4. KVARTAL PRE II Kvartalsrapport
har som eneste formål å investere alle sine midler i PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ). Derfor omhandler denne rapporten PRE II. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland. 2001=100 Gjennomsnittlige tyske eiendomspriser er fremdeles stabile 240 220 200 180 160 140 120 100 Spania USA Storbritannia Italia 80 01 02 03 04 05 06 07 08 Kilde: CaseShiller, Nationwide, MVIV, BulwienGesa Nomisma Frankrike Tyskland Tysk økonomi har et solid utgangspunkt Tyske statsfinanser var solide og i overskudd da finanskrisen inntraff. Landet har også mindre statsgjeld enn andre vestlige økonomier, fordi veksten de senere årene ikke har vært lånefinansiert. De statlige støtteordningene som nå kommer på plass, er forventet å ha begrenset negativ innvirkning på fremtidig økonomisk vekst, og Tyskland har et solid utgangspunkt i den krevende tiden verdensøkonomien nå går i møte. Tyskland er verdens største eksportør, spesielt når det gjelder kapitalintensive varer med høy margin, som for eksempel anleggsmaskiner og verktøy. Tyske produsenter er anerkjent for høy kvalitet og kompetanse samtidig som prisnivået er svært konkurransedyktig på verdensmarkedet. Når situasjonen normaliserer seg, forventes det derfor at etterspørselen etter tyske varer vil stige raskt. Spesielt forventes det at vekstøkonomiene i Asia bygger opp et behov for denne typen varer til tross for midlertidig reduserte investeringer. Økt etterspørsel etter tyske industrivarer i perioden etter 2006 viser at Tyskland klarer å kapitalisere på sine fortrinn. Bare 43 % av tyskerne eier sin egen bolig. Dette, i tillegg til at det tyske eiendomsmarkedet har vært svært stabilt i flere tiår, innebærer at det er få tyskere som har tapt verdier i eiendomsmarkedet som følge av finanskrisen. Slik er det ikke i for eksempel USA, Spania, Storbritannia og til dels i Norge. Tyskerne har også en av de høyeste spareratene i Europa, og det ble målt en liten økning i det private konsumet i løpet av fjerde kvartal. Økt privatkonsum og myndighetenes redningspakker kan bidra til at Tyskland klarer seg relativt bra gjennom finanskrisen. *Kilde: IMFs 2009 Article IV consultation report 2 Tyskland blir også påvirket av finanskrisen I fjerde kvartal 2008 ble det klart at Tyskland offisielt er i resesjon. Brutto nasjonalprodukt (BNP) falt to kvartaler på rad, og arbeidsledigheten steg for første gang på tre år. International Monetary Fund (IMF) nedjusterer forventningene for 2009, og BNP er forventet å falle med 2,25 %*. Dette vil i så fall være den største nedgangen i BNP siden andre verdenskrig. Den rekordlave arbeidsledigheten på 7,6 % i november 2008 markerte bunnen på en årelang sysselsettingsboom i Tyskland. I løpet av 2008 sank antall arbeidsledige med 300 000 personer, til totalt 3,21 millioner, men i desember steg antallet med 42 000 personer og arbeidsledigheten er nå på 7,7 %. Arbeidsledigheten er forventet å stige videre i 2009. Ifo-indeksen endte på 82,7 poeng i slutten av kvartalet den laveste målingen siden 1982. Indeksen steg igjen til 83,0 i januar. Ifo-indeksen måler blant annet hvilke forventninger tyske næringslivsledere har til den nærmeste fremtiden. Det er stor usikkerhet knyttet til hvor hardt eksport- og finanssektoren vil bli rammet av finanskrisen, men foreløpige tall for industriordre viser en nedgang på 25 % sammenliknet med 2007. Det skal nå lanseres en ny redningspakke på 50 milliarder euro for å forsøke å redusere tap av jobber. Denne pakken kommer i tillegg til redningspakken på 500 milliarder euro som skal sørge for at bankvesenet gjenvinner stabilitet. Det tyske eiendomsmarkedet er stabilt Situasjonen i det tyske eiendomsmarkedet er annerledes enn ved forrige konjunkturskifte. I 2000 var det mange aktører som leide kontorlokaler de ennå ikke hadde behov for, i et forsøk på å sikre seg muligheter for ekspansjon. Da IT-boblen sprakk året etter, trakk disse leietakerne tilbake flere av leiekontraktene.
Leieprisene har steget betydelig mindre enn konsumprisindeksen Antall ferdigstilte boliger 1990=100 Pris for enebolig Leiekostnad for leilighet (ny) Pris for leilighet (ny) Konsumprisindeks 150 140 130 120 110 100 90 1990 1993 1996 1999 2002 2005 2008 Kilde: BulwienGesa, Destatis, DB Research Antall i tusen Vestlige Tyskland Østlige Tyskland 700 600 500 400 300 200 100 0 1967 1972 1977 1982 1987 1992 1997 2002 2007 Kilde: Destatis Ledigheten økte betraktelig og satte press på leieprisene. Ledighetsraten har fra den gang sunket jevnt. Det er også lavere gjennomsnittlige leiepriser enn i 2000, og sannsynligheten for en korreksjon er derfor liten. PriceWaterhouseCoopers publiserte sin rapport Emerging Trends in Real Estate Europe i januar 2009, en rapport om eiendomsmarkedet i Europa der de beskriver Tyskland som en av de tryggeste eiendomsinvesteringene i 2009. Privatboligmarkedet blir trukket spesielt frem som et stabilt segment. Markedsutviklingen i porteføljeområdene I 2008 hadde Frankfurt-området rekordhøye skatteinntekter og lav arbeidsledighet. Leieprisene i det høyest betalende segmentet, såkalt prime rent, har holdt seg stabile på 37 per kvadratmeter per måned siden 2007. Disse indikatorene inneholder likevel en viss forsinkelse, og situasjonen forventes å forverres også i Frankfurt. Investeringsviljen har falt kraftig i 2008, og indikatorer innenfor finanssektoren viser det største fallet siden målingene begynte. Ledighetsraten i Frankfurt har sunket jevnt over flere år, og i tredje kvartal var den på 12,5 %. Omtrent 18 % av dette er utdaterte lokaler. Ledigheten forventes likevel å stige fremover, men dette gjelder ikke for alle segmenter. Markedet for utleie av arealer mellom 1000 og 2500 kvadratmeter sank med omtrent 20 % fra 2007, mens segmentet opp til 500 kvadratmeter steg med 43 %. Denne typen arealer forventes å være attraktive i tiden fremover. Hverken markedet i Dresden eller Leipzig har foreløpig vist særlige tegn til være påvirket av finanskrisen. Likevel har gjennomsnittlig yield-krav steget noe i begge byene og indikerer at investorer krever høyere avkastning enn tidligere. Dresden kan vise til en av de laveste arbeidsledighetene i det østlige Tyskland og BNP-veksten per capita er omtrent dobbelt så høy som landsgjennomsnittet. Mye av grunnen er vekst innenfor høyteknologi med arbeidsgivere som AMD og Infineon i spissen. Arealledigheten har sunket jevnt siden 2004 og er for tiden på 14 %. Prime rent har ligget stabilt på 10 per kvadratmeter per måned i flere år. I boligmarkedet har det vært svært lav nybyggingsaktivitet, og ettersom antall husholdninger har økt i løpet av 2008, har etterspørselen etter spesielt frittstående boliger steget noe. Det er tegn til stigende kjøpspriser innenfor leilighetssegmentet, og etterspørselsvekst har drevet leieprisene opp i løpet av 2008. Leipzig er den nest største byen i det østlige Tyskland og huser blant annet arbeidsgivere som DHL, Amazon og Porsche. Arealledigheten sank med 3,8 % fra 2007 til 2008 og er nå på 17,7 %. Store deler av de ledige lokalene befinner seg i tre definerte områder av byen og gir en indikasjon på hvilke preferanser næringsleietakere i Leipzig har omtrent halvparten av byggene er nybygg eller av moderne karakter. Prime rent for Leipzig er omtrent som for Dresden og har ligget jevnt på 11 per kvadratmeter per måned. Den økonomiske nedgangen bidrar til å øke incentivene for å leie bygg med god kvalitet. Det forventes derfor at flere aktører vil flytte fra lokaler av lavere kvalitet til lokaler av middels og høyere kvalitet. Samtidig har en del leietakere i primesegmentet (AAA-kvalitet) begynt å flytte til lokaler med god kvalitet (AA-kvalitet), der prisene er mer bærekraftige. 3
PRE II opprettholder investeringsstrategien PRE II har en langsiktig investeringshorisont, og det er derfor svært viktig at områdene det investeres i viser en underliggende langsiktig positiv trend. Alle områdene har gode bo- og levevilkår og preges av et sterkt arbeidsmarked med mange ulike arbeidsgivere. PRE II har valgt områdene rundt Frankfurt, Dresden og Leipzig som hovedsatsinger. Andre investeringskriterier PRE II har fokusert på er blant annet eiendommenes mikrobeliggenhet, teknisk kvalitet på byggene (A- eller AA-kvalitet), høy utleiegrad og spredt leietakermasse. PRE II har lagt vekt på å kjøpe en betydelig andel eiendommer til boligutleie med god kvalitet og god beliggenhet. Denne typen eiendommer er kjent for å være svært prisstabile. De fleste av leietakerne vil også få dekket husleiekostnaden av den tyske staten dersom de skulle miste inntektsgrunnlaget. PRE II forventer ikke at ledigheten innenfor dette segmentet kommer til å øke i tiden fremover. For tiden er det stor etterspørsel etter eiendommer til boligutleie. I vanskelige tider ønsker investorer å besitte eiendom som gir god direkteavkastning, og som har relativt lav risiko. PRE II opplever at tyske og internasjonale pensjonskasser, forsikringsselskaper og private investorer søker bevisst mot denne aktiva-klassen, og at de dermed bidrar til å opprettholde et relativt stabilt prisnivå. Kontoreiendommene i PRE IIs porteføljer er mellomstore bygg med mange leietakere. Gjennomsnittlige leiepriser for disse byggene er ca. 10 12 per kvadratmeter per måned. PRE II er forberedt på å måtte håndtere en viss ledighet i kontorsegmentet, men ettersom eiendommene forvaltes av egne ressurser i Tyskland som har direkte kontakt med både eksisterende og nye leietakere, har ledige lokaler så langt blitt leid ut til konkurransedyktige leiepriser relativt raskt. I tillegg er PRE IIs kontoreiendommer vurdert som attraktive sett i forhold til pris og kvalitet. Høye krav til hvert enkelt investeringsobjekt og en omfattende due diligence-prosess har ført til at det har tatt lenger tid enn antatt å bygge opp porteføljen. Dagens eiendomsmarked har likevel vist at porteføljen er robust. Forvalter forventer derfor at PRE II-porteføljen vil klare seg relativt godt i den kommende perioden. Mer om dette under avsnittet Verdiutviklingen i porteføljen er positiv på neste side. Porteføljestatus PRE II har vært opptatt av å etablere en portefølje med positiv kontantstrøm, og et viktig kjøpekriterium er derfor høy kjøpsyield. Boligporteføljen har en gjennomsnittlig yield ved kjøpstidspunktet på 7,27 %. Samme tall for kontorporteføljen er 7,21 %. Den løpende avkastningen benyttes til å nedbetale gjeld og i fremtiden til å utbetale utbytte til investorene. En eventuell verdistigning i underliggende eiendomsverdier kommer i tillegg til dette. De fleste byggene er fullt utleid ved kjøpstidspunktet, og den totale ledigheten i porteføljen er meget lav. I desember steg ledigheten til 2,13 %, fra 0,92 % i november og 0,65 % i oktober. Økningen i ledigheten er hovedsakelig drevet av høyere utskifting av private leietakere. Til orientering ligger markedsgjennomsnittet for ledighet for Frankfurt i overkant av 12 %, og snittet for den østlige delen av Tyskland ligger tett opp mot 17 %. Forvalter jobber kontinuerlig med å få ned ledigheten i porteføljen. Nøkkeltall for porteføljen Portefølje per 30.06.08 Portefølje per 31.12.08 Kommitert portefølje* per 18.03.09 Bolig (arealbasert) 81 % 56 % 67 % Næringsbygg (arealbasert) 19 % 44 % 33 % Antall kvadratmeter 25 236 55 193 142 923 Antall eiendommer 20 32 64 Antall parkeringsplasser 224 515 1 231 Kjøpesum i euro (1000) 25 894 67 615 172 993 Leieinntekter i euro (1000) 1 899 4 894 12 198 Direkteavkastning (initial yield) 7,3 % 7,2 % 7,1 % * Investeringer besluttet av styret etter anbefaling fra Advisory Board. PRE II har i de fleste tilfeller eksklusivitet, men ingen forpliktelse, til å investere. Forvalter og styret vil revurdere hvert investeringsobjekt før eventuell endelig kontraktsinngåelse. 4
Viktig med tettere oppfølgning I urolige tider er det spesielt viktig å følge opp hvert bygg og ha god dialog med hver enkelt leietaker. Forvaltningsteamet i Tyskland, som nå teller 18 ansatte, jobber aktivt med porteføljen og gjør forvaltningsoppgavene i samarbeid med såkalte service providers, som utfører den daglige forvaltningen. Teamet følger løpende opp service providerne og setter mål og budsjetter for å bidra til å holde ledigheten og leieprisene på så gode nivåer som mulig. Finansiering tar lenger tid enn tidligere Som beskrevet i tidligere rapporter, er det utfordrende å skaffe finansiering for nye investeringer, og denne prosessen tar lenger tid enn normalt. Dette gjelder alle aktører i markedet. Ved årsskiftet var derfor belåningsgraden for PRE II lavere enn planlagt. Den lave styringsrenten har bidratt til et generelt lavere rentenivå, og nye låneavtaler kan bidra til å redusere den gjennomsnittlige lånekostnaden i selskapet. Selv om det er mer utfordrende å skaffe finansiering, har PRE II fått utbetalt lån til høyst akseptable vilkår i løpet av fjerde kvartal 2008 og så langt i 2009. Forvalter fastholder sitt mål om å oppnå en belåningsgrad på 70 75 %. Eiendom har verdistigningspotensial Den økonomiske veksten i Tyskland avtar, og mange sider av den tyske økonomien har blitt rammet av nedgangen. Forvalter er imidlertid overbevist om at de markedssegmentene som PRE II har investert i, vil stå seg godt gjennom finanskrisen. PRE II holder fast ved at det tyske eiendomsmarkedet har potensial for verdistigning. Det er svært lav nybyggingsaktivitet, og når pendelen slår tilbake, vil leieprisene kunne stige relativt raskt. Dermed vil også underliggende verdier øke. I en periode etter en krise, stiger normalt inflasjonen som følge av alle statlige støtteordninger og tilførsel av likviditet. Hvis dette skjer etter denne krisen, vil eiendom kunne fungere som en inflasjonsventil. Når inflasjonen, normalt målt gjennom konsumprisindeksen, øker, vil også leieprisene kunne økes tilsvarende. Høyere leieinntekter bidrar som regel til at verdien på eiendommen stiger. Historisk sett søker institusjonelle investorer en slik sikring mot inflasjon, og i et inflasjonscenario vil de således bidra til at etterspørselen etter eiendom øker. Verdiutviklingen i porteføljen er positiv Uavhengige verdivurderere har vurdert at verdien av den totale eiendomsporteføljen i PRE II har økt med 1,1 % i gjennomsnitt i 2008. Verdiutviklingen innebærer at den verdijusterte egenkapitalen* (VEK) per aksje for er 10,39 per 31.12.2008. Målt i norske kroner er VEK per aksje NOK 102,50. Forvalter gjør oppmerksom på at VEK per aksje målt i euro vil gi et mer korrekt bilde av den fremtidige underliggende verdiutviklingen i porteføljen. Likningskurs for 2008 for er NOK 7,06 per aksje. * Beregninger av verdijustert egenkapital er basert på foreløpig ureviderte årsregnskaper og endelige kurser kan derfor avvike. Regional fordeling i porteføljen Arealbasert Regional fordeling i porteføljen Verdibasert Leipzig 14 % Leipzig 33 % Dresden 67 % Dresden 86 % PRE II-porteføljen følger tilsvarende strategi som PRE I og vil etter hvert øke sin andel i Rhein/Main-området. 5
PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass 1 0110 Oslo www.prem.no Design og produksjon: www.kursiv.no