BOLIGKJØPERKURS Espen Fuglesang Fagkonsulent NITO Takst Service AS
NITO Takst Service AS Et selskap heleid av NITO Etablert som takstorganisasjon i 1991, som AS i 2004. Fire ansatte på heltid. Administrerer kjeden NITO Takst med ca 400 aktive medlemmer (foretak) fordelt rundt i hele landet. Utdanner nye takstmenn, og videreutdanner eksisterende takstmenn. Utvikler/videreutvikler dataløsninger for våre medlemmer Representerer kjeden NITO Takst i eksterne fora
NITO Takst Godkjenningsområder: Verdi- og lånetakst bolig, leilighet, fritidshus, tomt og mindre næringseiendommer. Tilstandsanalyse med BSR. Større næringseiendommer. Industri- og bedriftstaksering Skade Naturskade Skjønn Landbruk Løsøre Maskin Inneklima, prøvetaking (Pegasus) DNV
Viktige dokumenter og informasjon ved kjøp av fast eiendom Salgsoppgave/prospekt. Verdi og lånetakst Boligsalgsrapport Selgers egenerklæring Offentligrettslige pålegg Servitutter Reguleringsplaner Ferdigattest Plantegninger Forpliktelser/husreglement Gen.fors.protokoller: Det kan foreligge vedtak om større vedlikeholdsarbeider i borettslaget eller sameiet, som medfører økning av fellesgjeld. Sjekk at eventuelle tilbygg og utleieleilighet er byggemeldt Tvangssalg!
Før visning Ta kontakt med banken din og finn ut hvor mye du/dere kan ta opp i lån. Viktig!! Ta høyde for mulig fremtidig renteøkning. Innhent salgsoppgave og takst/boligsalgsrapport før visning, og gjør deg godt kjent med objektet. Merk deg hva slags feil/skader som er påvist i takst/tilstandsrapporten. Er du godt forberedt i forkant, er det lettere å gi et raskt bud på objekter som er attraktive.
Visning
Hva skal du se etter når du er på visning? Førsteinntrykket er viktig! Er det rotete inne og ute? Dette kan tyde på at vedlikeholdet er like dårlig ivaretatt Lukt Dårlig håndverksmessig arbeid Dersom det er beboelsesrom i kjeller/loft, er det viktig å sjekke om disse tilfredsstiller kravene til rømningsvei og lysforhold Vurder å ha med takstmann på visning
Bygningen utvendig Tak og taktekke: Er det gammel takstein, 40 år og eldre, har denne begrenset restlevetid. Pappshingel, levetid ca 20-30 år. Komplekse takkonstruksjoner har stor sannsynlighet for skjulte skader Flate tak/takterrasser Er loft innredet i ettertid? Istapper
Bygningen utvendig Kledning: Råteskader på kledning. Lett å se dette nederst på kledningen og rundt vinduer. Det er også viktig å se om vannbrett er montert under kledning med beslag. Er yttervegger etterisolert?
Vinduer: Er vinduene eldre enn 20 år? Sannsynlighet for at de kan punktere i nær fremtid. Da blir det dugg/grå felter mellom glassene.
Grunnmur: Se etter sprekker og skader på muren. Er det tydelige sprekkdannelser, tyder dette på at det kan være setninger i grunnen. Dersom det er svært dårlige grunnforhold, kan det innebære svært store kostnader, verste konsekvens er riving av hele huset.
Terrengforhold: Skråner terrenget mot huskroppen? Drenering: Spesielt viktig dersom underetasje eller kjeller er innredet.
Skorsteiner (piper): Skorsteiner eldre enn 50 år, er oftest moden for utskiftning/rehabilitering. Levetid er veldig avhengig av hva slags brensel som benyttes.
Nedgravde oljetanker: Gamle nedgravde oljetanker har en betydelig risiko for lekkasje. Dersom det skulle forekomme lekkasje, kan kostnadene til masseutskiftning komme på flere hundre tusen kroner.
Vann og avløpsrør: Gamle vannrør og avløpsrør har en tendens til å gro igjen innvendig.
Vann og avløpsrør:
Bygning innvendig Krypkjeller: Kjeller med svært lav takhøyde kalles krypkjeller. De fleste har jord-, stein- eller fjellgrunn. Problemet med denne type kjellere er at de svært sjelden er tilstrekkelig ventilert og er udrenerte. Ofte fulle av plankerester og annet organisk materiale som ligger direkte på bakken.
Krypkjeller
Blindkjeller: Feil oppbygging av gulv mot grunn.
Innredede kjellerrom: Innredede kjellere som benyttes som oppholdsrom, bad, vaskerom etc. betegnes som en risikokonstruksjon. Yttervegg mot terrenget som kalles grunnmur, blir ofte utforet og kledd med panel eller platevegger på innsiden av grunnmuren.
Multimur under terreng Fliser Gipsplate Polystyren-skum Gipsplate Betong, sprøytet
Bad / utett våtrom: Vanligste årsaken til klagesaker. Viktige spørsmål når det gjelder våtrom/bad: Hvor gammelt er det? 15 år og eldre =>stor sannsynlighet for at badet må renoveres i sin helhet i nær fremtid. Vær oppmerksom på at det også er stor skadefrekvens på nyere bad. Dersom badet er forholdsvis nytt. Hvem har utført arbeidene (ufaglært eller faglært), er hele badet renovert inkl. røropplegg og sluk? Foreligger det garantier på utførte arbeider?
Bad Viktig informasjon å få fra selger/megler: Foreligger det kontrakt på utførelsen? Helt eller delvis utført etter Våtromsnormen, eller etter gjeldende regler i Plan- og bygningsloven (Pbl)? Badet utført som egeninnsats?
Bad: Viktige sjekkpunkter: Lukt: Dårlig lukt i rommet, kan det være et tegn på at noe er galt, men kan ofte indikere manglende rensing av sluk. Ventilasjon: Bad skal ha ventilasjon, (naturlig avtrekk over tak og tilluft i dør). Kan ha mekanisk avtrekksvifte i vegg. Se etter fuktmerker rundt takventiler.
Bad: Viktige sjekkpunkter: Har badet åpen dusj eller dusjkabinett? Dersom det er montert dusjkabinett, spør om når og hvorfor dette er montert. Det kan være at det er gamle fuktskader i veggene og som er årsak til at dusjkabinett er montert.
Bad: Viktige sjekkpunkter: Ved dusjing direkte på flislagte vegger og gulv: se etter om flisene er løse, flisfugene er hele eller har tynne sprekker. Hvis sprukne fuger i dusjsonen, samt enkelte løse fliser: tydelig tegn på at det kan være fuktskade i platene bak. Synlig muggsopp i fuger trenger ikke å ha sammenheng med skader. Tilsynelatende fint bad
Bad: Viktige sjekkpunkter: Ikke så bra allikevel
Bad generelt Bad med gulvbelegg, baderomsplater eller veggvinyl: stort sett en god og sikker løsning. Belegget er membran og det er lett å se om det er skadet. Malt strietapet og flislagt gulv med sokkelflis på vegg: HØY RISIKO! Svært dårlig løsning med stor sannsynlighet for fuktskader. Det finnes malingssystemer som er godkjente for våtrom (stiller svært store krav til riktig utførelse) Smøremembraner (stiller svært store krav til riktig utførelse) Kontroll av fall til sluk ved åpen dusj; spyl vann på gulvet, se om vannet renner til sluk. Dersom dette ikke er tilfelle, er dette en forskriftsmangel. Motfall til sluket er et irritasjonsmoment. Dammer samler seg på gulvet eller mot veggen hver gang en dusjer.
Konklusjon: 1) Erkjenn at du har begrensede kunnskaper om bygninger dersom du ikke er faglært/ingeniør innenfor bygg. 2) Søk hjelp hos dem som har kunnskaper. Ikke stol blindt på megler/visningsassistent eller selger. Du tror gjerne at de befinner seg under pkt. 2, mens de egentlig burde være under pkt. 1. 3) De er økonomiske motparter! 4) Søk informasjon aktivt. Du må spørre for å få de gode svarene. Det finnes ikke dumme spørsmål!
Eieformer Selveier, eierseksjon i sameie: Bolig med egen tomt (gnr. bnr.) Leilighet i sameie med felles tomt (gnr. bnr. snr.)
Eieformer Andelsleilighet (borettslag) Aksjelag Obligasjonsleilighet Bolig på festet grunn
Andelsleilighet/bolig Innskudd: Pris for å få en eksklusiv leierett til en bestemt leilighet/bolighus. (fremkommer i de fleste tilfeller som kjøpesum i prospektet). Innskudd + andel fellesgjeld = kjøpesum (boligens egentlige pris) Andel av fellesgjeld i borettslaget hefter ved leiligheten. Felleskostnader (husleie): Lån, forsikringer, komm. avg., vedlikehold, vaktmestertjenester etc. All form for vedlikehold, utbedringer etc. av bygningsmassen hefter solidarisk alle andelseierne for. Husregler/plikter. Styret har ansvaret for driften, reglement, økonomi og teknisk vedlikehold.
Andelsleilighet/bolig Viktige punkter å vurdere nøye: Årsregnskap: God/dårlig økonomi? Alder på bygningsmassen og vedlikehold: Godt/dårlig? Evt. generalforsamlingsvedtak om fremtidige større vedlikeholdsarbeider Finansiering: Avdragsfrihet? Fast/flytende rente?
Andelsleilighet