SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: rådgiver Arkiv: GNR 101/121 Arkivsaksnr.: 17/917-7 LISA HANSSEN ØSTGAARD - SØKNAD MO DISPENSASJON FRA LNF-FORMÅLET I KOMMUNEPLANENS AREALDEL OG FRA PLASSERINGSKRITERIET MOT VASSDRAG I PLANBESTEMMELSENE Ferdigbehandles i: Formannskapet Saksdokumenter: Søknad om dispensasjon (17/917-1) Begrunnelse for søknaden (17/917-1, vedl. 4) Situasjonskart vedlagt søknaden (17/917-1, vedl. 2) Mottatt merknad til nabovarsel (17/917-2) Søker svar på merknad til nabovarsel (17/917-3) Utsnitt fra kommuneplanens arealdel (17/917-4, vedl. 6) Bestemmelser og retningslinjer til kommuneplanens arealdel (17/917-4, vedl. 7) Uttalelse fra fylkesmannen og fylkeskommunen (17/917-6) Naturfaglig vurdering foretatt i 2016 for tilsvarende søknad (16/1337-9) Saksopplysninger: Hemne kommune har mottatt søknad om dispensasjon fra landbruk-, natur- og friluftsformålet (LNF-formålet) i Kommuneplanens arealdel og fra plasseringskriteriet mot vassdrag i planbestemmelsene, som er 50 meter, fra Lisa Hanssen Østgaard. Det søkes om dispensasjon for bygging av hytte på gnr 101 bnr 121. Søkers begrunnelse: Søker skriver at tomta har vært i familiens eie siden 1944 og at den ble nøyaktig oppmålt i 2012. Begrunnelse hentet fra søknaden:
Nabomerknader: Det er innsendt til kommunen, merknad til nabovarsel fra Oddrun Andersen, eier av naboeiendommen gnr 101, bnr 122. Nabo ønsker ikke at det gis dispensasjon fra 50 meters grense til vassdrag og at kommunen holder seg til dagens lovverk når det gjelder bygging av hytte i LNFområde. Søker skriver i tilsvar til merknaden at de ønsker at kommunen ser på ny behandling tilsvarende dispensasjonssøknaden fra Synnøve Spjøtvold, nabo på motsatt side av Andersen, der både nabovarsel ble godtatt og dispensasjon ble innvilget uten innvendinger fra nabo. Planforhold: Utsnitt fra Kommuneplanens arealdel med grunnkart og grenser.
Området hvor eiendommen gnr/bnr 101/121 ligger, er i Kommuneplanens arealdel avsatt til planformålet LNF. Innenfor dette området er det kun tillatt med bygninger som er nødvendig for landbruk og gårdstilpasset næringsvirksomhet basert på gårdens ressursgrunnlag. I henhold til lokaliseringskriterier i planbestemmelsenes 15-2 skal bebyggelse ikke lokaliseres nærmere enn 50 meter fra vassdrag. Høringsuttalelser: Regionale og statlige myndigheter skal hvis saksområde blir berørt ha fått anledning til å uttale seg før det gis dispensasjon. Saken har vært oversendt Fylkesmannen i Sør-Trøndelag og Sør-Trøndelag fylkeskommune. Fylkesmannen i Sør-Trøndelag fraråder at det gis dispensasjon til omsøkte tiltak. Fylkesmannen viser til sin uttalelse til tidligere dispensasjonssak fra 2016 og at det er uheldig at kommunen har lagt opp til en praksis der det åpnes for å bygge ned strandsonen langs Vinddalsvatnet. Fylkesmannen skriver at av hensyn til arealplanen og allmennhetens rettigheter i strandsonen, er uheldig at området bygges ned som et gode for enkeltpersoner. Flere hytter langs strandkanten vil hindre ferdsel ytterligere og privatisere beltet langs vannet. Fylkesmannen viser videre til at tiltaket vil komme innenfor område markert som aktsomhetsområde for flom. Sør-Trøndelag fylkeskommune fraråder omsøkte tiltak. Fylkeskommunen skriver at gjenbygging langs sjø og vassdrag er et tiltagende problem i fylket og for å ivareta at framtidige generasjoner skal sikres almen adkomst til disse godene, bør man unngå nedbygging/privatisering av strandsonen. Fylkeskommunen gjengir fylkesmannens merknad om at flere hytter langs strandkanten vil hindre ferdsel ytterligere og privatisere beltet langs vannet. Naturmangfoldloven (nml): 7 i naturmangfoldloven (nml) krever at lovens prinsipper ( 8-12) skal legges til grunn som retningslinjer ved utøving av offentlig myndighet i saker som berører naturmangfold. Vurderings skal framgå av beslutningen. Dispensasjonsbehandling: Dersom dispensasjon skal gis, skal hensynet bak bestemmelsen det dispenseres fra ikke bli vesentlig tilsidesatt. Ved en vurdering skal fordelen ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene. Nasjonale og regionale rammer og mål skal legges til grunn for interesseavveiningen. Det skal legges særlig vekt på konsekvenser for helse, miljø, sikkerhet og tilgjengelighet. Vurdering: Dispensasjonen kan etter delegert myndighet ha vært behandlet administrativt da eiendommen er fradelt til formålet fritid. Administrasjonen velger å sende saken til politisk behandling, da det i 2016 ble gitt dispensasjon for bebyggelse av en lignende hyttetomt i samme område. I 2016 ca. et år etter at ny kommuneplanens arealdel ble vedtatt, avslo administrasjonen en tilsvarende søknad for gnr/bnr 1010/120, beliggende to tomter bortenfor omsøkte tiltak. Dispensasjon ble da innvilget etter klagebehandling i formannskapet som sak 90/16. Økonomiske konsekvenser: Ingen merknader. Miljømessige konsekvenser:
Naturfaglig vurdering fra samme område utført i 2016 er hentet inn på saken, se vedlegg, da det ut fra nasjonale baser ikke er registret nye funn som vil ha påvirkning på tiltaket i forhold til naturmangfold. Konklusjon hentet fra naturfaglig vurdering: Det er allerede utbygd en del fritidsbebyggelse sør for Vinddalsvatnet, og det er ut fra hensyn til naturmangfoldet generelt ikke ønskelig med ytterligere utvidelse av området for fritidsbebyggelse sør for innsjøen jf. nml 10. Bygging i strandsonen er også generelt ikke ønskelig ut fra bla. hensynet til naturmangfold. Imidlertid foreligger det ingen relevante registreringer av spesielt hensynskrevende vannfugl som forventes å komme i konflikt med tiltaket. Det vurderes ut fra lokalisering av omsøkt hytte i forhold til eksisterende bebyggelse og naturverdiene i området, at tiltaket ikke vil gi større konsekvenser for naturmangfold i denne delen av kommunen. Det anbefales likevel å sette krav om at anleggsarbeidet legges utenfor tidsrommet 1. mars til 1. august som avbøtende tiltak jf. nml 12 prinsippet om miljøforsvarlige teknikker og driftsmetoder. Tiltak fritidsbolig plasseres i sikkerhetsklasse F2 for flom, som er 200 års flom. For å tilfredsstille kravene må bygget plasseres utenfor flomutsatt område, sikre det mot oversvømmelse eller dimensjonere bygget for å tåle belastningen av flom. Tomta går fra vannlinja og stiger til i overkant med litt over 3 høydemeter. Aktsomhetskartet for flom er grovt og ikke inndelt i flomsonekategorier som viser årlig sannsynlighet i forhold til sikkerhetsklassene. Ut fra aktsomhetskartet strekker flomfaren seg opp til 2,5-3 meter over vannlinja. Ved plassering av bygget 4 meter fra eiendomsgrensen mot sør vil bygget ligge der terrenget ligger 2-3 meter over vannlinja. Byggets gulvhøyde må ligge over tre meter over vannlinjen for å være føre var, eller tiltakshaver kan før det gis igangsettingstillatelse, engasjere fagkyndig bistand til å vurdere den reelle flomfaren for tomta. Dispensasjon i terreng uten bilvei, vil kunne medføre fare for motorferdsel i sommersesongen som kan gi skade på vegetasjon og terreng. For tomter uten veiforbindelse har tiltakshaver etter å ha fått byggetillatelse, hjemmel i 3 d) i forskrift for bruk av motorkjøretøyer i utmark og på islagte vassdrag, å benytte motorkjøretøy på frosset og snødekt mark til transport av materialer, utstyr og arbeidsfolk. I henhold til søknaden var det tenkt å utføre fundamenteringsarbeider samtidig med byggestart på nærliggende eiendom gnr/bnr 101/120, slik at eventuelle inngrep i naturen begrenses optimalt. Fundamenteringsarbeider på gnr/bnr 101/120 er allerede utført. Som opplysning i saken har eier av gnr/bnr 101/120 søkt og fått avslag på søknad om motorferdsel på barmark med traktor. Avslaget ble ikke påklaget men det ble foretatt motorferdsel med gravemaskin lang skogsvei på vestsiden av vannet og videre over myr- og skogsmarkterreng fram til gnr/bnr 101/120. Ved kommunens befaring var byggeområdet på gnr/bnr 101/120 rensket og fundamenteringsarbeider igangsatt. Ut fra løsmassekart er det myr og torv i området. Tykkelsen av massene er ukjent, men nærmeste bygning mot vest står på grunnlendt mark. Ved graving for peler kan man risikere lommer med dyp torv og myr. Ved utføring av fundamentarbeider/pelling må man uansett prosjektere arbeidene uten behov for større motorredskap.
Mulige personalmessige konsekvenser: Ingen merknader. Konsekvenser for universell utforming: Det er ikke krav om universell utforming eller tilgjengelighet for fritidsboliger med en boenhet. Konsekvenser for barn og unge: Konsekvenser for barn og unge blir det samme som for allmennheten for øvrig, at strandsonen ved vannet kan bli oppfattet som privatisert og mindre tilgjengelig. Nabomerknaden viser til loven som da må bli plandelen i plan- og bygningsloven, kapitel 11 som har bestemmelser for utarbeidelse av kommuneplan, 1-8 vedrørende fastsettelse av byggegrense mot vassdrag når det gjelder allmenne hensyn som natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap og 19-2 som omhandler når det kan gis dispensasjon. Kommuneplanens arealdel skal fungere som en planmessig og forutsigbar forankring av hvordan kommunen ønsker å forvalte og utvikle sine landbruks-, natur- og friluftarealer for planperioden 2015-2026. Omsøkte tiltak vil ikke gi negative konsekvenser for landbruket. For naturmiljøet vil den i henhold til naturfaglig vurdering ikke gi større konsekvenser for naturmiljøet så fremt det stilles vilkår om avbøtende tiltak med byggeforbud i tidsrommet 1. mars 1. august, for å hensyn ta yngletid for arter i området. Vindalsvatnet er mye brukt turområde da det er forholdsvis nært og lett tilgjengelig fra kommunens sentrum. Økt fritidsbebyggelse og da spesielt ved strandkanten vil være uheldig for friluftslivet i området. Innvilget dispensasjon på gnr/bnr 101/120 i samme område vil kunne oppfattes å gi presedens og krav om likebehandling, men kommunen må likevel vurdere tålegrensen opp mot når hensynet til LNF-formålet og nedbyggingen av strandsonen blir vesentlig tilsidesatt. Saken legges fram med alternative tilrådinger. Dersom formannskapet velger å innvilge dispensasjon, bør det stilles vilkår tilsvarende som for gnr/bnr 101/120, at krav til bebyggelse skal følge 15-3, kulepunkt 1-4, i planbestemmelsene som gjelder for fritidsbebyggelse innenfor områder avsatt til formål spredt bebyggelse. For kulepunkt 2 som gjelder veranda, terrasser og opparbeidete uteplasser, må plassering ikke komme nærmere vannet enn fritidsboligen. For fundamentering må det tas høyde for 200-årsflom. Fritidsboligen må trekkes mot eiendomsgrensen i sør som ligger lengst vekk fra vannet, 4 meter fra eiendomsgrensen eller nærmere dersom det gis erklæring fra nabo. Byggearbeider må legges utenom tidsrommet 1. mars til 1. august. Det vil ikke bli gitt tillatelse til motorferdsel på barmark i forbindelse med byggearbeidene. Det bemerkes at et vedtak uansett om det er negativt eller positivt, må hjemles i plan- og bygningslovens 19-2. Dette må gå fram av vedtaket samt hva det gis avslag/ tillatelse til og begrunnelsen for dette. Ved positivt vedtak må eventuelle vilkår gå fram av vedtaket.
Rådmannens tilråding: Alt 1: Dispensasjon fra lokaliseringskriteriet innvilges. Det stilles følgende vilkår: Krav til bebyggelse skal følge 15-3, kulepunkt 1-4, i planbestemmelsene som gjelder for fritidsbebyggelse innenfor områder avsatt til formål spredt bebyggelse. For kulepunkt 2 som gjelder veranda, terrasser og opparbeidete uteplasser, må plassering ikke komme nærmere vannet enn fritidsboligen. For fundamentering må det tas høyde for 200-årsflom. Fritidsboligen må trekkes mot eiendomsgrensen i sør som ligger lengst vekk fra vannet, 4 meter fra eiendomsgrensen eller nærmere dersom det gis erklæring fra nabo. Byggearbeider må legges utenom tidsrommet 1. mars til 1. august. Det vil ikke bli gitt tillatelse til motorferdsel på barmark i forbindelse med byggearbeidene. Alt 2: Dispensasjon fra lokaliseringskriteriet avslås. Økt fritidsbebyggelse og da spesielt ved strandkanten vil være uheldig for friluftslivet i området. Kommunen må vurdere tålegrensen opp mot når hensynet til LNF-formålet og nedbyggingen av strandsonen blir vesentlig tilsidesatt.