Fellestenester Politisk sekretariat «MOTTAKERNAVN» «ADRESSE» Rosendalsvegen 10 5470 ROSENDAL Tel: 53483100 Fax: 53483130 Org. nr: 964 967 636 Bankgiro: 3460.07.00083 post@kvinnherad.kommune.no www. kvinnherad.kommune.no facebook.com/kvinnherad «POSTNR» «POSTSTED» Saksbehandlar Anbjørn Høivik Tlf. direkte innval 53483271 Vår ref. 2010/2783-12 Dykkar ref. «REFDATO» Dato 16.11.2011 Særutskrift - BS - 151/15 - bustadhus - Sunde - Gaute Våge Kvinnherad forvaltningskomité hadde klagesaka føre i møte 09.11.2011 med vedtak nr 2011/187. Forvaltningskomiteen gav ikkje klagar medhald i klagen og saka vert med dette sendt Kommuneog justisseksjonen for endeleg avgjerd. Saksopplysningar vedkomande eigedom, søkjar, klagar og type sak framgår av overskrifta. Dette brevet er sendt elektronisk utan underskrift og vert ekspedert med e-post som inneheld lenkje til kommunen sin arkiv webmodul. Her kan de finna alle dokument som er vedlegg til saka: http://83.242.24.13/modules/innsyn.aspx?mode=sa&selpanel=2&objecttype=ephortecase&v arianttype=innsyn&viewtype=detail&query=ephortecase.id:29778 Vi er kjende med at saksbehandlingstida hjå justisavdelinga for tida er inntil 4 månader, og bed ikkje om spesiell prioritering for denne saka. Eventuelle spørsmål kan rettast til saksbehandlar. Med helsing Bente Høyland Møtesekretær
Side 2 Kopi til: Anbjørn Høivik Mottakarar: Hordaland fylkeskommune Fylkesmannen i Hordaland Statens Vegvesen, Region Vest Askedalen 4 6863 Leikanger Ivar Våge Vågsvegen 68 5450 SUNDE I SUNNHORDLAND
Side 3 Saksframlegg Saksmappe 2010/2783-11 Saksbehandlar Anbjørn Høivik Saksgang Saksnr Utval Møtedato 2011/187 Forvaltningskomiteen 09.11.2011 Behandling klage dispensasjon - 151/15 - bustadhus - Sunde - Ivar Våge Innstilling frå rådmannen: Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 31.08.2011 som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl. 19 dispensasjon frå arealføremålet næringsverksemd og frå krav om utarbeiding av reguleringsplan i kommunedelplan for Husnesområdet dagsett 20.02.2003 slik at eigarskifte og bygging av bustadhus med tilhøyrande fasilitetar på 151/15 kan omsøkjast og handsamast etter pbl. kap. 20 i samsvar med framlagte ønskje. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at tiltaket ikkje i vesentleg grad set til side omsyna bak kommunedelplanen eller plan- og bygningslova sine føremål. Ulempene ved tiltaket er klart mindre enn føremonene. Vilkår: Dispensasjon vert gitt på vilkår av at eigedomen vert nytta til kårbustad i samband med generasjonsskifte på garden. Evt. tiltak i stranda må ta omsyn til prioritert naturtype (ålegrassamfunn) i Sundsvågen. Før tiltaket kan igangsetjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova og/eller ev. særlover, jf utgreiinga nedanfor Behandling i Forvaltningskomiteen den 09.11.2011 Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken. Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 09.11.2011
Side 4 Kvinnherad forvaltningskomite tek ikkje klagen til følgje og opprettheld sitt vedtak av 31.08.2011 som følgjer: Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl. 19 dispensasjon frå arealføremålet næringsverksemd og frå krav om utarbeiding av reguleringsplan i kommunedelplan for Husnesområdet dagsett 20.02.2003 slik at eigarskifte og bygging av bustadhus med tilhøyrande fasilitetar på 151/15 kan omsøkjast og handsamast etter pbl. kap. 20 i samsvar med framlagte ønskje. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at tiltaket ikkje i vesentleg grad set til side omsyna bak kommunedelplanen eller plan- og bygningslova sine føremål. Ulempene ved tiltaket er klart mindre enn føremonene. Vilkår: Dispensasjon vert gitt på vilkår av at eigedomen vert nytta til kårbustad i samband med generasjonsskifte på garden. Evt. tiltak i stranda må ta omsyn til prioritert naturtype (ålegrassamfunn) i Sundsvågen. Før tiltaket kan igangsetjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova og/eller ev. særlover, jf utgreiinga nedanfor Saksutgreiing Dersom Forvaltningskomiteen opprettheld vedtaket av 31.08.2011 vert saka sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Historikk Søknad dagsett 08.05.2011 om dispensasjon frå plan og plankrav for å byggja bustad på eigedomen Forvaltningskomiteen gjorde vedtak om dispensasjon 31.08.2011 (sjå under) Fylkesmannen i Hordaland klagar på vedtaket i to brev datert 29.09.2011 og 10.10.2011 Vedtak frå Forvaltningskomiteen den 31.08.2011 (Rådmannen si innstilling vart samrøystes vedteken.) Kvinnherad forvaltningskomite gjev med heimel i pbl. 19 dispensasjon frå arealføremålet næringsverksemd og frå krav om utarbeiding av reguleringsplan i kommunedelplan for Husnes-området dagsett 20.02.2003 slik at eigarskifte og bygging av bustadhus med tilhøyrande fasilitetar på 151/15 kan omsøkjast og handsamast etter pbl. kap. 20 i samsvar med framlagte ønskje. Forvaltningskomiteen meiner i samsvar med utgreiinga nedanfor at tiltaket ikkje i vesentleg grad set til side omsyna bak kommunedelplanen eller plan- og bygningslova sine føremål. Ulempene ved tiltaket er klart mindre enn føremonene. Vilkår: Dispensasjon vert gitt på vilkår av at eigedomen vert nytta til kårbustad i samband med generasjonsskifte på garden. Evt. tiltak i stranda må ta omsyn til prioritert naturtype (ålegrassamfunn) i Sundsvågen. Før tiltaket kan igangsetjast må det vera omsøkt og gjeve løyve etter Plan- og bygningslova og/eller ev. særlover, jf utgreiinga nedanfor. Klagar
Side 5 Fylkesmannen i Hordaland, Postboks 7310, 5020 Bergen Saksutgreiing til Forvaltningskomiteen sitt møte 31.08.2011 FAKTAOPPLYSNINGAR: Søkjar: Ivar Våge, Vågsvegen 68, 5450 Sunde Søknad dagsett: 08.05.2011 Koordinat for tiltaket: X 6638232, Y 315493 (Euref 89 sone 32) Om søknaden og eigedommen Det er søkt om dispensasjon frå gjeldande plan for å byggja bustad på 151/15. Søknaden omfattar to alternativ, men søkjar har i møte og telefon med kommunen stadfesta at det er alternativet med bygging på 151/15 han ønskjer å prioritera. Bakgrunnen for søknaden er planlagt eigarskifte på garden der sonen Gaute Vaage skal ta over bruket. Det er berre eit bustadhus på garden, men søkjaren ønskjer å bu på bruket framleis slik at han kan delta i drifta. Den omsøkte eigedomen ligg til sjøen på vestsida av Sundsvågen, Sunde, har eit areal på 0,75 dekar og vart delt frå hovudbruket (151/1) på 1940-talet. Etter at eigaren hadde sprengt ut tomta valde han å flytta frå staden og eigedomen vart difor overført til eigaren av hovudbruket igjen. På hovudbruket med tilhøyrande grunneigedomar er det registrert 51,2 dekar fulldyrka jord, 33,9 dekar innmarksbeite og 271,4 dekar produktiv skog. På bruket er det aktivt skogbruk og produksjon av juletre til direkte sal og engros. Arealstatus og strandsone Området er omfatta av kommunedelplan for Husnes-området godkjent 20.02.2003. Kommunedelplanen viser arealføremål næringsverksemd og arealet har såleis status som byggjeområde. Eigedomen ligg i strandsona men er ikkje omfatta av byggjeforbodet i 100-metersbeltet grunna status som byggjeområde. Det er ikkje kartlagt funksjonell strandsone i denne delen av kommunen. I nord grenser eigedomen til eit utbygd naustområde. Arealstatusen næringsverksemd i kommunedelplanen kom til etter innspel frå grunneigaren med ønskje om å kunne nytta denne delen av hovudbruket samt 151/15 til reiselivsnæring med utleigehytter. Det vart i kommunedelplanen sett krav om utarbeiding av reguleringsplan før utbygginga kunne ta til. Aktuelle lovheimlar Det omsøkte tiltaket krev dispensasjon etter pbl. 19 frå kommunedelplanen sitt arealføremål og kravet om utarbeiding av reguleringsplan. Dersom det skal gjevast dispensasjon kan ikkje omsyna bak regelen det skal dispenserast frå, eller omsyna i lova sine føremål, verta vesentleg tilsidesett. I tillegg må føremonene ved å gje dispensasjon vere klart større enn ulempene etter ei samla vurdering. Det skal leggjast særleg vekt på konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge. Statlege og regionale rammer og mål skal òg ha særleg vekt. Løyve etter andre lovverk Tiltak som krev avkøyrsle (utvida bruk) må omsøkjast etter veglova, søknad må sendast inn saman med byggemelding.
Side 6 VURDERING: Reguleringsplan eller dispensasjon Kommunedelplanen sitt krav om reguleringsplan vart sett for å sikre forsvarleg gjennomføring ved utbygging av området til reiselivsføremål. Noverande grunneigar stod bak ønskjet om denne arealbruken, men han opplyser at den framtidige eigaren ikkje har slike planar. Det omsøkte tiltaket har i seg sjølv ikkje store nok verknader på miljø eller samfunn til at det bør krevjast reguleringsplan for det. Rådmannen vurderer det difor slik at plankravet kan fråvikast om det er andre tungtvegande omsyn som tilseier det. Hovudbruket er i landbruksmessig drift, og det er no aktuelt med eit generasjonsskifte på bruket. Noverande eigar ønskjer framleis å bidra i drifta. Rådmannen meiner det er rett å leggja til rette for kårbustad på bruk der det gir ein reell og positiv innverknad på drifta. Det er lagt avgjerande vekt på dette omsynet som grunnlag for positiv innstilling til søknaden. Konsekvensar for helse, miljø, tryggleik og tilgjenge Rådmannen kan ikkje sjå at tiltaket har negative konsekvensar for helse. Det er ikkje registrert høge radonverdiar i denne delen av kommunen og tiltaket ligg ikkje nær høgspentleidning. Eigedomen er ikkje utsett for vegtrafikkstøy. Dei negative konsekvensane for naturmiljøet er avgrensa. Tomta er utskoten og ligg i tilknyting til eit utbygd naustområde. Det er ikkje registrert prioriterte naturtypar eller raudlista arter på eigedomen, men store deler av Sundsvågen har ålegras, og ålegrassamfunn høyrer til dei nasjonalt prioriterte naturtypane. Denne lokaliteten har status som svært viktig, men tiltaket kjem truleg ikkje i konflikt med dette. Ved evt. tiltak i stranda eller utfylling skal det likevel takast særskild omsyn til dette. Avløp skal koplast til offentleg kloakknett. Naturmangfaldlova sine krav til kunnskapsgrunnlag, føre-var-prinsipp, økosystemvurdering, forureinar betaler og miljøforsvarleg teknikk er lagt til grunn i vurderinga og rådmannen meiner det ikkje er avdekka tilhøve som krev spesielle tiltak. Tryggleiken i området generelt og for tiltaket spesielt vert rekna som tilfredsstillande. Eigedomen ligg ikkje spesielt eksponert for ekstremver, skredfare eller flaum. Innsatstid for brannvernet er stipulert til 15-20 minutt. Bygging på eigedomen vil føra til utvida bruk av eksisterande avkøyrsle frå tidlegare fylkesveg 45, no kommunal veg, som har låg ÅDT (<500). Det er lite som tyder på at dette er problematisk. Søknaden om avkøyrsle vert difor å vurdera i samband med søknad om tiltak når det vert aktuelt. Eigedomen får køyrbar tilkomst. Tomta har høgdeskilnader. Tilgjenge vert likevel rekna som tilfredsstillande. Statlege og regionale rammer og mål Av dei statlege rammene er strandvernet aktuelt i denne saka. Det aktuelle arealet er ikkje urørd, den ålmenne bruken av området er særs avgrensa og det er ikkje registrert spesielt sårbar natur her. Tomta er tidlegare frådelt og arealet inngår i eit byggeområde i arealdelen til kommuneplanen. Tilgrensande areal er utbygd. Rådmannen meiner dette i sum gjer det akseptabelt å tillata tiltak på arealet. Omsynet til å oppretthalda busetting er også ei nasjonal målsetting som er relevant i denne samanhengen. Det er lagt avgjerande vekt på dette slik det kjem fram i utgreiinga over. Rådmannen kan ikkje sjå at det er registrert kulturminne som kan koma i konflikt med det omsøkte tiltaket. Nabovarsel Eigaren av 151/15 er også eigar av alle naboeigedomar. Nabovarsling er såleis ikkje naudsynt. Uttale frå statlege/regionale myndigheiter Saka vart sendt på høyring til Hordaland fylkeskommune, Fylkesmannen i Hordaland og Statens vegvesen den 23.06.2011 med uttalefrist 15.08.2011. Det er berre Vegvesenet som har sendt uttale der dei skriv at den tidlegare fylkesvegen som er aktuell for avkøyrsle no er omklassifisert til kommunal veg, og at det er kommunen som skal handsama løyve til utvida bruk av avkøyrsle. Konklusjon Rådmannen meiner ut frå vurderingane ovanfor at det omsøkte tiltaket ikkje i vesentleg grad set til side omsyna bak kommunedelplanen eller plan- og bygningslova sine føremål, og at ulempene ved tiltaket er klart mindre enn
Side 7 føremonene. Rådmannen vil på grunnlag av dette tilrå dispensasjon, men med føresetnad om at bygging på eigedomen skal tene føremål som kårbustad og at det vert teke turvande omsyn til registrerte naturkvalitetar i nærområdet. Behandling klage dispensasjon Forvaltningskomiteen 09.11.2011 Samandrag av klagen frå Fylkesmannen: Fylkesmannen meiner at lova sine formelle krav til dispensasjon, jf. pbl 2008 19-2 ikkje er til stades, og at kommunen ikkje kan opne for ein dispensasjon i saka. Vedtaket av 31.08.2011 må gjerast om, slik at det blir gitt avslag på søknaden. Fylkesmannen oppgjer desse omsyna som grunnlag for klagen: 1. Tiltaket er i strid med arealføremålet næringsverksemd og plankrav. Det er eit avgrensa areal som er avsett til næringsføremål i strandsona i kommunen. Dersom ein opnar opp for bruksendring av næringsarealet vil det med tida vera naudsynt å finne andre egna areal til næringsverksemd i strandsona. Dette vil skape eit ytterlegare press på strandsona. Meiner det er uheldig å opne opp for bustadhus i område som ikkje er sett av til bustadføremål, og ligg i strandsona i eit område der funksjonell strandsone ikkje er kartlagt. 2. I dei nye Statlege planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen er plassert i områder med mindre press på arealene. Det kjem fram av retningslinjene at Intensjonen i plan- og bygningsloven er at kommunen skal avklare framtidig arealbruk i strandsonen gjennom sin planlegging, først og fremst kommuneplanen. Vidare kjem det fram at Kommunene skal i kommuneplanen vurdere behovet for utvikling av eksisterende arealbruk, og behovet for tilpasning av eventuell ny utbygging. Fylkesmannen meiner det er uheldig å opne opp for bustadhus i dette området utan avklaring i plan. 3. Ein dispensasjon i denne saka vil kunne medføre presedensverknader for andre saker der ein vil omdisponera arealføremålet i strandsona til bustad. På sikt vil slike dispensasjonar undergrave kommuneplanen som styringsverktøy og informasjonskjelde. 4. Det vert stilt vilkår om at eigedomen vert knytta til kårbustad i samband med generasjonsskifte på garden gnr 151, bnr. 1. Tomta er frådelt, og er såleis fritt omsetteleg. Det kan difor ikkje leggjast avgjerande vekt på dette i vurderinga. 5. Miljøverndepartementet har dei seinare åra ved fleire høve oppmoda kommunane til å føra ein streng praksis ved handsaming av plansaker og dispensasjonar i strandsona. 6. Fylkesmannen kan ikkje sjå at omsyna som taler for å gje dispensasjon er klart større enn ulempene. Kommentarar frå administrasjonen og vurdering Vurderinga av klagen følgjer nummereringa frå samandraget over. 1. Søkjar har orientert kommunen om at utnytting av arealet til utleigehytter ikkje er aktuelt for den nye eigaren. Ein naturleg konsekvens av dette vil vere at næringsføremålet ikkje vert vidareført ved neste rullering av kommune(del)planen. Omdisponeringa gir såleis ikkje press på strandsona elles i kommunen. Ei alternativ plassering av kårbustaden i rimeleg avstand til tunet på hovudbruket vil uansett vere vanskeleg å få til utanfor 100- metersbeltet.
Side 8 2. Som det går fram av saksutgreiinga er denne problemstillinga vurdert med den konklusjonen at dei positive effektane av tiltaket vegar opp for ulempene, og kommunen meiner difor at det er tilrådeleg med dispensasjon i dette tilfellet. 3. Rådmannen meiner denne saka er tilstrekkeleg særmerkt til at eit vedtak om dispensasjon ikkje vil gi uheldig presedens. Dette gjeld bakgrunnen for næringsområdet, tildegare frådeling og gjennomførte tiltak på tomta og tilknytting til generasjonsskifte på garden. 4. Søkjaren har behov for husgrunn til kårbustad og vilkåret for dette er avgrensa til det føreståande generasjonsskiftet. Eigedomen kan truleg seinare fritt seljast, men bruket vert da utan kårbustad. 5. Dette har kommunen merka seg. Mykje av Kvinnherad ligg i strandsona, og situasjonar der den eine målsettinga slår den andre i hel vil frå tid til anna oppstå. Dette er ein slik situasjon. 6. Fylkesmannen og kommunen vektlegg dei ulike momenta i saka ulikt, og dette vert såleis utslagsgjevande for konklusjonen om tilhøvet mellom føremoner og ulemper. Slik rådmannen ser det er det ikkje usemje om faktum i saka, men Fylkesmannen og kommunen vektlegg dei ulike momenta ulikt. Omsyna Fylkesmannen trekkjer fram var kjent ved førebuing og vedtak, slik det også går fram av saksutgreiinga. Det er altså ikkje nye moment som tilseier at rådmannen bør endra haldning til saka, og den vert difor fremja med same innstilling som opphavleg. Om Forvaltningskomiteen opprettheld vedtaket vil det verta sendt Fylkesmannen i Hordaland for endeleg avgjerd. Vedlegg: 5471 Søknad 5472 Førebels klage dagsett 29.09.2011 5473 Klage datert 10.10.2011