ÅRSRAPPORT BOLIGFORVALTNING 2014
Innholdsfortegnelse A. Innledning... 3 B. Oversikt... 3 Antall leiligheter fordelt på størrelse... 4 Oversikt kommunal boliger fordelt etter eierform... 6 Antall kommunale boliger og kvadratmeter pr. innbygger... 6 C. Status på eiendommer... 6 Kjøp og salg av boliger... 7 Oppføring av 4 nye rusboliger... 8 Oppføring av treningsboliger/omsorgsboliger.... 8 D. Drift bygninger... 8 Facilit, utleie, drifts- og vedlikeholdsprogram... 9 Brann... 10 Radonmålinger... 10 E. Drift utleie... 10 Antall leieboerskift... 10 Anmeldelser/klage... 10 Namsmannssaker... 10 Dekningsgrad... 11 F. Økonomi... 11 G. Etablering av kommunalt foretak for boligforvaltningen... 15 H. Hovedutfordringer og prioritering videre... 16 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 2 av 16
A. Innledning Boligforvaltningen har pr. 31.12.2014 vært operativ i 5,5 år, ref. K-sak 33/08. Boligforvaltningen har som oppgave å forvalte, drifte og vedlikeholde Modum kommunes kommunale boliger. De kommunale boligene utgjør bo- og dagsentrene, bofelleskapene i PU og bofellesskapet for aldersdemente, psykiatriboligen, trygde- og omsorgsboligene, flyktningboligene, sosialboligene og presteboligene. I tillegg kommer kjøp/salg og utvikling av boligeiendommer. Boligforvaltningen inngår tidsbestemt husleiekontrakt på 3-5 år med brukerne. I denne rapporten angis en del nøkkeltall og det fremgår hva boligforvaltningen har hatt mest fokus på i dette året. Kommunestyret vedtok i K-sak 61/14 opprettelse av Modum Boligeiendom KF med oppstart 01.01.2015. Boligforvalterstillingen er ett årsverk. Boligforvaltningen kjøper driftstjenester til ordinære driftsoppgaver fra vedlikeholdsavdeling, parkvesenet og renholdsavdelingen på Teknisk etat. Ved større anskaffelser benyttes enten rammeavtale eller anbudskonkurranse. Avslutningsvis i denne rapporten sies det litt om hvilke hovedoppgaver som skal prioriteres videre. B. Oversikt Antall boenheter og leiligheter i 2014 BOLIGER: Antall boliger KVM. Disponert av flyktningtjenesten 41 3.403 Disponert av pleie og omsorgstjenesten 196 9.007 Disponert av sosialtjenesten 39 2.830 Presteboliger 2 320 Annet: Andelsleilighet 1 95 Haug Gård 4 344 Skredsvik, enebolig 1 120 EID AV MODUM KOMMUNE 284 16.119* 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 3 av 16
*16.119 kvm. er kun areal på de utleide leilighetene. I bofellesskap, trygde- og omsorgsboliger og bo- og dagsentrene tilkommer det areal til fellesarealer, teknisk rom, boder, kontor, ganger, vaskerom, felles kjøkken, felles toaletter, bad, samt kjeller og loft. Det er antatt at ikke utleide arealer utgjør ca. 5.000 m2. Antall leiligheter fordelt på størrelse STØRRELSE FORDELT PÅ DISTRIKT Hybel 1 ROM 2 ROM 3 ROM 4 ROM 5 ROM 6 ROM Åmot 78 10 50 8 7 2 1 Geithus 45 25 14 5 0 1 0 Vikersund 161 4 58 67 17 11 2 2 Sum antall leiligheter: 284 4 93 131 30 18 5 2 Oversikt over totalt antall boliger fordelt på romstørrelse og område. Vikersund 161 Stolpediagrammet viser de samme boligene fordelt etter område og antall rom Geithus 45 Åmot 78 HYBEL 1 ROM 2 ROM 3 ROM 4 ROM 0 50 100 150 200 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 4 av 16
Kakediagrammet viser totalt antall boliger fordelt etter antall rom 4 ROM; 25 HYBEL; 4 3 ROM; 30 1 ROM; 94 2 ROM; 131 Oversikt kommunale boliger fordelt på type/formål Formål/Sted Åmot Geithus Vikersund Sosialbolig 13 7 19 Flyktningbolig 11 30 Bofellesskap PU 8 35 Treningsbolig PU 4 Bofellesskap/ psykiatri 12 Bofellesskap demente 16 Bofellesskap eldre 10 25 45 Trygde/pensjonist bolig 15 26 Prestebolig 1 1 Annet 4 1 1 Sum 78 45 161 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 5 av 16
Oversikt kommunal boliger fordelt etter eierform Sted Åmot Geithus Vikersund Sum Kommunale 70 41 126 237 Andelsleilighet 6 3 31 40 Selveierseksjon 2 1 4 7 Sum 78 45 161 284 Antall kommunale boliger og kvadratmeter pr. innbygger Antall innbyggere i Modum kommune pr. 01.01.2014 er 13.581. Antall kommunale boliger pr. innbygger: 0,021. Landsgjennomsnitt i henhold til SSB pr. innbygger er 0,021 (2013). C. Status på eiendommer Solberg, Folkevangveien 2; er en eldre enebolig med eiet tomt på 2.607 kvm. Høsten 2014 ble eiendommen fraflyttet. Huset er i svært dårlig stand og trenger omfattende total oppgradering og rehabilitering. I desember 2014 fikk huset fyringsforbud på grunn av 5 avvik. Det er dårlig elektrisk anlegg med 10 amper hovedsikring, lekkasje fra taket, deler av belegg på kjøkken er borte, kjøkkeninnredningen er totalt nedslitt, det er tydelig tegn til innbrudd i utgangsdør (døren er hugget opp med øks på begge sider) og det mangler rekkverk i trapp opptil 2. etasje. Modum kommune bør rive huset og beholde eiendommen for fremtidig utvikling. Heddybo, Tomtebo 5; er en 3-mannsbolig med kontor og gang mellom leilighetene. Boligen trenger oppgradering og ombygging for å være egnet som bolig til Badeveien bofellesskap. Boligene har stått tomme i flere år, grunnet omorganisering i Tun Seksjon Funksjonshemmede. Fjellberg 11, Hovdeveien 1; er en eldre enebolig med dobbel garasje, stabbur og med eiet tomt på 461 kvm. Eneboligen er i svært dårlig forfatning og er avstengt. I september 2014 ble det oppdaget vannlekkasje med fritt rennende vann gjennom kjelleren, som mulig skyldtes lekkasje på hoved vanninntaket på utsiden av grunnmuren. Eiendommen ble kjøpt i 2009 med tanke på å bygge gangvei opp Hovdeveien og få bedre oversikt i vegkrysset i Hovdeveien Øvregata. Stabburet er registret som SEFRA Bygg, må flyttes og ikke rives. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 6 av 16
Eiendommen skal rives i løpet av 2015 og er overtatt av Teknisk Etat. Haug Gård er en eldre firemannsbolig med eiet tomt på 19.465 kvm. Det foreligger kommunestyrevedtak om å selge med pålegg om istandsettelse eller riving. Eiendommen er pt. avstengt. Eiendommen ble solgt før sommeren 2014 med forbehold om finansiering. Finansieringen gikk ikke i orden. Salgsprosessen fortsetter i 2015. Skredsvik, er en eiet tomt på 251.453 kvm. Eiendommen er regulert som fremtidig næringsareal på kommuneplanen. Eneboligen er revet og brent. Rønningveien, er en eiet tomt på 1.192 kvm. med vedtak om salg. I 2013 er det mottatt forsikringspenger fra Klp forsikring etter brannen av tomannsboligen i 2009. Tomten legges ut for salg i 2015. Granstad, er en tremannsbolig med eiet tomt på 4.668 kvm. 1 leilighet er utleid. 2 leiligheter er tomme, hvor av en mangler kjøkken og en mangler bad. Begge leilighetene trenger total oppgradering/renovering. Eiendommen er utvendig godt vedlikeholdt. Det er gitt avslag på søknad om tilskudd til utbedring fra Husbanken. Modum kommune bør beholde eiendommen for fremtidig utvikling, da den har stor tomt. Solheim, er en tomannsbolig med garasje/uthus med eiet tomt på 2.625 kvm. Begge leilighetene er utleid. Tomannsboligen er i dårlig innvendig og utvendig forfatning. Modum kommune bør beholde eiendommen for fremtidig utvikling, da den har stor tomt og god beliggenhet med nærhet til Rådhuset. Kjøp og salg av boliger Modum kommune har ikke kjøpt eller solgt kommunale boliger i 2014. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 7 av 16
Utbyggingsprosjekter Oppføring av 4 nye rusboliger: Boligforvalter har arbeidet med å følge opp vedtaket i K-sak 103/13 punkt 20 om at det skal bygges 4 nye rusboliger og at tilbudet til rusmisbrukere på Tomtebo skal avvikles. Det ble forutsatt bruk av egen kommunal tomt til formålet. Boligforvalter har vurdert ulike egnede tomter for prosjektet. Tomten langs Geithusveien har vært vurdert, men denne er for liten til å bygge 4 boliger på, jfr. planbegrensninger. Husbanken gir ikke tilskudd på 40 % til bygging av ordinære rusboliger uten bemanning. Husbanken kan gi 20 % i tilskudd til oppføring av rusboliger. Andre alternative tomter må vurderes, samt vurdere mulighetene for å kjøpe boligene ferdig oppført. Oppføring av treningsboliger/omsorgsboliger: Boligforvalter har deltatt i nedsatt arbeidsgruppe for prosjektering av 4 nye omsorgsboliger i tilknytning til nytt aktivitetssenter på Geithusberga. Det er laget en prosjektrapport med skisseprosjekt for Tun Geithus med bygging av nytt aktivitetssenter. 4 nye trening- omsorgsboliger og kontorer. Investeringskostnaden er på ca. 23 mill kroner. Husbanken har innvilget 11,5 mill kroner til prosjektet. Det gis ikke økt tilskudd selv om investeringskostnadene blir høyere enn oppgitt. D. Drift bygninger Løpende drifts- og vedlikeholdsarbeider foretas kontinuerlig. Kommunikasjon med leietakere og hendelser på boligene genererer mye saksbehandling og koordinering av oppgaver. I tillegg til akutte, løpende hendelser, er det i 2014 ferdigstilt større oppgradering/rehabiliteringsarbeider i den siste leiligheten i en tre-mannsbolig og i ett rekkehus, samt at det er gjennomført oppussingsarbeider i 16 leiligheter. Det er lukket avvik fra Mattilsynet på begge kjøkken i Furulund bofellesskap. Det er sluttført utvendig maling rundt lister og vinduskarmer. Det er gjennomført fortløpende vedlikehold innenfor boligmassen, herunder bytte av utvendig og innvendig dører, varmtvannsberedere, vannmålere, oppgradering på elektriske anlegg og sanitær. I Stadionveien bofellesskap er det skiftet hovedtavle i begge brannvarslingsanleggene. Det er lukket pålegg etter stedlig tilsyn fra Midt- Nett Buskerud på elektriske anlegg i Presteboligen på Snarum. I presteboligen på Åmot er det utbedret en større vannlekkasje fra tak, samt pusset opp ett soverom. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 8 av 16
Serviceavtaler på heiskontroll, brannkontroll og brannvarslingsanlegg på boliger med bemanning er systematisert. Det er laget en samlet oversikt som viser fordeling av drift- og vedlikeholdsutgifter for eier av byggene/boligforvalter og tjenestene som bruker av byggene. Det er utarbeidet nytt søknadskjema for leie av kommunal bolig. Skjemaet er også laget i elektronisk versjon. Oppgaver som er under arbeid: Påbegynt oppussing med rehabilitering av kjøkken og bad av en 3 roms borettslagsleilighet. Påbegynt oppussing med rehabilitering av kjøkken og bad av en 2 roms leilighet i ett av bofellesskapene. Utskifting av kjøkken i en leilighet i Stadionveien bofellesskap. Sette inn automatisk døråpner i Stadionveien bofellesskap. Oppfølging av for høye Radonmålinger i boligene. Energimerking av boliger og eiendommer. Scanne tegninger av boligene. I Presteboligen på Snarum må rørene til hoved-vanninntaket skiftes. I Ressursboligen på Tomtebo er det to bad som trenger rehabilitering. Det er fukt og soppskader. Det er også slitasje på flere kjøkken. Kjøkkeninnredningene er ikke beregnet for hard bruk og må på sikt skiftes ut. Det kan være en del slitasje og etterslep av vedlikehold på flere av bofellesskapene, bo- og dagsentrene og øvrig eiendomsmasse som ennå ikke er registrert. For å kunne lage en fullverdig vedlikeholdsplan bør det innhentes en takst med tilstandsrapport som dokumenterer konsekvensgraden, tilstandsgraden og verifiserer arealet på eiendommene. Større påkostninger og investeringer vil bli oppført i fremtidig vedlikeholdsplan. Facilit utleie, Facilit-FDVU drifts- og vedlikeholdsprogram Drifts-, vedlikeholds- og utleiemodulen i Facilit brukes daglig. I Facilit FDVU er det tatt i bruk Helpdesk funksjon. Avvik på boligene registreres direkte inn iht. Norsk Standard med type fag, konsekvensgrad, tilstandsgrad og prioritering. Dokumentasjon og historikk på de enkelte bygninger systematiseres og gir grunnlag for utarbeidelse av vedlikeholdsplan. Det er laget kobling/link fra Facilit utleie til det nye EDB sak og arkiv i kommunen. Linken gjør at korrespondansen mellom bruker/leietaker og kommunen er knyttet opp til eiendommen. Det haster med å innføre brannbok-modulen i Facilit FDVU for å tilfredsstille kravet til brannbok-dokumentasjon. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 9 av 16
Brann Det har ikke vært brann i de kommunale boligene i 2014. Radonmålinger Det er utført Radon målinger i nesten alle leiligheter. Hittil viser måleresultatene at det er 38 leiligheter som har høyere grenseverdi enn tillat etter ny strålevernforskrift. Det er sendt ut Radonmålerapport til alle leietakere som viser resultatet fra utførte Radonmålinger. Det er utarbeidet tiltaksrapporter i 4 av leilighetene med for høye Radonmålinger og det er gjennomført 4 tilfredsstillende tiltak. Det må innhentes tiltaksrapporter i resterende leiligheter som har for høye grenseverdier. E. Drift utleie Antall leieboerskift Antall leieboerskift 2014 2013 2012 2011 Innflyttinger 68 78 77 64 Utflyttinger 81 76 71 69 Flytteårsaker 2014 2013 2012 Internt 28 24 24 Privat bolig 24 24 12 Døde 15 12 24 Antall forlengelser 2014 2013 2012 Forlengelser 14 16 11 Boligforvaltningen har inngått 68 tidsbestemte husleiekontrakter i 2014. Anmeldelser/skriftlige klage 2014 2013 2012 2011 Politianmeldelser 4 3 5 3 Klager 2 15 8 5 Modum kommune er blitt tilkjent erstatning, ved dom for ett anmeldt forhold. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 10 av 16
Namsmannssaker 2014 2013 2012 2011 Antall begjæringer sendt namsmann 2 5 7 5 Antall gjennomførte fravikelser - 2 2 3 To saker er sendt til namsmann for gjennomføring av fravikelse i 2014 og begge ble trukket. I begge sakene ble nøkler levert inn før fravikelsen ble gjennomført. Dekningsgrad Dekningsgraden i 2014 er på 91 %. Avviket på 9 % er tomme boliger/leiligheter som følge av oppussingsarbeid, noe lediggang på grunn av omorganisering i Helse- og sosial etaten, samt at det foreligger vedtak om at boliger/eiendommer skal rives. I 2013 var dekningsgraden 93,87%. (Avvik på 6,13 %). I 2012 var dekningsgraden på 93,86 %. (Avvik på 6,14 %). Eiendommene Haug Gård, Barkveien, Folkevangveien, Hovdeveien 1 (er avstengt) og tomten i Rønningveien er ikke medregnet i dekningsgraden. F. Økonomi Boligforvaltningen har budsjett og resultatansvar for funksjon 265000 boliger og funksjon 121000 forvaltningsutgifter eiendom. Regnskapsoppstilling for funksjon 265000 boliger Regnskap Budsjett Avvik Driftsutgifter 10 612 373 9 980 000 632 373 Driftsinntekter 17 878 302 17 800 000 78 302 Sum 7 265 929 7 820 000 554 071 Boligforvaltningens budsjett for drift og vedlikehold for 2014 utgjør kr 9 980 000 hvorav kr 6 649 000 til drift og kr 3 331 000 til vedlikehold. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 11 av 16
20 000 000,00 Inntekter 18 000 000,00 16 000 000,00 14 000 000,00 12 000 000,00 10 000 000,00 8 000 000,00 Inntekter 6 000 000,00 4 000 000,00 2 000 000,00 0,00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Driftsinntektene pr. 31.12.2014 utgjorde kr 17.878.302. Det er kr 78.302 mer enn budsjettert. Husleiene indeksreguleres årlig iht. konsumprisindeksen til Statistisk Sentralbyrå. Ved utløp av tidsbestemt husleieleiekontrakt og ved oppussing av bolig blir husleien oppjustert. Grafen viser ikke refusjoner fra stat og forsikringsoppgjør. Det er viderefakturert til leietakerne for rydding av innbo, reparasjoner, renhold, hærverk og skader i boligene, samt viderefakturert for forbruk av vann i leiligheter som har egen vannmåler (for husleiekontrakter inngått etter 01.09.2009). Viderefakturert beløp utgjorde kr 106.781 av driftsinntektene. 12 000 000,00 Drift / vedlikehold regnskap 10 000 000,00 8 000 000,00 6 000 000,00 Drift / vedlikehold 4 000 000,00 2 000 000,00 0,00 2009 2010 2011 2012 2013 2014 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 12 av 16
4 000 000,00 3 500 000,00 3 000 000,00 2 500 000,00 2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 500 000,00 0,00 2 010 2 011 2 012 2 013 2 014 I 2014 er det brukt kr. 489.574 mer til drift og vedlikehold enn i 2013. Det er merforbruk til drift og vedlikehold for 2014 på totalt kr. 554.071 for elektroarbeider, vedlikehold og byggetjenester, serviceavtaler, renholds og vaskeritjenester, materialer til bygg, sanitær, elektro og tapte kundefordringer. Tapte kundefordr. 2 % Fordeling drift/vedlikeholdsutgifter 2014 Renhold 6 % Husleie / felleskostnader 21 % Energi 15 % Kommunale avgifter 16 % Vedlikeholdsutgifter 35 % Alarm / serviceavtaler 3 % Alarm / serviceavtaler Kommunale avgifter Vedlikeholdsutgifter Brøyting / strøing Gartnerarbeider Energi Gartnerarbeider 1 % Brøyting / strøing 1 % Boligforvaltningen arbeider systematisk gjennom hele året med å få inn restanser knyttet til husleieinnbetaling. Husleieinnbetalingene sikres for brukere som har betalings problemer 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 13 av 16
ved å inngå nedbetalingsavtaler, samt opprette trekk i trygd for innbetaling av månedlig husleie. I 2014 ble kr. 182 569 dekket opp og avskrevet i regnskapet. Dette er delvis gamle tapte kundefordringer fra tidligere år før boligforvaltningen ble opprettet som eget budsjett og resultatområde. Nøkkeltall for drift- og vedlikeholdsutgifter pr. bolig og pr. kvadratmeter: 2014 2013 2012 Drifts- vedlikeholdsutgifter pr. bolig (284 stk.) 39.437 36.297 31 902 Drifts-vedlikeholdsutgifter pr. kvm. 530 488 435 (21 119 kvm.) Driftsutgifter pr. bolig (284 stk.) 24.697 22.025 23.369 Driftsutgifter pr. kvm. (21 119 kvm.) 332 296 314 Vedlikeholdsutgifter pr. bolig (284 stk.) 13.302 11.578 8.758 Vedlikeholdsutgifter pr. kvm 179 156 118 (21 119 kvm.) I 2014 brukte Modum kommune 21 kroner mindre pr. kvm i vedlikeholdsutgifter enn det som anbefales å bruke pr. kvadratmeter med hensyn til verdibevarende vedlikehold. Multiconsult og PWC har i rapport til KS anslått at årlig vedlikeholdsbehov, oppjusteres til 200 kroner i 2013 (170 kroner pr. kvm i 2012) ved 60 års levetid (inklusive nødvendige oppgraderinger). Et godt løpende vedlikehold er lønnsomt. Uten, eller ved lavt vedlikehold, vil bygget være nedslitt etter 15-20 år og man blir løpende mellom akutte situasjoner og offentlige pålegg som vil kreve ekstra ordinære bevilgninger. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 14 av 16
Regnskapsoppstilling for funksjon 121000 forvaltningsutgifter eiendom Regnskap Budsjett Avvik Driftsutgifter 1 048 282 1 105 000 56 718 Driftsinntekter 63 282 51 000 12 282 Sum 1 111 564 1 156 000 44 436 Det er en mindre økning i driftsinntektene som skyldes sykelønnsrefusjon. Forvaltningsutgifter 1200000 1000000 800000 600000 400000 Forvaltningsutgifter: Lønn og sosiale utgifter Driftskostnader Forsikringer mv Totale forvaltningsutgifter 200000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Samlet merforbruk i 2014 for funksjon 265000 boliger og funksjon 121000 forvaltningsutgifter eiendom utgjør kroner 509.635. Merforbruket skyldtes økte kostnader til vedlikehold, samt avskrivning av tapte kundefordringer. G. Etablering av kommunalt foretak for boligforvaltningen Kommunestyret vedtok i K-sak 61/14 opprettelse av Modum Boligeiendom KF med oppstart 01.01.2015. Modum Boligeiendom KF ble registret i Enhetsregisteret og Foretaksregisteret 26.01.2015 med organisasjonsnummer 914 861624. 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 15 av 16
H. Hovedutfordringer og prioritering videre Etablere det kommunale foretaket Innhente tiltaksrapporter til boligene med for høye Radonmålinger. Arbeide videre med forvaltning, drifts- og vedlikeholds modulen i Facilit FDVU Innføre og implementere digital brannbok i Facilit FDVU. Oppfølging av planlagt bygging av nye rusboliger og flere omsorgsboliger på Geithusberga jfr. Boligsosial handlingsplan. Utarbeide strategiplan for gjennomføring av påpekte forhold fra Forvaltningsrevisjonens rapport, jfr. rapport. Innhente uavhengig takst med tilstandsrapporter for boligene med tilstandsgrad og verifisering av areal. Dette for senere å kunne lage en helhetlig vedlikeholdsplan. Utarbeide helhetlig og operativ vedlikeholdsplan. Fortsette arbeidet med sikre innbetaling av løpende husleie. Vikersund, 11.03.2015 Ann-Kristin Salvesen Boligforvalter 11.03.2015 Årsrapport boligforvaltning 2014 Side 16 av 16