FRA OPUS BERGEN PÅ VEGNE AV IKEA VESTBY, DELIJORDET, DEL AV GNR 1/1, 3/1 OG 11/1 KONSEKVENSUTREDNING FOR KOMMUNEDELPLAN FOR VESTBY NORD. TILLEGG TIL/ENDRING AV KONSEKVENSUTREDNING 1. Bakgrunn Vestby kommune har utarbeidet kommunedelplan for Vestby Nord, med tilhørende konsekvensutredning. Kommunedelplanen anviser alternative utviklingsretninger og dimensjoner for videre utvikling i de aktuelle områdene. Konsekvenser er utredet for de alternative hovedløsningene (alt.1 og alt.2 ), sammenlignet med referansealternativ, som er normal utvikling uten den ekstraordinære satsingen. I kommunedelplanen og konsekvensutredningen er det for alt. 2, Utvikling i sør, satt av et delområde E, som opprinnelig inkluderte Delijordet, Deli gård og Nordby gård (øst for Delijordet/Mosseveien). Dette området er vist avgrenset med rød linje på fig 1. Det var da lagt opp til at Delijordet og Deli gård skulle utvikles som sentrumsområde med forretning, bolig og kontor, til et eget senter som grenser til og supplerer det eksisterende sentrum, mens Nordby gård skulle nyttes til boligformål. Under behandling av kommunedelplanen forut for beslutning om å legge denne ut til offentlig ettersyn/sende den på høring, ble område E endret og avgrenset til kun å gjelde Delijordet, avgrenset i sør mot atkomstvei til Deli Gård, i øst mot Gamle Mossevei og i nord og øst mot jernbanelinjen. Det samlete arealet i område E er vist med sort skravur på fig 1 og er ca 135daa. Etter høring av plan og KU har det blitt klarlagt at det er aktuelt for IKEA å etablere seg i Vestby, og i så fall lokalisert på Delijordet. Hele område E trengs da (som brutto-areal) til IKEA. Dette endrer forutsetningene i forhold til hva som er lagt til grunn i opprinnelig konsekvensutredning. I denne var område E betydelig større enn nå, omfattet i tillegg til Delijordet også Deli gård og Nordby gård, foruten at arealbruksforutsetningen var at områdene skulle nyttes til nye sentrumsfunksjoner, kulturformål, bolig, mm. De vesentlig endrete forutsetningene som følger av at området er redusert i størrelse og skal nyttes til en enkelt virksomhet som er regionalt orientert, er begrunnelsen for at kommunen har valgt å utarbeide denne tilleggsutredningen, som korreksjon og supplement til den foreliggende utredning fra 2010.
2. Beskrivelse av endret prosjekt endringstema i KU som følge av prosjektendring. Figur 1 : Utsnitt fra kommunedelplan Vestby nord med sentrumsområdet skravert. Opprinnelig var E hele området omrammet med rød linje, mens det i den kommunedelplanen som har vært på høring og som ligger til grunn for endringene i KU, nå kun gjelder det som er skravert i svart. Prosjektet som nå planlegges gjelder et varehus med samlet gulvflate (BRA) på 36.000m2. I tillegg forutsettes etablert parkeringsplass for inntil 1000 biler, som utgjør 28 parkeringsplasser/1000m2 BRA. (I kjøpesentre benyttes vanligvis parkeringsnorm på mellom 20 og 35 p-plasser/1000m2). Fullt utnyttet vil det være inntil 250 arbeidsplasser.
I kommunedelplanen som har vært på høring er område E lagt inn som sentrumsutviklingsområde i alt.2, Utvikling i sør. Endringen nå går ut på at samme område i stedet benyttes til etablering av nytt IKEA. Fig. 2 viser en foreløpig skisse som illustrerer dimensjon og mulig beliggenhet. Hovedtilknytning til overordnet veinett vil være via gamle Mosseveien. Bygningsmassen, parkeringsanlegg, varelevering og tilførselsveier, vi trenge vel 80daa. Resterende areal vil være grøntområder/parkanlegg, samt areal innefor byggegrenser mot tilstøtende veinett og jernbanelinje. Samlet brutto areal vil da være 135daa. Figur 2: Foreløpig illustrasjonsskisse fra OPUS En virkning av denne endringen i forhold til tidligere utarbeidete KU, vil være at konsekvensene endres vesentlig for temaene: Landbruk Kulturlandskap/estetikk Trafikk Samfunnsmessige problemstillinger Det siste kulepunktet gjelder særlig tidligere konsekvensutrednings drøfting av planens formål og spørsmål om styrking/svekking av nåværende Vestby sentrum. Konsekvensutredningen er svært negativ til kommunedelplanens alternativ for utvikling av Delijordet som utvidelsesområde for sentrumsfunksjoner. Grunnlaget for den negative omtalen endres
vesentlig som følge av at IKEA blir eneste aktør i området. IKEA vil trekke besøkende som også vil styrke grunnlaget for utvikling i eksisterende sentrumsområde. I denne tilleggsutredningen vurderes kun de endrete konsekvenser som følger av at det tidligere utredete planforslag med utnytting av område E til forretning, kontor, bolig, m.m. nå er erstattet av at samme område utnyttes og til bare en virksomhet, IKEA. I stedet for et sentrumsområde med åpning for virksomheter som konkurrerer med det eksisterende sentrum, vil en nå få en magnet som vil trekke regionale kunder, uten å være konkurrerende med detaljhandelsvirksomheter i dagens sentrum eller i det nye Vestby Senter. Dette vil åpenbart styrke grunnlaget for de eksisterende og planlagte virksomhetene. Figur 3: Sammenhengen mellom nåværende sentrum og IKEA sin forutsatte lokalisering på Delijordet.
3. Endringer og suppleringer av konsekvensutredning datert 14.09.2010 3. 1. Konsekvenser for landbruk. Det endrete planforslaget omdisponerer ca 135 daa fra landbruk til utbyggingsformål. Tilgrensende landbruksareal vil få redusert belastning fra planlagt utviklingsområde, siden tidligere planer som inkluderer boliger erstattes av ren næringsvirksomhet. Boliger som grenser opp til landbruksarealer gir vanligvis større belastning gjennom tråkk og andre former for driftsforstyrrelser. Et rendyrket næringsareal, der publikum kun har tilkomst til de delene som vender bort fra landbruksarealene, medfører at landbruksarealer og drift ikke blir påvirket av naboskapet. Nettovirkningen er da at 135daa landbruksareal av god bonitet tas ut av produksjon. Konsekvensen er negativ. Følgende avbøtende tiltak er under utredning: I forbindelse med opparbeiding av området kan jord av høy kvalitet transporteres til nærmere angitt sted, slik at antall m2 dyrkningsareal som går tapt kan reduseres vesentlig eller elimineres. Det er gjort nærmere vurdering fra spesialisert fagmiljø, (forskere ved bioforsk på Ås) av jordflytting som avbøtende tiltak. Konklusjonen er at utført på riktig måte etter anvisning fra fagkompetanse, er forflytting av jord til egnet sted fullt forsvarlig og teknisk uproblematisk. Bioforsk er tilgjengelig for bistand til å foreta slik flytting i det aktuelle tilfellet. Det er i den forbindelse reist spørsmål om lokalisering av steder med behov for tilførsel av jord, innen fornuftig avstand. Landbrukskontoret i Follo har bekreftet at de vil være behjelpelig med å fremskaffe egnete områder med behov for matjord fra Delijordet i Vestby, jfr. brev fra landbrukssjefen i Follo dat. 16.11.12. Dette vil bli nærmere avklart i forbindelse med reguleringsprosessen. Konsekvensen av omdisponering av arealene på Delijordet til utbyggingsformål vil da bli nøytral. 3.2. Konsekvenser for kulturlandskap/estetikk. I registrering av Kulturlandskap i Follo er deler av kulturlandskapet i Vestby vurdert å være av nasjonal verdi. Dette gjelder i særlig grad områdene på vestsiden av E6, men fylkeskommunens vurdering omfatter også arealene på østsiden. Arealene på østsiden er atskilt fra ovennevnte nettopp grunnet etableringen av ny E6. I tillegg går hoved-jernbanetraseen over de samme arealene, tilsvarende som gamle E6 (Mosseveien) som ligger mellom nåværende Vestby sentrum og Delijordet. Vestby kommune har selv vurdert arealene på østsiden nærmere og konkluderer at de lave partiene på østsiden mellom tunene på Deli/Sundby og Vestby sentrum ikke har samme verdi ( klart bør settes i en lavere bevaringsklasse ). Det er disse arealene som i det nye alternativet er foreslått utnyttet, mens resten av kulturlandskapet som er noe høyere beliggende, forblir urørt. Som det fremgår av foto i fig 4 og fig 5, er Delijordet omkranset av utviklete områder og tilliggende kommunikasjonsårer og fremstår i dag ikke som ledd i større og sammenhengende kulturlandskap.
Beliggenheten tett inntil nåværende sentrum i et vekstområde innebærer at området vil være under økende press. Fig 5 viser også at det etablerte Asko-anlegget er vesentlig mer dominerende i kulturlandskapet enn utnytting av det lavereliggende Delijordet. Området ligger lavt, nedsenket i forhold til hovedveier og i forhold til eksisterende sentrum. Utbygging slik det nå planlegges, vil være mer dempet enn i opprinnelig planforslag. Bebyggelsen vil være lavere og dekke et mindre areal. Utbyggingen vil derfor ikke dominere utsikten til fortrengsel for det eksisterende Vestby sentrum og tilliggende utbyggingsområder. Det er i fig. 6-8 vist prinsippillustrasjoner i 3D, samt tre snitt gjennom Delijordet for å gi et inntrykk av hvordan en bygningskropp med de dimensjoner som er anslått for et vanlig Ikeabygg med total BRA på ca 36.000m2. 3D-illustrasjonene viser omtrent innen hvilket område (i volum) et bygg blir plassert, mens byggets reelle dimensjoner er illustrert i blått. Poenget er å vise innen hvilket område bygget kan tenkes plassert og hvilket volum det i så fall vil ha. Høyder i forhold til omkringliggende terreng fremgår av snittegningene. Som det fremgår vil bygget ligge lavt i terrenget, med takflaten lavere enn Gamle Mosseveg og betydelig lavere enn atkomstveien til Deli Gård i sør. Synligheten vil være betydelig mer dempet enn eksempelvis Asco-bygget. Konsekvensen for opplevelsen av kulturlandskapet er svakt negativ. Avbøtende tiltak. Det er av betydning at Vestby Sentrum beholder utsikt vestover, samt at en videre utvikling av sentrumsområdet med kvalitetsbebyggelse ikke lukkes av ny, tyngre bebyggelse. IKEA planlegger et stort varehus som vil være godt synlig. Det viktigste avbøtende tiltaket er at dette bygget plasseres som vist i figurene 6-8, i søndre halvdel av det aktuelle utbyggingsområdet og derfor uten hindring av sikt til/fra sentrum, samt at det legges lavt i terrenget og derved ikke får et dominerende uttrykk.
Figur4: Illustrasjon som viser Delijordet omkranset av utviklete områder og tilliggende kommunikasjonsårer og fremstår i dag ikke som ledd i større og sammenhengende kulturlandskap Fig. 5: Det lavtliggende Delijordet, med det høyere og dominerende Asco-anlegget i sør. Et Ikea-bygg vil her ligge med takhøyde lavere enn eksisterende bebyggelse på Deli gård, gult bygg i bakgrunnen.
Figur 6. Sett fra øst. 3-D illustrasjon av full-størrelse bygg med mulige forskyvningsretninger innen den delen av området det kan være aktuelt å plassere bygget på (vist som transparent volum) Nåværende sentrum i forgrunnen.
Figur 7 Sett fra nord 3D-illustrasjon av et full-størrelse bygg, med mulige forskyvningsretninger innen den delen av området det kan være aktuelt å plassere bygget på.
Figur 8. Snitt som viser byggets maksimale volum og høyder ved antatt beliggenhet på Delijordet.
3.3. Kulturminner. Det er gjort funn av kulturminner på Deli Gård, deriblant 3 funn som er automatisk fredet. Det er ikke gjort funn på Delijordet. Med mindre nye funn gjøres i forbindelse med utvikling av området, vil følgelig kulturminner ikke bli berørt av de endrete planene. Konsekvens: Ingen. Figur 9: Skissert plassering av kulturminner, vist med skraverte sirkler.
3.4. Trafikk. 3.4.1. Generelt. Det er gjennomført flere trafikkanalyser knyttet til forskjellige prosjekter for utvikling av Vestby. Rambøll har gjennomført analyse som en egen utredning i forbindelse med utarbeiding av konsekvensutredningen. Data fra denne er nyttet i tilleggsutredningen her, sammen med tilleggsdata om trafikkmengde og kategori som bl.a. er basert på erfaringstall fra IKEA. Det foreligger forholdsvis nøyaktige prognoser for trafikk som genereres. Besøkende personer/år: 1.450.000 Gjennomsnitts besøksgruppe 2,2 personer. Antall kollektivreisende målsettes til 15% Antall biler/år 560 000. Biler/dag snitt 1860 Antall vogntog (varelevering)/dag 5,5 Grunnlaget for å oppnå den målsatte andel kollektivreisende regnes som realistisk med den aktuelle beliggenheten tett på jernbanestasjon. Det forutsettes også etablert busstopp og parkering for busser på egen tomt, hvilket vil styrke grunnlaget for en høyere kollektivdekning. Eksterne besøkende (regionale kunder) utgjør hovedtyngden. Det er ikke gjort nærmere vurdering av hvor stor andel av disse som vil besøke flere av stor-handels-tilbudene som ligger i nordre del av Vestby (med hovedatkomst Vestbyveien). Noen vil nok gjøre dette, men Ikea er oftest et eget mål for besøkende. Ikea-besøkende vil benytte atkomst fra E6 direkte til gamle E6 (Mosseveien). Årsdøgntrafikk (ÅDT) til/fra Ikea vil være på ca 3700 turer. For E6 er dette uproblematisk, kapasiteten er romslig. 3.4.2. Kjøretrafikk på overordnet veinett. Det aller meste av samlet ÅDT på ca 3700 kjøretøy, vil trafikkere overordnet veinett E6. Ikea er en handelsvirksomhet som de aller fleste benytter, og kjører langt for å besøke når det ikke er etablert i nærheten. Hele den store befolkningskonsentrasjonen langs E6 mellom Oslo og Halden, samt langs E18, benytter i dag Ikea på Furuset eller Slependen. Et nytt Ikea i Vestby vil betjene det aller meste av disse områdene. Beregninger viser foreløpig at langdistansetrafikken fra denne regionen til de eksisterende Ikeabutikkene i Oslo reduseres med ca 70% ved at nytt Ikea i Vestby overtar. Gjennomsnittlig kjøredistanse halveres (ca 12km/tur i stedet for c 24km/ tur i snitt) for 2600ÅDT. På årsbasis vil altså ca 800.000 kjøreturer halveres i lengde. Trafikkmengde på overordnet veinett vil være marginalt endret innen regionen, samtidig som den blir merkbart redusert for langkjøring mellom regionen og de Oslo-baserte Ikeaanleggene. Utslippsreduksjonen er betydelig. Konsekvenser: For trafikkbelastning på regionalt overordnet veinett, samt på lokalt veinett i nærheten av de eksisterende Ikea- anlegg på Furuset og Slependen, vil konsekvensene være positive.
3.4.3. Lokal kjøretrafikk. På Mosseveien nord er det i KDP alt.2 (utviklingsretning sør), der hele Delijordet utnyttes til sentrums- og boligfunksjoner, beregnet en økning i ÅDT med ca 5360 turer til totalt 10300. Erstatning av de funksjoner som ligger i Alt.2 med Ikea reduserer nyskapt trafikk til ca 3700, slik at total ÅDT blir 8640. For det korte strekk av Mosseveien mellom kryss med E6 og avkjøring til Ikea/Vestby Sentrum er dette en lite problematisk vekst, selv om den blir klart merkbar. All parkeringskapasitet knyttet til Ikea er planlagt i nordre del av Ikea-området. Herfra er det kort gangavstand til Vestby Sentrum. En kan regne med at en stor andel av besøkende til Ikea som også skal besøke Vestby Sentrum, vil gjøre dette til fots fra Ikea-parkeringen. Til det nye Vestby Senter nord for Kirkeveien, og videre til næringsområdene lengre nord, vil bil bli benyttet. Dette innebærer øking av trafikkmengde på Kirkeveien, Garderveien nord og Vestbyveien, men mindre enn i det utredete alt.2 med sentrums og boligfunksjoner på hele Delijordet. Ingen av de veistrekninger som får økt trafikk utover tålegrensen. Konsekvenser: Konsekvenser for lokalt veinett vil være svakt negative. Avbøtende tiltak: Det kan være nødvendig med oppgradering av deler av det lokale veinettet og det vil være nødvendig med god standard og økt kapasitet i flere kryss. Dette må ivaretas i den videre detaljplanlegging og legges inn som rekkefølgebestemmelser i reguleringsplan. 3.4.4. Kollektivtrafikk. Vestby er et kollektivknutepunkt, med jernbanestasjon og en rekke korresponderende bussruter. Avstanden mellom jernbanestasjon og Delijordet er kort nok til at regionale kunder kan benytte jernbane og eller bevege seg til fots. Lokale bussruter kan også nyttes. Ikea vil etablere eget parkeringsanlegg for buss på sin tomt, foruten at det vil legges opp til ordinært rutebuss-stopp ved inngang til Ikea-området. Grunnlaget for sannsynlig utvikling i retning av en voksende andel kollektivbesøkende, er bl.a. at Ikea har en effektiv hjemtransportløsning, der bestilte varer bringes til kjøper. 3.4.5. Gangtrafikk. Det kan bli vesentlig øking av gangtrafikk særlig mellom Delijordet og eksisterende Vestby Sentrum, samt til jernbanestasjon. En kollektivdekning med jernbane som hoved leverandør vil medføre årlig tillegg i gangtrafikk gjennom eksisterende Vestby sentrum på ca 225.000 personer. Det er i dag gode forhold for gangtrafikk innen Vestby sentrum og mot jernbanestasjonen. Det er tilsvarende viktig at gangforbindelse av god standard videreføres slik at Delijordet knyttes til sentrum med trafikksikre løsninger. Dette må ivaretas i reguleringsplan og i rekkefølgebestemmelser til denne. Når Follobanen kommer blir det økt togfrekvens til Vestby også bedrer kollektivmulighetene for IKEA-kundene.
3.4.6. Godstrafikk. Det meste (ca 80%) av leveranser til Ikea foregår med jernbane, resten med trailer. Med dagens jernbanestasjon i Vestby vil Ikea kunne opprettholde dette, og i takt med utbedringer og kapasitetsøkning på jernbanenettet, øke denne andelen. Det er utarbeidet en langsiktig, felles strategi for gods og logistikk i Oslo-regionen. Vestby er med som viktig knutepunkt i denne strategien. Lokalisering av Ikea til Vestby vil støtte opp under den valgte strategi og styrke grunnlaget for utvikling av den knutepunktrollen Vestby har, gjennom sitt vertskap for mange større engrosvirksomheter. Det vil innebære synergieffekter og rasjonell utnytting av et videreutviklet godsterminalområde.
4. Samfunnsmessige konsekvenser. IKEA er en regionalt orientert virksomhet. Hvert utsalg lokaliseres med tanke på betjening av en stor befolkning, noe som innebærer at alle etablerte og planlagte utsalg har befolkningen i mange kommuner som sine kunder. Varene som selges er i hovedsak av størrelse/omfang avhengig av biltransport. Det er derfor svært viktig at utsalgene lokaliseres slik at de er lett tilgjengelig fra hovedveinettet, fortrinnsvis slik at det ikke er nødvendig å belaste lokalveisystemet innen tettsteder/småbyer der utsalgene ligger/skal ligge. Samtidig er det et viktig element, som vil få økende betydning, at Ikea har et godt system for levering av varer til kunder som velger å benytte seg av kollektivtransport. Beliggenheten i tilknytning til jernbanestasjon, samt i område med god busstransport til nærregionen, vil kunne bidra til at bruk av privat bil kan reduseres. I Vestby, lokalisert på Delijordet, er beliggenhet i forhold til overordnet veisystem E6 ideell, med direkte tilknytning til eksisterende toplanskryss og avkjøring fra lokalveinettet før noen andre funksjoner dette skal betjene. I tillegg er beliggenheten direkte knyttet til jernbanestasjon, som kan håndtere både personog godstransport. Den største fordelen ved denne lokaliseringen er imidlertid at IKEA blir liggende direkte tilgrensende og tilknyttet det eksisterende Vestby Sentrum, uten å belaste dette med unødig trafikk. Et IKEA som trekker på et regionalt kundegrunnlag, vil, med beliggenhet direkte tilgrensende tettstedets eksisterende sentrum, utvilsomt representere en styrking av grunnlaget for dette eksisterende sentrum. Det vil bidra til vekst i Vestby, både for de eksisterende virksomheter og med tanke på ønsket videreutvikling. Selv om Vestby sentrum har sin opprinnelse i et sterkt landbruksmiljø, er dagens situasjon og fremtiden knyttet til den nye og betydelige rollen Vestby har fått som knutepunkt langs hovedtransportårene (vei og jernbane) mellom Norge og Sverige. Vekst i store engrosbedrifter og regional handel er og vil være stor det store engros-næringsområdet i Deli-skog antas å få 3000 arbeidsplasser. Koblingen mellom engros og detalj tilsier også, sammen med lokalisering i et transportknutepunkt, at man kan få en stor andel av regional vekst i detaljhandel og storvarehandel. Skal Vestby dra full nytte av dette potensialet, må konsekvensen være at man tar rollen som et spesielt vekstpunkt og derfor planlegger for raskere og større enn normal befolkningsvekst, fortrinnsvis i mer bymessige strukturer. Prinsippet er i samsvar med det som legges til grunn fra sentrale myndigheter for å håndtere den forutsatte sterke veksten i landets få storbyregioner. Vekst kanaliseres til transportmessige knutepunkter. Miljøverndepartementet har den siste tiden, senest i november 2012, publisert materiale som omhandler betydningen av å konsentrere vider vekst om viktige knutepunkter, samt å utnytte slike steder effektivt. Plassering av et Ikea tett inntil/inne i et tettsted som er i sterk vekst og som fra før har en rekke store vekstvirksomheter, foruten at det er et transportknutepunkt med sentralt
beliggende jernbanestasjon og mulig fremtidig godssentral, bygger opp under sentrale myndigheters utviklingsstrategi. Med sin nåværende rolle som knutepunkt for engros-virksomheter, med stort vekstpotensiale i denne sektoren, kombinert med sin plassering i en byregion med stort press og manglende tilbud i boligsektoren, er det Vestby kommune selv som kan velge om man vil ta en større del av veksten enn den prosentvise i forhold til dagens befolkningsgrunnlag. Etablering av et stort IKEA vil styrke dette vekstgrunnlaget og skape viktige synergier mellom eksisterende og nye virksomheter. Konsekvensen av lokalisering av det aktuelle tiltak på Delijordet, er positiv for samfunnsmessig utvikling i regionen og i Vestby kommune/vestby sentrum. Ikea har selv gjennomført en lokaliseringsanalyse som konkluderer med Delijordet som den klart best egnete lokalisering i denne regionen. Hovedårsakene til dette fremgår i korte trekk i konklusjonen fra lokaliseringsanalysen. Denne konklusjonen er tatt inn her nedenfor i sin helhet (8. Konklusjon). 8 Konklusjon fra IKEA s lokaliseringsanalyse Utgangspunktet for lokaliseringsanalysen var å framskaffe realistiske alternative tomter for et nytt IKEA varehus i Follo. Alle tomter, foruten Ski strider mot Rikspolitiske bestemmelser for kjøpesentre, og er i så måte, sett fra et offentlig ståsted ikke realiserbare. Problemet i denne sammenheng er at det ikke finnes ledige tomter i Ski. Uten tomt og med klart dårligere veitilknytning enn det som kan anbefales i denne sammenheng, er ikke Ski et realistisk alternativ. Det innebærer at man enten må konkludere med at det ikke er mulig å etablere et IKEA varehus i Follo, eller at man ser om det kan finnes tomter som på tross av at de strider mot rikspolitiske bestemmelser kan være i tråd med målene i bestemmelsen: Å sikre en sterkere regional samordning av kjøpesenterpolitikken, Å styrke eksisterende by- og tettstedssentre, Å unngå en utvikling som fører til byspredning og bilavhengighet, Å bidra til miljøvennlige transportvalg, Å begrense klimagassutslippene. Når det samtidig er etablert flere regionale handelspunkter i Follo i strid med nasjonale og regionale føringer fra før, er det grunn til å spørre om det er riktig å konsentrere all nyetablering av handel med et regionalt kundegrunnlag til Ski. Lokalveinettet har begrenset kapasitet og det er langt å kjøre til det regionale vegnettet. Utbyggingen av jernbanen er planlagt i etapper, med dobbeltspor Oslo Ski som første etappe. Denne er planlagt utbygget tidligst 2018, evnt. 2025. Det er kanskje 10-12 år fram i tid. Imens etableres nye handelspunkter på tross av overordnede føringer og ikke som følge av. Fylkeskommunen holder på å utarbeide en regional plan for handel, service og senterstruktur. Dersom man her legger til rette for en realistisk utbygging av eksisterende tettsteder og handelspunkter i Follo kan utviklingen i større grad styres. Store publikumsattraksjoner som IKEA vil i en slik sammenheng kunne være en positiv drivkraft i forhold til en ønsket utvikling.
Av 8 tomter og 2 tettsteder (Ski og Ås) er det bare Vinterbro og Vestby sentrum (Deligjordet) som kan betegnes som realistiske alternativer. Utvalget av tomter er fra før silet ned til disse 8. Et betydelig antall områder og tomter er blitt tilbudt, og vurdert av IKEA. Både Vinterbro og Vestby sentrum ligger med god tilknytning til det regionale vegnettet. Begge er eksisterende handelsområder. Et IKEA varehus kan bidra til å etablere disse områdene som styrkede kollektivknutepunkter som sammen med Ski gir et mer effektivt kollektivnettverk i Follo. Som en del av arbeidet med denne lokaliseringsanalysen er det foretatt grundige interne vurderinger både i Vestby sentrum og på Vinterbro. Når det gjelder Vinterbro viser det seg at begge de aktuelle tomtene på nåværende tidspunkt blir for kostbare å utvikle. Nr. 5 Tusenfryd innebærer en betydelig omforming av terreng med sprengning og masseuttak. I tillegg må Tusenfryd og IKEA samordnes når det gjelder parkeringsplasser. Dette har vist seg vanskelig å gjennomføre fordi aktørene har flest besøkende i samme tidsrom gjennom sesong og tider på døgnet (foruten søndag). Når det gjelder Vinterbro, er aktuelle tomter allerede bebygd av andre handelsaktører. Disse må i så fall være villige til å legge ned virksomheten i en byggeperiode over minimum 2 år, mens et regionalt handelssenter bygges. De praktiske forutsetningene ligger pr. dato ikke tilstede for å etablere et nytt IKEA varehus på Vinterbro eller Tusenfryd. Når det gjelder Delijordet ligger tomta godt til rette for et IKEA varehus, med god tilgjengelighet både for bil, regionale busser og tog. Hvorvidt trafikkgenereringen bidrar til økt trafikk må undersøkes nærmere. Tallene må settes opp mot trafikkarbeidet som spares ved at kunder som i dag reiser fra Follo til Slependen eller Furuset, i framtiden vil ha kortere reisevei. Selv om Delijordet er i strid med Fylkesdelplan for handelsvirksomhet, service og senterstruktur kan tomta være i tråd med målsettingene i bestemmelsen med nærhet til jernbane og sentrum i Vestby. Samlokalisering med Vestby sentrum kan ha en positiv effekt på tettstedet som volumhandelen lenger nord ikke har bidratt til. Men dette må undersøkes nærmere. Det anbefales at konsekvenser av handel, transportarbeid, jordvern og kulturminnevern ifht et nytt IKEA varehus på Delijordet undersøkes nærmere for å se om Delijordet kan være en aktuell plassering av et nytt IKEA varehus. Øvrige lokasjoner er ikke aktuelle å gå videre med slik situasjonene er pr. dato i henhold til nasjonale-, regionale-, og kommunale føringer i Follo. Hele analysen er også lagt ved utredningen her.