Statens hus i Sør-Trøndelag

Samarbeid og finansieringsformer for bedre funksjonalitet og energisparing TELFOs faktahefteserie Hefte nr. 3 Eksempelprosjekt: Statens hus i Sør-Trøndelag

forord Tekniske Entreprenørers Landsforening (TELFO) er en landsforening i NHO for bransjeforeninger som organiserer bedrifter innen tekniske entrepriser, og som også er åpen for medlemsgrupperinger som tilbyr fremtidsrettede teknologiske løsninger og styringssystemer. TELFOs medlemsorganisasjoner har 1.550 bedrifter med ca. 30.000 ansatte og nær 32 milliarder kroner i samlet årlig omsetning. TELFO utvikler en serie faktahefter som viser hvordan tekniske entreprenører, med utgangspunkt i konkrete eksempler, bidrar til nyskaping og nytenking. Faktaheftet "Samarbeid og finansieringsformer for bedre funksjonalitet og energisparing" viser hvordan tekniske entreprenører gjennom konstruktiv dialog med byggherren kan komme i posisjon for å levere høyverdige tekniske installasjoner som tjener kunden og brukerne, både funksjonelt og økonomisk. Statens hus i Sør Trøndelag (Trondheim) er benyttet som eksempelbygg i heftet. Teknisk entreprenør tok kontakt med byggherren for å presentere en teknisk infrastruktur og installasjoner basert på KlimaTak. Byggherren fikk fra teknisk entreprenør garantier om at de over en avtalt periode minst ville spare det samme i energi- og driftskostnader som hva de økte grunninvesteringene i tekniske installasjoner representerte. Dette la grunnlaget for bygging av Norges første GreenLightsertifiserte bygg. Faktaheftet retter seg mot alle som skal gjennomføre byggeprosjekter og som ønsker å være innovative med tanke på å bruke tekniske anlegg og styringssystemer for å bedre energieffektiviteten, komforten, arbeidsmiljøet og totaløkonomien. TELFO takker alle som har bidratt med informasjon og erfaring fra Statens Hus, herunder VRF - Ventilasjons- og rørentreprenørenes forening, som også foreslo dette som et godt eksempelprosjekt. Oktober 2005 Tekniske Entreprenørers Landsforening (TELFO) Geir Kvifte Styreformann Jostein Skree Adm. direktør 2

innhold innhold Sammendrag 4 Innledning 5 Formålet 5 Målgruppe for heftet 5 Eksempelprosjektet 5 Motivasjon for funksjonalitet og energisparesystem 6 Årskostnadsteori/Livssykluskostnader (LCC) 6 Bygningsenergidirektivet 6 Kontrakts-, samarbeids- og finansieringsformer 8 Kontraktsformer og samspill 8 Entrepriseformer 9 Forankring av ansvar i en samspillmodell 10 Planlegging er nøkkelen til å lykkes 10 Funksjonalitet og teknologivalg i Statens hus 11 På historisk grunn 11 Beskrivelse av bygget 12 Tekniske installasjoner i bygget 12 Helhetlig styringssystem 13 VVS-tekniske anlegg 13 KlimaTak 13 Økonomisk resultatkrav til investeringer 14 Erfaringer etter 4-5 års bruk og drift i Statens hus 15 Brukererfaringer 15 Erfaringer driftsøkonomi - energikostnad 16 Oppsummering hva kan andre lære av dette? 17 Gode og samkjørte tekniske installasjoner 17 Bestillerkompetanse hos byggherre 17 Flerfaglig samarbeid og kompetanse 17 Referanser 18 3

Sammendrag Statens hus i Trondheim er et eksempel på hvordan en byggherre kan sette krav til lavere driftskostnad (energikostnad) som forutsetning for merinvesteringer i tekniske installasjoner. Ved bygging av Statens hus valgte byggherrene, Bispen AS og Cardinalen AS, å installere en KlimaTak-teknologi som er utviklet av den tekniske entreprenøren som leverte anlegget. Klimataket gir et felles anlegg for kjøling og oppvarming, samtidig som taket er en gjennomgående føringsvei for andre tekniske installasjoner. I løpet av en akseptabel tidsramme (10 år) vil økte investeringer være nedbetalt på grunn av lavere energikostnad. Målinger av energiforbruk viser at Statens hus har et årlig gjennomsnittlig energiforbruk på vel 140 kwh/m 2. Dette er lavere enn det som lå til grunn for investeringskalkylene. Samtidig har byggherre og brukere i Statens hus fått et høyfunksjonelt bygg med høy komfort. Automatisert og individuell styring av elektrisk installasjon og klimaanlegg medfører behovtilpasset og optimaliserte arbeidsvilkår for brukerne av bygget. I dagens organisasjoner oppstår stadig hyppigere behov for å endre på de fysiske kontorforholdene. Det kan være møterom som skal omgjøres til cellekontor, eller det kan være cellekontor som skal åpnes til kontorlandskap. Med KlimaTak og styringsteknologien som er installert i Statens hus, har byggherren allerede etter 5 år fått erfare hvor effektivt dette legger til rette for ombygginger. En etasje kan bygges om i løpet av dager i motsetning til tidligere da flytting av vegger og faste tekniske installasjoner medførte mange uker med uproduktivt tid på lokalene under ombygging. I tillegg er kostnadene ved ombygging langt lavere når forholdene er lagt til rette. Nå omdefineres den teknisk installasjonen med bruk av PC. De fysiske installasjonene må kun unntaksvis endres. Blant brukerne i bygget gjennomføres det jevnlig målinger for å sjekke brukertilfredsheten i Statens hus. Disse målingene omfatter en rekke forhold som opplevelsen av forholdet til utleier, driftskontor, kantine, renhold og servicetilbud. Målinger fra høsten 2004 viser at 99 % av brukerne er svært godt eller godt fornøyd med de bygningsmessige forholdene i Statens hus, hvor de tekniske installasjonene er en viktig del. 4 Eierne bak Statens hus er i gang med å forberede en stor utvidelse av bygningsmassen. Et nytt bygg skal oppføres og innlemmes i Statens hus-komplekset. Erfaringene fra dette bygget har gitt byggherren nyttig erfaring når teknologinivå skal fastsettes i det nye bygget. Det nye bygget blir realisert over samme lest som det eksisterende bygget.

Innledning Årlig igangsettes bygging av ca. 2 millioner m 2 nye forretningsbygg i Norge. Beregninger viser at næringsbygg kan bygges betydelig mer energieffektive ved moderate tilleggsinvesteringer. Energisparepotensialet i byggsektoren er estimert til ca. 1,4 TWh innen 2010 hvor næringsbygg har det største sparepotensialet på ca. 800 GWh. Formålet Formålet med dette faktaheftet er å presentere hvordan ulike entrepriser-/samarbeidsformer og finansieringsformer kan bidra til utvikling av mer funksjonelle og driftsøkonomiske bygg. Beslutning om investering i høyverdige tekniske installasjoner medfører større initiale byggekostnader. Samtidig kan teknologivalg i investeringene gi økonomisk besparelse når bygget er i ordinær drift. Faktaheftet skal vise at riktig funderte investeringer i økt funksjonalitet og gode energisparesystemer gir økonomisk gevinst sett over en forsvarlig tidsramme. Målgruppe for heftet Faktaheftet har en rekke målgrupper i og omkring bransjen: byggherrer, bygningsentreprenører, rådgivere, arkitekter og beslutningstakere. Videre er de tekniske entreprenørene en viktig målgruppe for heftet, for å gi informasjon om hvordan en kan tilnærme seg byggherrer for å påvirke tekniske løsningsvalg til beste for alle parter. Eksempelprosjektet I faktaheftet er Statens hus i Sør-Trøndelag (Trondheim) valgt som eksempelprosjekt. Dette prosjektet dokumenterer i praksis hvordan en teknisk entreprenør i konstruktiv dialog med en byggherre kan realisere et bygg med høyverdig tekniske installasjoner ved å koble krav til besparelser i driftskostnader som forutsetning for økte investeringer. Staten ved Arbeids- og Administrasjonsdepartementet (AAD) (tidligere Plan- og samordningsdepartementet) igangsatte høsten 1996 en prosess for å få utviklet nye lokaler for samlokalisering av den regionale stat i Trondheimsregionen. I konkurranse blant 4 tilbydere fikk eiendomsselskapet Bispen AS oppdraget med å bygge Statens hus for utleie til Staten. I løpet av prosessen ble arealkravet økt og selskapet Cardinalen AS ble stiftet. Statens hus fremstår som en bygningsmasse, men med to eiere, Bispen AS og Cardinalen AS. Huseierne inngikk totalentreprisekontrakt med Reinertsen Anlegg AS. Underentreprenør på de fleste tekniske fag var YIT Building Systems AS. 5

Motivasjon for funksjonalitet og energisparesystem I de senere år har interessen for bygningers totale kostnader vært økende. Investeringskostnaden utgjør bare en del av kostnaden sett over en lengre tidsperiode. Ulike investeringsvalg kan gi forskjellig driftskostnad. Billige og lite gjennomtenkte løsninger kan gi store uforutsette driftsutgifter. Som byggherre kan en påvirke det økonomiske helhetsbildet for bygningers livsløp, og det er viktig å bruke beregningsmodeller som danner grunnlag for beslutningsstøtte under fasene prosjektering, bygging og drift. 6 Årskostnadsteori/ Livssykluskostnader (LCC) Økonomiske beregningsmodeller som sammenstiller investerings- og driftskostnader over en lengre tidsperiode, kalles årskostnadsteori eller modeller for Livssykluskostnader (Life Cycle Cost - LCC). Det økonomiske fokus kan også utvides til å omfatte krav til avkastning, da snakker vi om totaløkonomimodeller for Livssyklusavkastning (Life Cycle Profit - LCP). Statsbygg, Norges største sivile byggherre, leder an i utvikling av bedre og mer profesjonelle økonomiske verktøy i denne sammenheng. Statsbyggs modeller har siden tidlig på 90-tallet bygget på årskostnadsmetoden som innebærer at kapitalkostnader og årlige FDV-kostnader (forvaltning, drift og vedlikehold) sammenstilles på felles sammenlignbar form og så summeres for å gi den totale årlige kostnaden for bygningen. Som figuren illustrerer, utgjør nåverdien av årlig FDV og oppgraderinger/utskiftninger en betydelig størrelse som sammen med kapitalkostnadene må tas med i de totale årlige kostnadene som skal dekkes opp av den husleien som leietaker betaler. Private eller offentlige byggherrer har svært mye å tjene på å gjøre bygningene tilpasningsdyktige og energieffektive i driftsfasen. Byggherrer kan stiller krav til sine rådgivere og entreprenører om at de utformer økonomiske analyser som dokumenterer at investeringer i teknologi og funksjonalitet gir målbare økonomiske gevinster over et akseptabelt tidsperspektiv. Årskostnad Nåverdi levetidskostnad Kapitalkostnad Diskontering til nåverdi Utskiftninger Årlig FDV Brukstid Levetidskostnaden legges ut som annuitet Årskostnad = Kapitalkostnad + Årlig FDV + Utskiftninger (1) En økonomisk motivasjon for økt investeringer i tekniske anlegg kan dessuten bidra til å holde fokus på riktig sted dersom sparekniven må frem underveis i byggeperioden når investeringsrammene blir satt under press. Bygningsenergidirektivet En samlet byggebransje har over lenger tid gitt uttrykk for behovet for bedre og klarere forskrifter knyttet til energibruk i bygninger. Dette fører til endringer i hvilke krav som vil bli satt til våre fremtidige bygg med hensyn til energibruk. Et nytt direktiv om energibruk i bygninger (Bygningsenergidirektivet) er vedtatt i EU. I Norge arbeider myndighetene med å tilpasse nasjonale retningslinjer for direktivet. Bygningsenergidirektivet sier blant annet at nye bygninger skal oppfylle minimumskrav til bygningers energieffektivitet.

For nye bygninger med bruttoareal (BRA) > 1000 m 2 skal teknisk, miljømessig og økonomisk egnethet for alternativ energiforsyning vurderes og tas i betraktning. Slik vurdering skal utføres før byggearbeidene påbegynnes. Dessuten skal alle eksisterende bygninger med BRA>1000 m 2 som gjennomgår en hovedombygging, oppgraderes slik at minimumskravene til energieffektivitet oppfylles. energieffektivitet. Med sertifikatet skal det også følge anbefalinger om tiltak for forbedringer av energieffektiviteten. Offentlige bygninger med BRA>1000 m 2 skal ha et energisertifikat på fremtredende plass tydelig synlig for besøkende. Videre sier direktivet at for bygninger som oppføres, selges eller leies ut, skal et sertifikat for bygningens energieffektivitet fremlegges av eieren for kjøper eller leietaker. Sertifikatets gyldighet skal ikke overstige 10 år. Hensikten med sertifikatet er å informere kjøpere og leietakere. Sertifikatet skal angi referanseverdier, slik at interessenter kan sammenligne og vurdere ulike bygningers (1) Kilde: Statsbygg (www.statsbygg.no). Veiledning for livssykluskostnader. LCC for byggverk, rapport fra kartleggingsprosjektet i de fem nordiske land. 7

Kontrakts-, samarbeids- og finansieringsformer Handlefrihet Reell handlefrihet Akkumulerte byggekostnader Handlefrihet det som gjenstår å beslutte frem til ferdigstillelse innenfor rammen av tidligere valg TIDLIGFASE identifiseringsfase visjoner - mål - rammer ytre premisser UTVIKLINGSFASE defineringsfase fysiske løsninger ytre premisser PRODUKSJONSFASE detaljprosjektering fysisk produksjon og montasje BRUKSFASE reklamasjoner FDV Handlefrihet minker etterhvert som prosjektet utvikles og de akkumulerte byggekostnadene øker (2) En utvikling med økt bruk av prestasjonskontrakter med definerte målområder og kriterier for livssykluskostnad kan skape grunnlag for vinn-vinn-vinn-situasjoner hvor byggherrer, leietakere/brukere og entreprenører som har riktig kompetanse, vil oppnå gevinster. 8 Kontraktsformer og samspill De fleste viktige beslutninger tas i en tidlig fase i et byggeprosjekt. Denne fasen er svært kort i forhold til byggets totale levetid. Ofte gjøres valg på bruk eller ikke bruk av tekniske anlegg og energisparesystemer før alle krav til byggets funksjonalitet er definert. Byggherrer oppfordres til å velge en kontraktsstrategi og en entrepriseform som sikrer løsningsvalg som vil være til byggherrens beste. Når byggherren skal velge entrepriseform, har han følgende typiske muligheter: Tradisjonelle delte entrepriser. Totalentrepriser. Samspillkontrakter eller OPS (Offentlig og privat samarbeid), evt. også kontrakter som innebærer finansiering og avkastningskrav. De fleste byggeprosjekter blir lyst ut for konkurranse hvor pris er viktigste vurderingsog beslutningskriterium. Men hvilken pris? Investeringskostnaden isolert eller byggets totale livssykluskostnad? De er også viktig å merke seg at de ulike entrepriseformene har ulike oppgjørsformer i kontraktene som i varierende grad stimulerer til gode løsninger som ivaretar LCC. Tradisjonelt har LCC betraktninger vært vektlagt i mindre grad, men med økte energikostnader og økt funksjonsfokus vil dette bli mer vanlig. (2) Kilde/referanse: Prof. Per T. Eikeland, NTNU, Foredrag ved kursdagene 2003 (Enova Byggstudien 2003)

Entrepriseformer TRADISJONELLE ENTREPRISEFORMER Blant de tradisjonelle entrepriseformer regnes delte entrepriser, hovedentrepriser og generalentrepriser. Typisk for de tradisjonelle entrepriseformene er at byggherren selv har ansvar for prosjekteringen, og ansvaret for å sette grensesnittene hviler i stor grad på byggherren selv. Entreprenøren skal bygge det som er tegnet og beskrevet av byggherrens egne rådgivere. En svakhet med denne modellen er at entreprenør/leverandørkompetanse kommer for sent inn i byggeprosessen til å kunne motivere byggherren for å velge de beste tekniske løsningene. Arkitekt/rådgivere er enerådende i idefase og utviklingsfase. Entreprenørleddet kommer inn først når produksjonsfasen starter. Grensesnittansvaret ligger på byggherren selv, og løsningene blir sjelden optimalisert med tanke på helhet. Byggherren må også selv bruke mye ressurser på koordinering og kontroll av entreprisene. TOTALENTREPRISER Ved totalentrepriser inngår byggherren og entreprenøren en kontrakt som omfatter så vel prosjektering som utførelse. Byggherren har minimalisert sin risiko og sitt ansvar, og dermed også koordinerings- og kontrollbehovet. Tekniske totalentrepriser er en variant som er blitt mer utbredt de senere årene. Her er alle (eller de fleste) tekniske fag samlet i en entreprise og kan være sidestilt med byggentreprisen eller bli tiltransportert byggentreprenør som tar ansvar for total fremdrift. NYERE ENTREPRISEMODELLER SOM IVARETAR LCC LANGT BEDRE Av nyere former for entrepriseformer vil vi trekke frem Samspillmodeller, Partneringmodeller og OPS (Offentlig Privat Samarbeid). Typisk for disse modellene er at entreprenørrollen utvides til å omfatte deltagelse i og ansvar for prosjekteringsprosess og evt også etterfølgende forvaltning, drift, vedlikehold og økonomisk resultat av bygget i driftsfasen. Hensikten med samspillmodeller er å få frem det beste fra alle som deltar i prosjektet. Alle aktører må tidlig inn i prosessen og en må arbeide for å skape og forankre felles mål. Tillit er et nøkkelord for å lykkes siden det er vanskelig å kontraktsfeste alle spilleregler eksakt i en samspillmodell. Fotograf John Petter Reinertsen 9

TIDLIGFASE identifiseringsfase visjoner - mål - rammer ytre premisser UTVIKLINGSFASE defineringsfase fysiske løsninger ytre premisser PRODUKSJONSFASE detaljprosjektering fysisk produksjon og montasje BRUKSFASE reklamasjoner FDV Tradisjonelle entrepriser PROSJEKTEIER PROSJEKTERENDE ENTREPRENØRER Totalentreprise PROSJEKTEIER PROSJEKTERENDE ENTREPRENØRER Samspillkontrakter, OPS-kontrakter, Partneringmodeller PROSJEKTEIER PROSJEKTERENDE ENTREPRENØRER Ulike entrepriseformer betyr ulik grad av involvering fra byggherre, rådgivere, prosjekterende og entreprenører (3) 10 Forankring av ansvar i en samspillmodell I en samspillmodell kan en se for seg at byggherre formulerer hva han vil bygge (kravspesifikasjon) og angir kostnadsrammen. Entreprenører og rådgivere må så løse oppgaven best mulig ut fra forutsetningene som er gitt. I denne modellen ligger det også godt til rette for fordeling av risiko. Ved gevinster og overskridelser kan det utformes incitamentsystemer som fordeler både risiko og potensiell gevinst. OPS-kontrakter er en variant av samspillmodellen som blir mer vanlig. OPS kan typisk omfatte at en offentlig virksomhet går ut og forespør levering av et komplett bygg med finansiering, bygging, drift og vedlikehold mot at det inngås langsiktige leiekontrakter. Det er viktig at byggherren lager gode kravspesifikasjoner som definerer hvilket produkt man vil ha. Funksjonskrav må settes opp basert på tekniske målbare parametere egnet for kontroll under utførelse og etter levering. Funksjonskravene må også reflektere verdier som risikonivå og livssykluskostnad (LCC). Planlegging er nøkkelen til å lykkes Uavhengig av entreprise-/kontraktform er god planlegging vesentlig for byggherre og aktører. At prosjektet planlegges godt så tidlig som mulig er vesentlig for å unngå overskridelser i byggekostnadene. Analyser og praktiske erfaringer gir grunnlag for å påstå at dersom man planlegger med tanke på energieffektivitet helt fra starten av vil tilleggskostnaden bli liten. I mange tilfeller kan tilleggskostnader for energiriktige løsninger være helt marginale. Dersom en tar hensyn til livsløpskostnader, vil energieffektive løsninger kunne gi bedre totaløkonomi. Sett i lys av dette, vil gjennomføringsmodeller hvor det utførende ledd kommer inn i tidligfase, være fornuftig. Gode løsninger kan drøftes tidlig og byggherre, rådgivere og utførende kan planlegge forløpet av byggeprosessen sammen. (2) Kilde/referanse: Prof. Per T. Eikeland, NTNU, Foredrag ved kursdagene 2003 (Enova Byggstudien 2003)

Funksjonalitet og teknologivalg i Statens hus Prosjektet startet med utspunting september 1998 og full byggeaktivitet fra februar 1999. Bygget ble overlevert 17. november 2000 og leietakerne flyttet inn i løpet av samme helg. 600 arbeidsplasser ble flyttet til nye lokaler i løpet av denne helgen. På historisk grunn Før bygging av Statens hus fremstod dette kvartalet midt i sentrum av Trondheim som en vanskelig utfordring i bybildet. På deler av tomten sto et gammelt hus som ble revet i anledning Pavens besøk til byen i 1989. Tomten ble siden benyttet til parkering. Bebyggelsesplan for kvartalet ble enstemmig vedtatt i bystyret våren 1998 og hos Miljøvernministeren i desember 1998. Kommunenes politikere og administrasjon bisto positivt i planlegging og saksbehandling, og i dialogen med Riksantikvar og Miljøverndepartement. Før en kunne starte byggearbeidet, ble det utført en grunnundersøkelse av tomten. Siden dette er historisk grunn midt i Trondheim sentrum, og som har vært bebygd tidligere, ble det foretatt fulle arkeologiske undersøkelser før byggestart. 11

Beskrivelse av bygget Statens hus har en bygningsmasse som består av ca. 20.000 m 2 over bakken og ca. 9.000 m 2 under bakken. Totalt har bygget ca. 1.000 rom. Byggherre var Bispen AS og Cardinalen AS, og disse selskapene er eiere av bygget også i dag. Prosjektet ble gjennomført som en totalentreprise. Totalkostnaden for prosjektet var ca. 330 millioner kroner. Prosjektet er privatfinansiert og basert på utleie til staten med en 15 års kontrakt, og deretter med opsjon om at Staten (Entra) kan løse ut bygget. Leietakere er i hovedsak den norske Staten som har samlokalisert 16 statlige etater med Fylkesmannen i Sør-Trøndelag i spissen. Tekniske installasjoner i bygget Som grunnlag for tilbudet ble det benyttet en standard kravspesifikasjon fra staten som dessverre inneholdt få og uspesifiserte krav til energiøkonomisering. I prosjektet ble det fra byggherrens eget initiativ lagt opp til bruk av mer effektive teknisk installasjoner. Statens hus fremstår derfor med moderne og samkjørte tekniske installasjoner som sikrer god funksjonalitet for brukerne og god driftsøkonomi for eiere og leietakere. I tillegg til ny bygningsmasse er den ærverdige Turnhallen og Storvaskhallen tatt vare på i prosjektet. Disse bygningene er bevaringsverdig både av historiske og arkitektoniske årsaker. Disse er fint plassert som midtpunkt i den nye arkitekturen og mot et åpent areal med glasstak som blant annet rommer byggets kantine. 12

VVS-tekniske anlegg De VVS-tekniske anleggene består av varmeanlegg tilknyttet eksternt fjernvarmenett, luftbehandlingsanlegg, snøsmelteanlegg, sprinkleranlegg og sentral driftskontrollanlegg. Hoveddata for VVS-tekniske anlegg: Behandlet luftmengde ca. 190.000 m 3 /time Installert varmeeffekt ca. 2.950 kw Installert kjøleeffekt ca. 1.100 kw Helhetlig styringssystem Det er montert styringssystem som fungerer slik at i rom uten personer slås lyset automatisk av og ventilasjonen i rommet reduseres. Det kan spares svært mye energi gjennom å styre et byggs tekniske installasjoner etter det virkelige brukerbehovet etter hvilke rom som er i bruk og etter hvor mange som oppholder seg i bygget på bestemte tidspunkter. Målinger over tid i Statens hus viser at kontorene har en maksimal tilstedeværelse på ca 60% og dermed kan energiforbruket reduseres betydelig i de resterende 40% av kontorene. Når ingen bevegelse er registrert på 15 min slås lyset av, ventilasjon reduseres til ca 20% av normalt og strøm kuttes til 3 av 6 stikkkontakter, bl.a. for PC-skjermer. Systemet kjøres med en styringsenhet pr 10 m 2, enten det er cellekontor eller åpent landskap. Det er ingen brytere brukerne skal betjene, alt styres via bevegelsesmeldere. Styringssystemet som er brukt i Statens hus benytter teknologi som gjør at alle komponenter har innebygd en elektronisk adresse som gjør at de kan knyttes sammen i felles kommunikasjonslinjer. Hvilke komponenter som skal kommunisere med hverandre styres fra en PC hos driftspersonellet. KlimaTak Med bruk av KlimaTak fikk Statens hus felles teknisk installasjon for kjøling og varme, og en gjennomgående føringsvei for andre tekniske fag. Teknologien gjør det lett å tilpasse lokalitetene etter endrede kjølebehov og endrede krav til luftmengder. Samtidig er klimataket konstruert slik at vegger lett kan flyttes. Systemet gjør det også enkelt å foreta endringer i andre installasjoner. Gevinster og fleksibilitet oppnås ved at det bare benyttes luft som kjølemedium. I tradisjonelle anlegg blir ofte denne varmen fjernet gjennom løsninger med nedkjøling av ventilasjonsluften og sirkulasjon av kaldt vann i en kjøleflate i himlingen. Dette gir ofte dyre og lite fleksible løsninger. I anlegget som er installert i Statens hus, har hver celle (typisk 1 celle per kontor) en regulerbar trykkventil som kan oppta høye trykk uten å generere lyd. Med denne blir det enkelt å utbalansere luftmengden. Ventilen kan levere konstant luftmengde (CAV) eller variabel luftmengde (VAV) i flere trinn ved hjelp av et motordrevet spjeldsystem. Ved hjelp av detektorer styres anlegget av nærvær i rommet, av temperaturen og av CO 2 -nivået. Ved slik behovstyring viser erfaringene at energikostnadene blir 30-50 prosent lavere enn ved et anlegg som leverer konstant luftmengde. 13

Statens hus ble det første norske bygget som fikk GreenLight-godkjenning. Mottakerne av plakettene, Rolf E. Nielsen i Nielsen-gruppen, Roar Bergstrøm i Bispen AS og Cardinalen AS og assisterende fylkesmann Odd Inge Mjøen. 14 Økonomisk resultatkrav til investeringer Det var ikke gitt at Statens hus skulle bli det miljøfyrtårnet det har blitt. Kort tid etter kontraktsinngåelse kontaktet teknisk entreprenør huseiere for å diskutere energisparesystemet med bruk av KlimaTak. En problemstilling var at kontraktene allerede var inngått. Dersom slike tekniske løsninger ble implementert ville huseier måtte bære investeringen og leietaker ville få hele gevinsten ved reduserte driftskostnader. I forkant av en kontraktsinngåelse kan dette løses ved å se dette i sammenheng med justering av leieprisen. I dette tilfellet var kontrakten med leietaker sluttet (med 10 departementers godkjenning) og umulig å endre. Den tekniske løsningen som ble presentert fra teknisk entreprenør var likevel så interessant for både huseiere og leietaker at en i samarbeid valgte å løse dette ved å utarbeide en tilleggsavtale som innebar at: Huseier investerer i energisparesystemet med bruk av KlimaTak Energisparesystemet betales ved annuitet over 10 år Leietaker betaler annuiteten som driftskostnad Huseier gav garantier til leietaker om at redusert energiforbruk skal gi en større økonomisk besparelse enn kostnadene ved annuiteten. Teknisk entreprenør fikk ansvar for å dokumentere og garantere at huseiers løfte ville bli innfridd. Det er flere forhold som har betydning for beregningene: Leietakers krav til temperatur Brukernes disiplin Driftstid i døgnet Krav til kjøling av spesialrom Krav til UPS/nødstrøm Huseier tegnet en Facility Management-avtale med teknisk entreprenør om all tekniske drift av Statens hus. Etter innkjøringsperioden viser erfaringene fra bygget bemerkelsesverdige lavt energiforbruk for et bygg av denne typen. Statens hus fikk som det første bygget i Norge EU-godkjenning (GreenLight) for energisparing. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag har også blitt miljøsertifisert etter ISO 14001, hvor byggets gode forutsetninger for energieffektivitet er en viktig del av sertifiseringsgrunnlaget.

Erfaringer etter 4-5 års bruk og drift i Statens hus Brukererfaringer Med Statens hus har en fått samlokalisert de fleste statlige etatene i fylket noe som gir økt fokusering på service overfor brukerne. Besøkende møter et bygg hvor de fleste etatene er samlet og de møter et felles servicetorg. Inntrykket av service og brukervennlighet forsterkes ved en åpen arkitektur. Bygget og de tekniske installasjonene fungerer svært godt og så vel leietaker som huseier er fornøyd og er stolte av å vise frem bygget. Blant brukerne i bygget gjennomføres det jevnlig målinger for å sjekke brukertilfredsheten i Statens hus. Disse målingene omfatter en rekke forhold, som opplevelsen av forholdet til utleier, driftskontor, kantine, renhold og servicetilbud. Målinger fra høsten 2004 viser at 77 % av brukerne totalt sett er svært godt eller godt fornøyd med Statens hus. Kun 1 % av brukerne er svært misfornøyd. Ser vi på de rent bygningsmessige forholdene, hvor de tekniske installasjonene er en viktig del, er 99 % av brukerne svært godt eller godt fornøyd med Statens hus. Roar Bergstrøm, daglig leder i Bispen AS og Hans Martin Sivertsen, markedssjef i YIT Building Systems kan vise til fornøyde brukere og svært gode energiforbrukstall. - Dette er tall som er hyggelig å vise frem, sier Roar Bergstrøm, daglig leder i Bispen AS, som representerer eierne av Statens hus. En viktig forutsetning for resultatene er svært god responstid hos driftskontoret (99%) og kvalitet/service (100%). Dette medvirker til god brukeropplevelse. Vi har en FM avtale med YIT som teknisk entreprenør om all drift av Statens hus. Det er således en totalpakke hvor entreprenør har fast stasjonert personell som forestår all teknisk drift. Lars Magne Røed er YIT s driftsansvarlige på Statens hus. En oppgave han har hatt siden bygget var nytt. 15

170 8 165 kwh/m2 Gjennomsnittlig årstemperatur 7,9 7,8 7,7 160 7,6 kwh/m2 155 150 145 7,5 7,4 7,3 7,2 7,1 7 grader Celsius 140 6,9 6,8 135 6,7 6,6 130 2002 2003 2004 6,5 Forbruksmålinger viser at det tar litt tid å optimalisere energiforbruk. Etter 5 års drift kan Statens hus vise forbrukstall som er minst 30 % lavere enn gjennomsnittet for sammenlignbare bygg. Erfaringer driftsøkonomi - energikostnad Energiforbruket har blitt gradvis redusert etter at bygget ble tatt i bruk. Dette henger sammen med at både brukere og driftspersonell har fått erfaringer. Energiforbruket (målt i kwh/m 2 ) de siste 3 årene har vært: 2002:168 kwh/m 2 (gjennomsnittlig utetemperatur 7,4 grader C) 2003:156 kwh/m 2 (gjennomsnittlig utetemperatur 7,7 grader C) 2004 144 kwh/m 2 (gjennomsnittlig utetemperatur 7,4 grader C) Ventilasjonen i bygget blir styrt etter behov, og sensorer gjør at lys blir slått av i rom som ikke er i bruk. Statens hus har gjennom dette redusert sitt energiforbruk med ca. 30%, noe som tilsvarer rundt to millioner kroner i året. Eierne regner med å ha tjent inn ekstrainvesteringene i energieffektive løsninger innen 6 år, sier Bergstrøm. I utgangspunktet hadde vi beregnet annuiteten over 10 år. Resultatene gir ekstra hyggelig økonomisk gevinst både for oss og leietakerne. Eierne bak Statens hus er i gang med å forberede en stor utvidelse av bygningsmassen. Et nytt bygg skal oppføres og innlemmes i Statens hus komplekset. Vi vil helt klart benytte samme teknologi i det nye bygget. Vi skal også benytte overskuddskapasitet fra dagens bygg noe som vil medføre enda mer optimalisert drift, uten at det skal gå på bekostning av kvalitet, innemiljø og opplevelse, avslutter Bergstrøm. 16

Oppsummering hva kan andre lære av dette? Gode og samkjørte tekniske installasjoner Energistyringssystemer er løsninger hvor de forskjellige tekniske installasjonene i et bygg er koblet sammen. Med slike system kan en styre, regulere og overvåke de tekniske systemene. Energistyringssystemer gir bedre driftsøkonomi for eiere og brukere, samtidig som dette blir sentrale hjelpeverktøy for driftsavdelingen, slik at den kan drifte de tekniske anleggene riktig og effektivt. Bestillerkompetanse hos byggherre Byggherrer som skal gjennomføre teknologitunge byggeprosjekter, bør styrke egen bestillerkompetanse. Det bør utarbeides beslutningsgrunnlag som definerer funksjonsbehov og dessuten gjennomgår alle forhold rundt prosjektet, både på investeringsog driftssiden. Flerfaglig samarbeid og kompetanse For å optimalisere de tekniske installasjonene på tvers av faggrensene er det behov for flerfaglig kompetanse i tillegg til faglig spisskompetanse. Dessuten er det ønskelig med høy kompetanse i det utførende ledd. Dette gjør det mulig å ta avgjørelser, langt ute i organisasjonen, som vil øke effektiviteten i prosjektet. Byggherrer vil gjerne ha færrest mulig aktører å forholde seg til. Dette er et klart signal til tekniske entreprenører som må sette fokus på å øke kompetansen og være innstilt på organisatorisk og kundeorientert tilpasning for å imøtekomme morgendagens krav til integrerte tekniske installasjoner. Beslutningsgrunnlaget må vurdere lønnsomheten i investeringen opp mot driftskostnader og samme grunnlag kan også benyttes som utgangspunkt for å etterprøve resultatene. Beslutningsgrunnlaget gir et grunnlag for å velge strategi og utarbeide handlingsplaner for valgt løsning. Entrepriseformer, aktører og kontraktsformer må styres av hvordan byggherre best kan få oppfylt sine funksjonskrav. Mulighetene som skal dekkes er mange, komfortfunksjoner og innemiljø, funksjoner for sikkerhet og trygghet, kommunikasjon og tilgjengelighet. Som regel er det et hovedmål å redusere energikostnadene, forbedre energifleksibiliteten og benytte energisparende løsninger alt på en gang. Det er mulig med de riktige samarbeidspartnerne. 17

Referanser I utformingen av faktaheftet har representanter fra byggherre/eier, entreprenører og brukere vært viktige bidragsytere. AKTØRER OG PERSONER SOM HAR MEDVIRKET MED INFORMASJON OG ERFARINGER: Bispen AS / Cardinalen AS Roar Bergstrøm, Daglig leder YIT Building Systems AS Anders Bredesen, Markedsdirektør Hans-Martin Sivertsen, Markedssjef, distrikt Trøndelag Lars Magne Røed, Driftsansvarlig Statens hus Kompetansesenteret i TELFO har gjennomført faktahefteprosjektet og har i hovedsak benyttet egne ressurser i utviklingsarbeidet, med noe hjelp fra eksterne bidragsytere. Foto og illustrasjoner er i hovedsak stilt til rådighet av Roar Bergstrøm og Hans-Martin Sivertsen. I tillegg er det brukt noen generelle arkivbilder. Referanse til eksterne ressurser og dokumentasjon er angitt med kildehenvisninger. 18

19

TELFO Tekniske Entreprenørers Landsforening er en landsforening i NHO som organiserer HLF (Heisleverandørenes Landsforening), INTEGRA - foreningen for tekniske systemintegratorer, KELF (Kulde- og varmepumpeentreprenørenes landsforening), NELFO (Foreningen for EL og IT Bedriftene) og VRF (Ventilasjons- og rørentreprenørenes forening). TELFOs medlemsorganisasjoner har til sammen ca 1550 bedrifter med ca 30.000 ansatte og har en samlet omsetning på nær 32 milliarder kroner. HLF - Heisleverandørenes Landsforening er en bransje- og arbeidsgiverorganisasjon i TELFO. TELFO er en landsforening i NHO. HLF organiserer 6 bedrifter som arbeider med nymontasje, service og vedlikehold av heiser, rulletrapper, rullefortau og lignende. Medlemmene omsetter for ca. 850 millioner og har rundt 820 ansatte. integra INTEGRA - foreningen for tekniske systemintegratorer er en nystartet bransje- og arbeidsgiverorganisasjon i TELFO. TELFO er en landsforening i NHO. INTEGRA organiserer integrasjonsmiljøene innen bygg, anlegg, industri, skip og offshore. INTEGRA har 10 bedrifter med i oppstarten. Til sammen har disse 600 ansatte og en omsetning på ca 1 milliard kroner. KELF - Kulde- og varmepumpeentreprenørenes landsforening er en bransje- og arbeidsgiverorganisasjon i TELFO. TELFO er en landsforening i NHO. KELF organiserer 85 bedrifter som arbeider med kulde- og varmepumpeteknikk og montasje. Medlemmene omsetter for drøyt 1 milliard kroner og har rundt 620 ansatte. Samarbeid og finansieringsformer for bedre funksjonalitet og energisparing Fotograf John Petter Reinertsen NELFO - Foreningen for EL og IT Bedriftene er en bransje- og arbeidsgiverorganisasjon i TELFO. TELFO er en landsforening i NHO. NELFO organiserer mer enn 1.350 bedrifter som arbeider med elentrepriser/service i Norge. Medlemmene omsetter for 28 milliarder kroner og har rundt 27.000 ansatte. VRF - Ventilasjons og rørentreprenørenes forening er en bransjeforening i TELFO som organiserer større bedrifter innenfor rør og ventilasjon og naturlig tilknyttede fagmiljøer. TELFO er en landsforening i NHO. VRF har for tiden tre konsernbedrifter som medlemmer: Bravida Norge AS, Sønnico Installasjon AS og YIT Building Systems AS. Disse har til sammen 76 avdelingskontorer i Norge som kan tilby rør- og ventilasjonsanlegg. Kontakt For mer informasjon eller bestilling av flere hefter, kontakt: TELFO ved Anne-Berit Lindhagen på telefon: 23 08 77 00 epost: anneberit.lindhagen@telfo.no www.telfo.no 2619 NELFOs grafiske kontor MV 2005