Dubai Real Development Holding AS Investorrapport 2H-2014 18. februar - 2015 Hovedpunkter Gjennomsnittlig vekst i boligprisene i Dubai var, som i 2013, ca. 25 % i 2014. Veksten kom overveiende i første del av året. I fjerde kvartal har boligprisene flatet ut og forventes kunne falle i 2015. Boligmarkedet i Abu Dhabi ligger ca. 18 måneder bak Dubai men passerte bunnen i 2012. Salgspriser for selveierbolig i Abu Dhabi økte i gjennomsnitt økt med 27 % i 2014 (Al Raha Beach 32 %) og forventes stabile i 2015 med ca. 10.000 nye boliger ut i markedet. Fallet i oljeprisen ventes å påvirke eiendomsmarkedet i emiratene negativt, spesielt i Dubai, ettersom lokale, regionale og internasjonale investorer fra oljeproduserende markeder reduserer sine investeringer. Det er usikkert i hvilken grad dette vil påvirke interessen for utvikling av boligprosjektet på Al Raha Beach. Arbeidet med hensyn til videre utvikling og realisering av Al Raha prosjektet ble restartet i 2014. Prosessen er krevende, men det jobbes nå med å sluttføre pågående forhandlinger med investor/entreprenør mht. prosjektfinansiering av tomt 504 i løpet av 1. halvår 2015. Det understrekes at det fortsatt er knyttet usikkerhet til utfallet av disse forhandlingene. Det vil bli orientert om konkrete resultater og eventuelt samarbeidsmodeller så snart disse foreligger. Tecom tomten er solgt for ca. AED 45 millioner, hvilket tilsvarer om lag bankgjelden som Al Braik har hatt på tomten. Al Braik skal kompensere DRD med AED 22,5 millioner innen 30.6.2015. Deler av dette er forfalt til betaling, hvorav et mindre beløp på AED 0,1 millioner hittil er betalt. Beregnet ligningsverdi for 2014 er kr 5,0 per aksje. Foreløpig VEK-anslag per 31.12.14 utgjør kr 5,9 per aksje (se eget avsnitt i rapporten). EMIRATENE 2012 2013 2014e Befolkning (m) 9,2 9,3 9,4 Realvekst BNP 4,4 % 5,2 % 4,3 % KPI-vekst 0,7 % 1,1 % 3,3 % FDI (AED) 38 mrd 47 mrd DUBAI 2012 2013 2014 Befolkning (m) 2,0 2,2 2,3 Realvekst BNP 4,1 % 4,6 % 4,5 % KPI-vekst -1,7 % 1,3 % 3 % Real Estate Sales 236 mrd 218 mrd ABU DHABI 2014 Befolkning (m) 2,6 Realvekst BNP (estimat Moody s) 4,1 % Realvekst BNP 2015 (est. Moody s) 2,9 % Prisvekst, Al Raha Beach (freehold) +32 % Snittpris/kvm AED 15000 Snittpris/kvm, Al Raha (freehold) AED 17000 Årlig befolkningsvekst 2014-2020 +5,5 % Leieprisøkning, gjennomsnitt +11 % Leiepris/år 1-bed, Al Raha Beach AED 110000 Leiepris/år 2-bed, Al Raha Beach AED 170000 Leiepris/år 3-bed, Al Raha Beach AED 220000 Snittleie relativt til «peak»(2008) -49% Kilder: World Bank, Jones Lang LaSalle (JLL), JP Morgan Chase, Tradingeconomics/National Bureau of Statistics, Department of Economic Development in Dubai, Colliers International Middle East (white paper desember 2014) "While the drop in oil prices will likely cause Abu Dhabi's (Aa2 stable) economic growth to slow in 2015 and put an end to four consecutive years of doubledigit fiscal surpluses, the emirate's sizeable stock of foreign assets will help cushion the impact of lower oil revenues in the coming years, (Moody's Investors Service, rapport fra januar 2015). Given a continual shortage of high quality housing, we expect rental growth to continue, but at single-digit growth rates, rather than the double-digit rates we saw in 2013 and 2014. We do not however anticipate a significant decline in prime residential prices due to the relative shortage of availability of quality product. (JLL/The National, Jan 2015)
Vedrørende arbeidet med realisasjon Al Raha Beach Markedet for boligeiendom i Abu Dhabi bunnet ut i 2012 og har de siste to årene vært i til dels kraftig vekst. Økningen i salgs- og utleiepriser har på ny gitt grunnlag for oppstart av nye utviklingsprosjekter. Foreløpig har det primært vært de større statlige aktørene (som Aldar) som har igangsatt nybyggingsprosjekter, men man har i senere tid også sett private investorer komme på banen med lansering av nye prosjekter i salgsmarkedet. Selv om oljeprisfallet ventes å legge en viss demper på investeringsaktiviteten i regionen, synes det å være interesse blant profesjonelle aktører i regionen for den type eiendom som tomtene på Al Raha Beach representerer, dog avhengig av de konkrete investeringsbetingelsene. Flourish Investment Ltd, eier og hjemmelshaver for tomt 504, som igjen er eiet av Dubai Real Development Holding AS sammen med Abu Dhabi Real Development Holding AS (ARD), Active Real Estate AS (ARE), har derfor i samarbeid med Shukri Al Braik, som er hjemmelshaver for tomt 503, hatt samtaler med potensielle investorer med sikte på utvikling og realisasjon av tomtene. Per i dag er selskapet i samtaler med en lokal investor om fullfinansiering av utbyggingsprosjektet for tomt 504. I tillegg har selskapet kontakt med andre aktuelle investorer i samarbeid med Colliers Internationals organisasjon i Emiratene. Dersom man kommer i mål med disse diskusjonene vil man søke å igangsette byggeprosjektet for 504 så raskt som mulig. Dette vil gi grunnlag for realisasjon for selskapet så snart den ferdig utbygde eiendommen er solgt, enten leilighetene enkeltvis til sluttbrukere, eller hele eller deler av eiendommen samlet til investorer for utleieformål. Selskapet har hatt en forhåpning om at sluttforhandlinger med investor skulle kunne finne sted i månedsskifte januar/februar. Disse er imidlertid skjøvet til siste uke i februar. Intensjonen er å kunne inngå endelig avtale med denne eller andre investorer i løpet av første halvår 2015. Det understrekes imidlertid at prosessen fortsatt er beheftet med betydelig usikkerhet, og at det ikke er garantert at man vil komme i mål med forhandlingene i dette tidsperspektivet, eller at sluttresultatet vil være akseptabelt for selskapet. Som tidligere kommunisert har verken DRD, ARD eller ARE finansiell evne eller vilje til å utvikle prosjektene videre i egen regi. Det er utfordrende å utvikle/realisere denne type eiendomsprosjekter på «sparebluss» og med stor geografisk og kulturell avstand. Per i dag er vi avhengig av samarbeid med lokale partnere (Shukri Al Braik), samtidig som vi søker å utnytte våre relasjoner innen Collierssystemet. De konkrete forhandlingene som pågår omfatter i første omgang prosjektfinansiering av tomt «504». Hva gjelder tomt «503» (som ble nedskrevet til null i regnskapene i 2011) er intensjonen å starte forhandlinger så snart en avtale for 504 er på plass. Det er større utfordringer knyttet til 503, ettersom tomten er befestet med gjeld til Aldar, per i dag på ca. AED 15 millioner, som Aldar nå har krevet gjort opp. Dertil har også hjemmelshaver Al Braik banklån knyttet til kjøpet av tomten (disse forholdene var medvirkende årsak til at man i 2011 fikk overført eierskapet av tomt 504 til Flourish gjennom den langsiktige festeavtalen med Aldar). For 504 har det i løpet av det siste året vært utført et arbeid med å klargjøre for byggetillatelser, herunder nødvendige oppdateringer av den skjematiske søknaden overfor Aldar (design/rammetillatelse) fra 2011/12, som følge av mindre endringer i Aldars overordnede reguleringsbestemmelser for området frem til i dag. Kostnaden for dette har blitt dekket av Al Braik. Et anslag for verdipotensial for selskapene ved utvikling/realisasjon av 504/503 vil bli utarbeidet dersom man kommer i mål med finansieringsforhandlingene.
Vedrørende Tecom Investeringen i Tecom-tomten ble nedskrevet til null i regnskapene til Felicity og DRD i 2011. Investeringen består i en andel på 49,9 % i selskapet Alea Investment Ltd, som har en eksklusiv utviklingsavtale med hjemmelshaver for tomten, Shukri Al Braik. Al Braik er også eier av 50,1 % av aksjene i Alea. Bakgrunnen for nedskrivningen var at Al Braik hadde belånt sin andel i tomten med banklån på AED 44 millioner i NBQ, hvilket oversteg tomtens verdivurdering på ca. AED 43 millioner på 100 % basis. I DRDs informasjonsmemorandum fra 2010 ble det opplyst at denne bankgjelden ikke var registrert med panteheftelse på tomten hos Tecom, men med Al Braik som hjemmelshaver har banken likevel hatt sterke sanksjonsmuligheter. Prosjekt SPV Investering Hjemmel Andel Verdivurdering Bokført verdi (AED) 2011 2013 2011 2013 Tecom C (Plot C-008-009) Alea 41,8 m Al Braik 49,9 % 21,7 m 17 m 0 0 Som nevnt i forrige rapport har den kraftige bedringen i eiendomsmarkedet i Dubai vesentlig forbedret salgsmarkedet for tomteprosjekter som Tecom-tomten, og det ble initiert en prosess med tanke på salg av tomten. NBQ valgte deretter å sanksjonere overfor Al Braik, som ikke hadde lyktes med å nedbetale banklånet i henhold til bankens forutsetninger, hvoretter banken fikk solgt tomten til en ekstern kjøper for ca. AED 45 millioner. DRD har i samråd med advokat i Dubai konkludert med at man ikke har realistiske regressmuligheter overfor banken, og man har derfor besluttet å videreføre eksisterende strategi om å få sin andel av realisasjonen gjennom Al Braik. DRDs andel av Tecom utgjør AED 22,5 millioner, og selskapet har inngått en oppgjørsavtale med Al Braik der Al Braik har forpliktet seg til å betale AED 22,5 millioner under visse betingelser til DRD innen 30.6.2015. Deler av dette beløpet er forfalt til betaling, hvorav Al Braik så langt har betalt et mindre beløp på AED 100.000, samt gitt løfter om ytterligere nedbetaling i løpet av februar/mars. DRD har fra tidligere sikkerhetssjekker mot Al Braik i størrelsesorden som dekker det utestående beløpet dersom Al Braik ikke skulle gjøre opp for seg. Erklæring av disse sikkerhetssjekkene vil være av særdeles alvorlig karakter for Al Braik, men DRD er likevel avhengig av at Al Braik har likvide midler til å gjøre opp for seg. Dersom DRD ikke mottar ytterligere delbetaling fra Al Braik innen utgangen av mars, vil DRD likvel bli nødt til å vurdere denne type sanksjonsmuligheter. DRD har dessuten en særdeles anstrengt likviditetssituasjon og vil i så fall også måtte vurdere akutte finansieringsmuligheter, herunder ny emisjon.
Boligmarkedet i Abu Dhabi Boligmarkedet i Abu Dhabi ligger typisk 1-2 år etter Dubai i konjunkturutviklingen. Fra 2008 opplevde det generelle eiendomsmarkedet i Abu Dhabi et kontinuerlig fall i eiendomsprisene, men har siden 2012 sett en oppadgående trend. Gjennomsnittlige salgspriser på selveierbolig (freehold) økte med 27% i 2014 sammenlignet med gjennomsnittet for 2013. Fra desember 2013 til desember 2014 har prisene steget med ca. 17 %. Som i Dubai har prisveksten flatet ut i fjerde kvartal 2014. Salgspriser Boligmarkedet i Dubai har vært i sterk vekst siden 2012, med vekst på ca. 25% både i 2013 og 2014. I Abu Dhabi snudde boligprisene i 2012 og økte i gjennomsnitt med ca. 1 % i 2013 og 27 % i 2014. Fra desember 2013 til desember 2014 økte prisene med ca. 9 %, til ca. AED 14.000 per kvm. Prisutviklingen har vært enda kraftigere på Al Raha Beach med en økning i gjennomsnittlige salgspriser på 32%. I fjerde kvartal har imidlertid prisutviklingen flatet ut, og markedsaktører forventer at nedgangen i oljeprisen vil ha en negativ innvirkning på eiendomsmarkedet i regionen. På lang sikt forventer imidlertid Colliers International fortsatt sterk økning i etterspørselen etter bolig i Abu Dhabi, blant annet som følge av forventet befolkningsvekst på 5,5 % per år frem til 2020. Abu Dhabi Prisutvikling (AED/m2) bolig (freehold) (Colliers International, desember-2014) Abu Dhabi Salgspriser Al Raha Beach per Q3-2014 Som følge av dette ventes dagens «underskudd» på boliger å vedvare eller øke de nærmeste årene. Boligunderskuddet ventes å være størst på middels rimelige boliger for massemarkedet. (Colliers International, desember-2014) Abu Dhabi Utvikling utleiepriser Etter blant annet fjerningen av leiepristaket har leieprisene i Abu Dhabi økt markant. Gjennomsnittlige leiepriser på rundt AED 1000 per m2 er likevel 49% under nivået fra 2008. (Kilde: Colliers International, UAE: The Abu Dhabi Analysis Market performance, Trends, and Affordability, des. 2014)
Selskapets økonomi Likviditet DRD har per 31.1.2015 en kontantbeholdning på ca. kr 150.000. Som nevnt venter selskapet en innbetaling relatert til Tecom-investeringen fra Al Braik i løpet av februar/mars. Al Braik er imidlertid allerede forsinktet i henhold til avtalt betalingsplan, primært som følge av at hans salg av andre eiendeler har tatt lenger tid enn forventet (oljeprisfallet i fjerde kvartal har lagt en demper på transaksjonsvolumet i Dubai og man ser tegn til fallende priser). Dersom selskapet ikke mottar oppgjør fra Al Braik som forventet, vil likviditetssituasjonen være kritisk. Styret vil ta stilling til eventuelt emisjonsbehov i løpet av mars, men det jobbes i det lengste med å finne andre alternativer, herunder å få på plass prosjektfinansiering for «Al Raha 504» som også gir noe dekning for selskapets administrasjonskostnader. Selskapet har ubetalte kostnader ut 2015, herunder relatert til driften av datterselskapet Felicity, på ca. kr 1,1 millioner. Av dette utgjør forvaltnings- og styrekostnader til sammen ca. kr 650.000. Totalt har selskapet per februar forfalte, ubetalte forpliktelser på ca. kr 600.000. Revisjon og regnskapsførsel for Felicity vil utgjøre en kostnad på ca. kr 200.000 i 2015 (økning fra 2014 som følge av økning i valutakursen mot norske kroner). Årsregnskap Inntil selskapets likviditetssituasjon er avklart, vil DRD ikke kunne igangsette regnskapsfører og revisor i Dubai. Arbeidet med revisjon og årsoppgjør for 2014 vil således kunne bli forsinket. DRD avholdt ordinær generalforsamling den 30. juni 2014 som vedtok regnskap og årsberetning for 2013. Protokoll fra generalforsamlingene og kopi av årsregnskapet for 2013 er tilgjengelig ved henvendelse til selskapet, ved Colliers Asset Management, Hegdehaugsveien 31, Oslo. Se også selskapets hjemmesider, www.dubairealdevelopment.com. Ligningskurs Ligningsverdi for DRD for 2014 er foreløpig beregnet som følger: Ligningsmessig formuesverdi per 1.1.2014: kr 34.943.465,- Antall aksjer per 31.12.2014 (ingen endringer i løpet av året): 6.945.630 aksjer = Beregnet ligningsverdi per aksje: kr 5,0 VEK Estimert verdijustert egenkapital (VEK) per aksje er beregnet med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter per dato for siste regnskapsavleggelse, som var 31.12.2013. Merk at i tabellen under er underliggende verdi av balansepostene per 2013 holdt uendret, men det er gjort manuelle justeringer for endringer i kontantbeholdning per 31.12.14 samt omregning til valutakurs per 31.12.2014. VEK Dubai Real Development Holding foreløpig anslag 31.12.2013 31.12.2014* Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap, 31.12.13, AED*: 20,3 M n.a. Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap, i NOK*: 33,9 M 40,9 M Bankinnskudd, i NOK**: 2,4 M 2,1 M Gjeld, per 31.12.2013, i NOK*** (endring kun valutajustering): 1,3 M 1,6 M Egenkapitalverdi i NOK 34,9 M 41,3 M VEK per aksje 5,0 5,9
* Basert på bokført verdi av investering i Felicity per 31.12.13, AED 20,33 millioner, justert for valutakurs per 31.12.2014. ** Basert på kontantbeholdning per 31.12.14. Av dette er AED 868.000 (kr 1,7 millioner) garantibeløp overfor Aldar. *** Basert på gjeld i NOK per 31.12.13, med tillegg av gjeld på ca. AED 800.000 relatert til garantikonto. VEK-anslaget er kun ment for informasjonsformål og hensyntar således ikke eventuelle endringer som måtte komme i balansefastsettelsen ved årsoppgjøret for 2014. Eierandelene i tomt 503 (Abu Dhabi) og Tecom (Dubai) er tidligere nedskrevet til null i regnskapet og heller ikke tatt med i dette oppsettet. Dersom restvederlaget på AED 22,4 millioner fra Al Braik for Tecom-tomten skulle bli innbetalt i sin helhet, vil dette utgjør dette ca. kr 6,5 per aksje for DRDs andel per dagens valutakurs. DRD har også en fordring mot Humaid Al Ansari på ca. AED 7 millioner som tidligere er skrevet ned til null i regnskapet som følge av manglende betalingsevne hos debitor. *** Dubai Real Development Holding AS. Colliers Asset Management AS Forretningsfører