Gbnr 15/179 - HILLEREN - POLITISK BEHANDLING AV SØKNAD OM FRADELING AV NAUTTOMT Klar for behandling: 13.03.19 Frist for behandling: 16 uker Befaring: Ja Saksfremlegg Utvalg Utvalgssak Møtedato Utvalg for teknikk og miljø 09.05.2019 Saksbehandler: Ina Helen Tuften Arkivsaknr.: 2018/7948-14 RÅDMANNENS INNSTILLING: Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra LNF-formålet og byggegrensen mot sjø, jf. KPA pkt. 6-1, jf. 6-3 for fradeling av nausttomt. Utvalg for teknikk og miljø avslår søknad om dispensasjon fra boligformål for fradeling av parkeringsareal. Utvalget viser til rådmannens begrunnelse slik den er gjengitt i saksfremstillingen. SAMMENDRAG Kommunen mottok 26.10.18 søknad om fradeling av nausttomt og tilhørende parkeringsareal på gbnr. 15/179. Omsøkt nausttomt kommer i konflikt med kommuneplanens arealdel LNF- område og kommuneplanens bestemmelse pkt. 6-1, jf. 6-3, byggegrense mot sjø. Omsøkt areal for parkering kommer i konflikt med kommuneplanens arealdel boligformål. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon fra arealformålet bolig for parkering er oppfylt. Dispensasjon fra arealformål bolig er betinget av at det gis dispensasjon fra arealformål LNF og byggegrense mot sjø jf. KPA pkt. 6-1, jf. 6-1. Da rådmannen ikke finner at vilkårene for dispensasjon fra arealformål LNF og byggegrense mot sjø jf. KPA pkt. 6-1, jf. 6-3 er oppfylt innstilles det på at søknaden avslås i sin helhet.
Videre saksgang: Rådmannens innstilling: Alternativt vedtak: Saksopplysninger: Kommunen mottok 26.10.18 søknad om fradeling av nausttomt. Omsøkt areal er i kommuneplanens arealdel avsatt til LNF-område. Søknaden krever derfor dispensasjon fra pbl. 19-2 for å kunne godkjennes som omsøkt. Naturmangfoldloven: Søknaden gjelder fradeling av areal, og ikke byggetiltak, det vil derfor ikke bli gjort vurderinger etter naturmangfoldloven. Uttaler: Søknaden er sendt på uttale til Fylkesmannen i Vestland og Hordaland fylkeskommune. Det er mottatt en uttale til søknaden. Det fremgår av Fylkesmannen i Vestland sin uttale, datert, 13.03.19 (vedlegg 1), at det må vektlegges et strengt strandsonevern. Det vises i den forbindelse til overordnet nasjonalt mål fra Stortinget. Det skal derfor svært mye til for å dispensere fra det. Av uttalen fremgår i hovedsak følgende: {.} «Alle tiltak av karakter av utbygging og privatisering i strandsonen bryter derfor med nasjonale verdier i strandsonen især der presset er stort, som strandsonen i Bergen og Askøy. De relativt få gjenværende strandsoneverdier i sjøkanten og i de nære sjøområder i disse kommunen skal sikres allmennheten for fremtiden. {...} Det antas at formålet med fradelingen er å legge til rette for naustbygging. Arealet ligger eksponert til på et lite nes innerst i Tømmerviken. Strandsonen har gode kvaliteter og er relativt urørt, med unntak av en flytebrygge som fremgår av flyfoto, men ikke av situasjonskart fra Askøy kommune datert 19.09.2018. Oppføring av naust vil føre til nedbygging og privatisering av strandsonen og således være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø.» Søkers begrunnelse for dispensasjon: Oppsummert begrunnes dispensasjonssøknaden med følgende: Mindre tiltak. Ønske om å beholde nausttomt inklusiv parkering og adkomst etter grunnavståelse til offentlig veibygging. Tiltak fører ikke til økt privatisering av strandsonen eller større begrensning av allmennhetens allerede tilgang til sjø. Fradeling vil oppfylle oppdragsgivers forventninger. Etablere ny parkering til eksisterende nausttomt. Tiltaket er direkte konsekvens av innløsing av bolig Søknaden følger i sin helhet som vedlegg 8. Statens Vegvesen har gitt løyve til utvidet bruk av avkjørsel i brev datert 30.01.19 (vedlegg 7).
Vurdering: Vurderingstema: Etter plan- og bygningslovens 19-2 kan kommunen: gi varig eller midlertidig dispensasjon fra bestemmelser fastsatt i eller i medhold av denne lov. Det kan settes vilkår for dispensasjonen. Dispensasjon kan ikke gis dersom hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det kan ikke dispenseres fra saksbehandlingsregler. Ved dispensasjon fra loven og forskrifter til loven skal det legges særlig vekt på dispensasjonens konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Ved vurderingen av om det skal gis dispensasjon fra planer skal statlige og regionale rammer og mål tillegges særlig vekt. Kommunen bør heller ikke dispensere fra planer, lovens bestemmelser om planer og forbudet i 1-8 når en direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden. Departementet kan i forskrift gi regler for omfanget av dispensasjoner og fastsette tidsfrist for behandling av dispensasjonssaker. Grunnvilkåret for dispensasjon er at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt. I tillegg skal det foretas en interesseavveining, der fordelene ved tiltaket må vurderes opp mot ulempene. Etter 19-2 må det foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Etter forarbeidene vil det normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. Bestemmelsen forutsetter at det ikke skal være kurant å få dispensasjon. Ikke minst er dette viktig for å unngå presedensvirkninger. Det må foreligge særegne omstendigheter som skiller seg fra normaltilfellene. De ulike bestemmelser og planer er blitt til gjennom en omfattende avgjørelsesprosess hvor ulike interessegrupper har hatt mulighet for å delta. Bygningsmyndighetene bør i så henseende ikke bruke sin dispensasjonsmyndighet på en slik måte at man undergraver planens funksjon som premissleverandør for et område. Hensynet til offentlighet, samråd og medvirkning tilsier derfor at endring av arealbruk i forhold til det som er fastlagt i plan, primært bør skje gjennom en planprosess. 1. Dispensasjon arealformål LNF og bygge grenser mot sjø jf. KPA pkt. 6-1, jf. 6-3. Landbruks-, natur- og friluftsliv (LNF) benyttes som arealformål for områder som skal nyttes eller sikres til landbruksproduksjon, og/eller som skal bevares som naturområder eller områder med spesiell betydning for friluftslivet. Dette er arealer som i det vesentlige skal være ubebygd, men hvor det kan tillates bebyggelse som fremmer arealformålet, f.eks. bebyggelse i tilknytning til landbruksvirksomhet eller bruk av området til friluftsliv. Tilsvarende gjelder for arealer innenfor 100-metersbeltet mot sjø. Dette betyr at det må gjøres en samlet vurdering av hvilke konsekvenser tiltaket vil få for hensynet til allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon, biologisk mangfold, landskapsinteresser og kulturminner. Omkringliggende område langs sjøen, ved omsøkt nausttomt er til dels ubebygget. I søknaden har søker anført at: «Hjemmelshaver ønsker å benytte tomten som naturtomt. Det vil derfor ikke bli utført søknadspliktige arbeider på eiendommen som en følge av søknaden. Hensikten er kun å formalisere avtalte med SVV».
Rådmannen bemerker at det ved vurderingen om dispensasjon skal gis, skal det legges avgjørende vekt på det fradelte områdets objektive egnethet, og ikke på den aktuelle bruken, jf. også SOMB-2003-92. Det faktum at området som søkes fradelt har vært ubebygget og at det fortsatt er ment å være det, er derfor ikke avgjørende for dispensasjonsvurderingen. Området som ønskes fradelt har en størrelse og typografi som tilsier at det vil kunne være egnet for bebyggelse, blant annet naustbebyggelse. Rådmannen er av den oppfatning at omsøkte areal objektivt sett vil være egnet for bebyggelse. Det søkes om fradeling av areal til parkering. Kommuneplanen pkt. 5-1 stiller krav til parkeringsplasser ved oppføring av naust. At det i nåværende sak søkes om fradelinga av areal for parkering tilsier, etter rådmannens vurdering, at en ønsker å tilrettelegge for fremtidig naust på eiendommen. Fradeling av omsøkt areal vil kunne medføre økt privatisering og nedbygging av strandsonen i området. En dispensasjon som omsøkt kan derfor føre til at tilgjengeligheten til sjø reduseres. Rådmannen er derfor av den oppfatning av tiltak i dette området vil berøre de hensyn LNFformålet er ment å ivareta med tanke på allmenn ferdsel, friluftsliv og rekreasjon. Det fremgår av pbl. 19-2, 4. ledd at kommunen ikke bør gi dispensasjon når en «direkte berørt statlig eller regional myndighet har uttalt seg negativt om dispensasjonssøknaden». Fylkesmannen i Vestland har uttalt at omsøkte tiltak «vil være i strid med Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjø». Rådmannen har funnet å legge vekt på fylkesmannens uttale. Endelig vil rådmannen bemerke at en dispensasjon i nåværende sak vil kunne gi uheldige presedensvirkninger i området og øvrige deler av kommunen. Det fremheves at Askøy er en kommune med stort utbyggingspress i strandsonen. 2. Dispensasjon fra arealformål boligformål Det søkes også om dispensasjon for fradeling av areal til parkering i et område avsatt til boligformål i kommuneplanens arealdel. Rådmannen finner at vilkårene for dispensasjon for fradeling av areal til parkering er oppfylt i nåværende sak. Det vises i den forbindelse til at: Omsøkt parkeringsareal er lite og det er derfor ikke realistisk å bygge bolig der. Arealet er et restareal som er adskilt fra resten av boligtomten med en veg. En dispensasjon for fradeling av parkeringsareal vil ikke, slik rådmannen ser det, tilsidesette arealformålet bolig for resten av boligtomten. Konklusjon Etter en samlet vurdering er rådmannen kommet frem til at vilkårene for å dispensasjon fra arealformål LNF og byggegrense mot sjø, KPA pkt. 6-1, jf. 6-3 for fradeling av nausttomt ikke er oppfylt jf. pbl. 19-2. Vilkårene for dispensasjon for arealformålet boligformål vurderes som oppfylt. Da vilkårene for dispensasjon fra arealformålet, bolig, er betinget av at det gis dispensasjon fra LNF- formålet og byggegrense mot sjø innstiller rådmannen på at søknaden avslås i sin helhet.
Forslag til alternativt vedtak: Utvalg for teknikk og miljø gir dispensasjon fra kommuneplanens arealformål LNF og kommuneplanens bestemmelse pkt. 6-1 jf. 6-3 (byggegrense mot sjø) for fradeling av nausttomt og fra kommuneplanens arealformål bolig for tilhørende parkeringsareal. Nausttomt: Vilkår 1: Hensynene bak LNF-formålet, byggegrense mot sjø og boligformål blir ikke vesentlig skadelidende fordi: (...) Vilkår 2: Fordelen ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene fordi: (...) Areal til parkering: Vilkår 1: Hensynene bak boligformålet for fradeling av boligformål blir ikke vesentlig skadelidende fordi: (...) Vilkår 2: Fordelen ved å gi dispensasjon er klart større enn ulempene fordi: (...) Vedlegg: 1 Gbnr 15/179 - Uttale - Fylkesmannen i Vestland 3 Gbnr 15/179 - kart 4 Situasjonskart - Tomtedeling parkering 5 Situasjonskart - Tomtedeling 6 Gbnr 15/179 - Søknad om fradeling 7 Løyve til utvida bruk av avkjørsel - fv 562 - Statens vegvesen 8 Redegjøelse til Askøy kommune 9 Gbnr 15/179 - Fradeling av parsell Kleppestø, 23.04.19 Knut Natlandsmyr Fagsjef Gro Søvik Leder, seksjon oppmåling