ÅFJORD KOMMUNE Arkivsak: 2017/804 Dato: 26.09.2018 SAKSFRAMLEGG Saksnr Utvalg Møtedato 25/18 Åfjord - Det faste planutvalget 11.10.2018 Saksbehandler: Kjell Vingen DETALJREGULERING FOR STRAND, PLAN-ID 201704 - FØRSTE GANGS BEHANDLING Vedlegg 1 Planbeskrivelse, forslag revidert 10.09.2018 2 Detaljplankart, forslag revidert 10.09.2018 3 Reguleringsbestemmelser, forslag revidert 10.09.2018 4 ROS-analyse 5 Merknad fra Fylkesmannen i Trøndelag 6 Merknad fra Trøndelag fylkeskommune 7 Merknad fra Statens vegvesen 8 Merknad fra Norges vassdrags- og energidirektorat (NVE) 9 Merknad fra Sametinget/Sámediggi 10 Merknad fra Arnt Johan og Sigrunn Sivertsen 11 Merknader til forslag til detaljregulering for Strand foreløpig svar Sakens bakgrunn og innhold: Planforslaget som her tas til førstegangs behandling er en omregulering av arealet som omfattes av gjeldende reguleringsplan for del av gnr. 60, bnr. 1 Strand (plan-id 199302) og gjeldende reguleringsplan for Strand (plan-id 200803). Planforslaget som nå foreligger er noe utvidet mot øst i forhold til arealet det ble varslet oppstart for. Dette berører en tredje reguleringsplan, reguleringsplan for Persvika (plan-id 199101). Planforslaget Forslaget til detaljregulering for Strand, plan-id 201704, er mottatt fra Allskog SA på vegne av forslagsstiller Ivar Strand. Planforslaget består av: - Planbeskrivelse, datert 29.06.2018, sist revidert 10.09.2018 - Plankart i målestokk 1:2500 (A3-format), datert 29.06.2018, sist revidert 10.09.2018 - Planbestemmelser datert, 29.06.2018, sist revidert 10.09.2018 - ROS-analyse
Hensikten med reguleringen Hensikten med omreguleringen er en fortetting og utvidelse av eksisterende boligområde der det legges til rette for nye boligtomter. Forslagsstiller skriver i planbeskrivelsen: «Planen skal etablere et boligfelt tilpasset det miljø og terreng det vil inngå i med løsninger som ivaretar områdets kvaliteter med tanke på utsikt, lys og solforhold. Planen skal sikre gode lekeområder og møteplasser for beboerne i området.» Eiendomsforhold Hjemmelshavere i området: Gnr. Bnr. Hjemmelshaver 60/1, 60/120, 60/123 Ivar Strand 60/3 Magnus Aune 60/12 Jorunn Johanne Tørhaug 60/29 Åsmund Berdahl 60/46 Ida Berdal Mørreaunet og Roy Anders Stjern 60/47, 60/56, 60/69 Geir og Wenche Berdahl 60/53 Geir Ole Momyr 60/54 Lars Arne Lien og Ragnhild Storsve Lien 60/57, 60/62, 60/63 Stig Are Lunde 60/58 Jan Ole Pedersen og Hanne Skilleås 60/61 Arne Brunes og Unn Rian Brunes 60/62 Stig Are Lunde 60/64 Lars Arvid Berdal 60/66 Håkan Berdal og Ingjerd Braseth Löhr 60/67 Kjell Magne Skorstad 60/68 Arne Brunes 60/72 Tor Magne Blix 60/83 Odd Arne Kristiansen og Line Nebb 60/106 Eivind Hopstad 60/107 Sigmund Dolmseth 60/108 Roar Johnsen og Lisbeth Kristin Nebb 60/109 Asbjørn og Else Britt Humstad 60/111 Arnhild Saltbones og Odd Arne Sørdahl 60/112 Tove Kolstad og Vegard Strøm 60/113 Nella Lovise Bugge 60/118 Bjørn Amundal og Lena Viken Amundal 60/121 Henrik Amundal og Bente Rødsjø 1050/5, 1050/6 (Sør-)Trøndelag fylkeskokmmune/statens vegvesen Forhold til overordnet plan Størstedelen av planområdet ligger innenfor område som i kommuneplanens arealdel er avsatt til boligformål. Den østligste delen av området ligger innenfor kommunedelplan for Åfjord sentrum, hovedsakelig med arealformål LNFR og et mindre areal med friområde. I gjeldende kommuneplan er det aktuelle arealet avsatt til fritidsbebyggelse. Innenfor planområdet er det registrert et kulturminne, angitt med hensynssone bevaringsområde. Gjeldende reguleringsplaner Reguleringsplan for Strand, plan-id 200803, som dekker vestlige del av området viser arealformålene bolig og jord- og skogbruk. Nye tomter som foreslås legges på jord- og skogbruksarealet. Reguleringsplanen som dekker østlige del av området, plan-id 199302, viser jord- og skogbruk for det arealet der det foreslås nye boligtomter. En mindre del av arealet som berøres av de nye tomtene i vestlige del av planområdet berører, ifølge kartdatasett over jordsmonn fra Norsk institutt for bioøkonomi (NIBIO), dyrkbar jord. I øst er planområdet utvidet noe, ut over grensen til eiendommen gnr. 60, bnr. 1. Dette arealet berører reguleringsplan for Pervika, plan-id 199101.
Innkomne merknader til planoppstart Allskog SA varslet, i henhold til plan- og bygningslovens bestemmelser, oppstart av planarbeidet til berørte parter i brev datert 03.11.2017 og kunngjorde det omtrent samtidig i Fosna-Folket og på Åfjord kommunes hjemmeside. Frist for å komme med uttalelse til oppstartsvarselet ble satt til 04.12.2017. Innen fristens utløp kom det inn totalt fem uttalelser til forslagsstiller. Så sent som 30.05.2018 er ytterligere en uttalelse mottatt fra eier av hytte i nærheten. Nedenfor følger et utdrag av uttalelsene, med forslagsstillers og rådmannens kommentarer til disse. Alle uttalelsene følger som vedlegg til saken. Uttalelse fra Fylkesmannen i Sør-Trøndelag, datert 04.12.2017: Fylkesmannen er positiv til at areal som er avsatt til boligformål i kommuneplanen og som ikke er regulert, reguleres til landbruksformål eller at det endres til LNFR-område i kommende kommuneplanrullering. I planarbeidet må det gjøres rede for virkninger for landbruket og for kulturlandskapet. Det bør vurderes å legge en buffersone mellom bebyggelsen og tilgrensende dyrkamark for å unngå konflikt mellom bo- og landbruksinteressene. Fylkesmannen er kritisk til å legge til rette for boliger utenfor dagens sentrumsområde, langt fra eksisterende servicetilbud og offentlige tjenester. Det vises til Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging. Det bør ikke åpnes for boliger i dette området. Nye boliger bør styres til områdene som er avsatt til formålet i overordnet plan. Det må gjøres en vurdering av støysituasjonen i planområdet og det må foreligge dokumentasjon som viser at det kan oppnås tilfredsstillende støyforhold for støyfølsom bebyggelse, både innendørs og utendørs. De sjønære landområdene er viktige for rekreasjon og som leveområde for en rekke planteog dyrearter samt at de ofte har landskapsmessige verdier. Fylkesmannen mener det ikke bør åpnes for tiltak som medfører nye inngrep i 100-metersbeltet langs sjøen. Fylkesmannen påpeker at det er kommunen som har ansvaret for å godkjenne ROS-analysen i henhold til plan- og bygningsloven 4-3. For planområder under marin grense må det vises aktsomhet for mulige forekomster av skredfarlig kvikkleire. Det må avsettes tilstrekkelig og hensiktsmessige arealer for lek, herunder areal for nærlekeplasser rettet mot de aller minste barna. Tilrettelegging bør tas inn i rekkefølgebestemmelsene. Det er viktig at utelekeområder er godt skjermet fra trafikk, støy og annen forurensing. For å sikre trygg ferdsel til barnehage, skole og fritidsaktivitet gangog sykkeltrase et viktig tema. Forslagsstillers kommentar: - Landbruksområdet tas ut og vil inngå som landbruk i neste rullering av kommuneplanen. Legges inn buffersone på +/- 4 meter. - Støy: Vurderes ikke som relevant grunnet lite trafikk og alle tomter unntatt BFS_9 blir liggende i lenger avstand fra Fv50 enn eksisterende bebyggelse i området. - 100-metersonen: Det planlegges tomter innenfor dette arealet. Skal prosjektet være mulig å gjennomføre økonomisk bør området utnyttes på best mulig måte og åpne opp for det antall tomter som er foreslått. Terrenget fra sjøen og opp til platået i øst hvor boliger skal lokaliseres er svært bratt, fjell, og uegnet til ferdsel. Adkomst til stranda/sjøen vil skje ved et terrengsøkk vest for feltet. - ROS-analyse er vedlagt planen. - Området består i hovedsak av fjell hvor deler av området har tynne marine avsetninger. Området inngår ikke som skred- eller rasutsatt i NVEs kartbase. De er heller ikke avsatt som aktsomhetsområde vedr ras og/eller skred. - Det skal etableres en lekeplass i området som skal være opparbeidet for brukere fra de minste barna. Opparbeiding ivaretas i rekkefølgebestemmelsene.
- Det reguleres inn gang- og sykkelveg. Rådmannens kommentar: Ikke regulert areal som i kommuneplanens arealdel ligger som boligformål og som i dag er dyrket mark, vil i utarbeidelse av forslag til ny arealdel få formål LNFR. Det samme gjelder dyrket areal innenfor gjeldende reguleringsplan, avsatt til jord- og skogbruk og som ikke omfattes av reguleringsendringen. Det tas sikte på at gjeldende reguleringsplan oppheves og at dette arealet også får formål LNFR i kommuneplanens arealdel. Ut over dette berører ikke planforslaget dyrket mark direkte, men deler av området ligger tett opp til dyrket mark. Gjeldende kommuneplan har ingen bestemmelser eller retningslinjer når det gjelder avstand fra dyrkamark til boligtomter. I arbeidet med revidering av kommuneplanens arealdel, som pågår, vil det bli foreslått å legge inn en buffersone på 10 meter mellom dyrkamark og boligtomter for å unngå konflikt mellom boligområder og landbruksinteresser. Rådmannen er av den oppfatning at det også bør gjøres gjeldende for denne reguleringen. Ved å legge inn en buffer på 10 meter vil tomtene BFS_11 og BFS_12 utfordres betydelig og vil i realiteten ikke bli bebyggbare. Tomtene i østlige del av planforslaget berører et areal med produktiv skog. Totalt er dette arealet på 11,0 daa slik det fremgår av Gårdskart. Temaet er drøftet med kommunens landbruksadministrasjon. De vurderer ikke utbygging i dette området som en vesentlig negativ konsekvens for landbruket da arealet er lite og ikke sammenhengende med øvrige skogsarealer. Planforslaget legger opp til en fortetting og utvidelse av eksisterende boligområde og vil etter rådmannens vurdering ikke påvirke kulturlandskapet i vesentlig grad. Rådmannen viser til kommuneplanens intensjon om å gi grendene utviklingsmuligheter i form av boligbygging. Statlige planretningslinjer åpner opp for differensiert bosettingsmønster i områder med lite utbyggingspress. Kommunen er innforstått med at dette medfører kostnader knyttet til skoleskyss med videre. Når det gjelder støy er rådmannen av den oppfatning at planforslaget har en enkel tilnærming til temaet hvor det kun vises til at planlagt nye bebyggelse i hovedsak ligger lenger fra fylkesveg enn eksisterende bebyggelse i området. For det første må det gjøres en vurdering ut fra dagens krav til maksimal støy, noe som ikke var gjeldende da eksisterende reguleringsplaner ble vedtatt. Videre må det gjøres en vurdering av hva utbyggingen vil medføre av økt trafikk og støy for de nye boligene, men også for den etablerte bebyggelsen. Tall fra Statens vegvesen for 2017 viser at fylkesvegen, som nå har fått nummer 6324, har en årsdøgntrafikk (ÅDT) på 400. For å gjøre en beregning av hva nyetableringen av boliger vil medføre i økt trafikk opererer Statens vegvesen i sin håndbok om trafikkmengde med erfaringstall der en enebolig generer opp mot fem bilturer per døgn. Dersom en slik beregning legges til grunn vil de 13 nye boligtomtene, etter utbygging, generere til sammen 65 bilturer. Trafikktettheten på fylkesvegen er relativt liten og økningen i trafikkmengden ved etablering av de nye boligene som foreslås er liten. Figur 1 vises støysone langs fylkesvegen, framskrevet til år 2030, slik de er utarbeidet av Statens vegvesen. Figur 1: Støysone langs fylkesveg 6324 forbi planområdet. Gul sone viser områder hvor årsmiddelverdier av støy (L den) er beregnet til å være større enn 55 db. Støykartet fra vegvesenet i tillegg til en relativt liten, beregnet økning av trafikken som følge av etablering på de foreslåtte boligtomtene, tilsier at boliger i området ikke vil være
eksponert for støy over grenseverdiene for gul sone. Dette gjelder både eksisterende og planlagte boliger. Tomtene BFS_11 og BFS_12 berører så vidt hundremetersbeltet. Mellom tomtene og strandlinjen er det et areal med fulldyrka jord. Rådmannens vurdering er at denne tomteplasseringen ikke gir vesentlige ulemper for de interessene som forbudet mot tiltak i hundremetersbeltet langs sjø skal ivareta. I østlige del av planområdet berører tomtene BFS_1 BFS_8 hundremetersbeltet langs sjø. Disse tomtene ligger på et platå 25 40 meter over havnivå. Ned mot sjøen er det en bratt skrent. Grunnet de topografiske forholdene vurderes ikke tomtene å ha en direkte tilknytning til strandsonen og vil ikke utfordre de interessene som skal hensyntas her i vesentlig grad. Når det gjelder landskapshensyn vil tomtene BFS_1 BFS_4 ligge nokså eksponert på kanten av platået og kan bli noe ruvende sett fra sjøsiden. Spesielt gjelder dette tomt BFS_1. Som fylkesmannen påpeker er det kommunens ansvar å godkjenne ROS-analysen. ROSanalysen synes å være noe lettvidt håndtert. Temaet ras og skred synes ikke å være vurdert til tross for at tiltak, i form av molo, i sjø inngår i planforslaget. Moloen er etablert for flere år siden, uten at vi finner spor av saksbehandling knyttet til tiltaket i vårt arkiv. Dette må eventuelt følges opp som egen ulovlighetssak. Erfaringer fra andre steder i landet viser at det er grunn til å ta geoteknikk og skredfare på alvor. At temaet ikke er vurdert i ROS-analysen må anses som en mangel. Det faktum at moloen er etablert for en god stund siden og at det ikke har skjedd utglidning tilsier at risikoen for utglidning nå må anses som liten. Dersom det skal gjøres ytterligere tiltak i området, utfylling, mudring eller lignende må det stilles krav til grunnundersøkelser. Dette burde vært gjort i forbindelse med reguleringen. Som et alternativ foreslås at det tas inn et punkt i bestemmelsene om krav til grunnundersøkelse dersom det skal gjøres tiltak i området. Ulykke med gående og syklende er vurdert som mindre sannsynlig, men med potensielt svært alvorlig konsekvens dersom ulykke skjer (gul risiko). Rådmannen skal ikke påstå at denne vurderingen er feil, men inntil gang- og sykkelveg er etablert er det ikke utenkelig at sannsynligheten burde vært vurdert til sannsynlig (rød risiko). Uansett bør risikovurderingen møtes med tiltak for reduksjon av risikoen. Risiko er størst knyttet til barn som skal ta skolebussen. Inntil gang- og sykkelveg er etablert bør det etableres en ordning der skolebuss stopper i avkjørsel for de to boligområdene det etableres ny bebyggelse i. Det inngår kun ett lekeområde i planområdet. Dette er plassert i østlige del av området med stor avstand til de vestlige delene av planområdet, også de nye tomtene som er foreslått regulert inn her. Det er viktig at barn og unges rettigheter blir ivaretatt gjennom planleggingen. Rikspolitiske retningslinjer for å ivareta barn og unges interesser i planleggingen forteller oss hva som stilles av krav. Blant annet er det sånn at det i nærmiljøet skal finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Det kreves at arealene skal være av tilstrekkelig størrelse, være egnet til ulike typer lek til ulike årstider, at de kan brukes av ulike aldersgrupper og gi mulighet til samhandling mellom barn, unge og voksne. Videre stilles det krav til støynivå, trafikksikkerhet, støynivå og universell utforming. Det kan være krevende å finne egnede lekeplasser i et felt som i stor grad er utbygd etter eldre plan. Det må likevel stilles krav til at lekeplasser tilrettelegges i tilknytning til de nye tomtene som reguleres inn. Det kan ikke sies å være nærlekeplass knyttet til de fire foreslåtte tomtene i vestlige del av planområdet som ivaretar tilfredsstillende lekeareal for de minste barna. Det må avsettes et areal til lek også i vestre del av området. Det må settes rekkefølgebestemmelser til lekeplassene sånn at lekeplass i vest må være opparbeidet før det kan gis brukstillatelse for noen av boligene BFS_10 BFS_13. Samme krav må stilles til lekeplass i øst før det kan gis brukstillatelse for noen av boligene BFS_1 BFS_9.
Planforslaget viser at det er regulert gang- og sykkelveg langs hele planområdet. Det er vesentlig at gang- og sykkelvegen her ligger på samme side av vegen som boligområdet. Dette for å sikre sikker adkomst internt i feltet, ikke minst til eksisterende busslomme. For deler av strekningen er gang- og sykkelvegen lagt på eksisterende veggrunn, mens fylkesvegen er regulert inn noe lenger nord. Rådmannen er usikker på om det er satt av tilstrekkelig areal til en slik flytting av vegen. Planlegger har forholdt seg til eiendomsgrensen for veggrunnen slik den går i dag. Selv om det er plass til selve veglegemet innenfor denne grensen, vil det sannsynligvis være behov for noe mer areal for å få plass til vegskulder og veggrøft (reguleringsformål annen veggrunn). Det foreslås at det legges inn annet vegareal på to meter ut fra regulert vegkant. Av planbeskrivelsen går det fram at gang- og sykkelveg er regulert med en bredde på 4,0 meter. Plankartet viser at dette ikke er tilfelle forbi busslommen, der den har en bredde på 2,6 meter. I henhold til Kollektivhåndboka til Statens vegvesen synes dette å være akseptabelt ut fra gang- og sykkelvegens funksjonen, se figur 2. Spørsmålet er hvordan det stiller seg når det gjelder vedlikehold, i første rekke snøbrøyting. Da dette er i tilknytning til en busslomme kan det muligens være akseptabelt. Det foreslås likevel at gang- og sykkelveg også her reguleres med bredde på 4,0 meter. Busskur som i dag står ved busslomma må da flyttes vak gang- og sykkelvegen. Figure 2: Illustrasjon fra kollektivhåndboka til Statens vegvesen som viser busslomme langs gang- og sykkelveg. Uttalelse fra Sør-Trøndelag fylkeskommune, datert 04.12.2017: Fylkeskommunen ser positivt på å fortette allerede bebygde områder framfor å ta i bruk ubebygde områder. Det vises til den europeiske landskapskonvensjonen hvor Norge forplikter seg til å ta hensyn til landskapet i all planlegging. Tomtene bør ikke legges på høyder i terrenget og terrenget bør bearbeides i minst mulig grad. Det bør sikres adgang til sjøen gjennom området. Eksisterende område for lek blir berørt av planendringen. Det forutsettes at området erstattes når ny plan utarbeides. Det minnes om at prinsippet om universell utforming skal ivaretas i planleggingen og i kravene til det enkelte byggetiltak. Det samme gjelder hensynet til barn og unges oppvekstvilkår og estetisk utforming av omgivelsene. Fylkeskommunen støtter kommunens forutsetning om at planprosessen avklarer gang- og sykkelveg gjennom området på en god måte og at avsatt boligareal i kommuneplanen, som ikke er regulert, reguleres til landbruksformål, eventuelt at det endres til LNFR-område i kommende kommuneplanrullering. Det bes om at de fire områdene i gjeldende reguleringsplaner regulert til spesialområde bevaring kulturminner, videreføres og at følgende bestemmelse tas inn under hensynssoner:
H570 - Bevaring kulturmiljø - Hensynssone c) Innen område for LNFR med hensynssone c) bevaring kulturmiljø - må det ikke foretas noen inngrep i marka eller gjøres aktivitet som kan ha uheldig innvirkning på dette arealet. Eventuelle nødvendige mindre tiltak innen hensynssonen må gjøres rede for særskilt og må godkjennes av regional kulturminnemyndighet (fylkeskommunen). Forslagsstillers kommentar: Tomter i vest vil grense til dyrkajord det er ikke vegetasjon i dette området som vil bidra til skjerming mot sjøen. Det forventes derimot at det etter at tomtene er bebygd vil plantes og etableres busker/trær som vil redusere eksponering samtidig som det må forventes at beboere vil ivareta utsikt mot sjøen. BFS_1 BFS_4 blir liggende med mulig eksponering mot sjøen det er avsatt byggegrense for å sikre at bebyggelsen trekkes inn på tomta. For Tomtene BFS_1-4 tillates kun bygg i 1 etg. Det sikres adkomst til sjøen via begge boligområder Lekeplass inngår i planen Det reguleres inn areal til gang-sykkelveg Areal til landbruk utgår inngår i rullering av kommuneplanens arealdel. Områder for kulturminner inngår i planen som hensynssoner med tilhørende bestemmelser. Rådmannens kommentar: Tomtene BFS_1 BFS_4 ligger nokså eksponert i terrenget og kan ha en noe uheldig påvirkning på landskapet. Spesielt gjelder dette tomt BFS_1. Forslagsstiller viser til at det er lagt inn byggegrense for disse tomtene for at de skal trekkes inn på tomtene. Rådmannen bemerker at det ikke er satt slik byggegrense for tomt BFS_4. Tilsvarende byggegrense som på tomtene BFS_1 BFS_3 må også legges inn på denne tomten. Planforslaget endrer ikke på dagens mulighet for adkomst til sjøen. Det går fram av planbeskrivelsen at det i tillegg skal etableres en adkomst fra lekeområdet øst i planområdet, etter et søkk i terrenget og ned til sjøen. Område for lek er ivaretatt i østlige del av planområdet. Rådmannen foreslår at det legges inn et område for lek også i vestre del av planområdet, jamfør det som er nevnt under Fylkesmannens uttalelse. Det bør settes inn en bestemmelse som sikrer at et minimumareal av lekeplassene gis universell utforming. Ut over det anses universell utforming på være ivaretatt. For det enkelte byggetiltak stiller plan- og bygningsloven, med tilhørende forskrifter, krav til universell utforming. Hensynet til barn og unges oppvekstvilkår er forsøkt ivaretatt gjennom regulering av lekeplaser og gang- og sykkelsti. Estetisk utforming av omgivelsene er ivaretatt gjennom reguleringsbestemmelsene. Gang- og sykkelveg samt endring av arealformål til LNFR i kommende kommuneplanrullering blir ivaretatt. Hensynssone rundt kulturminner blir videreført med tilhørende reguleringsbestemmelse for «bevaring kulturmiljø». Uttalelse fra Statens vegvesen, datert 27.11.2017: Oppstartsvarselet sier ikke noe om hva som er målpunktet for gang- og sykkelvegen, dette bør det sies noe om i det videre planarbeidet. Byggegrensen kan ikke være nærmere midten av fv. 50 enn den er i eksisterende plan. Eksisterende avkjørsler fra fv. 50 skal brukes også i den nye reguleringsplanen.
Forslagsstillers kommentar: Det reguleres inn gang-sykkelveg både fra øst og vest frem til eksisterende buss-stopp. Tomtegrense mot nord for BFS_9 blir liggende 46m midt fv 50. Dette er større avstand til fv50 enn for nærliggende boliger. Ellers videreføres byggegrenser fra tidligere reguleringsplaner. Rådmannens kommentar: Gang- og sykkelveg reguleres inn langs hele planområdet. Gang- og sykkelveg på denne strekningen har en hensikt i seg selv da den sikrer sikker adkomst internt i boligområdet, ikke minst fram til etablert busslomme. Gjennom andre prosesser og planer vil gang- og sykkelvegen bli knyttet sammen med gang- og sykkelvegen som i dag har endepunkt på Monstad. Byggegrense langs fylkesvegen, som nå har fått nummer 6324, videreføres med samme avstand som i gjeldende planer. I planforslaget foreslås det etablert en ny avkjørsel som skal betjene de nye tomtene øst i planområdet. To eksisterende boliger blir også knyttet til denne adkomsten mot at den eksisterende avkjørselen de har i dag blir fjernet. Dette vurderes som en vel så god løsning som dagens. Uttalelse fra NVE, datert 29.11.2017: Ut fra planmaterialet synes det å være få konflikter til våre interesser her. Dette må imidlertid avklares nærmere i ROS-analysen til planforslaget. Forslagsstillers kommentar: Det er fjellgrunn både i øst og vest. Rådmannens kommentar: Ingen kommentar til uttalelsen. Saksbehandler har den 28.09.2018 vært i telefonkontakt med Finn Herje i NVE for drøfting av ROS-analyse vedrørende molo som inngår i planforslaget. Som Herje sier er ingenting hundre prosent sikkert her i verden, men han bekrefter at sannsynligheten for at noe skal skje med et tiltak som har ligget der i lang tid er liten. Om utglidning skulle skje ville dette mest sannsynlig skjedd mens arbeidet pågikk, eller like etterpå. Det stiller seg imidlertid annerledes dersom nye tiltak skal gjennomføres i omradet, sånn som utfylling eller mudring. Rådmannen foreslår at det settes inn en bestemmelse som betinger grunnundersøkelser før nye tiltak kan tillates i dette området. Uttalelse fra Sametinget, datert 28.11.2017: Sametinget har ingen spesielle merknader til planforslaget. Det vises til at samiske kulturminner eldre enn 100 år er automatisk fredet og den aktsomhetsplikten som er knyttet til dette. Følgende tekst foreslås tatt inn i reguleringsbestemmelsene: Kulturminner og aktsomhetsansvaret. Skulle det under bygge- og anleggsarbeid i marken komme fram gjenstander eller andre spor som viser eldre aktivitet i området, må arbeidet stanses og melding sendes Sametinget og fylkeskommunen omgående, jf. lov 9. juni 1978 nr. 50 om kulturminner (kml.) 8 annet ledd. Kulturminnemyndighetene forutsetter at dette pålegg formidles videre til dem som skal utføre arbeidet i marken. Forslagsstillers kommentar: Ingens spesielle merknader til planforslaget. Minner og aktsomhetsplikten. Rådmannens kommentar: Rådmannen er generelt av den oppfatning at det ikke er nødvendig å gjenta forhold som direkte er lovregulert i reguleringsbestemmelsene. I planforslaget som her er til behandling er likevel aktsomhetsplikten nevnt særskilt og ivaretatt i reguleringsbestemmelsene punkt 2.1.
Rådmannen er av den oppfatning at teksten i planforslaget er tilstrekkelig og at denne i innhold i det vesentlige samsvarer med den foreslåtte formuleringen fra Sametinget. Uttalelse fra Arnt Johan og Sigrunn Sivertsen, datert 30.05.2018: Sivertsen har blitt tipset om planarbeidet fra hyttenabo og senere sett informasjon om planoppstart på kommunens hjemmeside. Til tross for at deres navn og adresse er nevnt i dokumentet har de ikke mottatt dokumentet i posten. De har ikke sett kart over plassering av boligene, men antar, ut fra rydding av skog, at det vil komme en bolig på pynten rett opp for deres hytte. En bolig plassert her, vil skjerme for sola på kveldstid. Det uttrykkes videre bekymring for forstyrrende og sjenerende innsyn fra boligen ned på hytta samt at en bolig her vil generere en god del støy som vil forstyrre. Det vises til at det tidligere er søkt om bolig på eiendommen gnr. 60, bnr. 94, uten at kommunen har gitt tillatelse til dette. Det uttrykkes ønske om at dersom det skal bebygges må boligene trekkes så langt tilbake at det ikke vil sjenere hytteeiendommene. Boliger helt inn på hytteområdet vil forringe verdien av hytteeiendommene kraftig. Forslagsstillers kommentar: Merknaden er ikke kommentert fra forslagsstillers side. Rådmannens kommentar: Fristen for å komme med merknader til varsel om planoppstart var satt til 04.12.2017, mens denne merknaden er sendt per e-post den 30.05.2018. Avsender viser til at de ikke har mottatt oppstartbrev, til tross for at de er oppført på adresselisten over mottakere, og at de ble gjort kjent med planarbeidet av hyttenabo. Rådmannen kjenner ikke til årsaken til at oppstartbrev ikke er mottatt, men velger uansett å kommentere merknadene her. Ved oppstartvarsel foreligger ikke et konkret planforslag. Dette kommer senere i prosessen og vil da vise kartfestet plassering av de ulike tomtene. Når det nå er utarbeidet planforslag, medfører det riktighet at det foreslås plassert en bolig rett opp for den aktuelle hytta. Her må også bemerkes at forslaget til boligtomt strekker seg noe ut over eiendommen gnr. 60, bnr. 1 i østlig retning, inn på eiendommen gnr. 60, bnr. 3 og det som er reguleringsplan for Pervika. Det betyr at boligtomta kommer nærmere Sivertsens hyttetomt enn om den hadde gått til eiendomsgrensen mellom eiendommene gnr. 60, bnr. 1 og gnr. 60, bnr. 3. Når det gjelder solforhold kan ikke rådmannen se at en bolig plassert på denne tomta, med de begrensningene av høyden som ligger i reguleringsbestemmelsene, vil skygge mer for solen enn den skogen som sto her. Selv om skogen er avvirket kan den forynges og vokse til igjen dersom området ikke skulle bli regulert til boligformål og bebygd. Rådmannen har forståelse for frykten for sjenerende innsyn fra eventuell bolig på pynten ovenfor hytta. Slik topografien er i området skal en ikke langt inn på platået som boligen er tenkt oppført, før man ikke ser nedover til Sivertsens hytte. Det er naturlig at det legges inn byggegrense på eiendommen ned mot skrenten tilsvarende den som er lagt inn på tomtene BFS_1 BFS_3. Denne er 8,0 meter. Det kan være gode grunner til at boliger og fritidsboliger ikke skal plasseres i nærheten av hverandre. En begrunnelse for dette kan være ulik døgnrytme og bruk av fritidsboliger kontra boliger. Noe av dette kan relateres til støy eller forstyrrelser på uheldige tider av døgnet. I en generell betraktning er nok hovedutfordringen her at bruk av fritidsboliger i større grad kan være sjenerende for nærliggende boliger, enn omvendt. I dette tilfellet er det ingen blanding av boliger og fritidsboliger, selv om de ligger nært opptil hverandre. I reguleringsplan for Pervika, som Sivertsens hytte ligger innenfor, er det regulert både boligtomter og tomter for fritidsbebyggelse. Her er det også kort avstand mellom boligområdet og hytteområdet, lenger ned mot sjøen. De boligtomtene som foreslås regulert i
denne omgangen vil være en fortetting, eller naturlig utvidelse, av eksisterende boliger innenfor dagens reguleringsplan for Strand og eksisterende boligbebyggelse innenfor reguleringsplan for Pervika. Videre finnes det eksempler på blanding av boliger og fritidsboliger i samme felt, uten at rådmannen har inntrykk av at det er store utfordringer knyttet til dette. Rådmannen anser ikke støy fra boligområdet, som en sjenerende faktor for etablerte hytter, å være et vektig argument mot boligbygging her. Erfaringer tilsier også at mange hytteeiere ønsker fast bosetting i nærheten av hytta si for at noen da har jevnlig tilsyn med området, om noe ureglementert skulle skje. Eiendommen gnr. 60, bnr. 94 er en regulert hytteeiendom innenfor reguleringsplan for Pervika. At kommunen i sin tid ikke ga dispensasjon for bruksendring av denne til bolig har ikke relevans i denne saken hvor det gjennom en planprosess vurderes om nye boligtomter skal reguleres inn. Som tidligere nevnt er det naturlig at det settes en byggegrense ut mot kanten av platået også for tomt BFS_4 sånn at bygg trekkes noe lenger inn på platået. Som nevnt over kan hytteeiere også se fordeler med at det er boliger i nærheten av hytta. Det er markedskreftene som vil være rådende når det gjelder verdien av en hytteeiendom, og tilfanget av kjøpere på det aktuelle tidspunktet. Rådmannen skal ikke her begi seg inn på å synse for mye om verdien av en hyttetomt, annet enn at rådmannen stiller seg tvilende til at en utbygging som foreslått vil ha en kraftig forringelse av verdien på hytteeiendommen. Når det er sagt har plan- og bygningsloven en bestemmelse ( 15-3, 5. ledd) hvor eier av eiendom som har blitt betydelig forringet ved utbygging på naboeiendom, ved skjønn kan tilkjennes erstatning fra eier av naboeiendommen. Dette må anses å være et privatrettslig forhold de to partene imellom på det tidspunktet en utbygging eventuelt skjer. Når det foreligger et endelig planforslag vil Sivertsen anses som part i saken og vil stå på adresselisten for høringsbrev. Vurdering: Byggeplaner Området består fra før av eneboligtomter. Valg av boligtype og utforming synes å passe bra inn. Spesielt viktig er det at mønehøyden holdes lav på de mest eksponerte tomtene. Det bør legges inn en buffer mot dyrket mark på minimum ti meter. Dette vil gå så hardt ut over de foreslåtte tomtene BFS_11 og BFS_12 at de i realiteten ikke vil være bebyggbare, i hvert fall ikke når krav til brukbarhet av tomtens uteareal også skal legges til grunn. Slik tomtene er tegnet i planforslaget er de henholdsvis om lag 820 m 2 og 805 m 2. Tomt BFS_13 synes å være krevende å bebygge da den har en høydeforskjell fra nederst til øverst på om lag 15 meter. Spørsmålet er om den er bebyggbar innenfor de rammene som settes for byggets utforming i reguleringsbestemmelsene. Punktet i reguleringsbestemmelsene om at «bygg skal ligge lavest mulig i terrenget og ha en god arkitektonisk utforming både i seg selv og i forhold til omgivelsene» vil særlig være relevant for denne tomta. Tomtene BFS_1 BFS_4 ligger på kanten av et platå med en bratt skrent mot sørøst. Det bør legges inn en rekkefølgebestemmelse som sikrer sikring mot skrenten før det gis brukstillatelse for noen av boligene på disse tomtene. Tomt BFS_7 er relativt liten i areal, 845 m 2, i tillegg til at den har en uheldig arrondering. Med en byggegrense på 4,0 meter fra eiendomsgrenser vil den være svært vanskelig å bebygge. Tomta skal også gis god brukbarhet for utomhusarealer, noe som gjør tomta enda mer vanskelig. Tomt BFS_6er også relativt liten, 840 m 2. Tomtene BFS_6 og BFS_7 bør slås sammen til én tomt. Kile i nordlig retning, mellom veg og nabotomt, bør endres til friluftsformål. I reguleringsbestemmelsene står det at det bør benyttes farger som er tilpasset omgivelsen. Med en slik formulering er det vanskelig å håndheve bestemmelsen og spørsmålet er da om
en slik bestemmelse har noen funksjon. Dersom det skal sies noe om utvendig fargevalg bør «bør» byttes ut med «skal». Innkomne merknader Vurdering av de enkelte innkomne uttalelsene fremgår av kommentarer over. En del av merknadene vil bli innarbeidet i planforslaget. Lekeplasser Lekeplass er lagt inn i søtlige del av planforslaget. Det er ikke foreslått lekeplass i vestlige del av området, og det er relativt lang avstand herfra til lekeplassen i øst. Gjeldende reguleringsplan for Strand (vestlige del) har ikke regulert inn lekeplass, noe som kan sies å være en svakhet ved denne planen. Når det nå foreslås nye tomter også i denne delen av området, bør det legges inn en lekeplass også her. Det vises spesielt til behovet for nærlekeplasser for de aller minste barna. Aktuelle plasseringer for lekeplass i vestlige del av planområdet er nord for eiendommen gnr. 60, bnr. 109, eller der tomtene BFS_11 og BFS_12 er tegnet inn, dersom disse, i form av boligtomter, tas ut av planforslaget. Forslag til reguleringsbestemmelser har rekkefølgebestemmelser knyttet til opparbeidelse av lekeplass. Denne bør omformuleres sånn at rekkefølgekravet til de to lekeplassene som anbefales lagt inn, knyttes til brukstillatelse for boliger som sokner til den enkelte lekeplass. Infrastruktur Den største utfordringen i området når det gjelder infrastruktur er regulering av gang- og sykkelveg langs fylkesvegen, gjennom planområdet. Gang- og sykkelveg fremgår av planforslaget. Delvis legges denne på eksisterende veg, mot at denne flyttes noe mot nord. Det er ikke lagt inn annen nødvendig veggrunn for flytting av vegen. I realiteten er det behov for dette, blant annet til vegskulder og veggrøft. Annen veggrunn på minimum to meter bør reguleres inn nord for regulert veg. Dette er et areal som ikke inngikk i oppstartvarselet for reguleringsarbeidet, så det bør vises ekstra oppmerksomhet i høringen av planforslaget. I planbeskrivelsen står det at gang- og sykkelveg med bredde på 4,0 meter reguleres inn langs fylkesvegen innenfor hele planområdet. Dette stemmer ikke helt med forslaget til plankart, hvor gang- og sykkelvegen er tegnet inn med bredde på 2,6 meter. Det bør reguleres gang- og sykkelveg med bredde på 4,0 meter også forbi bussholdeplass. Dersom utvidelsen skal skje uten at busslomma flyttes, vil det berøre private eiendommer. Alternativet er at busslomme og fylkesveg flyttes i nordlig retning for å få tilstrekkelig plass til gang- og sykkelveg. Busskur som i dag står der det er regulert gang- og sykkelveg må få annen plassering eller fjernes ved etablering av gang- og sykkelvegen. Ideelt sett skulle det vært knyttet rekkefølgebestemmelser knyttet til etablering av gang- og sykkelveg, sånn at det ikke blir gitt brukstillatelse for nye boliger før nødvendig del av gangog sykkelvegen for sikker adkomst til busslomme er etablert. Rådmannen finner det urimelig at forslagsstiller skal ta de fulle kostnadene med opparbeiding av gang- og sykkelveg innenfor planområdet når det ikke er stilt slike krav til tidligere utbygging i samme område. Kommunen som planmyndighet har et ansvar for at trafikksikkerhet blir ivaretatt. For å kompensere for manglende gang- og sykkelveg, inntil denne er etablert, foreslås at det legges inn en bestemmelse om at skolebuss skal stoppe ved avkjørsel fra fylkesvegen, som betjener områdene med nye boligtomter. På motsatt side av avkjørselen må det da etableres en enkel ventelomme som avstigende passasjerer kan gå av på. Det er en svakhet ved planforslaget at det ikke er regulert snumuligheter for adkomstveger som går fram til eiendommene gnr. 60, bnr. 46 og gnr. 60, bnr. 111. Det må som minimum leveres en prinsippskisse for hvordan vann og avløp er tenkt løst før planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Grønnstruktur Det er en god del areal satt av til friluftsformål innenfor planområdet. Mye av det er brattlendt og vanskelig tilgjengelig, mens andre deler er egnet til ferdsel, opphold og bruk. I
planbeskrivelsen står det at det skal legges til rette for gangadkomst fra østlige del av boligområdet, ned til sjøen. Dette er positivt. Konsekvensutredning Planforslaget er i henhold til plan- og bygningslovens kapittel VII «Konsekvensutredninger», vurdert til ikke å falle inn under kriteriene for konsekvensutredning. Naturmangfoldloven 8 Kunnskapsgrunnlaget Hele planområdet består av areal som tidligere er regulert. Naturbasen viser ingen registreringer av interesse for naturmangfoldet for landarealer innenfor planområdet. I artskart er det ikke registrert arter innenfor planområdet som faller inn under noen av kategoriene for sårbare eller truede. Moloen som ligger i planforslaget berører et område som i naturbasen er registrert som viktig naturtype, sterk tidevannsstrøm. Viktige naturtyper er i naturbasen vurdert som lokalt viktig, viktig eller svært viktig. Denne lokaliteten, Åfjorden, er vurdert som viktig. Den registrerte lokaliteten er relativt stor og det aktuelle tiltaket i form av molo vil ikke ha noen reell innvirkning på naturtypelokaliteten. Ubebygd del av planarealet er begrenset og ligger innimellom etablerte bygg og anlegg. Kunnskapsgrunnlaget anses for å være tilstrekkelig. 9 Føre-var-prinsippet Kunnskapsgrunnlaget anses å være tilstrekkelig og føre-var-prinsippet kommer ikke til anvendelse. 10 Økosystemtilnærming og samlet belastning Landarealet er betydelig utbygd fra før og det er klart at en fortetting eller utvidelse vil ta ytterligere av det økosystemet som blir berørt. Da det ikke er registrert viktige naturtyper eller sårbare arter i landområdene, vil en fortetting her kunne spare andre, tilsvarende områder for utbygging. Moloen i sjø som berører en viktig naturtype, sterk tidevannsstrøm, anses å ha minimal påvirkning på økosystemet også i forhold til samlet belastning. 11 Kostnadene ved miljøforringelse skal bæres av tiltakshaver Eventuelle kostnader for å hindre eller begrense skade på naturmangfoldet skal dekkes av tiltakshaver. 12 Miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder For å unngå eller begrense skader på naturmangfoldet skal det tas utgangspunkt i slike driftsmetoder og slik teknikk og lokalisering som, ut fra en samlet vurdering av tidligere, nåværende og fremtidig bruk av mangfoldet og økonomiske forhold, gir de beste samfunnsmessige resultater Sakens vurdert i folkehelseperspektiv: Som nevnt ovenfor under byggeplaner og infrastruktur må det gjøre grep for å sikre at boligtomter som ligger ut mot skrent gis tilfredsstillende sikring før det gis brukstillatelse for boliger på disse tomtene. For å ivareta trafikksikkerheten, før gang- og sykkelveg gjennom området er etablert, må det etableres en ordning der skolebuss stopper i avkjørslene som betjener de nye boligtomtene, dersom slikt behov er tilstede. For å ivareta barn og unges oppvekstvilkår på en god måte må det avsettes tilstrekkelig lekeareal, også i vestlige del av planområdet. Ut over dette synes folkehelse å være godt ivaretatt i planforslaget. Samlet vurdering: Planforslaget bærer preg av en del svakheter og til dels mangler innenfor vesentlige tema som skal vurderes ved en detaljregulering. Helst hadde rådmannen sett at forslagsstiller ble utfordret på nytt, for å innarbeide det som ovenfor er vurdert som nødvendige endringer.
Rådmannen innser imidlertid at det er et sterkt ønske, ikke minst fra politisk hold, om så rask framdrift som mulig i denne planprosessen. Det er likevel under noe tvil at rådmannen foreslår å ta planforslaget til førstegangs behandling nå. En klar forutsetning for dette er at det gjøres en del endringer i plandokumentene før planen sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Foreslåtte endringer går fram av rådmannens innstilling nedenfor. Rådmannens innstilling: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-11 vedtar Åfjord kommune, ved det faste planutvalget, å sende detaljregulering for Strand, plan-id 201704, på høring og legge den ut til offentlig ettersyn, etter at følgende endringer er gjennomført i plandokumentene: Plankartet: - Planavgrensningen utvides med to meter nordvestover. Dette arealet angis med formål «2018 Annen veggrunn tekniske anlegg». - Gang- og sykkelveg reguleres med bredde på 4,0 meter også forbi busslomme, uten at busslommen endres. - Tomtene BFS_6 og BFS_7 slås sammen til én tomt. Kile mellom adkomstveg og planavgrensningen i øst gis formål «5130 Friluftsformål». - Tomtene BFS_11 og BFS_12 tas ut. Arealet gis formål «5130 Friluftsformål».
- Det legges inn et areal for lek «1610 Lekeplass» nord for eiendommen gnr. 60, bnr. 109. Lekeplassen gis betegnelsen LEK_2. Lekeplassen som inngår i planforslaget gis betegnelsen LEK_1 - Byggegrense legges inn på tomt BFS_4 tilsvarende som på tomtene BFS_1 BFS_3, og som beskrevet i planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelsene: - Under «3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1), 1111 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, 8. kulepunkt, endres «bør» til «skal». - Under «3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) settes inn et nytt punkt: 6900 Molo Før det gjøres tiltak i området skal fagkyndig vurdering av geoteknikk innhentes. Om nødvendig må grunnundersøkelser gjennomføres og tiltaksplan utarbeides. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn nytt punkt som erstatning for det som inngår i forslaget: LEK_1 skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis for nye boliger på BFS_1 BFS_9. LEK_2 skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis for nye boliger på BFS_10 BFS_13. innenfor planområdet gis. Det skal utarbeides illustrasjonsplaner for lekeplassområdene som legges til grunn før utbygging. Minimum 50 % av lekeplassene skal gis universell utforming. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn et nytt punkt: Inntil gang- og sykkelveg er etablert, og før det gis brukstillatelse til noen av boligene BFS_1 BFS_13, må det etableres en ordning hvor skolebuss stopper i avkjørslene som betjener boligene. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn et nytt punkt: Før det kan gis brukstillatelse for boliger på tomtene BFS_1 BFS_4 må det gjennomføres nødvendig sikring mot skrent. Sikringstiltak må omsøkes som tiltak og gis godkjenning fra kommunen. Slik søknad kan inngå i søknaden om oppføring av bolig. Det settes som vilkår at forslagsstiller foretar oppdatering av plankartet i henhold til de endringer som er nevnt i dette vedtaket, og at disse leveres kommunen i SOSI-format og som PDF-dokument. Dette vilkåret må være oppfylt før planen kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det settes som vilkår at forslagsstiller som minimum leverer en prinsippskisse for vann og avløp før planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det delegeres til rådmannen å godkjenne prinsippskissen.
Det delegeres til rådmannen å gjøre redaksjonelle endringer av planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, i henhold til dette vedtaket og det som er påpekt som feil i dokumentene i kommunens utgående brev av 18.07.2018. Dette må gjennomføres før planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 2. Det tas sikte på å oppheve reguleringsplan for del av gnr. 60, bnr. 1 Strand, plan-id 199302, og reguleringsplan for Strand, plan-id 200803, i sin helhet, også områder som ligger utenfor ny reguleringsplan. 3. Det tas sikte på at den delen av reguleringsplan for Pervika, plan-id 199101, som overlappes av reguleringsplan for Strand, plan-id 201704, oppheves. Saksprotokoll i Åfjord - Det faste planutvalget - 11.10.2018 Behandling: Håkan Berdahl ba om vurdering av sin habilitet. Han ble erklært habil til å delta i behandling av saken. Endelig vedtak: 1. I henhold til plan- og bygningsloven 5-2 og 12-11 vedtar Åfjord kommune, ved det faste planutvalget, å sende detaljregulering for Strand, plan-id 201704, på høring og legge den ut til offentlig ettersyn, etter at følgende endringer er gjennomført i plandokumentene: Plankartet: - Planavgrensningen utvides med to meter nordvestover. Dette arealet angis med formål «2018 Annen veggrunn tekniske anlegg». - Gang- og sykkelveg reguleres med bredde på 4,0 meter også forbi busslomme, uten at busslommen endres. - Tomtene BFS_6 og BFS_7 slås sammen til én tomt. Kile mellom adkomstveg og planavgrensningen i øst gis formål «5130 Friluftsformål». - Tomtene BFS_11 og BFS_12 tas ut. Arealet gis formål «5130 Friluftsformål».
- Det legges inn et areal for lek «1610 Lekeplass» nord for eiendommen gnr. 60, bnr. 109. Lekeplassen gis betegnelsen LEK_2. Lekeplassen som inngår i planforslaget gis betegnelsen LEK_1 - Byggegrense legges inn på tomt BFS_4 tilsvarende som på tomtene BFS_1 BFS_3, og som beskrevet i planbeskrivelsen. Reguleringsbestemmelsene: - Under «3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1), 1111 Boligbebyggelse frittliggende småhusbebyggelse, 8. kulepunkt, endres «bør» til «skal». - Under «3.1 Bebyggelse og anlegg ( 12-5 nr. 1) settes inn et nytt punkt: 6900 Molo Før det gjøres tiltak i området skal fagkyndig vurdering av geoteknikk innhentes. Om nødvendig må grunnundersøkelser gjennomføres og tiltaksplan utarbeides. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn nytt punkt som erstatning for det som inngår i forslaget: LEK_1 skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis for nye boliger på BFS_1 BFS_9. LEK_2 skal være ferdigstilt før brukstillatelse gis for nye boliger på BFS_10 BFS_13. innenfor planområdet gis. Det skal utarbeides illustrasjonsplaner for lekeplassområdene som legges til grunn før utbygging. Minimum 50 % av lekeplassene skal gis universell utforming. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn et nytt punkt: Inntil gang- og sykkelveg er etablert, og før det gis brukstillatelse til noen av boligene BFS_1 BFS_13, må det etableres en ordning hvor skolebuss stopper i avkjørslene som betjener boligene. - Under «5 Rekkefølgebestemmelser» settes inn et nytt punkt: Før det kan gis brukstillatelse for boliger på tomtene BFS_1 BFS_4 må det gjennomføres nødvendig sikring mot skrent. Sikringstiltak må omsøkes som tiltak og gis godkjenning fra kommunen. Slik søknad kan inngå i søknaden om oppføring av bolig. Det settes som vilkår at forslagsstiller foretar oppdatering av plankartet i henhold til de endringer som er nevnt i dette vedtaket, og at disse leveres kommunen i SOSI-format og som PDF-dokument. Dette vilkåret må være oppfylt før planen kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det settes som vilkår at forslagsstiller som minimum leverer en prinsippskisse for vann og avløp før planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. Det delegeres til rådmannen å godkjenne prinsippskissen.
Det delegeres til rådmannen å gjøre redaksjonelle endringer av planbeskrivelse og reguleringsbestemmelser, i henhold til dette vedtaket og det som er påpekt som feil i dokumentene i kommunens utgående brev av 18.07.2018. Dette må gjennomføres før planforslaget kan sendes på høring og legges ut til offentlig ettersyn. 2. Det tas sikte på å oppheve reguleringsplan for del av gnr. 60, bnr. 1 Strand, plan-id 199302, og reguleringsplan for Strand, plan-id 200803, i sin helhet, også områder som ligger utenfor ny reguleringsplan. 3. Det tas sikte på at den delen av reguleringsplan for Pervika, plan-id 199101, som overlappes av reguleringsplan for Strand, plan-id 201704, oppheves. Vedtaket var enstemmig.