Side 1 av 7 SAMLET SAKSFRAMSTILLING Arkivsak: 18/3987 1. gangsbehandling: Detaljregulering for parsell av Mellomåsen gnr/bnr 39/14 Saksbehandler: Jon Fjellstad Arkiv: L10 Saksnr.: Utvalg Møtedato 42/19 Utvalg for miljø og plan 18.06.2019 Vedlegg: 1. Plankart, datert 15.5.2019 2. Planbestemmelser, datert 15.5.2019 3. Planbeskrivelse, datert 15.5.2019 4. ROS-analyse, datert 15.5.2019 5. Merknader til varsel om oppstart Vedlegg som ikke følger saken: 1. Samlet saksframstilling - Kommuneplan for Nordre Follo 2019-2030 - Samfunnsdel og Arealdel Oppegård 2. gangs behandling, KST sak 26/2019, datert 13.5.2019 2. Samlet saksframstilling - Anbefaling om videre salg av kommunale eiendommer, KST sak 39/2017, datert 19.6.2017 3. Samlet saksframstilling Planavklaring Parsell av gnr/bnr 39/14 på Trollåsen, UMP sak 81/17, datert 19.12.2017 Behandling/vedtak i Utvalg for miljø og plan den 18.06.2019 sak 42/19 Behandling: Innstillingen enstemmig vedtatt Vedtak: Forslag til detaljregulering for parsell av Mellomåsen gnr/bnr 39/14, planident. 0217-2018004, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-10.
Side 2 av 7 Rådmannens innstilling: Forslag til detaljregulering for parsell av Mellomåsen gnr/bnr 39/14, planident. 0217-2018004, legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Vedtaket er fattet i medhold av plan- og bygningsloven 12-10. Saksutredning: Sammendrag Oppegård kommune fremmer forslag til detaljregulering for en parsell av kommunens eiendom gnr/bnr 39/14 på Mellomåsen. Forslaget legger til rette for boligbebyggelse på parsellen som tidligere var regulert til barnehage. Parsellen er for liten til barnehage eller annen offentlig tjenesteyting, men er hensiktsmessig for frittliggende småhusbebyggelse. Planen sikrer en forsiktig boligbebyggelse med småhuskarakter og god terrengtilpasning. Boligbebyggelse i planområdet blir liggende nært til naturen på grensen ned mot friområdet i Trolldalen. Det er kort avstand til kollektivtransport og Kolbotn sentrum. Etter fradeling vil det kunne bygges en enebolig eller en tomannsbolig på tomten. Forslaget innebærer også en videreføring av fem eksisterende parkeringsplasser som i dag er offentlige, men brukes av sameiet i sør. Det er i dag åtte regulerte plasser - tre fjernes. Det ble varslet oppstart av planarbeid 10.4.2018. Kommunen fikk 9 merknader. Planen vil føre til at barnehager som i dag bruker planområdet som rasteplass og lekeområde får noe mindre areal å utfolde seg på. Boligformålet er trukket tilbake fra brorparten av arealet som brukes som rasteplass, slik at denne funksjonen og akebakken nord for planområdet bevares. Planen vil være i samsvar med dagens områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse og har ingen øvrige negative konsekvenser utover anleggsfasen. Rådmannen anbefaler at planen legges ut på høring. Bakgrunn for saken Planarbeidet er igangsatt med utgangspunkt i KST sak 39/17 «Anbefaling om videre salg av kommunal eiendom», og UMP sak 81/17 «Planavklaring, parsell av gnr/bnr 39/14 på Trollåsen». Planområdet er et ubebygget felt på ca. 1,8 daa nord for Mellomåsveien 12. Dette er en parsell av en større kommunalt eid tomt i Trolldalen, og 1,4 daa er avsatt til utbyggingsområde i kommuneplanen fra 2011. Der er parsellen satt av til Offentlig eller privat tjenesteyting. I reguleringsplanen «Mellomåsen, Felt B2 og B3» vedtatt i 1980 er parsellen regulert til Offentlig bygg- barnehage. Parsellens størrelse gjør at den er uegnet for barnehage. Den er også for liten til å være hensiktsmessig for andre typer kommunal tjenesteyting, f.eks. bofellesskap. Med bakgrunn i dette ble det i KST sak 39/17 bestemt at rådmannen skulle fremme en planavklaringssak for å legge til rette for omregulering til boligformål i tråd med kommunens områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse (småhusplanen). Under forutsetning av et positivt vedtak i planavklaringssaken skulle parsellen fradeles og legges ut for salg. Planavklaringssaken (sak 81/17) ble behandlet av Utvalg for miljø og plan den 19.12.2017. Planidéen ble utarbeidet av virksomhet Eiendom. Den påpeker at området er godt egnet for boligbebyggelse. Rådmannen stilte seg bak denne vurderingen, og anbefalte en omregulering av tomten til boligformål i tråd med småhusplanen. UMP fattet følgende vedtak i tråd med rådmannens innstilling:
Side 3 av 7 Vedtak: 1. Utvalg for Miljø og plan er innstilt på å behandle et forslag til reguleringsplan for parsell av gnr. 39, bnr. 14 på Trollåsen i Oppegård kommune. 2. Reguleringsforslaget skal tilrettelegge for boligbebyggelse i tråd med småhusplanen. Reguleringsplanarbeidet skal utover dette avklare byggegrenser og adkomst. Som en del av arbeidet med den nye kommuneplanen for Nordre Follo kommune ble det sendt inn et arealinnspill fra Virksomhet Eiendom i Oppegård kommune for parsellen på Mellomåsen. Forslaget gikk ut på å endre eiendommens arealformål i kommuneplanen fra offentlig formål til boligformål. Dette forslaget ble konsekvensvurdert og tatt inn i forslag til ny kommuneplan. Kommuneplan for Nordre Follo 2019-2030 Samfunnsdel og Arealdel Oppegård ble vedtatt den 13.5.2019 (KST sak 26/2019). Planforslaget Planforslaget tilrettelegger for at parsellen kan bebygges med en enebolig eller en tomannsbolig. Planområdet er i hovedsak ubebygd skog. Rundt 1 400 m² av planområdet er tidligere regulert til offentlig bygg barnehage. Planforslaget omregulerer ca. 1 400 m² innenfor planområdet til boligbebyggelse med tilhørende veier og renovasjonsanlegg. I tillegg reguleres 397 m² til grønnstruktur. Parsellen passer godt til boligbebyggelse i tråd med småhusplanen. Området som tidligere var regulert til barnehageformål reguleres om og justeres noe. Boligformålet reguleres som felt (BFS) der terrenget flater ut nedenfor veien. Det er 1105 m² stort. Arealet for boligformål er, sammenlignet med det opprinnelige området regulert til barnehage, redusert og justert noe mot omkringliggende formål for friområde (o_gf) for å sikre best mulig bokvalitet. Felt o_gf skal ha tilsvarende bestemmelser som øvrige arealer regulert til offentlig friområde i Trolldalen. Boligfeltet har bestemmelser om utnyttelse og høyder som sikrer en relativt lav utnyttelse med småhuskarakter. Det reguleres også inn en byggegrense for å sikre avstand til omkringliggende friområde, bratt terreng og adkomstveien. For å sikre adkomst til boligene og en god terrengtilpasning er det regulert inn en liten avkjørselsvei (f_sv2 med kantsone f_svg). Der denne møter den felles adkomstveien som boligene deler med sameiet Mellomåsen Terrasse er det gjort en mindre justering (f_sv1) mot den eldre reguleringsplanen for adkomstveien. Eksisterende parkeringsplasser ved adkomstveien videreføres i plankartet som felt o_spa, men med tre færre plasser enn i dagens regulering grunnet behov for å etablere avkjørselsvei ned til boligeiendommen. Dette er gjort i dialog med sameiet. Boligformålet ligger langs en smal blindvei uten vendehammer i enden. Det er derfor ikke mulig å komme til med søppelbilen. For å sikre renovasjon for boligene er det regulert inn et areal for renovasjonsanlegg (felt o_bre) på kommunens eiendom 50 meter lenger opp i adkomstveien. Mellom dette feltet og adkomstveien er det gjort en mindre justering (f_sv1) slik at reguleringskartet stemmer bedre overens med allerede opparbeidet veiareal. Innkomne merknader Det ble varslet oppstart av planarbeid den 10.4.2018. Det kom inn 9 merknader til varsel om oppstart. Offentlige myndigheter 1. Akershus fylkeskommune, datert 8.5.2018 Tiltaket er vurdert ut i fra fylkeskommunens rolle som regional planmyndighet og som fagmyndighet for kulturminnevern. Det er ikke kjente kulturminner i planområdet, hvis
Side 4 av 7 arbeidet avdekker fornminner skal fylkeskommunen straks varsles. Fylkesrådmannen mener at tiltaket er i samsvar med vedtatt kommuneplan og med gjeldende regionale planer. Merknaden tas til etterretning. 2. Fylkesmannen i Oslo og Akershus, datert 7.5.2018 Basert på den oversendte informasjonen har Fylkesmannen ingen konkrete merknader. Aktuelle overordnede føringer for kommunal planlegging som skal vurderes og ivaretas i planen er listet opp i Fylkesmannens forventningsbrev til kommunene av 1. mars 2018. Overordnede føringer for kommunal planlegging er vurdert og hensyntatt i planforslaget. 3. Norges vassdrags- og energidirektorat, datert 2.5.2018 God arealplanlegging er det viktigste virkemiddelet for å forebygge skader fra flom, erosjon og skred. Plan- og bygningsloven og byggeteknisk forskrift (TEK17) setter tydelige krav til sikkerhet mot flom, erosjon og skred ved planlegging og utbygging. På reguleringsplannivå vil det ofte være behov for en detaljert fagkyndig utredning av faren. Hensyn til klimaendringer skal også vurderes. Planen er vurdert med utgangspunkt i NVEs sjekkliste for reguleringsplan. Deler av planområdet er bratt og kan være skredutsatt, men det er ikke innenfor aktsomhetsområder for snøskred, steinsprang eller jord- og flomskred. Det er stilt krav om fagkyndig utredning før rammetillatelse kan gis. Private parter 4. Hafslund nett AS, datert 24.4.2018 Hafslund etablerer og drifter strømnettet i kommunen. Hafslund har elektriske anlegg i planområdet som det må tas hensyn til og det står en nettstasjon på grensen til planområdet. Behov for ny nettstasjon må avklares. De elektriske anleggene lå innenfor grensen for planen ved varslet oppstart, men vil ikke ligge innenfor planområdet. Det er avklart med Hafslund at det ikke er behov for ny nettstasjon. Dersom det er behov for oppgradering av eksisterende nettstasjon håndteres dette utenfor reguleringssaken. 5. Sameiet Mellomåsen Terrasse, datert 8.5.2018 Sameiet stiller seg kritisk til omregulering av tomten til boligformål. Skepsisen knytter seg først og fremst til en bekymring for at det vil være vanskelig å få til en god terrengtilpasning på tomten, samt at en eventuell utbygging kan komme i konflikt med sameiets bruk av parkeringsplassene ved adkomstveien. Sameiet stiller seg også kritisk til bruken av sameiets private vei, og skriver at det før byggearbeidene starter må være klare skriftlige avtaler om bruk av veien og om tidspunkt og støy for byggearbeider på eiendommen. Det ble avholdt et avklaringsmøte med styret i sameiet den 2. april 2019. På møtet kom styret og kommunen til enighet om punktene i sameiets innspill. Terrengtilpasning sikres ved at småhusplanens krav til skånsomme terrengarbeider videreføres, og ved at eiendommen
Side 5 av 7 reguleres med byggegrense. Parkeringsplassene ved adkomstveien videreføres i plankartet, men med noen færre plasser grunnet behov for å etablere en adkomstvei ned til boligeiendommen. Det var 8 regulerte plasser, planen regulerer 5, i tillegg vil én tidligere uregulert plass ikke lenger kunne brukes, dette er for å ivareta sikt fra avkjørselen til boligene. Sameiets vei er i dag regulert som felles avkjørsel for sameiet og kommunens barnehagetomt. Dette vil være tilstrekkelig for at beboere på den nye boligeiendommen kan bruke veien, men er ikke til hinder for at det inngås en avtale om fordeling av kostnader til måking, vedlikehold og lignende. Bygge- og anleggsvirksomhet skal følge støygrensene som er fastsatt i 16.2 i kommuneplanen for Nordre Follo kommune 2019-2030. 6. Toralv Augestad, datert 24.4.2018 Augestad skriver at kommunen selv burde stå for utbygging av boligene på tomten slik at den kan innhente gevinsten som ligger i dagens boligmarked. Eiendommen skal legges ut for salg i henhold til kommunestyrets vedtak den 19.6.2017. 7. Barbro Heier, datert 1.5.2018 Heier skriver at hun ofte har sett barn som leker på den aktuelle tomta og at den blir brukt som akebakke, rasteplass og lekeområde av barnehagene i området. Hun synes at det ville vært synd å ødelegge dette fine området kun for å hente økonomisk gevinst. Planforslaget tar hensyn til akebakken og arealet som brukes som rasteplass ved å sørge for at boligeiendommen og bebyggelsen trekkes vekk fra disse. Det er også flere egnede plasser i Trolldalen som kan fungere som rasteplass og lekeområde for barnehagene. 8. Pål Nikolai Hagen, datert 5.5.2018 Hagen mener bestemt at akebakken bør bevares. Den planlagte boligeiendommen er trukket vekk fra akebakken slik at bruken av denne ikke skal påvirkes. 9. Michael Amundsen, datert 8.5.2018 Tomten er et stykke skog der barn leker om sommeren og har akebakke om vinteren. Barnehager i området tar små utflukter dit og det er med på å gjøre Mellomåsen til et så fantastisk område for turgåere, joggere, barn og rådyr som det er. Selv om det ved første øyekast kan se ut som om tomten ikke er utnyttet så stemmer ikke dette, den tilfører området stor verdi slik den er. Denne type verdier bør også få bli med i vurderingen. Akebakken ivaretas i planen. Boligbebyggelse på parsellen vil føre til at arealet som kan brukes som rasteplass blir noe redusert, men det er fremdeles satt av godt med areal til denne funksjonen. Barnehagene vil også kunne anvende andre arealer i friområdet som rasteplass.
Side 6 av 7 Konsekvenser Bestemmelsene er utformet med utgangspunkt i kommunens områderegulering for frittliggende småhusbebyggelse. De sikrer at man unngår vesentlige negative konsekvenser knyttet til viktige temaer som topografi, utnyttelse, høyder, arealbruk, utearealer, parkering og overvann. Økonomiske og administrative konsekvenser Planen vil bidra til å sikre at budsjetterte inntektskrav til eiendomssalg oppfylles. Konsekvenser for miljø Det er ikke foretatt noen særskilt utredning av naturmangfold i planområdet da det etter planens karakter og størrelse vurderes å være liten risiko for skade på naturmangfoldet. Det er heller ikke tidligere funnet særlige verdifulle naturtyper, truede og prioriterte arter, vilt eller fremmede og skadelige arter i planområdet. Området som foreslås regulert til boligformål er i dag skogkledd og ubebygd. Omregulering til boligformål vil redusere den eksisterende grønnstrukturen i Trolldalen. Boligbebyggelse på tomten vil for det meste ligge skjult fra turveiene nede i dalen. Konsekvenser for barn og unge Deler av feltet som er foreslått satt av til boligformål brukes som rasteplass for barnehager i området når de er på tur til Trolldalen om sommeren. Boligformålet er trukket tilbake slik at brorparten av rasteplassen fremdeles vil kunne brukes. Barnehagene vil også kunne anvende andre egnede arealer i Trolldalen. Det er en akebakke rett nord for parsellen. Boligene vil synes fra toppen av denne, men boligformålet er trukket unna akebakken slik at aktiviteten der fremdeles skal ha godt med plass og ikke bli påvirket. Konsekvenser for folkehelse Området vil ha gode bokvaliteter, det knytter seg til et veletablert nabolag og har kort avstand til kollektivtransport, sentrumsfunksjoner og forskjellige turmuligheter. Rådmannens vurdering Parsellen har tidligere vært regulert til barnehageformål. Dette ble endret til boligformål i kommuneplanen for Nordre Follo 2019-2030. Den er for liten til å bygge barnehage på, men blir brukt som rasteplass av barnehager i området når de er på tur i Trolldalen om sommeren. Om vinteren grenser planområdet til en populær akebakke. Rådmannen mener det er tatt tilstrekkelig hensyn til lek og til friområdet Trolldalen. Boligformålet utgjør bare en del av området som i dag er i bruk som rasteplass, og det er trukket vekk fra akebakken. Parsellen er godt egnet for boligformål. Boligene vil kunne få gode kvaliteter, ikke minst knyttet til nærhet til naturen. De vil også bli en del av et godt etablert nabolag med nødvendig infrastruktur og kort avstand til kollektivtransport. Planen sikrer at parsellen får en utnyttelse og høyder som passer inn i området, og at bebyggelsen tilpasses terrenget og får småhuskarakter.
Side 7 av 7 Anbefaling Rådmannen ser positivt på en utvikling av eiendommen i tråd med føringene i Småhusplanen. Rådmannen anbefaler at detaljregulering for Parsell av Mellomåsen gnr/bnr 39/14 legges ut til offentlig ettersyn i 6 uker. Monica Lysebo Kommunalsjef Arild Øien Plansjef Godkjent og ekspedert elektronisk.