RISØR KOMMUNE Enhet for plan- og byggesak Arkivsak: 2015/317-13 Arkiv: 16/319 Saksbeh: Heidi Rødven Dato: 26.05.2015 Søknad om ny bolig over garasje.sted: Rådhusgata 9 gnr. 16 bnr. 319Tiltakshaver: Marie Elisabeth Gundersen de TomasiSøker: Sivertsen bygg AS Utv.saksnr Utvalg Møtedato 42/15 Miljø- og teknisk komité 04.06.2015 90/15 Bystyret 18.06.2015 Rådmannens innstilling: Risør bystyre godkjenner ny bolig på gnr. 16 bnr. 319 i medhold av 21-4 i plan- og bygningsloven. Det gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i 29-4 i plan- og bygningsloven, jmf. 19-2, på følgende vilkår: Boligen skal oppføres med tilstrekkelig brannsikring mot nord og sør i samsvar med TEK10. Det skal sendes inn søknad om ansvarsrett for brannprosjektering og plantegninger/redegjørelse for valgt løsning. Brannceller og rømningsveier skal vises på plantegningene. Dersom sprinkling av fasadene blir aktuelt, må ansvarlig søker avklare at det er tilstrekkelig kapasitet på ledningsnettet i området. Øvrige vilkår: 1. Søknaden godkjennes ved utførelse etter godkjente tegninger, datert 20.11.14, og gjeldende bestemmelser. 2. Terrenget forutsettes planert/opparbeidet som vist på fasadetegningene, datert 20.11.14. 3. Tiltaket godkjennes plassert i horisontal- og vertikalplanet som angitt i søknaden. 4. Bygget skal males hvitt. 5. Taktekking skal utføres med rød, enkeltkrummet, brent tegl, gjerne brukte. 6. Vinduer skal være kobla og sidehengsla med gjennomgående sprosser i ytre ramme med kittfals. 7. Hovedinngangsdør skal være innadslående. 8. Kvisten anbefales bygd noe smalere. 9. Tiltaket skal prosjekteres og utføres i samsvar med Byggteknisk forskrift av 2010. 10. Det må monteres rekkverk (stakittgjerde eller smijern) på veranda mot øst i samsvar med TEK10. 11. Sivertsen Bygg as godkjennes som ansvarlig søker og gis ansvarsrett for prosjektering og utførelse for tømrerarbeidene, tkl. 1. 12. Handicare as gis ansvarsrett for prosjektering og utførelse av heis, tkl 1. 13. Godkjente planer må ikke endres uten kommunens tillatelse. 14. Søknad om ferdigattest eller anmodning om midlertidig brukstillatelse" må sendes inn sammen med kontrollerklæring med sluttrapport og plan for uavhengig kontroll før ferdigattest/brukstillatelse kan gis.
Før arbeidet tillates igangsatt, må følgende være ordnet: 1. Søknad om ansvarsrett for brannprosjektering, arkitekturprosjektering samt for prosjektering og utførelse for sanitæranlegg og uavhengig kontroll av våtrom og lufttetthet, må sendes inn og godkjennes. 2. Søknad om sanitærabonnement (rørleggermelding) må sendes inn og godkjennes. 3. Tegninger for utvendig bod og fasade mot nord, må sendes inn og godkjennes.
Vedlegg: 1 Oversiktskart 2 Følgebrev 3 Grunnkart med påtegning 4 Tegninger A4 5 Konklusjon - Søknad om ny bolig med garasje Sted: Rådhusgata 9 gnr. 16 bnr. 319 6 Spørsmål vedr nabovarsel 7 Kopi av nabomerknad 18.02.15. 8 Bilder og e-post fra nabo. 9 Bilder fra nabo 10 Kommentar til nabomerknad Kort resymé Det søkes om ny enebolig oppå tidligere godkjent garasje i Rådhusgata 9. Saken fremmes for Bystyret da ny bolig innenfor vernesonen anses som en prinsipiell sak. Det innstilles på at søknaden godkjennes på gitte vilkår. Saksopplysninger Området er regulert til boligformål og spesialområde bevaring. Verneplanen har følgende hovedmålsettinger: 1. Å bevare og videreutvikle de historiske, antikvariske, arkitektoniske, kulturelle og miljømessige verdier som Risør representerer. 2. Å gi rammer for både vern og utvikling av ovennevnte verdier. 3. Å hindre inngrep i det bestående som er i strid med kulturminnevernet. 4. Å legge til rette for at gamle Risør opprettholder og gradvis utvikler sine sentrumsfunksjoner for bolig, næringsliv og arbeidsplasser. 5. Å opprettholde og gjenopprette bymiljøets blanding av bruksformålene og balansen mellom disse. 6. Å opprettholde og delvis legge til rette for å øke utnyttelsesgraden i sentrum. 7. Å bedre de generelle trafikkforholdene i sentrum. Om nybygg sier planens pkt. 2.1 at nye tiltak skal tilpasses strøkets eksteriøruttrykk, volum, utstrekning, materialbruk, overflate, farge, detaljer og liknende, og varieres overensstemmende med opprinnelig grensestruktur. Kommunen kan stille krav til bygningsdetaljer som materialbruk, detaljering, form og fargebruk. Videre står det i pkt. 2.4 at Nybygg tillates når det utformes og plasseres i harmoni med opprinnelige bygningers og miljøs karakter, målestokk og tradisjon. Nybygg tillates ikke når det forringer de regulerte bygningers og miljøers verneverdi. Nybygg skal fortrinnsvis bidra til å bedre arkitektur-, miljø-, trafikk- og brannvernforhold. Formannskapet og Miljø og teknisk komité har tidligere gitt tillatelse til garasje og tilleggstomt. Garasjen har plass til 3 biler og opprinnelig var det meningen av terrenget skulle tilbakeføres over garasjen og beplantes. Det søkes istedenfor om å bygge en mindre enebolig i to etasjer over garasjen. Stilen omtales av søker som klassisk Risørempire. Garasje og gang/heis har et areal på ca. 82 m 2 og kun fasaden med port og
dør er synlig. Det søkes om heis fra garasjen, opp til det nye huset og til det eksisterende huset på tomta, totalt over tre plan. Huset trekkes 1,5 inn fra garasjefronten og får en veranda på dette arealet. Det lages gjennomgående kvist. Mot nord blir det en mindre veranda og mot vest en større terrasse. Totalt uteareal vil bli 53 m 2. Dette er i samsvar med ny kommuneplans bestemmelser om minste uteoppholdsareal (MUA) for boliger i bl.a. Risør sentrum som er fastsatt til 50 m 2. Boligen får følgende arealer og høyder: Bruksareal 102 m 2 (77 m 2 i første etasje og 25 m 2 i andre etasje) Mønehøyde 6,45 m Høyeste gesimshøyde 4,9 m Høyde fra vei 9,15 m (herav 2,70 for garasjen) Heisen skjules bak inngangspartiet som får pulttak, og boligen trekkes tilbake fra garasjens fasade for å dempe høydevirkningen. Garasjen er steinsatt på begge sider, men har trekonstruksjon over av tekniske og praktiske hensyn. Det søkes om dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 29-4 fordi husets sørvegg vil ligge ca. 0,3 m fra grensa. Det oppgis at det skal bygges en EI 30-vegg for å ivareta brannsikkerheten. Det søkes også om dispensasjon fra nabogrensa i vest, mot kommunens eiendom, hvor avstanden blir 2,0 m. Begrunnelsen for dispensasjonen er at kommunens har som målsetting å øke bosetting i sentrum, huset er lite, det ligger i et urbant område, men med mye luft og grønt rundt. Søker konkluderer med at fortettingen ikke ødelegger eller svekker den stedstypiske karakteren med blanding av urbant og natur/miljø. Huset får delt garasje med den eksisterende eneboligen på tomta. Krav til parkering for nye boliger er 1,5 plasser og dette ivaretas da garasjen har rom for 3 biler. Første etasje inneholder alle hovedfunksjoner og bygges som en tilgjengelig boenhet med tilgang via både heis og trapp. Det søkes om en utvendig bod på terrassen. Denne vises kun på situasjonskartet og på snitt. Det må sendes inn tegninger av boden for godkjenning. Boden ivaretar krav til utvendig bod på 5 m 2 i TEK10. Det er også mulighet for bodplass i garasjen. Innvendig er det vist bod på minimum 3 m 2, også dette i samsvar med TEK10. I forhold til brannkrav oppgis det at det skal bygges med EI30-vegg mot nabo i sør. Garasjen vil bli egen branncelle isolert mot boligen og heissjakten med EI60. I andre etasje bygges soverommene med vinduer beregnet for rømning. Avstand til nærmeste bolig vil bli 4,5 m mot nord (eksisterende bolig) og 8,0 m til bolig i Enghavgata 11. Det er ikke sendt inn søknad om ansvarsrett for brannprosjektering eller lagt ved plantegning som viser valgte løsninger i samsvar med TEK10. Søknaden er oversendt Aust-Agder fylkeskommune for uttalelse selv om tiltaket er vurdert til ikke å kreve dispensasjon fra reguleringsplanen. Dette er gjort fordi saken er prinsipiell og fylkeskommunens kulturminnevernseksjon også er en faglig rådgiver for kommunen i denne typen saker. Fylkeskommunen beklager det store terrenginngrepet, men kan ikke se at det er grunnlag for å gjøre noe annet enn å ta til etterretning at det utførte terrenginngrepet danner utgangspunktet for foreliggende prosjekt. Fylkeskommunen konkluderer med at følgende vilkår bør innarbeides i kommunens vedtak: Vinduer skal være i koplet utførelse med kittfals og gjennomgående sprosser i ytre ramme. Taket skal tekkes med røde enkeltkrummete brente teglstein. Forblending med stein for garasjedelen må utføres med stein etter modell av tradisjonelle kjellermurer. Forblendingen må ikke skje ved bruk av skiferheller.
Kvist mot gata bør gjøres noe smalere, ca 1/3 av fasaden. Da søknaden blei sendt inn forelå det ingen merknader fra naboer. Varselet blei sendt ut 27.01.15 med frist 10.02.15. Først den 18.05.15 blei kommunen gjort oppmerksom på at eier av Enghavgata 11 hadde merknader i saken. Disse blei opprinnelig sendt fra nabo til ansvarlig søker på e-post 18.02.15, altså etter fristen, men forsinkelsen skyldtes sykdom. Merknaden gikk ut på at endringen kunne medføre verdiforringelse for egen bolig. Eiendom var tidligere solgt fra Enghavgata 11 til Rådhusgata 9 for garasjeprosjektet med uforandret utsikt fra egen eiendom, til en grønn lunge. Naboen skriver at saken nå må vurderes i forhold til økonomi og utleie av huset om sommeren, noe som kan bli vanskelig hvis det blir en byggeplass hele sommeren. Naboen skriver videre at bygget som evt. skal føres opp, ser helt greit ut og at dialogen med naboen er god. Det bes allikevel om at e-posten behandles som en merknad. Eier ønsker å drøfte saken med advokat for ikke å risikere økonomisk tap. Merknaden er forelagt søker som kommenterer den med at de ikke har sett den før 19.05.15 og beklager at den ikke har blitt registrert mottatt og besvart. Søker viser til at tålegrensen i bysentrum må være høyere enn i regulerte boligområder og at man vil måtte påregne noe utsiktstap som følge av ny bebyggelse på nabotomt. Det vises videre til at sprengningsarbeidene i tilknytning til garasjebygget blei omfattende og skapte en eksponert fjellside i garasjens bakkant og at boligen vil skjule dette. Det skal ikke foregå byggeaktivitet i sommermånedene. Garasjeprosjektet er nå avslutta og området rydda. Søker skriver at dialogen med naboen har vært god og at merknaden aldri er nevnt. Som kompensasjon for naboen har tiltakshaver bidratt med oppsetting av nye stakittgjerder, planering, tilførsel av jord og såing. Søker skriver at det fremstår som noe spesielt at naboen på den ene siden gir uttrykk for god dialog og at nybygget ser helt greit ut, men på den andre siden sender merknader. Avslutningsvis skriver søker at de håper redegjørelsen er tilstrekkelig avklarende og ber om at søknaden godkjennes. I etterkant av at merknad fra nabo blei sendt inn har kommunen mottatt ytterligere merknader fra Siv.ark Bente Kronen AS som bistår naboen. Merknader og bilder er lagt ved. Her vises det til at det er fylt opp med matjord uten forstøtningsmur og at det er satt opp stakitt som kompensasjon, men at den nederste delen av hagen ikke er ferdigstilt og ikke kan brukes i sommer. Videre skriver Kronen at fjellet er sømboret og at det er støpt ny platting i betong, trolig som en forberedelse til bygging av ny bolig. Kronen skriver at dette ikke er hva Gjevestad blei forespeilet ved salg av tomt til garasje for naboen og at pris på tomt for garasje ikke samsvarer med pris for tomt til ny bolig. Avslutningsvis vises det til at garasjeport med dør ikke er utført i samsvar med søknadstegningene. Historisk sies det at det har stått et bolighus på denne delen av tomta tidligere. De to trærne som sto her markerte enden av Smalgangen og atkomst opp til denne boligen. Det er imidlertid ikke vist til noen historiske kilder i den sammenheng og det har ikke vært mulig å få det verifisert. Økonomi Tiltaket har ingen økonomiske konsekvenser utover gebyr for saksbehandling. Kommuneplan Kommuneplanen legger opp til at det er ønskelig med fortetting i sentrumsnære områder. Tiltaket er derfor i tråd med denne intensjonen. Sentrumsnære boliger øker også kommunens attraktivitet som bokommune. Folkehelse og levekår Boligen bygges som en tilgjengelig boenhet med heis og trapp. Det er positivt at boliger er fleksible og kan benyttes av flest mulig så lenge som mulig.
Klima og miljø Tiltaket påvirker klima og miljø negativt i form av ressurser til bygging. Det er imidlertid positivt at boligen ligger i sentrum med gangavstand til alle servicefunksjoner og bidrar til å minske bilbruken til daglige gjøremål. Det er også gangavstand til kollektivtrafikk. Vurderinger Først vil Rådmannen bemerke at tidligere behandling av søknad om tilleggstomt og garasje blei behandla politisk fordi daværende rådmann er nærmeste nabo og omgangsvenn med tiltakshaver. Administrasjonen blei dermed inhabile i saken. Det er nå tilsatt ny rådmann og administrasjonen er ikke lengre inhabile. Grunnen til at søknaden nå fremmes for politisk behandling er fordi den er av prinsipiell karakter. Rådmannen vil videre kommentere uttalelsen fra Fylkeskommunen om terrenginngrep. Søknad om garasje blei i sin tid oversendt Fylkeskommunen til uttalelse og det blei foretatt felles befaring. Kulturminnevernseksjonen hadde da ingen andre merknader til saken enn at tiltaket måtte underordne seg den gamle bebyggelsen i området og at utførelsen på garasjen burde være enkel. Vi antar derfor at uttalelsen nå om terrenginngrep omfatter den endringa som blei søkt om i etterkant av at sprengningsarbeidene medførte en større utrasing enn planlagt i bakkant av området. Videre anser vi kommentarer om naturstein som overflødig da garasjen allerede er oppført og dette er ivaretatt gjennom denne tillatelsen. Rådmannen vil så kommentere merknad fra nabo. Den opprinnelige merknaden er noe tvetydig. På den ene siden skriver naboen at huset i seg selv ser greit ut og at dialogen med naboen er god. På den andre siden vises det til mulig verdiforringelse i form av tapt utsikt og økonomiske forhold. Det framstår noe uklart om naboen er positiv eller negativ til tiltaket. Samtidig er det svært uheldig at søker ikke har fått merknaden. Selv om den kom til søker 8 dager etter utgått frist og ikke er blitt vurdert av søker, velger Rådmannen å vurdere den som om den skulle ha kommet inn til rett tid. Avstanden fra huset til grensa mot Gjevestad i Enghavgata 11 vil bli 0,3 m. Til Gjevestad sitt hus vil det bli 8,0 m. I henhold til 29-4 i plan- og bygningsloven skal bygg oppføres med minimum 4,0 m til grensa. Tiltaket er altså i strid med avstandsbestemmelsene og krever dispensasjon. De hensyn avstandsbestemmelsene skal ivareta er brannsikkerhet, lys og luft mellom boliger og gode uteoppholdsarealer. Hensynet til brannsikkerhet kan ivaretas med tekniske tiltak som å bygge huset med tilstrekkelig brannmotstand jfr. 11-6 i TEK10, alternativt sprinkle fasadene. Dersom dispensasjon innvilges må det derfor stilles som vilkår at brannsikkerhet ivaretas og at det sendes inn søknad om ansvarsrett for brannprosjektering. Dette er spesielt viktig i ett tett trehusmiljø som Risør. Det er mange eksempler på både brannvegger og fasadesprinkling i byen og vi anser dette som mulig å ivareta. Naboen har ikke hatt merknader som omfatter brannsikkerhet. Krav til lys og luft mellom boliger og å sikre gode uteoppholdsarealer mellom boliger er det andre hensynet avstandsbestemmelsene skal ivareta. Naboen solgte tomt til tiltakshaver under forutsetning av at det kunne bygges garasje og at arealet over fortsatt skulle være en grønn lunge. Merknaden fra naboen er noe tvetydig, men det blir uten tvil mindre grøntareal dersom boligen godkjennes. Den nye boligens uteplass mot vest vil også ligge nær og høyere enn uteområdene til Enghavgata 11. Verandaen mot øst vil ligge litt høyere enn naboens nederste hagedel mot gata. Naboen har en hage i to nivåer pluss en balkong fra andre etasje, alle på arealet mot nord. En slik nærhet er imidlertid helt vanlig i Risør sentrum hvor tettheten mellom eiendommene er høy. Det skal også bemerkes at området som nå er sprengt bort tidligere besto av fjell, jord og grønt og at utsikten fra hagen trolig var begrensa også da. Noe utsikt vil allikevel naboen trolig miste og dette må veies opp mot fordelene med
fortetting i sentrumsområdet som er svært positivt. Naboen har ikke hatt merknader til at uteplassene vil ligge nærme hverandre eller at det vil følges trangt mellom boligene. Basert på en helhetlig vurdering kan vi ikke se at hensynet til brannsikkerhet, lys og luft mellom boligene eller hensynet til gode uteoppholdsplasser settes vesentlig til side. Det forutsettes imidlertid at søknad om ansvarsrett for brannprosjektering sendes inn og at det redegjøres for valgt løsning som sikrer tilstrekkelig brannmotstand i samsvar med TEK10. Fordelen med å kunne bygge en n, sentrumsnær bolig som underordner seg det verneverdige miljøet med en tradisjonell utforming, må kunne sies å veie opp for ulempen med en noe redusert utsikt for naboen. Spesielt ettersom naboen ikke har vært tydelig på at dette utgjør en stor ulempe eller har spesifisert hva utsiktstapet vil omfatte. Det innstilles på at det kan gis dispensasjon fra avstandsbestemmelsene i plan- og bygningslovens 29-4, jmf. 19-2, på vilkåra nevnt ovenfor. Når det gjelder utforming av boligen, så har den fått en tradisjonell utforming og et volum som er godt tilpasset omkringliggende bebyggelse. Det stilles som vilkår at vinduer, hovedinngangsdør og taktekking utføres tradisjonelt. Fylkeskommunen anbefaler at kvisten bør utgjøre ca. 1/3 av takflata. Dette er det lang tradisjon for. Dersom rådet skal følges, vil kvisten bli ca. 1,0 m smalere med de konsekvensene det får for rommet på kvisten. Her er det planlagt to soverom. En annen konsekvens vil være at takvinkelen blir brattere. Ettersom Fylkeskommunen kun har en rådgivende rolle i denne saken velger Rådmannen å innstille på at kvisten anbefales redusert i bredden framfor å stille det som et vilkår. Dette fordi boligen er veldig liten, bruksarealet i andre etasje er kun 25 m 2, og fordi en slik endring estetisk sett ikke vil få en veldig stor effekt. Naboen v/kronen har kommentert utforming av garasjeport. Vi kan ikke se at det er relevant for søknad om bolig, men nevner for ordens skyld at det er foretatt befaring sammen med Fylkeskommunens kulturminnevernseksjon for å drøfte en utforming som ivaretar vernet og praktiske/byggtekniske hensyn. Konklusjonen blei da at porten kan godkjennes med liggende panel istedenfor kopier av labankdører som ikke ville vært ekte. Kronen bemerker også opparbeiding av naboens hage og tomtepris. Dette anses som et privatrettslig forhold mellom nabo og ansvarlig søker og kommenteres ikke videre. I denne saken har Rådmannen valgt å vektlegge at det er positivt med fortetting i sentrum når det kan utføres på en såpass skånsom måte og med en boligtype som underordner seg den eksisterende bebyggelsen. Krav til parkering og uteoppholdsareal er ivaretatt. Konsekvenser for naboer er ikke så negative eller spesifiserte fra naboens side at søknaden bør avslås. Det innstilles derfor på at søknaden godkjennes på vilkår med hensyn til ivaretakelse av brannsikkerhet. Det gjøres oppmerksom på at dersom eiendom for ny bolig deles fra, eller de to boligene på eiendommen seksjoneres, vil det påløpe et tilkoblingsgebyr for ny bolig. Per dato beløper det seg til kr. 17.500 inkl. mva. Rådmannens konklusjon Det gis dispensasjon på vilkår. Boligen godkjennes med krav til bygningsdetaljer. I forbindelse med saksbehandlingen er følgende gebyr beregnet: 1. Saksbehandlingsgebyr for en enebolig.kr 12.875,- 2. Dispensasjon fra avstandsbestemmelsene kr 2.359,-