Årsrapport. Årsrapport Modum Boligeiendom KF

Transkript

1 Årsrapport 2016 Årsrapport Modum Boligeiendom KF

2 Innholdsfortegnelse 1 Innledning 2 Status boliger 3 Drift 4 Vedlikeholdsprosjekter 2016 og planlagte Investeringsprosjekter 2016 og planlagte Bemanning 7 Økonomi 8 Hovedutfordringer og prioriteringer videre Forkortelser: Modum Boligeiendom KF (MBKF) Vikersund bo- og dagsenter (VBD) Geithus bo- og dagsenter (GBD) - 2 -

3 1 Innledning MBKF ble etablert i Selskapet har som oppgave å forvalte, drifte -og vedlikeholde kommunale boliger. De kommunale boligene utgjør bo- og dagsentrene, bofelleskapene i PU, bofellesskapet for aldersdemente, psykiatriboligen, trygde- og omsorgsboligene, flyktningeboligene, sosialboligene og presteboligene. I tillegg kommer kjøp/salg og utvikling av boligeiendommer. Boligene leies ut etter tildeling gitt av Modum kommune. Det inngås som regel tidsbestemte leiekontrakter på 3-5 år med unntak av når tungtveiende grunner foreligger. Leiesummen reguleres årlig utfra statens indeksregulering. Selskapet har 2 ansatte, 1 daglig leder og 1 konsulent i 60 %. Selskapet holder til i leide lokaler i Vikersund, men har besøks- og postadresse Rådhusveien 1, Vikersund. 2 Status boliger Pr hadde selskapet 4 ikke utleiebare boenheter. Folkvangveien (Solberg), Tomtebo 6 (2 boliger) og Ringeriksveien 14B (kjeller i Ringeriksveien 14A). Folkevangveien (Solberg) er en eldre enebolig med eiet tomt på kvm. Huset er i svært dårlig stand (ikke egnet for bo). Boligen vurderes revet. Tomtebo 6 skal bygges om i Ringeriksveien 14B benyttes pr. i dag som lager for MBKF. Kongshaug vurderes solgt/omdisponert. Megler er engasjert for å se på eiendommen for eventuelt salg. Saken ikke avklart pr og boligen med 3 utleieenheter er utleid. Kjøp/salg i 2016 Badeveien 14, Vikersund ble kjøpt for 3,1 mill. kr i desember Det er mottatt tilskudd fra Husbanken på 0,7 mill. kr. Leiekontrakt er inngått f.o.m Krokaveien 3, Vikersund ble kjøpt for 4,3 mill. kr i desember Eiendommen består av fem leiligheter, og pusses opp før utleie. 4 opptreningsboliger i nye Geithusberga ble kjøpt fra Modum kommune i desember 2016 for 4,6 mill. kr. Pr stod samtlige boliger ledige. Granstadveien 4, Vikersund ble solgt for 2,4 mill. kr i august Jarenveien 11(Solheim) har blitt vurdert revet/pusset opp da boligen er i særs dårlig stand. P.g.a. planer om ny vei (over eiendommen) til nytt boligfelt har MBKF ikke tatt noen avgjørelse om hva som skjer med eiendommen

4 Antall utleiebare boenheter/leiligheter pr (Krokaveien 3 ikke inkl.) BOLIGER: Ant. Disponert av flyktningetjenesten 45 Disponert av pleie- og 179 omsorgstjenesten Disponert av sosialtjenesten 34 (av disse er 3 rusboliger) Presteboliger 2 EID AV MODUM BOLIGEIENDOM KF 260 Utleiebare boenheter fordelt på tjenester = Flyktningetjenesten 179 Pleie og omsorg 34 Sosialtjenesten 2 Presteboliger Antall leiligheter fordelt på størrelse: ANTALL ROM BOLIGER FORDELT PÅ DISTRIKT og 7 ROM ROM ROM ROM ROM ROM Åmot Geithus Vikersund Sum antall boliger

5 Antall boliger fordelt på områder 61 boliger Åmot 43 boliger Geithus 156 boliger Vikersund 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % 1 roms 2 roms 3 roms 4 roms 5 roms 6 og 7 roms Vikersund Geithus Åmot Standard på leilighetene/eiendommene Mange av boligene holder en god standard, men det er fortsatt behov for omfattende innvendig og utvendig vedlikehold av enkelte boliger. Disse er preget av slitasje og etterslep av vedlikehold. Det er en generelt stor slitasjen på boligene og løpende drifts- og vedlikeholdsarbeider bør foretas kontinuerlig for å hindre store verditap av boligene. 3 Drift MBKF bruker drifts-, vedlikeholds- og utleiemodulen Facilit. Kommunikasjonen med teknisk etat fungerer gjennom Facilit

6 MBKF har et nært samarbeid med de ulike etatene i kommunen og kjøper tjenester fra servicetorget/arkiv, IT, teknisk etat og økonomiavdelingen. MBKF er tilknyttet arkivsystem ESA i Modum kommune og all dokumentasjon blir arkivert der. MBKF faste prioriteringer: Sikre innbetaling av løpende husleie og restanser knyttet til husleieinnbetalinger. Tett oppfølging av kostnader. Viderefakturering av kostnader. Minst mulig tomgangskjøring og bytting av boliger. Effektivisere oppussing og oppgradering av boligene. Driftskostnader på VBD For å komme frem til en korrekt fordeling av kostnader mellom MBKF og kommunen, har administrasjonen foretatt en gjennomgang av alle driftskostnader på VBD. Konsulent fra Norsk Bygningskontroll har vært engasjert og forslag til ny fordelingsnøkkel er presentert for teknisk etat. Pr er det ikke kommet frem til noen endelig avklaring. Tilsvarende gjennomgang er planlagt på de øvrige bofelleskapene. Nye leiekontrakter for bofelleskap tas i bruk fra MBKF har inngått en avtale med Modum kabel-tv Fra vil kabel-tv være inkludert i husleien i bofelleskapene. Modum kabel-tv fakturerer MBKF for alle abonnenter. For å unngå tap av leieinntekter, anbefaler/krever boligforetaket i enkelte tilfeller faste trekk på husleie og innbetaling av depositum. I tillegg er det et krav om etablering av nedbetalingsordninger på gjeld ved fornyelse av kontrakter eller etablering av nytt leieforhold. Viderefakturering av kommunale avgifter MBKF har som mål at kommunale avgifter skal være inkludert i husleien og vil ved nye kontraktsinngåelse inkludere denne kostnaden i leieprisen. MBKF erfarer at dette er mer forutsigbart for leietakere. Hvis store avvik i forhold til normalen vil det ved årlig måleravlesning bli foretatt en avregning. Av hensyn til naboer anser MBKF det som viktig at de kommunale boligene holder en viss standard utvendig. Dette gjelder så vel hus som hage. Leietaker er selv ansvarlig for å holde hage og tomt i orden men MBKF ser at dette i enkelte tilfeller ikke blir ivaretatt. Administrasjonen jobber fortsatt med å finne en løsning som fungerer både for MBKF og leietakere. 4 Vedlikeholdsprosjekter 2016 og planlagte 2017 Vedlikeholdsplanen er planlagt sluttført i 2017 i samarbeid med byggkonsulent

7 MBKF har foretatt følgende oppgradering/oppussing av boligmassen i 2016: Ringeriksveien 14 Oppgradering av kjeller som følge av høstflommen MBKF mottok kr ,- i forsikringsutbetaling for skadene. Kjelleren egnes ikke som bolig, men benyttes som lager for MBKF. Skolegata 19 Bofelleskapet er pusset opp innvendig og tidligere kontor og fellesrom er ombygget til to boenheter. 11 boliger har fått en enkel nødvendig oppussing, med innvendig maling, tetting/kitting av vinduer og maling av vinduer/dørkarmer. 6 bolig har blitt pusset opp i tillegg til at de har fått nytt/oppgradert kjøkken. To av disse har også fått nytt bad. Planlagte vedlikeholdsprosjekter 2017: En trygdebolig i Furulund skal få nytt kjøkken i tillegg til en lett oppussing. 5 Investeringsprosjekter 2016 og planlagte prosjekter 2017: MBKF har engasjert BTV for bistand til å skaffe byggkonsulent til investeringsprosjektene. MBKF ønsker en konsulent/konsulentfirma som kan bistå samtlige investeringsprosjekter. Avgjørelse vedr. konsulentfirma blir tatt i januar Solstad 3 Boligen var nedslitt og har fått en omfattende oppgradering. I tillegg til små reparasjoner og påkostninger har boligen fått nytt kjøkken, vegger har blitt reparert og malt og gulv er byttet. Boligen ble ferdig oppgradert desember Badeveien 14 Boligen fikk diverse påkostninger ved innflytting i Det forventes også noen mindre påkostninger i Boligen disponeres av flyktningetjenesten. Krokaveien 3 Boligen består av 5 boenheter med mulighet for ytterligere en enhet. Boligen trenger omfattende innvendig oppgradering før utleie. Boligene skal disponeres av flyktningetjenesten og de første boenhetene forventes klare for innflytting i mars Utvendig oppgradering er planlagt vår/sommer nye rusboliger Nye rusboliger prosjekteres i 2017, med forventet oppstart Tomt er reservert fra Modum kommune til prosjektet. Heddybo, Tomtebo 5 (Badeveien bofellesskap) Prosjektet utsettes til byggkonsulent er på plass. Dette vil være et prioritert prosjekt og det forventes en oppstart vår/sommer

8 Nedre Mælumenga Prosjektet utsettes til byggkonsulent er på plass. Dette vil være et prioritert prosjekt med oppstart i Flyktningeboliger MBKF jobber kontinuerlig med å skaffe boliger i henhold til behov og i tråd med investeringsplan. 6 Bemanning Selskapet har daglig leder 100 % stilling og administrativ stilling 60 %. Den administrative stillingen har vært utvidet til % i Økonomi MBKF hadde i 2016 et netto driftsresultat på kr ,- Det har medgått til delvis å dekke merforbruk fra 2015, slik at samlet merforbruk er redusert til kr ,- Det vises i denne sammenheng til kommunestyrevedtak K40/16. Investeringsregnskapet er gjort opp med et udekket beløp på kr ,- Dette merforbruk skyldes investeringer som ble foretatt etter budsjettendringer på investeringer, ref. kommunestyrevedtak i sak K30/16. Merforbruk i 2016 kommer som fratrekk på 2017 investeringsbudsjettet. Budsjettavvik 2016: Leieinntekter var kr ,- høyere enn budsjett og hadde en økning på kr ,- fra Økte leieinntekter skyldes at boligforetaket har flere boliger utleid til enhver. I tillegg har MBKF gode rutiner på viderefakturering av kostnader. Tap knyttet til gamle kundefordringer før etableringen av MBKF utgjorde kr ,- Regnskapet viser et merforbruk lønn på kr ,- Administrasjonen har sett det som helt nødvendig å utvide stillingen for å kunne betjene alle oppgaver som MBKF har. Det var et merforbruk på kjøp av varer og tjenester bolig tilsvarende kr ,- Dette knytter seg hovedsakelig til vedlikehold og byggtjenester på kr ,- strøm kr ,- avgifter, gebyrer og lisenser kr ,- serviceavtaler, reparasjoner kr ,- og materialer til vedlikehold kr ,- Ethvert boligbytte genererer kostnader og god boligplanlegging/bosetting er viktig for å holde kostnader nede. I 2016 har der vært lite kostnader som følge av interne flyttinger

9 For å sikre grunnlaget for leieinntekter har MBKF jobbet for å begrense tomgangskjøring. Selskapet har som mål at maksimalt 10 boliger skal stå ledige til enhver tid og at innflytting skal skje så raskt som mulig. Tross fokus på dette har enkelte boliger stått ledige hele 2016, herav to boliger på «gamle» Geithusberga. Dette har alene medført tapte leieinntekter på ca. kr ,- 4 boliger på «nye» Geithusberga, som fortsatt ikke er tatt i bruk, medfører tapte leieinntekter på kr ,- pr. mnd. for boligforetaket. MBKF vil på bakgrunn av ovennevntes arbeide videre for at den ansvarlige tjenesten bør belastes ved tomgang over lengre tid. 8 MBKF prioritering videre: Fordeling av kostnader mellom MBKF og MK (fordelingsnøkler). Investeringsprosjekter Vedlikeholdsplan Lav tomgangskjøring av boligene. Vikersund, Ole Bjørn Haug, daglig leder - 9 -