BERGEN KOMMUNE Byutvikling, klima og miljø/etat for byggesak og private planer Fagnotat Til: Byrådsavdeling for byutvikling klima og miljø Fra: Etat for byggesak og private planer Dato: 21.08.2014 Saksnr.: 201101325/51 Emnekode: ESARK 5120 Saksbeh.: SIFJ ÅSANE, GNR. 199, BNR. 150 MFL. STEINESTØVEGEN BOLIG/ LEILIGHETSBYGG. AREALPLAN-ID 62890000. FORSLAG TIL DETALJREGULERING. 2. GANGS BEHANDLING. Kort om planforslaget På vegne av Bergen Bolig og Byfornyelse KF fremmes forslag om detaljregulering av eiendommen Steinestøvegen 268 med til hørende atkomst, samt tilliggende del av E39. Plankonsulent er Weglo Design, Plan & Landskap AS i samarbeid med M3 Arkitekter. Eiendommen som eies av Bergen kommune er på ca 4,4 daa, den er relativt flat og grenser i øst mot E 39 (Steinestøvegen), like sør for Breisteinskrysset, se oversiktskart figur 1. Figur 1: Oversiktskart Planområdet inkl veiareal er totalt på ca 9 daa. Det står i dag et eldre skolebygg på eiendommen. Skolen er nedlagt, men eiendommen ble en periode (fram til 2010) utleid til privat barnehage. Etter at det aktuelle planarbeidet ble startet opp har kommunen disponert eiendommen med påstående bygg til midlertidig barnehagedrift i påvente av at Trollskogen barnehage skulle realiseres. Senere er det kommet vedtak om at denne barnehagen likevel ikke skal bygges nå. Imidlertid foreligger det ingen signaler om at eiendommen ønskes til permanent barnehagedrift. Planområdet er i dag uregulert. Eiendommen er i gjeldende kommuneplan (KPA) angitt med formålet «tjenesteyting». Videre ligger eiendommen under hensynsone for støy (trafikk-). I samsvar med vedtak i bystyret 17.10.2011, under behandlingen av kommuneplanens arealdel,
er det for øvrig påbegynt arbeid med en kommunedelplan for Hylkjeområdet (del av Haukås Hordvik), hvor også det omsøkte planområdet inngår. Planområdet inngår ellers også i oppmeldt planområde (2008) for et større nytt boligfelt, i kommuneplanen angitt som B8. Figur 2: Oversiktsbilde (Eksisterende bygning sees øverst i bildet.) Planforslaget begrunnes med ønsket om å nytte eiendommen til utleieboliger i regi av Bergen Bolig og Byfornyelse KF. Dvs at ønsket formål vil være bolig, som da ikke vil være i samsvar med arealbruken i KPA. Eksisterende bygning foreslåes ombygd til 3 leiligheter, samt at det skal oppføres et nytt boligbygg. Totalt er det tenkt 19 boenheter, hver på rundt 50 m 2. Planområdet er sterkt støyutsatt og det er forutsatt omfattende støyskjerming ihht utarbeidet støyrapport. Dagens atkomst med en parallell vei fra avkjørsel med E 39 noe sør for eiendommen foreslåes opprettholdt, se fig 2. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene, se oversikt sist i dette fagnotatet (materiell utarbeidet av forslagsstiller). Materialet er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Planprosessen Oppstart: Det ble avholdt oppstartmøte 03.03.2011, hvor fagetaten konkluderte med at oppstart planarbeid ikke kunne anbefales, da planforslaget strider mot arealbruken i kommuneplanen. Det vurderes videre som riktig å se dette arealet i sammenheng med et større oppland og det pågående overordnete planarbeidet i området. For øvrig er tomten sterkt støyutsatt og derfor etter fagetatens oppfatning mindre egnet til boligformål. Mot fagetatens anbefaling ble oppstart planarbeid kunngjort i dagspressen 19.08.2011. 1. gangs behandling: På bakgrunn av fagetatens negative innstilling ble sak om utleggelse til offentlig ettersyn behandlet i byrådet i møtet 11.04.13, sak 1137-13, hvor planforslaget ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn. Saken var utlagt i perioden 28.04.2013 12.06.2013. Side 2 av 7
Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Det kom inn merknader fra 5 private parter og 10 uttalelser fra høringsinstanser. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: Trafikkstøy Arealbruk De private er mest opptatt av hvilken befolkningsgruppe som er tenkt som fremtidige beboere, og mener ellers at omfattende støyskjerming vil gi et fengselslignende inntrykk. De offentlige uttalelsene gir i hovedsak opplysninger og retningslinjer til nytte for planarbeidet, men både Rådet for byforming og arkitektur (RBA), Fylkeskommunen og Fylkesmannen er negative til planforslaget. Innsigelse: Fylkesmannen fremmer i sin uttale (bilag V) innsigelse da planen bryter med statlig retningslinje og kommunale bestemmelser for støy. Kommunen kan således ikke egengodkjenne planen. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i bilag III Fylkeskommunens merknad til KU-spørsmålet er ikke kommentert, for øvrig vurderes materialet som dekkende. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Endringer etter 1.gangs behandling/ offentlig ettersyn Det er ikke foretatt vesentlige endringer i planforslaget etter offentlig ettersyn. Antall parkeringsplasser er redusert til 1 pr leilighet, og det er tatt inn krav i bebstemmelsene om god estetisk utforming av støyskjermer. Planmaterialet er videre gjennomgått og oppjustert ihht tekniske krav. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema, men nedenfor følger kun kommentarer til de aktuelle hovedproblemstillingene i saken. For opplysninger om øvrige tema henvises til forslagsstillers planbeskrivelse (bilag III), samt øvrige vedlegg og sentrale plandokument (se oversikt sist i dette fagnotatet). Saken er b.la. vedlagt godkjent VA-rammeplan, ROS-analyse (se planrapporten pkt 6.22). samt en egen støyrapport. Ihht ROS-analysen er det ikke behov for spesielle tiltak unntatt vedr trafikkstøy. Forholdene vedr radon forutsettes ivaretatt ved den senere byggesaksbehandlingen. Ihht planbestemmelsene skal universell utforming legges til grunn i samsvar med gjeldende kommuneplan. Barn og unges interesser Utearealene på eiendommen har vært delvis tilgjengelige for barn i området når de ikke har vært i bruk for barnehagen. Planforslaget legger opp til at lekeareal og uteområder skal oppgraderes, siden eiendommen er forutsatt å forbli i kommunal eie vil uteområdene trolig også fortsatt kunne nyttes av nabolaget. Vedr skole/barnehage for eventuelle nye beboere vises til planbeskrivelsen, bilag III pkt 6.11. Innsigelse (bilag V): Slik tidligere nevnt fremmet Fylkesmannen innsigelse til planforslaget ved utleggelse til offentlig ettersyn, og saken kan derfor ikke egengodkjennes av bystyret. Siden Fylkesmannen i denne saken støtter fagetatens vurdering, har der ikke vært nærmere kontakt i ettertid. Innsigelsen står således ved lag, og vil følge saken frem til politisk behandling. Side 3 av 7
Reguleringsmessige forhold: Gjeldende planstatus er nærmere omtalt i planrapporten kap 5 (bilag III). Her er også gjengitt et utsnitt av kommuneplankartet. Slik det også er nevnt tidligere i dette fagnotatet er det påbegynt arbeid med en overordnet plan (sak nr 201209815) i dette området. Oppstart planarbeid og planprogram til høring ble annonsert i kommunetorget 23 febr 2014, med høringsfrist til 8 april. Det nevnte reguleringsplanarbeidet for B8 er forutsatt videreført i samarbeid med dette planarbeidet. Annet aktuelt planarbeid i nærområdet er Myrsæter senter, på motsatt side av Steinestøvegen mot krysset med Breisteinsvegen. Privat planarbeid for lokalsenter basert på senterområde S36 i kommuneplanen (sak nr 201127949) ble vedtatt utlagt til offentlig ettersyn 22.05.14, byrådssak 1199/14, utlagt i tidsrommet 15.06.14 til 12.08.14. Fagetaten vurderer dette planforslaget som «innadvendt» og løsrevet fra et overordnet plangrep i området. Konsekvensutredning (KU-) Ved 1g høringen oppfordret fagetaten aktuelle høringsparter til å kommentere KU spørsmålet, da forslagstiller hevder at planforslaget ikke er utredningspliktig. Fylkeskommunen viser i sin tilbakemelding til at planforslaget legger opp til annet formål enn det som legges til grunn i KPA, og at dette i prinsippet kan utløse krav om konsekvensutredning. De vurderer likevel planforslaget til å være tilstrekkelig opplyst til at de kan frarå forslaget uten at det ligger en konsekvensutredning til grunn. Fagetaten støtter dette synet. De øvrige høringspartene har ikke kommentert KU spørsmålet spesielt. Planforslaget: En større del av planområdet ligger under «rød» støysone. Støyvurderingen som er utarbeidet konkluderer med at det vil være mulig å tilfredsstille alle krav i T-1442. Fig 3: Perspektivskisse fra planbeskrivelsen. Planlagt prosjekt sett fra nord. Dette forutsetter imidlertid en relativt omfattende skjerming. I tillegg til 2 mindre skjermer, ca 3m lange, foreslåes det å bygge en ca 75m lang skjermvegg mot nord og øst (mot Steinestøvegen) på 4-5m høyde over parkeringsplassen, som sammen med boder og en ca 24m lang og ca 4m høy skjerm mot nord vil gi en tilstrekkelig reduksjon i støynivået. Det er tatt inn krav til estetisk utforminging i planbestemmelsene. Plassering av støyskjermene er markert på Side 4 av 7
plankartet. Mest belastet fasade vil likevel få en støybelastning på 60-65 db og det vil derfor i tillegg være behov for å nytte balansert ventilasjon. Selv om det er mulig å oppnå tilfredsstillende støyforhold ihht gjeldende regelverk mener fagetaten at en så vidt omfattende støyskjerming som det her vil være behov for er uheldig, og at tomten derfor er mindre egnet til boligformål slik omsøkt. Videre vektlegges de reguleringsmessige forholdene. Selv om omsøkte areal er relativt lite har det en sentral beliggenhet i forhold til en fremtidig utvikling i dette området. I tillegg til å være en estetisk utfordring vil støyskjermene også lage et uheldig stengsel mot nærområdet. Plan og geodata har tidlig i den nå aktuelle planprosessen påpekt at den omsøkte planendringen bryter med føringene i kommuneplanen om rekkefølge og områdeavklaring. De mener det trengs en bredere planprosess for å avklare fremtidige behov for bruk av dette arealet, eventuelt til tjenesteyting slik kommuneplanen foreslår. Fagetaten vil derfor ikke anbefale at denne saken videreføres. Slik fagetaten ser det bør arealbruken for denne eiendommen vurderes i sammenheng med det pågående arbeidet med kommundelplanen. Fagetaten har for øvrig ikke noen vesentlige merknader til planforslaget isolert sett. Angitt utnytting sett i forhold til hele eiendommen er ikke spesielt høy. Ca %BRA = 35% sett i forhold til hele tomten (inkl ca 500 m 2 parkering angitt som eget formål). Eiendommen ligger solrikt, og ingen av nabomerknadene påpeker tap av sol eller utsikt. Atkomst til eiendommen beholdes som i dag, og det er avsatt et 10m ubebygget belte langs Steinestøvegen i tråd med krav fra Statens vegvesen. Ved 1g behandlingen var det vist 24 parkeringsplasser. Fagetaten bemerket dette som unødvendig høyt da det også beslaglegger uteareal. Siden leilighetene her er forslått så vidt små vurderte fagetaten det som hensiktsmessig med 1p-plass pr leilighet. Antall plasser er nå endret til 19, dvs en pr leilighet som også er i tråd med kommuneplanens bestemmelser. Konklusjon Søknaden begrunnes med at det i kommunen er stor mangel på denne type utleieleiligheter, og at dette derfor er et politisk prioritert formål. Fagetaten stiller ikke spørsmål ved behovet for kommunale utleieleiligheter, men mener de bør lokaliseres et annet sted. Fagetaten opprettholder sin negative konklusjon fra 1g. behandlingen, og vil anbefale at planforslaget avvises. Selv om omsøkte areal er relativt lite har det en sentral beliggenhet sett i forhold til en fremtidig utvikling av området. Videre mener fagetaten at en så vidt omfattende støyskjerming som det her vil være behov for er uheldig, og at tomten derfor er mindre egnet for støyømfintlige formål. Det kan her vises til at både RBA, Fylkeskommunen og Fylkesmannen støtter fagetatens vurdering. Det minnes for øvrig om at Fylkesmannens innsigelse bør være best mulig avklart før saken eventuelt fremmes for bystyret til vedtak. Side 5 av 7
Forslag til vedtak : I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jf samme lovs 12-11, avvises følgende forslag til detaljregulering: Åsane, Gnr. 199, Bnr. 150 mfl. Steinestøvegen bolig/leilighetsbygg. Arealplan-ID 62890000, vist på plankart sist datert 26.06.14. Tilhørende bestemmelser datert/revidert 21.08.14. Begrunnelsen fremgår av saksutredningen. Forslagsstiller kan ikke kreve at reguleringsspørsmålet blir forelagt bystyret da forslaget vurderes å være i strid med arealformålet i overordnet plan. ETAT FOR BYGGESAK OG PRIVATE PLANER Petter Wiberg Byggesakssjef Ulf Sæterdal seksjonsleder Side 6 av 7
Bilag : I Plankart datert 26.06.14 II Reguleringsbestemmelser datert xxx III Forslagstillers planbeskrivelse IV Merknadskommentarer V Innsigelse fra fylkesmannen Andre sentrale plandokument: - Illustrasjonsplan, dok 56 (fil 2) - Snitt, dok 56 (fil 7-10) - Støyrapport, dok 12 (fil14 - VA- rammeplan, dok 12 (fil 12-13) Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/, snr 201101325 Side 7 av 7