BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling Byutvikling, klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 24.03.2015 Saksnr.: 201212172/83 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: ULSA ÅSANE, GNR. 186, BNR. 237, 315 M.FL., NESVEGEN/ KNAPPEN, REGULERINGSPLAN. AREALPLAN-ID 63520000. FAGNOTAT 2. GANGS BEHANDLING Kort om planforslaget OPUS BERGEN AS fremmer på vegne av TA 1 AS planforslag for et område på Tertnes i Åsane bydel. Planområdet er lokalisert nordvest for Nesveien, mot Byfjorden. 04.12.2014. Figur 1: Skråfoto og oversiktskart med markering av planområdet. Planområdet er ca. 9 daa, og det foreslås å etablere inntil 8 nye leiligheter i et leilighetsbygg med parkeringskjeller i underetasje og to frittstående bygningskropper med 4 leiligheter i hver. Byggetomten, inkludert felles lekeareal, areal for tekniske anlegg og atkomst til bygget er ca. 1660 m 2. Total BRA som søkes oppført er oppgitt til 2200m 2 (se under). Strandsone og resterende deler av det ubebygde areal foreslås i hovedsak regulert til offentlig friområde/grøntareal. Adkomst til tomten er foreslått via Nesveien som er en eldre, smal privat vei uten fortau, og med stigningsforhold som ikke tilfredsstiller gjeldende normkrav til atkomstvei. Planstatus Planområde er uregulert. Område er i Kommuneplanens arealdel(kpa2010), stadfestet av Miljøverndepartementet 24.4.2013, avsatt til område for bebyggelse og anlegg. Planområde ligger i kommuneplanen videre innenfor funksjonell strandsone langs sjø. I dette området Side 1 av 10
gjelder byggeforbud i 25 meters beltet, jf. kommuneplanbestemmelsene punkt. 4. For området utenfor 25-meters beltet gjelder at tiltak skal plasseres og utformes slik at hensynene bak den funksjonelle strandsonen ikke påvirkes negativt, jf. kommuneplanbestemmelsene punkt. 27.3.3. Figur 2: Utsnitt av plankart datert Sakens bakgrunn / historikk Fagetaten finner det riktig innledningsvis å gi en kort omtale av planens forhistorie. Det har tidligere vært fremmet planforslag for samme planområde, men med en annen bebyggelsesstruktur. Bergen bystyre vedtok den 7.2.2005 reguleringsplan for området. Planen ble vedtatt med innsigelse fra Fylkesmannen. Innsigelsen var begrunnet i strandsonevern, og Fylkesmannen mente primært at området burde forbli ubebygd, sekundært at byggeområdet måtte trekkes lenger unna strandsonen. Saken ble deretter oversendt Miljøverndepartementet til endelig avgjørelse. Miljøverndepartementet avgjorde ved brev av 16.12.2005 saken med følgende vedtak: I medhold av plan- og bygningsloven 27-2 finner Miljøverndepartementet ikke å kunne stadfeste Bergen kommunestyres vedtak av 7. februar 2005 om reguleringsplan for Nesveien". I sin drøfting av saken går Miljøverndepartementet lenger enn Fylkesmannens uttalelse fra 2004 når det gjelder å sette begrensninger for utbygging av det aktuelle område i det departementet gir uttrykk for at "området i sin helhet bør holdes ubebygd og forbeholdes friluftsliv." I etterkant av Miljøverndepartementets vedtak er ulike statlige retningslinjer for planlegging revidert, senest ved endring av "Statlige planretningslinjer for samordnet bolig-, areal- og transportplanlegging" vedtatt 26.09.2014. Videre gir "Statlige planretningslinjer for differensiert forvaltning av strandsonen langs sjøen", fastsatt ved kgl.res. av 25. mars 2011, retningslinjer for behandling av ubebygde arealer i og langs strandsonen, jfr. plan- og bygningsloven av 27. juni 2008 6-2. Videre er det vedtatt ny kommuneplan, jf. punkt om planstatus ovenfor. For utfyllende informasjon om sakens forhistorie vises også til Byrådssak 1500/11 med vedlegg. Denne saken er en prinsippsak der Byrådet vedtar å fremme planforslaget til høring og offentlig ettersyn på nærmere angitte vilkår. Det planforslag som nå fremmes imøtekommer, etter forslagsstillers beskrivelse, Fylkesmannens tidligere innsigelser, i det det nå legges opp til en konsentrert utbygging som gir mer areal til offentlig friområde mot sjø enn tidligere avvist planforslag, samtidig som bebyggelsen er trukket lengst mulig vekk fra strandsonen. Side 2 av 10
For opplysninger om foreliggende planforslag vises til planmateriell utarbeidet av forslagsstiller vedlagt denne sak. Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses i hovedsak som dekkende, det vises imidlertid til fagetatens vurdering der enkelte forhold i planforslaget omtales nærmere. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 24.11.2013 07.01.2014. Det kom inn 5 private merknader og 15 uttalelser fra høringsinstanser. Fylkesmannen i Hordaland har fremmet innsigelse. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som dekkende. En merknad (nr.2) er ikke oversendt fra forslagsstiller til Fagetaten sammen med øvrige merknader. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Private merknader uttrykker delvis skepsis til og protest mot planforslaget med henvisning til bl.a. områdets verdi som friområde for nærområdet, nærhet til strandsone, vanskelige trafikkforhold og brudd med eksisterende byggeskikk. I tillegg påpekes at planforslaget berører eiendommer utenfor forslagsstillers kontroll. Offentlige uttalelser varierer fra "ingen merknader" til innsigelse til planforslaget fremmet av Fylkesmannen i Hordaland. Grønn Etat og Hordaland Fylkeskommune fraråder boligbygging innenfor planområdet. Hordaland Fylkeskommune har vesentlige merknader til planforslaget som de anser å være ufullstendig. Dersom saken vedtas vil klage begrunnet med saksbehandlingsfeil bli vurdert. Det henvises til Fagetatens vurdering i det etterfølgende for aktuelle forhold som fremkommer i planforslaget. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn I etterkant av offentlig ettersyn er det gjort mindre endringer i utforming og orientering av bygg, det er utarbeidet VA-rammeplan, utarbeidet KU-vurdering og 3D-illustrasjoner. Forslagsstiller konkluderer i notat datert 19.06.2014 at planforslaget ikke er konsekvensutredningspliktig etter Forskrift om konsekvensutredninger 2-4. Fagetaten slutter seg til denne konklusjonen. Videre er deler av planrapporten oppdatert. Planmaterialet for øvrig er delvis oppdatert i henhold til endringene. Kort oppsummert innebærer endringene at antall boenheter er redusert fra 9 til 8 og bebyggelsen er "vridd" mot nordvest for å skjerme fellesareal mot direkte innsyn fra private terrasser. Byggehøyde og utnyttelse er opprettholdt. Deler av veitrasé for Nesveien er tilpasset tilstøtende reguleringsplan Nesbakken, plan ID 61320000, vedtatt i Bergen bystyre 23.04.2014. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Utnyttelsesgrad I gjeldende kommuneplan inngår planområdet i et større sammenhengende område for bebyggelse på Tertnes. Området er for en stor grad bebygget, men med en del ubebygde Side 3 av 10
eiendommer og spredde "restarealer". Kommuneplanens bestemmelser til denne arealkategorien er gitt i 23-1 der det heter: "Ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting. For boligbebyggelse er maksimal utnyttingsgrad % - BRA = 60 %. Eksisterende grønnstruktur skal hensynstas. Det åpnes for differensiert utnyttelsesgrad mellom 60 % og 200 % langs de store kollektivårene, der man i tillegg til kollektivdekning og sykkelstier, tar hensyn til områdets kvaliteter." Figur 3: Billedmontasje med perspektivskisse, OPUS AS I planbeskrivelse og plankart oppgis ulikt antall m 2 for utnyttelse av feltene BB1, Lek1, REA1 og KV, områder som i forslaget er avsatt til byggeområde. Planbeskrivelsen oppgir på s.2 en BRA= 2000 m 2, mens det på s. 20 oppgis BRA= 2200 m 2. Det siste tallet samsvarer med antall m 2 BRA som er oppgitt i plankartet. Forslagsstiller har etter tilbakemelding fra Fagetaten på innlevert planmateriell, uvisst av hvilken grunn, ikke rettet opp en del av de påpekte mangler, herunder tabell for arealinformasjonen for ulike arealformål i revidert planrapport (s. 20). I etterfølgende omtale har Fagetaten valgt å legge BRA=2200 m 2 til grunn for videre drøfting av utnyttelsesgrad i planområdet. Ut fra det materiell forslagsstiller har levert, har Fagetaten anslått at arealet av byggeområdet er ca. 1660 m 2. I dette arealet har Fagetaten tatt inn feltene BB1, LEK1, REA1 og KV. Videre legger Fagetaten til grunn at parkeringskjeller er inkludert i de 2200 m 2, kfr. s. 20 i planrapporten. Ut fra disse forutsetningene har Fagetaten beregnet at utnyttelsesgraden i %BRA til ca. 132%. Legges hele planområdets areal på ca. 9 000 m 2 til grunn for beregningen blir %BRA ca. 24%. %BRA beregnet for hele planområdet ligger godt under kravene til kommuneplanens øvre utnyttingsgrad, men Fagetaten er av den oppfatning at %BRA skal beregnes ut fra arealer som søkes utbygd som del av omsøkt tiltak, se over. En slik beregningsmetode samsvarer med veileder til beregning av "Grad av utnytting" 5-4 og 5-5. Hensynstatt kommuneplanens bestemmelser finner ikke Fagetaten at planforslaget tilfører området kvaliteter som tilsier at en skal tillate en utnytting som går vesentlig utover det som fremgår av bestemmelsene til kommuneplanens 23.1, 1. ledd (BRA=60%). Den vesentlige vurdering for Fagetatens synspunkt på utnyttingsgrad er hensyn til opprettholdelse av eksisterende grønnstruktur og bevaring av områdets karakter. Området grenser ikke opp mot store kollektivårer eller sykkelveinett som tilsier at det under gitte vilkår, kan vurderes en utnytting som vil være over det dobbelte av gjeldende kommuneplanbestemmelser. Side 4 av 10
Estetikk Omgivelsene til planområdet består i hovedsak av eneboliger med varierende arkitektur og uttrykk fra ulike tidsepoker. Det foreslåtte leilighetsbygget skiller seg som sådan ut fra omkringliggende bebyggelse både i form og volum. Trafikkforhold Adkomst til felt BB1 er vist via Nesveien som er en privat veg. Vegen har lav teknisk standard, den er smal, uten fortau og har uoversiktlig vertikalkurvatur og noen bratte partier. Vegen har mange avkjørsler, og disse utgjør også mulige møteplasser. Fra Bekkjarvikvegen til foreslått avkjørsel til felt BB1, en strekning på ca. 220 m, er det etablert mer enn 10 avkjørsler til i alt 15 boliger. Spørsmål om mertrafikk på veien er kommentert av flere private parter i forbindelse med 1. gangs behandling. Fagetaten vurderer at økt trafikkmengde i seg selv ikke er av en slik karakter at det medfører grunnlag for å kreve utbedring utover det som fremgår av forslag til reguleringsbestemmelser, der det er satt krav om at vegen ikke skal ha en stigning brattere enn 1:8. før nye boenheter kan tas i bruk. Uteoppholdsarealer Planforslaget foreslår et felles lekeareal på ca. 320 m 2 vest for planlagt bebyggelse. Arealet tilfredsstiller kravet på 30 m 2 fellesareal pr. boligenhet slik det fremkommer i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel 10. Det heter videre i bestemmelsenes del II at det ved etablering av 8 eller flere enheter skal avsettes areal på minst 100 m 2 for småbarnslekeplass. Areal til lekeplass for småbarn inngår som del av det totale arealkravet. Lekearealet er lokalisert nordvest for bebyggelsen, mot sjøsiden. Sol/skyggediagram viser at arealet har tilfredsstillende solforhold vårjevndøgn og midtsommer, hhv. kl. 15.00 og 18.00. Fagetaten vil bemerke at sol/skyggediagram ikke hensynsstar eksisterende vegetasjon i friområdet mot sjøen. Planbeskrivelsen gir ingen opplysninger om at det avsettes ytterligere areal til felles uteareal. Av illustrasjonsplan datert 17.09.2014 kan det se ut som om areal oppå parkeringsdekket, mellom de to bygningskroppene, er tenkt innlemmet i felles uteoppholdsareal, uten at dette omtalt av forslagsstiller. Store deler av dette arealet vil ligge i skygge av sørvestre bygningskropp både vårjevndøgn og midtsommer. Figur 3: Utsnitt illustrasjonsplan. OPUS AS Naboulemper Planforslaget medfører økt bosetting, mer trafikk og flere mennesker i området. Det i seg selv vil medvirke til endring av omgivelsene. Snitt utarbeidet av forslagsstiller viser at leilighetsbygget i liten grad vil gi innsikt til, eller gi skyggevirkning for omkringliggende boligeiendommer. Den eiendommen som tilsynelatende vil bli mest berørt er tilgrensende enebolig nordøst for BB1. Eiendommen er markert på figuren under. Etter Fagetatens Side 5 av 10
vurdering er ulempene av planforslaget likevel ikke større enn det som må påregnes som vanlig i denne type boligområde. Figur 4: Snitt og snittplan, OPUS AS Under er vist ulike perspektiver utarbeidet av forslagsstiller for deler av planområdet. Perspektivene viser til en viss grad omfang av de foreslåtte tiltak, forhold til omkringliggende eiendommer og beliggenhet i forhold til strandsonen. Figur 5: Ulike perspektiv. OPUS AS Side 6 av 10
Universell utforming Av planbeskrivelsen fremgår det at planforslaget tilfredsstiller krav til universell utforming internt i BB1. Stigningsforholdene på adkomstvegene er imidlertid for bratt til at den tilfredsstiller kravene om universelt utformet gangforbindelse. Fagetaten vurderer at det ikke er mulig å etablere alternative gangadkomster til BB1 som fullt ut tilfredsstiller kravene til universell utforming. Av dette følger at selve boligarealet kan være egnet for personer med nedsatt funksjonsevne, men adkomsten vil ikke være egnet. Funksjonell strandsone/grønnstruktur Den aktuelle eiendommen er som nevnt ubebygd, og utbygging av området vil medføre en endring av landskapet. Innenfor planområdet er imidlertid ca. 50% av arealet foreslått regulert til offentlig friområde, samtidig som arealet som planlegges bebygd ikke fremstår som areal av størst verdi innenfor den funksjonelle strandsonen. Forslagsstiller foreslår, som beskrevet i planbeskrivelsen, og gjennom reguleringsformålet at friområdet overføres til offentlig eie og med det sikrer retten for allmenn bruk og tilgang til strandsonen. Fagetaten har ikke noen oppfatning av fremtidig eiendomsrett til området, men finner å påpeke at allmenn ferdselsrett på arealet er sikret gjennom bestemmelser i annet lovverk. Figur 6: Utsnitt fra kommuneplanens temakart Grøntstruktur og planområdet med byggets Tilkomst til strandsonen fra omkringliggende områder skjer i stor grad via offentlige og private kjøreveier. Dette vises også på kartutsnittet over. Fra disse veiene er det mulig å ta seg gjennom ubebygde private arealer, via etablerte stier frem til og langs deler av strandsonen. Store deler av kystlinjen i nærheten av, og innenfor planområdet er vanskelig tilgjengelig på grunn av topografiske forhold. Videre sperrer private hager i stor grad allmennhetens tilgang til sjøen. Fagetaten vurderer tilkomst til strandsonen via private veger og gjennom ubebygde arealer som viktig for området. Etter Fagetatens oppfatning gir planforslaget mulighet for å forbedre tilgangen til strandsonen, gitt at det i planbestemmelsene settes rekkefølgekrav om skjøtsel og opparbeiding av området. Det bør videre settes krav til at det avklares med Bergen kommune om kommunen ønsker å overta arealet, her under vilkår for overdragelse. Konsekvenser for kommunen ved overtakelse av arealet er ikke omtalt i planrapportens kapittel 9. Til dette punktet i planforslaget kan det tillegges at planområdet i tidligere strandsoneplanlegging i Bergen kommune har vært utpekt som et område som bør sikres som Side 7 av 10
friområde da det av Grønn Etat har vært beskrevet med særlige kvaliteter for friluftsliv. Fagetaten har ikke kunnskap om bakgrunnen for at området ikke har fått den status som tidligere strandsoneplanlegging har lagt opp til. Barn og unges interesser Barn og unges interesser er lite omtalt i mottatt planmateriale. Av planbeskrivelsens kap. 9 fremgår at tiltaket "legger ikke beslag på eller påvirker arealer som er avsatt til eller i bruk av barn og unge,". Etter Fagetatens vurdering vil barn og unges interesser i planområdet i hovedsak være knyttet til eksisterende og fremtidig mulighet for lek, rekreasjon og tilkomst til strandlinjen. Da det ikke foreligger noen omtale eller dokumentasjon av dagens situasjon utover det som er vist til over, har Fagetaten ikke grunnlag for å ha noen oppfatning av om foreslåtte tiltak vil medføre endring eller forringelse av barnas mulighet for lek i området. Det vurderes imidlertid som overveiende sannsynlig at planlagt bebyggelse vil medføre at bruken av friområdet nærmest bebyggelsen vil avta for alle som ikke har sin tilknytning til boliger i planområdet. Dog vil opparbeiding av gangsti mot strandsonen invitere til å gå forbi bebyggelsen. Det er viktig at gangstien utforming på en måte som inviterer til bruk for allmennheten, samtidig som den kan brukes for å markere skille mellom privat og allment tilgjengelig areal. Fagetaten vurderer at foreslåtte tiltak med bl.a. opparbeiding av gangstier gjennom planområdet fra Nesveien mot Byfjorden vil bedre tilgjengeligheten til strandsonen for alle brukere av området. Planforslaget legger opp til et felles lekeområde på ca. 320 m 2, som omtalt over. Det er en lekeplass som tar sikte på å dekke lekeplassbehovet for beboere i boligene i planområdet, herav skal 100m 2 avsettes og opparbeides til småbarnslekeplass. Det er mangel på lekeplasser i nærområdet, og eksisterende bebyggelse vil, etter Fagetatens vurdering, i liten grad dra nytte av den foreslåtte lekeplassen som er opprettet for å betjene foreslått bebyggelse. Foreslåtte tiltak for utbedring av stigningsforholdene for Nesveien vil i liten grad gi bedre trafikksikkerhet for barn i området, så lenge det ikke opparbeides fortau langs veien. Oppsummering og konklusjon Fagetatens vurdering har i utgangspunktet vært at føringer gitt i vedtak av Miljødepartementet 16.12.2005 tilsier at området ikke kan bebygges, selv om det fremmes ny reguleringsplan som isolert sett ivaretar de krav Fylkesmannens innsigelse hadde til tidligere planforslag av 2004. Det er imidlertid etter innsigelsessaken fra 2005 foretatt rullering av kommuneplanen, og planområdet inngår som nevnt i areal avsatt til bebyggelse og anlegg i KPA 2010. Planområde inngår riktignok i funksjonell strandsone i KPA2010, men planlagt bebyggelse er ikke plassert i strid med byggeforbudet i 25 meters beltet. Etter overordnet plan er det således åpent opp for bebyggelse innenfor planområdet. Den del av planområde som ligger ned mot sjøen har verdi som landskapsbelte mellom sjøen og bebyggelsen, og for ferdsel langs sjøen. Planforslaget hindrer ikke atkomst til sjøen. Bebyggelsen er videre planlagt plassert noe tilbaketrukket fra sjøen, og hvor det er et naturlig skille mellom bebyggelsen og landskapsbeltet langs sjøen. Det legges således til grunn at allmennhetens ferdselsinteresser i liten grad blir skadelidende om planområde bebygges som Side 8 av 10
planlagt. Planlagt bebyggelse vil imidlertid skille seg utfra omkringliggende bebyggelse med hensyn til form og volum, og vil få en forholdsvis dominerende plassering i terrenget i forhold til landskap og omkringliggende bebyggelse. Bebyggelsen avviker videre vesentlig fra rammene i kommuneplanen på utnyttelsesgrad 60=% BRA. Fagetaten er etter dette av den oppfatning at det bør åpnes opp for bebyggelse som planlagt, men at utnyttelsesgrad må reduseres samtidig som det arbeides videre med arkitektur og estetikk. Det er tatt inn bestemmelse om dette i reguleringsbestemmelsene punkt 1.1.4. Det anbefales videre noen justeringer av reguleringsbestemmelsene med hensyn til plassering av tekniske installasjoner, rekkefølgekrav, krav til stigning på veg og sikring av tilgang til strandsonen. Disse er innarbeidet i forslag til reguleringsbestemmelser med rød tekst. For ordens skyld bemerkes at teknisk plankontroll (Gis-kontroll ) ikke er avsluttet, og at det derfor er lagt inn punkt i forslag til vedtak om at planmateriell må være oppdatert før kunngjøring av planvedtaket. Oppdatering av planmateriellet avhenger videre uansett av avklaring av innsigelse fra Fylkesmannen gjennom eventuell mekling mv. Forslag til vedtak : 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12 vedtas følgende forslag til detaljregulering: Åsane, gnr. 186, bnr. 237. 315 m.fl, Nesveien/Knappen, Reguleringsplan. Plannummer 63520000, vist på plankart sist datert 04.12.14. 2. Dette med følgende tillegg og endringer : Utnyttelsesgrad reduseres til 60 % BRA Reguleringsbestemmelser, revidert av Fagetaten, datert 24.03.2015 legges til grunn. 3. Plankart og bestemmelser må rettes opp i henhold til vedtaket og teknisk plankontroll/giskontroll før kunngjøring kan skje. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg byggesakssjef Ulf Sæterdal Seksjonsleder Side 9 av 10
Vedlegg: A. Plankart datert 04.12.2014. B. Reguleringsbestemmelser, reviderte av Fagetaten, datert 24.03.2015. C. Reguleringsbestemmelser, forslagsstillers forslag, datert 16.9.2014 D. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 8.12.2014 E. Merknadsskjema datert 24.2.2014 og forslagsstillers oversendelsesbrev med opplisting av endringer datert 18.09.2014. F. Notat om konsekvensutredning datert 19.06.2014 G. Notat om naturmangfold datert 09.05.2013 H. Illustrasjonsplan datert 17.09.2014 I. Snitt datert 27.08.2014 J. Soldiagram datert 27.08.2014 K. Perspektivtegninger, 27.10.14 L. VA-rammeplan datert 06.05.2014 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/ snr 201212172 Side 10 av 10