UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo NYHETSBREV NR. 2 / 2003 Oslo, 28. juni 2003 Det foreligger nå en instruks fra Plan- og bygningsetaten til saksbehandlerne. Vi er usikre på om denne instruksen er satt ut i livet eller ikke, men vi håper ikke det. Vi har skrevet to brev til Ann Kathrine Tornås for å få henne til å skjerpe kravene til instruks. Dette ble gjort først i et brev til Tornås som vi sendte før vi hadde sett instruksen, og deretter i et som ble sendt nå etter at vi hadde lest den. Vi kan bare håpe at byrådet følger opp denne saken og at innskjerpelsen blir slik at intensjonene i den opprinnelige Reguleringsplan for småhusområdene i Oslo blir fulgt. Vi vedlegger de to brevene samt instruksen fra Plan- og bygningsetaten. Det er ferietid og mange er på ferie nå. Og vi vil også ta ferie noen uker nå. Etter hvert som dere leser dette håper jeg at dere vil kunne samle opp litt informasjoner om saker i deres område slik at vi kan få samlet dette og kanskje bruke noe av det i forskjellige sammenhenger. Send gjerne med tegninger, foto osv. For ordens skyld: "Utvalget for harmonisk fortetting i småhusområdene" jobber med mål å få klare lover og regler for småhusområdene i Oslo. Vi vil ikke gripe inn i enkeltsaker. Og vi vil konsentrere oss om nettopp småhusområdene. Vi vet at det er mange ting på gang med høyhus og annet som er med på å ødelegge byen vår, men dette ligger altså utenfor hva vi jobber med under "Utvalget for harmonisk fortetting i småhusområdene". Det er fint om den informasjon vi sender ut brukes videre ut mot bydelspolitikere, naboer osv. og e- mail adresser er velkomne slik at vi kan send ut informasjon direkte. God sommer!
UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo Byråd for Næring og Byutvikling v/ann Kathrine Tornås Rådhuset Oslo Oslo, 7.7.2003 Behanding av saker i småhusområdene på bakgrunn av Bystyrevedtak 18.6.2003. Vi viser til brev av 13.5. og 27.6.2003 fra Byrådet til Plan- og bygningsetaten der det bes om en innskjerpet praktisering når det gjelder behandling av byggesaker i småhusområdene. På bakgrunn av dette og de innstramningsvedtak og føringer vedtatt av Bystyret på møte 18.6.2003, finner vi det meget naturlig at Byrådet følger opp dette og stopper utstedelse av igangsettelsestillatelse i saker som krever dispensasjoner fra småhusplanen eller som innebærer riving av bevaringsverdige og / eller hus med lokalhistorisk betydning. Vi finner de ovenfor nevnte brev til Plan- og bygningsetaten noe diffuse og er redde for at formuleringene vil gi etaten rom for fortsatt å la utbyggere tøye grensene for intensjonene i plan- og bygningsloven og småhusplanen. Dette må stoppes omgående og plan- og bygningsetaten må pålegges å utøve sin kontrollfunksjon slik at de påser at lover og regler følges. Byrådet må også påse at Plan- og bygningsetatens instruks til saksbehandlerne er klar og forståelig og at den følger intensjonene i plan- og bygningsloven og småhusplanen. Spesielt anser vi det som viktig med en innskjerping av dispensasjoner og tolkning av regler når det gjelder byggehøyder, volumer, avstander og, ikke minst, strøkstilpasning, jfr. 3.1 og 3.3 i småhusplanen. Vi vedlegger til orientering kopi av John Tore Norenbergs kritikk av informasjonssjef Gartner Hovigs forsøk på "utvanning" av intensjonen i bystyrets nylige vedtak. Med vennlig hilsen Kjell Fr. Jacobsen Leder Stig Nielsen Nestleder Vedlegg!
INNSKJERPEDE RETNINGSLINJER FOR REG. BEST. 3.1 OG 3.3 MED VIRKNING FRA 13.05.03 BAKGRUNN: Plan- og bygningsetaten har evaluert småhusplanen og konkludert med at det bør skje endringer og innstramminger av planen på flere punkter. Etaten foreslo hovedsakelig endringer i 4 (Tillatt bebyggelse og grad av utnytting). Endrings-forslaget besto bl.a. i at alle tomter, uansett størrelse, skal ha størst tillatte BYA på 24% og at mønehøyden økes med en meter i forhold til gjeldende småhusplan. Etaten ønsket også å utarbeide veiledere for estetikk. Videre ville etaten gjøre tilføyelser til følgende paragrefer: 7: Bevaringsverdige trær dokumenteres på søknad og bevares, 8: Uteoppholdsareal: presisere kvalitetskrav i bestemmelse/ retningslinjer, 10: Veier: presisere bestemmelser i forhold til 67, veitilknytning, 11: Parkering: nye P-normer, 12: Trafikkstøy: Høyere BYA/ strukturavvik for skjermingsprosjekter. Byrådets innstilling i byrådssak 115/03 konkluderte med ønsket om en ytterliger restriktiv regulering av hvilken type bebyggelse og volum som kan tillates etter Småhusplanen. Områdenes karakter skal bevares ved en restriktiv vurdering av det enkelte områdets egenart i forhold til hva som tillates av ny bebyggelse. Bestemmelsene om høyde og utnyttelse blir viktige og byrådet presiserer at en god tilpasning til områdets karakter vil i de fleste tilfellene si en høyde på ny bebyggelse som tilsvarer to etasjer. Forøvrig sier Byrådet: "Byrådet vil legge opp til at det i påvente av ny plan allerede nå igangsettes en omlegging av praktiseringen av gjeldende plan med sikte på en mer restriktiv vurdering av hvilken bebyggelse som kan tillates oppført. Byrådet anser at det er rom for en betydelig innskjerpet praktisering av reguleringsbestemmelsen 3.1 og 3.3 i forhold til å sikre at ny bebyggelse er godt tilpasset omkringliggende bebyggelse både med hensyn til bygningstype og volum." Videre heter det: "Byrådet ønsker at småhusområdene skal beholdes som småhusområder. Det må derfor legges opp til retningslinjer som sikrer at områdenes karakter bevares ved en restriktiv vurdering av områdets egenart i forhold til hva som kan tillates av ny bebyggelse. Særlig viktig i denne sammenheng er det også at det tas tilstrekkelig hensyn til områdets kulturhistoriske elementer." I brev av 13. mai i år ble Plan- og bygningsetaten, fra Byråden for næring- og byutvikling, bedt om å innskjerpe sin videre preaktisering av Småhusplanen betydelig. Ny praksis skal tre i kraft 13. mai 2003. Ut fra byrådens henvendelse skal følgende retningslinjer for nye rutiner legges til grunn for etatens behandling av saker med hjemmel i Småhusplanen: RUTINER FOR SAKSBEHANDLING: Følgende prosesser kan være aktuelle: Rammetillatelse: I saker der tillatelse er gitt før 13.05.03, skal etaten ikke gripe inn og endre vedtak selv om igangsettingstillatelse ikke er gitt. I saker der vedtak fattes etter 13.05.03 skal de skjerpede retningslinjer legges til grunn. Bebyggelsesplan: Allerede vedtatte bebyggelsesplaner innenfor Småhusplanens virkeområde berøres ikke av de innskjerpede retningslinjene. Innsendte søknader om rammetillatelse behandles følgelig etter den vedtatte bebyggelsesplanen. Bebyggelsesplaner under behandling samt bebyggelsesplaner innsendt etter 13.05.03 behandles etter de innskjerpede retningslinjer. Største tillatte utnyttelse bare hvis 3 og 8 innfris: I innledningen til 4 står det: " Forutsatt krav om plassering og utforming etter 3 samt krav til uteoppholdsareal etter 8 er oppfylt, tillates følgende bebyggelse og grad av utnytting:...". Tiltakshaver har ikke krav på maks tillatt BYA i h.h.t. reg. planen. Etaten skal etter ny praksis bruke bestemmelsene i 3 på en aktiv måte og gi avslag på byggesaker hvor 3 ikke er oppfylt tilfredsstillende. Først når 3 og 8 er innfridd kan største tillatte BYA vurderes. Prosjekter som vurderes avslått etter 3. I saker med nybygg eller større tilbygg/ påbygg som avviker fra omgivelsene pga. tiltakets grunnflate/ volum/ utforming/ manglende strøkstilpasning og hvor saksbehandler/ teamet vurderer avslag, skal saken drøftes i en intern "småhusplan-kvalitetssikringsgruppe" før etaten fatter endelig avgjørelse. Dokumentasjon av omgivelser:
I alle saker skal det kreves følgende dokumentasjon: Nærområdets bebyggelsesstruktur, fasadeoppriss for eksisterende tilgrensende bebyggelse og ny bebyggelse hvor terreng/ uteareal mellom bygningene vises, fotografier av tilgrensende bebyggelse. Fasadeopprissene og fotografier av tilgrensende bebyggelse skal være påført gnr. og bnr. samt kotehøyde for terreng, gesims og møne på både eksisterende og ny bebyggelse. Ved behov kan det kreves en enkel arbeidsmodell påført samme informasjon. Bruk av PBL 33 (dele- og byggeforbud): Når det ikke foreligger entydig grunnlag for avslag etter 3 og 4, men hvor tiltaket likevel etter etatens helhetsvurdering bør avslås, skal etaten vurdere å fremme dele- og byggeforbud etter PBL 33. FAGLIGE VURDERINGSKRITERIER FOR INNSKJERPET PRAKTISERING AV BEST. 3.1 OG 3.3:: I påvente av revisjon av Småhusplanen, vil Plan- og bygningsetaten skjerpe inn sin fortolkning av eksisterende reguleringsbestemmelser for 3.1 og 3.3. Det skal videre også føres en streng praksis ved behandling av endringssøknader. Følgende faglige vurderingskriterier skal inngå i saksbehandlingsrutinene frem til revidert Småhusplan er vedtatt: 3.1. Plassering av bebyggelse. (gjeldende reg. best.) Ny bebyggelse skal plasseres slik at det oppnås en god funksjonell og arkitektonisk helhetsvirkning i forhold til eksisterende omgivelser. Det skal tas hensyn til at konsekvensene blir akseptable for eksisterende boliger og uteoppholdsareal. Inngrep på tomten skal konsentreres slik at mest mulig av grøntstrukturen blir bevart. I områder med et enhetlig bebyggelsesmønster skal det legges særlig vekt på at ny bebyggelse viderefører områdets typiske kvaliteter. Søknad om ny bebyggelse som ikke er godt tilpasset eksisterende terreng kan avslås. I forhold til omgivelsene skal følgende vurderingskriterier vektlegges særskilt: Bebyggelsesstruktur: Det skal legges vekt på at ny bebyggelse innordner seg i områdets eksisterende bebyggelsesstruktur. Det vil si at nytt tiltak som hovedregel bør følge eksisterende byggelinjer og avstand til vei, samt ta hensyn til eksisterende bebyggelses plassering- og grupperingsmønster. Området utgjøres av det som naturlig oppleves å tilhøre samme nabolag, strøk, gruppe eller gateløp. Bygningsvolum: Det skal legges vekt på at ny bebyggelse volummessig står i et rimelig forhold til eksisterende bebyggelse både i grunnflate og høyde. Der grunnflaten blir for stor skal etaten kreve at volumene deles opp og adskilles. Ved plassering av volumer må gode utearealer sikres. Volumene må heller ikke påvirke utearealene til eksisterende bebyggelse i urimelig grad, f.eks. mht. vesentlig forringelse av solforhold. Ved tvil skal soldiagram kreves. Det skal tas hensyn til dominerende takformer og møneretninger slik at kontraster i takløsninger mellom eksisterende og ny bebyggelse blir moderat. Dette skal dokumenteres på utsnitt av reguleringskart hvor eksisterende og tilgrensende bebyggelse er skravert og takformene gjort rede for. Terrengbearbeiding: Terrenginngrepene skal være moderate, overganger mot tilgrensende terreng skal gi et naturlig inntrykk. Terrenginngrep over en viss størrelse er søknadspliktig. Det er ikke tillat å endre terrenget betydelig for å oppnå større bygningshøyder enn tomtesituasjonen naturlig innbyr til. For å unngå bygningsvolum og høyder som er utilsiktet, skal beregning av møne-/ gesimshøyde gjøres med utgangspunkt i gjennomsnittlig planert terreng. Kotehøyde topp grunnmur skal fremgå av søknaden. Sikring av grøntstrukturen, deriblandt større trær, skal fremgå av utomhusplanen og være en viktig premiss ved saksbehandlingen. 3.3. Utforming av bebyggelse. (gjeldende reg. best.) Ny bebyggelse skal, når det gjelder volumer, materialbruk og farger, utformes på en slik måte at området samlet fremstår med et godt helhetlig preg. Det samme gjelder ved rehabilitering, tilbygg/påbygg og fasadeendring. Ved behandling av saker, særlig i enhetlige områder, skal følgende vektlegges særskilt: Helhetlig preg: Med helhetlig preg skal forstås områdets dominerende bygningstypologi, volumer, takformer, materialer og farger. Der området har et helhetlig preg skal størstedelen av de angitte elementer videreføres.
Volum: Volumets størrelse og oppdeling samt skala i forhold til omkringliggende bygningers grunnflater, høyder og detaljering skal tillegges spesiell vekt ved behandlingen av tiltak. Det nye tiltakets høyde, volum- og fasadeuttrykk må ta hensyn til tilgrensende bebyggelses rytme, karakter samt dominerende gesims og mønehøyde i området. Takform: Takform og takavslutninger skal bidra til å forsterke og binde sammen områdets karakter. Materialer: Nye tiltak skal ha en materialbruk som bidrar til å forsterke områdets karakter.
UTVALGET FOR HARMONISK FORTETTING I SMÅHUSOMRÅDENE v/ leder Kjell Fr. Jacobsen, Røaveien 27, 0752 Oslo Byråd for Næring og Byutvikling v/ann Kathrine Tornås Rådhuset Oslo Oslo, 10.7.2003 Kommentarer til INNSKJERPEDE RETNINGSLINJER FOR REG. BEST 3.1 OG 3.3 MED VIRKNING FRA 13.5.03 S-3991 Med henvisning til pålegg om innskjerpet behandling av saker ihht småhusplanen har vi nå mottatt Plan- og bygningsetatens innskjerpede retningslinjer. Vi i "Utvalget for harmonisk fortetting i småhusområdene" er av den sterke oppfatning at PBE må følge intensjonene i småhusplanen for alle saker det ikke er gitt igangsettelsestillatelse for, - uavhengig av om rammetillatelse er gitt og uavhengig av hva som er gjort før og etter datoen den 13.5.2003. PBE må også pålegges å gjennomføre kontroll med at igangsatte saker er ihht. igangsettelsestillatelser da vi ser at utbyggere ofte kjører etter prinsippet tilgivelse fremfor tillatelse. Vi ser at denne saken haster og vi håper Byrådet vil følge opp med nødvendige instrukser umiddelbart til tross for at det nå er ferietid Med vennlig hilsen (sign.) Kjell Fr. Jacobsen Leder (sign.) Stig Nielsen Nestleder