Saksbehandler: Bjørn Frammarsvik SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: X Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig X Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: X Ja Nei Etter Særlov: X Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.: 11/1926 Arkivnr.: GNR 38/43, 51 og 53 SAK: RAMMETILLATELSE FOR KJØPESENTER MED LEILIGHETER PÅ TOROLVS GT. 24-26 TILTAKSHAVER: Helgelandsgruppen AS I II Saksdokumenter (vedlagt): Søknad om rammetillatelse av 30.06.11 m/vedlegg Merknader fra Pia og Hans Christian Talseth i e-post av 27.06.11 Merknader fra Sameiet Berget i e-post av 29.06.11 Brev fra Voll Arkitekter AS av 29.06.11 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Avtale av 17.10.11 om partenes rettigheter og forpliktelser i tilknytning til oppføring og drift av tverrforbindelsen gjennom kjøpesenteret, samt ny detaljprosjektering av Sjøbergs gate og plassering/utforming av varemottak på kjøpesenteret. Tilleggsavtale av 29.02.12 vedr. omlegging av ledningstrasé. III Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Det framgår av kommunestyrets vedtak av 16.12.09 at byggesaken forutsettes godkjent av planutvalget. Søknaden av 30.06.11 (mottatt 09.09.11) omfatter rammetillatelse for ombygging/utvidelse av kjøpesenter med kontor og boliger til ca. 3280 m² i 6 etasjer. Bruksarealet (BRA) vil øke med ca. 5 657 m² til ca. 12 000 m². Skansen kjøpesenter består i dag av ett bygg med forretningslokaler og kontorer. På nabotomten ligger bygninger som tidligere har vært benyttet av Posten. Det legges opp til at denne bygningsmassen ombygges/rives og sammenbygges med eksisterende kjøpesenter på tvers av eksisterende, mellomliggende gate i hht. reguleringsplan datert 16.12.09. Den eksisterende forbindelsen mellom Torolv Kveldulvsons gt. og Sjøbergs gt. er tenkt opprettholdt gjennom det nye bygget via trappe-/heisforbindelse. På toppen av den nye bygningsmassen bygges 12 leiligheter med universell utforming. Disse får felles uteareal på taket av kjøpesenteret. Parkering for boligene er tenkt lagt i eksisterende P-kjeller i Skansen-bygget. Parkering for øvrig for kjøpesenteret er tenkt på parkeringsplasser i Sjøbergs gt. og i eksisterende
parkeringshus vest for bygget. Det er ikke mulig å etablere all parkering på egen grunn. Manglende parkeringsdekning baseres derfor på frikjøpsavtale. Reguleringsplan for Nye Skansen Kjøpesenter er gjeldende for området. Formålet med denne planen var å legge til rette for en modernisering og utvidelse av Nye Skansen Kjøpesenter i form av tilbygg, ombygging og påbygg av eksisterende Skansen kjøpesenter. Alle formålene til sammen nødvendiggjør en inkludering av Sjøbergs gate da transportlogistikk utgjør et vesentlig element i planen. Det framgår av bestemmelsenes 3 f) at parkering skal skje på egen eiendom i hht. kommunens forskrifter. Videre framgår det av 3 e) at varelevering skal skje på eget område i størst mulig grad (jfr. avtalens pkt. 3.4). Saken har ikke vært forelagt Arbeidstilsynet. Prosjektet utløser også krav om privat tilfluktsrom. I hht. st.meld. 25 (1997-98) framgår det at utbygging av tilfluktsrom etter nåværende konsept skal stanses inntil videre. Den enkelte tiltakshaver må likevel søke om dispensasjon på vanlig måte. Prosjekteringen er foretatt i hht. TEK97. Nabovarsling har medført merknader fra følgende: Eier av gnr. 38, bnr. 195, Pia og Hans ChristianTalseth Eier av gnr. 38. bnr. 22, Sameiet Berget v/kate Sørvik Pia Talseth viser i e-post av 27.06.11 til at del av naboens bygning som ligger nærmest det nye kjøpesenteret er fjernet til fordel for en passasje mellomtorolvs gt. og Sjøbergs gt. Det vises i den forbindelse til at all bruk av areal på gnr. 38, bnr. 195 må forhåndsgodkjennes av eier. Ulovlig bruk vil bli anmeldt. Kate Sørvik viser i e-post av 29.06.11 til sammenbyggingen av Torolvs gt. 24 og 26. Dersom denne del av bygget holdes stengt store deler av døgnet oppfattes dette som en stor ulempe for beboerne i Sjøbergs gate, spesielt for eldre og uføre. Ansvarlig søker kommenterer i brev av 29.06.11 bl.a. nabomerknadene. Vurdering: Det er positivt at handelsnæringen i sentrum styrkes ved at det satses på ombygging og utvidelse av Skansen kjøpesenter. Det vises dog til administrasjonens tidligere betenkeligheter i forhold til overbygging av Skippergata samt trafikkavvikling og trafikksikkerhet i tilknytning til at Sjøbergs gate i større grad vil bli brukt som parkeringsplass med rygging ut i gata eller inn fra gata over fortau til varemottak. Saksbehandler har ellers følgende merknader: Vedr. tverrforbindelsen gjennom kjøpesenteret: Det framgår av reguleringsbestemmelsenes 4.2 a) at grunnarealet er påført plankartet. Det samme arealet er også lagt til grunn for avtalen av 17.10.11. Det framgår også av 4.2 b) at det skal holdes åpent i fri høyde min. 4 m fra gateplan til allmenn ferdsel i passasjen under kjøpesenterets sammenbygning. Av avtalens pkt. 3.1 framgår det at tverrforbindelsen skal sikre offentlig gangadkomst mellom Torolv Kveldulvsons gate og Sjøbergs gate. I tverrforvindelsen skal det ikke oppføres bygninger eller installasjoner som hindrer universelt utformet gangadkomst. Avtalen pkt. 3.2 tilsier at tverrforbindelsen kan overbygges i samsvar med akseptable plantegninger som ligger til grunn for tillatelsen til tiltak, og med glassfasader
mot begge gater. Videre framgår det av 4.2. c) at sammenbygningen av kjøpesenteret (FK1) skal utformes som en lett brukonstruksjon i glass som trappes ned i høyde mellom BFK1 og 2 og trekkes tilbake fra gatelivet i Torolv Kveldulvsons gate og Sjøbergs gate. Det framgår av tilleggsavtale mellom partene av 29.02.12 at når det gjelder eksisterende ledningstrasé i tverrforbindelsen er det enighet om at denne legges om til annet offentlig gateløp. I prosjektet legges det opp til delvis reduksjon i bredden på FK1 samtidig som overbyggingen strekker seg nærmere Torolvs gt. enn reguleringsplanen legger opp til. Dette vil være i strid med gjeldende reguleringsplan. Når det gjelder den innbygde del av tverrforbindelsen er det ikke lagt opp til en trinnfri adkomst mellom tidligere nevnte gater. Adkomst er vist fra Sjøbergs gate via et plan som ligger ca. 1 m over fortausnivå, og videre via trapp til utgangsplan. Tverrforbindelsen kan på denne bakgrunn i seg selv ikke sies å ha ha universell utforming. Det legges opp til at dette løses via rulletrapp og heis i tilgrensende deler av bygget. I realiteten må det kunne hevdes at det er plassert bebyggelse og installasjoner i tverrforbindelsen som hindrer universelt utformet gangadkomst. I tillegg vil foreslått løsning innebære at en unødvendig stor del av bygget må være tilgjendgelig etter at butikkene er stengt. Vedr. varemottak: Det vises til reguleringsbestemmelsenes 3 e) som tilsier at varelevering skal skje inne på eget område i størst mulig grad. Av avtalens pkt. 3.4 framgår det at varemottak primært skal plasseres og utformes slik at rygging over fortau og i Sjøbergs gate unngås. Endelig godkjenning skal skje i tilknytning til tillatelse til tiltak. I prosjektet legges det opp til varemottak i form av rygging i Sjøbergs gate via fortau og inn på oppstillingsplass på egen grunn. Oppstillingsplassen ligger i tillegg nært opptil gangforbindelse mellom Sjøbergs gate og Torolvs gate. Løsningen er trafikksikkerhetsmessig betenkelig og ikke i tråd med reguleringsplanens intensjoner og avtalens primære forutsetning. Det er ikke framlagt dokumentasjon på at en løsning i tråd med avtalen er vurdert. Vedr. parkering: Det framgår av søknaden at hoveddelen av parkeringsbehovet er tenkt dekket ved frikjøpsavtale. Det foreligger ingen beregning av parkeringsbehov. Vedr. uteareal: Det framgår av reguleringsbestemmelsenes 4.1 b) at det skal avsettes minimum 25 m² uteareal pr. bolig, herav min. 15 m² pr. bolig til felles leikeplass ved boligene. I prosjektet er uteareal m/nærleikeplass løst på takterrasse i plan 3. Areal er ikke oppgitt, men målt til ca. 23 m² pr. bolig. Vedr. nabomerknader: Gangveiforbindelsen mellom Syv Søstres gate og Torolvsgate framgår av gjeldende reguleringsplan. Vegtraséen er vist på situasjonsplanen, men er regulert som offentlig trafikkområde og inngår ikke i byggesaken. Utførelse av overbygd tverrforbindelse mellom Sjøbergs gate og Torolvs gate er beskrevet ovenfor. Når det gjelder åpningstid framgår det av avtalen at tverrforbindelsen skal være åpen for offentlig gangadkomst alle ukedager mellom kl. 06.00 og 2400. Konklusjon:
Saksbehandler anbefaler at planutvalget gir rammetillatelse, dog på vilkår av at sammenbygningen av nr. 24 og 26 tilpasses de begrensninger som framgår av gjeldende reguleringsplan, og at kravet om universell utforming løses innenfor begrensningen av FK1 og primært trinnfri. Dersom det kan dokumenteres at dette ikke lar seg gjøre kan for eksempel en kombinasjon av rulletrapp og heis være et alternativ, men da plassert innenfor FK1 slik at tverrforbindelsen kan benyttes uavhengig av andre deler av bygget. Utvalget bør også kreve en reell vurdering med tanke på avtalens primære krav om plassering av varemottak slik at rygging i Sjøbergs gate og over fortau unngås. V Sektorleders innstilling: I hht. pbl. 20-1 (jfr. 21-4) gir planutvalget rammetillatelse for omsøkte tiltak i samsvar med søknad av 30.06.11, med tegninger datert 14.06.11, dog på følgende vilkår: Overbygningen av tverrforbindelsen mellom nr. 24 og 26 må tilpasses de begrensninger som framgår av gjeldende reguleringsplan. Kravet om universell utforming av tverrforbindelsen må løses innenfor begrensningen av FK1 og primært trinnfri. Dersom det kan dokumenteres at dette ikke lar seg gjøre kan for eksempel en kombinasjon av rulletrapp og heis være et alternativ, men da plassert innenfor FK1 slik at tverrforbindelsen kan benyttes uavhengig av andre deler av bygget. Det må foretas en reell vurdering med tanke på avtalens primære krav om plassering av varemottak slik at rygging i Sjøbergs gate og over fortau unngås. Med hjemmel i SAK 9-1 godkjenner utvalget foretaket Voll Arkitekter AS for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområde Tiltaksklasse Ansvarlig søker 3 Ansvarlig prosjekterende for arkitektur 3 Med samme hjemmel godkjenner utvalget foretaket NEAS ASA for ansvarsrett innen følgende godkjenningsområder: Godkjenningsområde Tiltaksklasse Ansvarlig for prosjekterende for brannkonsept 3 Merknader/vilkår: Brannkonsept på framlegges Reviderte vurderinger/-tegninger med tanke på FK1 og varemottak må framlegges Avfallsplan og saneringsbeskrivelse må framlegges Beregning av parkeringsbehov må framlegges Vurdering av grunnforhold/grunnundersøkelse må framlegges (jfr. reguleringsbestemmelsenes 7 a) Det må redegjøres for støynivået for boliger m/utearealer (jfr. bestemmelsenes 4.1 e og h) Det må redegjøres for hvordan TEK 8-22 vedr. alternativ oppvarming er tenkt imøtekommet
Arbeidstilsynets samtykke må foreligge Dispensasjon fra tilfluktsromskravet må foreligge fra sivilforsvaret Tillatelsen taper sin gyldighet hvis arbeidet ikke er satt i gang innen 3 år. Det samme gjelder hvis arbeidet innstilles i lengre tid enn 2 år (jfr. pbl. 21-9). Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk til annet formål enn forutsatt i denne tillatelsen. Bygningen eller deler av den må ikke tas i bruk uten at ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse er gitt (pbl. 21-10). Det må utføres nødvendig kontroll slik at tiltaket ikke strider mot bestemmelser gitt i eller i medhold av pbl. Skifte av tiltakshaver under gjennomføringen skal straks meldes til kommunen både av den opprinnelige og nye tiltakshaveren. Det samme gjelder ved eierskifte (jfr. pbl. 23-2). Vedtaket kan påklages i hht. pbl. 1-9 og forvaltningslovens 28. Klagefrist er 3 uker fra melding om vedtaket er mottatt. Sandnessjøen, den 07.03.12 Bjørn Frammarsvik Sektorleder VI Administrasjonssjefens innstilling: Sektorleders innstilling tiltres. Sandnessjøen den 14.3.12 Børge Toft Administrasjonssjef UTSKRIFT TIL: Tiltakshaver m/vedlegg Ansvarlig søker Arbeidstilsynet Nordland sivilforsvarsdistrikt, Bodøterminalen, 8006 Bodø Alstahaug kommune, vannverket