Referat fra informasjonsmøte as Sommerfrydløkken - forprosjekt vann og avløp - onsdag 11.03 på Kampen Bydelshus. INNHOLDSFORTEGNELSE INFORMASJON OM FORPROSJEKTET... 2 ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN... 2 TILSTAND OG REGISTRERTE PROBLEMOMRÅDER... 2 DIMENSJONER OG BELASTNING... 2 VENTILASJON... 2 BRANNSIKRING... 3 FUKTSKADER... 3 KONKLUSJON PÅ PROBLEMOMRÅDER:... 3 ANDRE FORHOLD... 3 FORSIKRING OG LEVETID PÅ RØR... 3 NY BRANSJESTANDARD VED KJØP OG SALG AV BOLIG... 3 ANBEFALTE TILTAK... 3 RØR OG BAD... 4 EKSISTERENDE BAD SOM ER BYGGET FORSKRIFTSMESSIG... 4 VENTILASJON... 4 STYRETS ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSEN... 4 KOSTNAD FELLES OG FOR DEN ENKELTE AKSJEEIER... 5 HVA ER INKLUDERT I PRISOVERSLAGET?... 5 TOALETTROM OG KJØKKEN... 5 BADEROM INDIVIDUELLE VALG... 5 ENDRING AV BADETS STØRRELSE ELLER AV PLANLØSNING I LEILIGHET... 6 FREMDRIFT I ET RØR- OG BADEROMSPROSJEKT... 6
INFORMASJON OM FORPROSJEKTET OPAK AS har utført et forprosjekt for å kartlegge tilstanden på vann- og avløpsrør i Sommerfrydløkken, samt behovet for renovering av våtrom. OPAK AS er et ledende firma innenfor prosjekt og byggeledelse. På infomøtet gikk Kjell Fossum fra OPAK gjennom forprosjektet som fokuserer på: - dagens tilstand på vann- og avløpsrør - anbefalte tiltak - kostnad for de ulike tiltakene. Forprosjektet baserer seg på: - tilstandsvurdering utarbeidet av OBOS Prosjekt i 2000 - vedlikeholdsplan utarbeidet av OBOS Prosjekt 2014 - befaring av 10 leiligheter, samt alle kjellere i Sommerfrydløkken ORIGINALE VÅTROM/BADEROM I SOMMERFRYDLØKKEN Tilstanden på våtrom i Sommerfrydløkken er spesiell da det i utgangspunktet bare er 5 oppganger - HS2, HS14, KJ18, 20 og 22 (66 av 146 leiligheter) som opprinnelig hadde bad. Resterende leiligheter hadde bare toalett da de ble bygget i 1933, men de fleste av disse har fått installert forskjellige typer bad i ettertid. TILSTAND OG REGISTRERTE PROBLEMOMRÅDER Vann- og avløpsrør blir beregnet til å ha en levetid på ca. 50 år. De fleste rørene i Sommerfrydløkken er 83 år gamle. DIMENSJONER OG BELASTNING De fleste leilighetene har to rørstammer: Én var opprinnelig tilknyttet kjøkken og utslagsvask, det andre var tilknyttet bad eller wc. Kjøkkenrøret har en dimensjon på 3 tommer (7,5 cm) og var i utgangspunktet bare beregnet for denne utslagsvasken. Bad/wc-røret har en dimensjon på 4 tommer (10 cm) og var beregnet på wc, dusj, vask og noen badekar. Slukene har en dimensjon på 2 tommer (5 cm), dette er ikke tillatt i dag, nå er kravet 7,5 cm til sluk. I mange leiligheter er planløsningen endret slik at kjøkkenrøret har fått belastningen av tilknyttede bad med dusj. I tillegg har de fleste leiligheter også koblet på vaskemaskin og oppvaskmaskin. Dette fører til en overbelastning på rørene, i tillegg til at rørene har for liten dimensjon i utgangspunktet. Dette har spesielt gått utover kjøkkenstammene. VENTILASJON Sommerfrydløkken har opprinnelig naturlig ventilasjon/oppdrift med luker i vegg. Det er ventilasjonskanaler i alle leiligheter, samt ventiler i yttervegg. Varm luft er kaldere enn kald luft den varme lufta stiger opp i luftekanalene og det trekkes inn ny kald luft fra ventilene i yttervegg. Problemet i Sommerfrydløkken er at i mange leiligheter er ventilene og luftekanalene blitt murt igjen, tapetsert igjen, bygget inn i eller bak et skap. I tillegg har mange flyttet på bad og kjøkken, som har ført til at disse rommene, som trenger ventilasjonen mest, ikke lenger ligger i tilknytning til avtrekk. Dette gjør at ventilasjonssystemet ikke fungerer som forutsatt. Enkelte har også satt på mekanisk vifte på bad, til tross for at dette ikke er tillatt. Dette skaper ubalanse i luftekanalene og kan spre lukt inn til de andre leilighetene. Side 2 av 6
BRANNSIKRING Det er i flere tilfeller ført plastrør fra kjeller og opp til leilighet i 1. etasje uten at brannskillet er blitt tettet. Ved en eventuell brann i kjeller vil plastrøret smelte, og røyk og gasser vil sive opp i leilighet over. Manglende brannpakninger/ brannmansjetter etter dagens krav bør bli påført som et strakstiltak. FUKTSKADER Mange rør er innebygd i bygningsmassen. Lekkasjer i disse blir ikke alltid oppdaget med én gang og kan føre til soppdannelse og dårlig inneklima, samt svekket konstruksjonsevne. Fuktskader kommer også i forbindelse med feilbruk av baderom. Badene er ikke dimensjonert for så mye badebruk som det er i dag. Ventilasjonen er ikke beregnet på så mye bruk, og mange av badene er heller ikke vannsikre etter dagens forskrifter. Mange dusjer rett på gulv uten fuktsikring. Som tidligere nevnt har endrede planløsninger ført til at mange bad (og kjøkken) ikke er bygget i tilknytning til ventilasjonssjaktene. Dårlig eller manglende ventilasjon kan også føre til fuktskader. KONKLUSJON PÅ PROBLEMOMRÅDER: - gamle rør - overbelastning på rørstammer - ikke vannsikre løsninger - utilstrekkelig ventilasjon ANDRE FORHOLD FORSIKRING OG LEVETID PÅ RØR Lekkasjer i gamle vann- og avløpsrør blir ikke dekket av forsikringen, da forsikringsselskapene ikke ønsker å betale for vedlikehold, men kun for uforutsette hendelser. Vann- og avløpsrør blir beregnet til å ha en levetid på ca 50 år. De fleste rørene i Sommerfrydløkken er 83 år gamle. NY BRANSJESTANDARD VED KJØP OG SALG AV BOLIG Fra 1 januar 2015 er en samlet bransje, bestående av Eiendom Norge, Norges Takseringsforbund, NITO Takst og Norges Eiendomsmeglerforbund, enige om at tilstandsrapport blir standard ved kjøp og salg av bolig. For å utarbeide en slik tilstandsrapport for bolig, er det en Norsk Standard som legges til grunn, NS 3600:2013 Teknisk tilstandsanalyse ved omsetning av bolig. For at et bad som er yngre enn 5 år skal vurderes til en tilstandsgrad 0 (ingen avvik) må man kunne forevise dokumentasjon på at badet er forskriftsmessig utført. Et nyoppusset bad vil automatisk få tilstandsgrad 2 (vesentlig avvik) i tilstandsrapporten, dersom man mangler nødvendig dokumentasjon. Dette innebærer at verdien av badet settes til kr 0 i en tilstandsvurdering. ANBEFALTE TILTAK - Strakstiltak: Brannsikring av rør gjennom etasjeskillere - Skifte ut vann- og avløpsrør - Bygge nye bad med forskriftsmessig standard - Etablere mekanisk behovsstyrt ventilasjon Side 3 av 6
RØR OG BAD Rørdimensjonene er altfor små til å klare dagens belastning fra kjøkken og bad. Derfor er det ikke et alternativ å utføre rehabilitering på rørene ved innvendig strømpe eller epoxy. Rørene må skiftes ut med større dimensjoner. Når rør skal skiftes fører dette til meldeplikt til Plan- og Bygningsetaten. Dette fører igjen til at dagens forskrifter og våtromsnormer må følges både når det gjelder rør og alle koblinger til rørene, herunder våtrom. Dette rammer alle beboere. De som ikke har forskriftsmessige bad og kan vise dokumentasjon på dette, må derfor få oppgradert våtrommene etter dagens krav. EKSISTERENDE BAD SOM ER BYGGET FORSKRIFTSMESSIG For de som har forskriftsmessig bygget bad og kan vise dokumentasjon på dette ble det opplyst følgende: Entreprenøren vil undersøke hvorvidt badet kan spares, slik at man ikke trenger å rive dette og bygge nytt. Ved bytte av rørene vil entreprenøren forsiktig begynne å åpne veggen der nytt rør skal koples til, og man vil da etter hvert se om badet kan spares. Ved skifte av rørstammene der disse går gjennom badet blir også den eventuelle membranen på badet brutt, og det vil stilles krav til å sette badet i stand igjen til dagens standard. I de tilfeller hvor rørstammer ikke går gjennom våtrom må entreprenøren i hvert enkelt tilfelle undersøke hvilken standard badene er i og hvilken dokumentasjon som kan forevises på at badet er vannsikkert og således ikke kan skade felles konstruksjoner, samt at ventilasjonen er tilstrekkelig. Hvert enkelt bad/leilighet må befares etter hvert. VENTILASJON Dagens forskrift krever at det er luftekanaler i tilknytning til kjøkken og bad slik at luften kan gå ut fra disse rommene. Luften skal komme inn i leilighetene via soverom og stue gjennom ventiler i vindu og/eller vegg. For at den nye luften skal komme seg inn på badet og her presse gammel luft opp i luftekanalen, blir det ofte lagt en spalte nederst på døren inn til badet. Tiltaket som ofte blir gjort for å få en mer effektiv løsning på ventilasjonen er å sette på mekanisk vifte på toppen av luftekanalene. I tillegg blir det satt på mekanisk behovsstyrt vifte i hvert våtrom. Disse er fukt og bevegelsesstyrt. På kjøkken kan det etableres en kontrollventil som man selv skrur av og på. I de leiligheter der kjøkken eller bad ikke har direkte tilknytning til luftekanaler må det etableres nye sjakter under himlingen som fører fra disse rommene til nærmeste luftekanal i leilighet. STYRETS ANSVAR FOR VEDLIKEHOLD AV BYGNINGSMASSEN Styret er forpliktet til å ivareta bygningsmassen på en forsvarlig måte, slik at denne ikke forfaller eller at det oppstår uheldige eller farlige situasjoner. Styret har ansvar for å forvalte felles anliggende. I dette tilfellet er det rørstammene (de vertikale rørføringene), slukene og alle rør som er innbygd i tunge konstruksjoner, samt ventilasjonen. Side 4 av 6
Beboer har ansvar for å forvalte alle installasjoner i egen leilighet. I utgangspunktet trenger ikke styret generalforsamlingens samtykke for å skifte ut rør, da det er styrets plikt å sørge for at gården vedlikeholdes. Imidlertid vil utskiftning av rør og bygging av nye baderom være et stort prosjekt og det er derfor viktig for styret å ha en demokratisk prosess på dette, slik at alle aksjeeiere har mulighet til å komme med innspill og være med å bestemme hvordan vi best mulig kan ta vare på felles bygningsmasse. Dette mener styret også er viktig for å få til et godt samarbeid underveis i prosessen. Det vil derfor bli tatt en avgjørelse vedrørende rør- og baderomsprosjekt på generalforsamlingen onsdag 27. mai 2015. KOSTNAD FELLES OG FOR DEN ENKELTE AKSJEEIER Et kostnadsoverslag viser at skifte av alle rørstammer og etablering av 146 nye bad vil gi en total kostnad på ca 27 millioner kroner inkl mva. Fordelt likt på 146 boenheter utgjør dette ca. kr 185 000 per boenhet. Ved låneopptak på hele summen, annuitetslån, 25 år nedbetalingstid og 4 % rente vil dette medføre en økning i husleien på ca. kr 970 kroner per måned. Her er leilighetsbrøken ikke hensyntatt, så beløpet vil måtte justeres noe. HVA ER INKLUDERT I PRISOVERSLAGET? Skifte av alle rørstammer og etablering av 146 nye bad er inkludert. Prisen er basert på en grunnpakke for baderom. Denne inkluderer at alle overflater, himling og alt som skjer bak flisene som elektrisk varme i gulv, vannsikre løsninger med membraner, stikkontakter og føringer. I tillegg er nytt vegghengt klosett medregnet. Eksisterende inventar forøvrig blir tatt ned før badet rives og satt opp igjen etterpå, såfremt en ikke ønsker å få installert nytt inventar. Da betales dette ekstra av den enkelte eier. Badene i de forskjellige leilighetene varierer. De nevnte prisene er beregnet for etablering av nye bad, slik størrelsen på badene er i dag. Det spiller som regel ingen rolle for prisen på renovering om et bad er f.eks. 3 eller 5 kvadratmeter. (Det er ikke flisene som koster penger). Et mindre bad kan være dyrt fordi det er vanskelig å komme til, mens man i et større bad bruker mer materialer. Toalettet (for de leiligheter som har et eget rom med toalett) er ikke medregnet til å bli renovert da disse rommene ikke defineres som våtrom. Men skifte av den vertikale rørstammen i tilknytning til toalettene er medregnet i totalkostnad. Ventilasjon er ikke medtatt, da det er mer usikkert hvilken løsning en her velger, men ventilasjon er ikke den store utgiftsposten og vil komme på ca. 1 million ekstra. TOALETTROM OG KJØKKEN Både bytte av rørene på toalettene og rørene som går gjennom kjøkken vil bli utført slik at en etterpå ikke skal kunne se at håndverkerne har vært der. Alt vil bli satt på plass i den stand det var i. BADEROM INDIVIDUELLE VALG Alle kan gjøre individuelle valg for sitt bad. Grunnpakken tar utgangspunkt i de mest populære flisene hos leverandøren. Det vil være 5 forskjellige fliser å velge mellom til gulv, og 5 forskjellige fliser til vegg. Dersom en ønsker en annen flis, enten fra samme leverandør eller en annen, er dette fullt mulig. Aksjeeier må kun betale mellomlegget. Det eneste kravet er at entreprenøren kan gå god for kvaliteten av Side 5 av 6
flisene. Entreprenør er ansvarlig garantist for badet og kan derfor sette som krav at individuelle valg er kvalitetsprodukter som holder forskriftskravene. ENDRING AV BADETS STØRRELSE ELLER AV PLANLØSNING I LEILIGHET Hvis aksjeeier har ønsker om endret planløsning i sin leilighet, utvidelse av badet eller at bad og wc blir slått sammen, kan man samarbeide med entreprenør om dette. Utvidelse av bad vil bli satt som en opsjon i tilbudet for at dette skal gjøres til fastpris per m2. Utvidelsen betales da som et mellomlegg av den enkelte aksjeeier. En eventuell flytting av kjøkken/endring av planløsning må være en separat avtale mellom beboer og entreprenør. Uansett kan den enkelte aksjeeier oppnå gunstige priser hos entreprenøren for slikt tilleggsarbeid, siden riggen allerede vil være i bakgården og de har avfallshåndtering og annet på plass. FREMDRIFT I ET RØR- OG BADEROMSPROSJEKT Ved oppstart av et rør- og baderomsprosjekt vil fremdriften kunne bli som følgende: - Styret fremmer forslag til gjennomføring av prosjektet i forbindelse med generalforsamlingen 27. mai. - Utarbeidelse av tilbudsdokument (2 mnd) - Inngå skriftlig avtale med entreprenør (2 mnd) Konkurranse blant entreprenører er for tiden tøff, noe som gir gunstige priser for oss. - Sette opp rigg i bakgården dusjer, toaletter og showroom (2 mnd) - Gjennomføring (ca 10 mnd) Dette innebærer at prosjektet kan være ferdigstilt høsten 2016. Selve byggeprosessen i hver leilighet vil ta 5 uker. Den første uka er en uten vann og avløp både på kjøkken og bad. Det vil denne uken også være mye støv og støy. En kan bo i leiligheten under hele byggeperioden, men det anbefales å bo et annet sted under den første uken. Det vil ta ytterligere 4 uker før en kan ta i bruk badet eller noen av dets funksjoner. Toalettene og dusjene i bakgården er av god standard, og vil være delt inn i herreog dame avdeling. For uføre eller de med begrenset mobilitet vil det bli installert toalett som provisorisk løsning i leiligheten og det vil bli fraktet vann til leiligheten. Arbeidet vil være fra 07:00 til 17:00 på hverdager. Side 6 av 6