi. Re-prising av eiendom Som følge av svekkede økonomiske vekstutsikter og høyere kapitalkostnader, er avkastningsforventningene for eiendom i Tyskland nedjustert. Dette bør føre til en re-prising av eiendom som aktivaklasse. Ved å gjøre gode kjøp til nedjusterte priser i et dårlig marked, vil slike investeringer presumptivt gi en god avkastning for Prime Office Germany AS dersom markedet normaliseres innen rimelig tid. Utsikter for Prime Office Germany AS Markedet Prime Office Germany AS investerer i påvirkes i stor grad av den generelle økonomiske utviklingen, noe både styret i Prime Office Germany AS og vi som selskapets Asset Manager har vår fulle oppmerksomhet rettet mot. Vi vil i stor grad vektlegge markedsutsiktene på kort- og lang sikt i forvaltningen av eiendomsporte føljen og ved vurdering av nye investerings objekter. Som følge av endringer i fremtidsbildet og et mer utfordrende eiendomsmarked, må det forventes at det vil ta lenger tid å fullinvestere Prime Office Germany AS enn opprinnelig forutsatt. Finansiering Som tidligere informert, inngikk selskapet i juni måned en låneavtale med Helaba og HypoVereinsBank med en totalramme på EUR 125 mill. Dokumentasjon og første opptrekk av lånet vil gjennomføres i løpet av tredje kvartal. Vi vurderer oppnådd lånemargin som fordelaktig i dagens marked. Forvaltning Hovedfokus for forvaltningen er nå å redusere ledigheten i Frankfurt (Bockenheimer Anlage 15) og Berlin (Friedrichstrasse 149). Det har blitt inngått to nye kontrakter på til sammen ca. 500 kvm til tilfredsstillende leier i Berlin (EUR 18,5 per kvm), og det jobbes aktivt med å fylle opp resterende ledighet på ca. 2 000 kvm. I Frankfurt har markedet vist interesse for de ledige arealene (ca. 2 000kvm), men foreløpig er det ikke inngått nye leiekontrakter. Vi håper at vi med et aktivt grep om utleieaktiviteten kan rapportere om nye leiekontrakter i løpet av 2. halvår 2008. For eiendommen i Friedrichstrasse 149 har Prime Office Germany AS en leiegaranti fra selger som løper ut 31. desember 2008. Vi var aktivt deltakende i forvaltningen av Zollhof og Wiseanu forut for overtakelsene primo/medio september 2008. Zollhof er pt fullt utleid, men hovedsakelig på korte kontrakter. Snittleien i bygget er ca. EUR 17 per kvm for kontorarealene, og det er allerede signert nye kontrakter på EUR 20 per kvm etter at kjøpekontrakten ble inngått i slutten av juni, noe som innebærer en leieøkning på 17%. I Wiseanu pågår det forhandlinger med flere potensielle leietakere for overtakelse av ca. 500 kvm til en leie som ligger ca. 40 % over nåværende leienivå. For Steinstrasse 25 i Hamburg er det intet spesielt å rapportere bortsett fra at Hamburger Hochbahn, som er største leietaker i bygget, ikke ønsker å benytte sin opsjon om å forlenge leieavtalen etter 2010. Vi er komfortabel med situasjonen og vil bruke tiden frem til utløp av kontrakten aktivt for å få på plass nye leietakere. Eiendommene Am Kaiserkai 60 i Hamburg og Ungererstrasse 67 69 i München forventes overtatt i henholdsvis fjerde kvartal i år og første kvartal neste år. Begge eiendommene er leid ut på 10 års kontrakter med full indeksregulering. BSA Real Estate GmbH Forvaltningsorganisasjonen til Asset Manager utgjør nå tre personer i Frankfurt, i tillegg til Einar Skjerven og Hans-Christian Birkedal i Oslo. Organisasjonen utvides med ytterligere en person i Oslo når Henrik Danielsen tiltrer stillingen som investeringsanalytiker 1. september 2008. Düsseldorf er hovedstaden i den tyske delstaten Nordrhein-Westfalen og ligger i Rheinland, øst for Rhinen i den sørlige enden av det tettbefolkede by området Ruhrgebiet. Byen som i dag har nærmere 600 000 innbyggere var tidligere hovedstad i landskapet Bergisches Land. BSA Capital AS endret 1. Mars 2008 navn til UNION Capital AS som følge av at selskapet ble en del av Glitnir Property Group. BSA-navnet beholdes imidlertid i Tyskland gjennom selskapet BSA Real Estate GmbH (fullt navn Bjørnstad Skjerven Agerup Real Estate GmbH). Düsseldorfs nærhet til Köln og Ruhrområdet sammen med rollen som delstatshovedstad har gjort byen til et sentrum for næringslivet. Flere store bedrifter har sine hovedkontor i Düsseldorf: energikonsernet E.ON, stålbedriften Thyssenkrupp, kjemibedriften Henkel og Degussa og flere andre. Det norske energi selskapet Statkraft har lagt hovedkontoret for sin virksomhet i Tyskland til Düsseldorf. 4

Markedsinformasjon Eiendomsmarkedet i Tyskland Düsseldorf en velstående storby midt i Europa Düsseldorf er i dag en dynamisk storby der en raskt blir slått av tanken om at det må være her «alt flyter». Store penger strømmer i et ekspansivt næringsliv, 42 kilometer av Rhinen renner konstant forbi, ølet fosser fra kranene, og på den vakre promenadegaten vandrer velkledde düsseldorfere selvsikkert videre. Lite er stillestående i byen på østsiden av Rhinen, midt i Tyskland, midt i Europa. Selv om bystatusen er over 700 år gammel og historien enda eldre, måtte Düsseldorf begynne på nytt etter nesten total utslettelse under siste verdenskrig. Allikevel har byen bevart sitt ansikt fra fortiden, like mye som den er preget av et stål- og betongutseende rettet mot fremtiden. Düsseldorf klarer å kombinere det forgangne med nåtid. Fortiden ligger i gjenoppbygde Altstadt gamlebyen der rhinlandsk lettlivethet og tysk gemyttlighet ser ut til å ha gode dager. Et fortettet fornøyelsesområde med tradisjonsrike vertshus der byfolkene samles for å diskutere og forlyste seg over en «Alt» (det lokale, overgjærede ølet) og en «Flöns» (blodpølse). Mellom gamle bolighus og tradisjonsrike vertshus ligger spennende butikker for dem med penger i lommen. Men i den en kvadratkilometer store og sjarmerende gamlebyen er det like mye verdt å få med seg bysymboler som rådhuset (bygd 1567 88) og St. Lambertus-kirken. Bare noen steinkast unna ligger Tysklands vakreste promenadegate, Königsallee eller Kö som den enklere kalles. Fra ende til annen måler den eksklusive bulevarden en kilometer, mens gatebredden er hele 82 meter. I midten danner kastanjene et grønt tak over kanalen, Kö-grøften, der svanene har sitt oppholdssted. Mellom kanalen og de brede fortauene suser det luksusbiler forbi i en jevn strøm mens det på fortauet promenerer designkledde düsseldorfere. Foruten å være en sentral industri-, messe- og kongressby er Düsseldorf en av Tysklands viktigste sentra for handel og finansvirksomhet. Handelen med omverdenen er mest aktiv blant alle byer i Tyskland. Det har trukket all verdens firmaer til storbyen. Nettopp dette gir byen et kosmopolitisk preg. Düsseldorf har opparbeidet seg omdømme som Tysklands rikeste by. Det fører med seg en noe ekstravagant livsstil. De moderne tidene til tross, byen har tatt vare på sin kulturelle arv. I dag reiser norske forretningsfolk i stimer til byen, for vel hundre år siden reiste norske malere til byen for å la seg inspirere av Düsseldorfskolen som var et av de ledende kunstsentre på Kontinentet den gang. Den dag i dag er Düsseldorf kunstakademi blant de ledende i Tyskland. Kunsthalle viser malerier, skulpturer og kunsthåndverk fra middelalderen og fram til vår tid. Byens opera, Deutsche Oper am Rhein, tilbyr publikum musikkteater på høyt nivå både klassiske og moderne verker og imponerende ballettforestillinger. Teateret Schauspielhaus har dessuten gjennom lang tid vært forbildet for andre teatre i Tyskland. Ser man bak fasaden til byen Düsseldorf, finner man raskt ut at den heseblesende byen har masse vis av skjønnhet og sjarm. Nedgang i BNP For første gang på fire år var det en negativ vekst i BNP for tysk økonomi, hovedsakelig som følge av et fall i byggeaktiviteten. BNP falt sesongjustert med 0,5 % i andre kvartal 2008, mot en økning på 1,3 % i første kvartal 2008. På årsbasis vokste økonomien med 1,7 % justert for antall arbeidsdager. En styrket euro og svakere global etterspørsel har dempet tysk eksport og økende inflasjon har erodert innenlandsk kjøpekraft. Fall i byggeaktiviteten i andre kvartal kan delvis forklares med at en uvanlig mild vinter førte til at mange av investeringene ble fremskyndet til årets tre første måneder. Svakere forretningsklima IFO-indeksen falt betydelig gjennom andre kvartal. Næringslivet er mindre fornøyd med forretningsklimaet og er betydelig mer reservert med henblikk på utsiktene for de neste seks månedene, noe som indikerer at de siste års økonomiske oppsving nærmer seg slutten. Dette bekreftes også ved at ordrevolumet for industrien falt for syvende måned på rad i juli måned, og et fall i aksjeindeksen på Frankfurt-børsen (DAX) på om lag 20 % hittil i 2008. Økt sysselsetting Av positive nyheter har sysselsettingen også økt i andre kvartal. I tillegg har det blitt skapt omlag 620 000 nye arbeidsplasser i Tyskland siden samme periode i fjor. Arbeidsledigheten utgjør nå 7,7 % av arbeidsstyrken mot 8,9 % året før. Svakere økonomisk vekst og svekket fremtidstro i næringslivet antyder imidlertid at veksten i syssel setningen ikke vil fortsette i samme takt som de seneste par årene. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 5

Svak utvikling i 2008/2009 Presidenten for den Europeiske sentralbanken (ECB), Jean-Claud Trichet, uttalte i begynnelsen av august at økonomisk vekst i euro sonen vil være særlig svak «particulary weak» i tredje kvartal 2008. Dette utløste økte forventninger blant investorer om at sentralbanken vil begynne å kutte styringsrenten tidlig neste år, noe som førte til at de lange rentene korrigerte markert ned. Et samlet analytikerkorps har revidert og nedjustert vekstestimatene for tysk økonomi i perioden 2008 2010, med en estimert bunn i 2009 på rundt 1 % vekst i BNP, for deretter å ta seg opp til et mer normalt nivå på omlag 2 % BNP vekst i 2010. Historisk sett har veksten i leie priser vært sterkt korrelert med utviklingen i BNP. Så selv om utleiemarkedet fortsatt er sterkt, kan det ventes en avmatning dersom prognosene om lavere BNP-vekst blir en realitet. Betydelig nedgang i transaksjonsvolumet Transaksjonsvolumet i Tyskland første halvår 2008 var betydelig påvirket av de volatile i finansmarkedene. Det ble gjennomført transaksjoner på totalt EUR 11,9 mrd (eksklusiv boligeiendom), noe som er 57 % lavere enn tilsvarende periode i fjor. Kontoreiendom utgjorde ca. 33 % av transaksjonsvolumet. Andelen utenlandske (2/3) og lokale investorer (1/3) har holdt seg uendret gjennom 2007 og 2008, mens tradisjonelle egenkapitalinvestorer har økt sin relative andel av transaksjonsvolumet. Prisforventninger for selgersiden og kjøpersiden spriker betydelig. Jones Lang LaSalle spår at selgersiden i løpet av andre halvår vil justere forventningene som følge av det lave transaksjonsvolumet. Dette kan føre til at aktiviteten i markedet øker mot slutten av året når kjøper og selger igjen møtes på pris. Netto yielder har i løpet av de siste 12 månedene økt med ca. 50 basispunkter, og ligger per utgangen av juni måned på ca. 4,9 % i snitt for prime kontor eiendom. Dette er samme nivå som gjennomsnittet for de siste 10 årene, noe som tyder på at markedet er på vei til å normaliseres mht yield. Fortsatt sterkt utleiemarked Hittil i år har utviklingen i leiemarkedet for kontoreiendom vært positiv. Økt sysselsetning har stimulert etterspørselen etter lokaler, og i følge rapporter fra Jones Lang LaSalle er ledigheten redusert med ca. 1,4 %-poeng siste år. For de fem byene Prime Office Germany AS investerer i er ledigheten i gjennomsnitt på 9,2 %. Prime-rent-indeksen økte med ca. 1 % i andre kvartal. Sammenlignet med samme periode i fjor har leiene økt med i gjennomsnitt ca. 5 %, med en spredning på mellom + 2,3 % i Düsseldorf og + 6,8 % i Hamburg. Det forventes en fortssatt økning i leieprisnivået og reduksjon av ledigheten i siste halvdel av 2008. Office Property Clock 2nd Quarter 2008 r 2008 Düsseldorf Frankfürt/M. Munich, Hamburg Berlin Rental growth slowing Rental growth accelerating Rents falling Rents bottoming out Kilde: Jones Lang LaSalle «City Profile Munich Q2 2008» Tabell 1, Inngåtte leiekontrakter, kontorareal (m 2 ) 2006 2007 H1 2007* H1 2008 Prosentvis endring Berlin 562 300 502 700 204 400 234 200 + 14,6 % Düsseldorf 336 000 509 000 204 100 214 700 + 5,2 % Frankfurt 541 500 551 800 217 000 273 500 + 26,0 % Hamburg 470 300 585 800 264 600 282 200 + 6,7 % München 669 500 823 900 390 000 393 200 + 0,8 % Sum 2 579 600 2 973 200 1 280 100 1 397 800 + 9,2 % * reviderte tall. Trend prognose Tabell 3, Høyeste kontorleier (EUR/m 2 /mnd) H1 2007 H1 2008 Prosentvis endring Berlin 20,50 21,50 + 4,9 % Düsseldorf 22,00 22,50 + 2,3 % Frankfurt 35,00 37,00 + 5,7 % Hamburg 22,00 23,50 + 6,8 % München 29,00 30,50 + 5,2 % Gj.snitt 25,70 27,00 + 5,1 % Kilde: Jones Lang LaSalle «Office Market Overview 1H 2008» Trend prognose Tabell 2, Ledighet (inkl. areal for fremleie) H1 2007 H1 2008 Prosentvis m 2 % m 2 % endring Berlin 1 609 900 9,7 % 1 502 000 9,0 % - 6,7 % Düsseldorf 1 010 400 12,0 % 899 600 10,6 % - 11,0 % Frankfurt 1 715 800 14,7 % 1 473 200 12,6 % - 14,1 % Hamburg 1 046 500 7,5 % 992 600 7,1 % - 5,2 % München 2 014 900* 10,6 % 1 564 500 8,2 % - 22,4 % Sum 7 397 500 10,6 % 6 431 900 9,2 % - 13,1 % Trend prognose * ny base pga resultatene fra en ny detaljert markedsstudie. 6

Porteføljeoversikt Per 30. juni 2008 Adresse Distrikt By Kjøpris inkl omk. (mill) Kjøpsyield før omk. Netto leie p.a [IST] 1) (mill) Netto leie p.a [SOLL] 2) (mill) Byggeår (omb.år) Areal Andel ledige arealer per 30.06.08 Vektet lengde på kontrakter per 30.06.08 Ungererstrasse 67 69 Schwabing-Nord Munchen Overtakelse Q1 09 Steinstrasse 25 Innenstadt Hamburg Overtatt 28.11.2007 Bockenheimer anlage 15 Westend Frankfurt Overtatt 31.12.2007 EUR 33,0 5,0 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008/ 2009 EUR 13,0 5,5 % EUR 0,7 EUR 0,7 1930 (2002) EUR 49,8 5,3 % EUR 1,6 EUR 2,6 1954 (1982/ 2003) 7 920 kvm 0 % 10,0 år 4 011 kvm 2 % 2,4 år 6 911 kvm 29 % 1,7 år Am Kaiserkai 60 Hafen City Hamburg Overtakelse Q4 08 Friedrichstrasse 149 Mitte Berlin Overtatt 02.01.2008 Zollhof 3 Medienhafen Düsseldorf Overtatt 1.9.2008 EUR 32,8 5,2 % EUR 1,6 EUR 1,6 2008 5 717 kvm 0 % 10,0 år EUR 63,8 4,65 % EUR 2,1 EUR 2,9 2003 11 532 kvm 22 % 2,5 år EUR 50,6 5,28 % EUR 2,5 EUR 2,6 1999 10 613 kvm 0 % 1,7 år Wisenau 36-40 Westend Frankfurt Overtatt 19.9.2008 EUR 15,0 5,20 % EUR 0,7 EUR 0,7 1970/ 2005 3 723 kvm 0 % 1,4 år SUM EUR 258,0 5,1 % EUR 10,9 EUR 12,7 50 427 kvm 9,2 % 4,0 år 1) Leie per avtaleinngåelse 2) Leieinntektspotensial ved 100 % utleie Flensburg Puttgarden Sassnit Kiel Stralsund Rostock Wilmhelmshaven Bremerhaven Lubeck Hamburg Schwerin Emden Oldenburg Bremen T SKLAND Wittenberge Berlin Osnabruck Bielefeld Hannover Braunschweig Magdeburg Potsdam Frankfurt Munster Dessau Cottbus Duisburg Cologne Aachen Bonn Gottingen Essen Dortmund Halle Leip ig Kassel Gorlit Dresden Eisenach Erfurt ena Siegen Bad Hersfeld Gera Chemnit Zwickau Düsseldorf Koblen Wiesbaden Frankfurt Hof Main Wur burg Bamberg Mannheim Saarbrucken Heidelberg Nurnberg Heilbronn Karlsruhe Regensberg Stuttgart Passau Ulm Augsburg München Freiburg Konstan Garmisch-Partenkirchen Informasjonen i denne kvartalsrapporten er utarbeidet av Prime Office Germany AS etter beste skjønn. Selskapet påtar seg ikke ansvaret for at opplysningene er uriktige eller ufullstendige. Prime Office Germany AS Kvartalsrapport 2. kvartal 2008 7

Innoventure Design Center Forretningsfører: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS Avd. Management v/christian Stray, Tordenskioldsgate 8 10 Postboks 1724 Vika 0121 OSLO Tilretteleggere: Orkla Finans Kapitalforvaltning AS UNION Capital AS Adresseendringer: Meldes til aksjonærenes kontoførere og ikke til selskapet. Aksjonærinformasjon: Prime Office Germany AS vil legge ut viktig aksjonærinformasjon på tilretteleggernes nettsteder: www.orklafinans.no www.union.no