Årsrapport 2011. Næringsbygg Holding III AS

Årsrapport 2011 Næringsbygg Holding III AS

Innhold Hovedpunkter 2011... 5 Oversikt over Næringsbygg Holding III AS... 6 Markedsoppdatering... 8 Fakta om de enkelte eiendomsprosjektene: Skårersletta kontor/lagerbygg i Norge... 14 Wall Street kontorbygg i USA... 15 Matrix Financial Center kontorbygg i USA... 16 One Alliance Center kontorbygg i USA... 17 Arlington hotell i USA... 18 Jacobs hoteller i USA... 19 Riga kjøpesentre i Latvia... 20 Curanum eldreboliger i Tyskland... 21 Gävle hotell i Sverige... 22 Stella logistikkportefølje i Sverige... 23 Alpha kontor/butikker i Finland... 24 Styrets årsberetning... 26 Resultatregnskap... 30 Eiendeler... 31 Egenkapital og gjeld... 32 Kontantstrømoppstilling... 33 Regnskapsprinsipper... 34 Noter... 35 Revisjonsberetning... 44 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 3

Wall Street, New York 4 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

Hovedpunkter 2011 EIENDOMSVERDIENE De underliggende eiendomsverdiene i selskapet hadde totalt sett en fl at utvikling i 2011. Spesielt har investeringene i Riga og Arlington hatt en god utvikling gjennom året. Selskapets investeringer i Finland (Alpha), Tyskland (Curanum) samt hotellporteføljen i Ohio har derimot hatt en negativ utvikling. Utsiktene for 2012 er usikre. Gjeldsproblemene i Euro-sonen er fortsatt uavklart, mens utviklingen i USA ser bedre ut. Veksten i BNP forventes å bli svakt positiv i 2012 i de fl este markedene hvor selskapet har investeringer. NY VIKTIG LEIEAVTALE FREMFORHANDLET FOR TOMTEBODA Selskapet har fremforhandlet en ny 25-års leieavtale med en statlig aktør på Tomteboda i Stockholm. Avtalen gjelder innvendige lokaler på ca. 25 000 kvm, samt en utvendig parkeringsplass på ca. 10 000 kvm. Før avtalen kan signeres må den godkjennes av berørte instanser. Godkjennes avtalen er signering forventet innen 30/6-2012 med innfl ytting pr. 1/7-2015. RIGA - GOD UTVIKLING OG LEIEAVTALE SIGNERT MED H&M De tre kjøpesentrene i Latvia har hatt en god utvikling i 2011 og utsiktene for 2012 er positive. Hennes & Mauritz (H&M) har annonsert sin inntreden i Latvia og det er fremforhandlet en leieavtale på Alfa-sentret for 2 430 kvm. Åpningsdato er satt til 27/9-2012. Dette er en av de tre første butikkene H&M åpner i Baltikum. Det forventes at dette vil bidra til å styrke porteføljen ytterligere. 44 WALL STREET USA I desember 2011 signerte selskapet en 10-års leieavtale med advokatfi rmaet Cullen and Dykman på ca. 5 000 kvm, som er en økning på ca. 2 500 kvm i forhold til den tidligere leieavtalen. Ombyggingsarbeidene for de nye lokalene pågår for fullt og det forventes innfl ytting i løpet av høsten 2012. JACOBS - USA På bakgrunn av at låneavtalen på hotell-porteføljen i Ohio løper ut i mai 2012 og fordi det vil kreve betydelig innskudd av egenkapital for å refi nansiere lånet, har selskapets samarbeidspartner i en lengre periode forsøkt å fi nne potensielle kjøpere til porteføljen. I tillegg ville en tilleggsinvestering i denne porteføljen vært risikofylt, og forventet avkastning ville ikke vært tilfredsstillende for aksjonærene i NBN. Salgsarbeidet har nå resultert i en intensjonsavtale om salg av de 18 hotellene i porteføljen. Salgsprisen er på samme nivå som siste takst og det forventes at salget vil bli gjennomført i løpet av andre kvartal 2012. UTBETALING FOR 2011 Det er fortsatt usikkerhet knyttet til utviklingen i kapitalmarkedene og det er derfor risiko knyttet til fremtidig utvikling på konsernets investeringer samt behovet for likviditet for å sikre aksjonærenes verdier. Styret har på bakgrunn av dette samt avkastningen for 2011 og likviditeten i selskapet foreslått en utbetaling på 20 øre pr. aksje, som tilsvarer 2 % av emisjonskursen i den første emisjonen. Endelig vedtak fattes på generalforsamlingen i mai. Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 5

ca. 4 200 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS 63 % Næringsbygg 100 % 80 % 78 % 75 % 49,9 % Skårersletta (Norge) One Alliance (USA) Wall Street (USA) Stella (Sverige) Arlington (USA) Kontor/lager 22 466 kvm Mars 2006 Kontor 51 272 kvm Januar 2007 Kontor 30 432 kvm Mai 2006 Logistikk 366 372 kvm Februar 2007 Hotell 22 297 kvm Juni 2006 Prosjektpris MNOK 336 Andel inv. kapital 3,1 % Prosjektpris MNOK 1 173 Andel inv. kapital 10,9 % Prosjektpris MNOK 509 Andel inv. kapital 5,9 % Prosjektpris MNOK 2 810 Andel inv. kapital 29,1 % Prosjektpris MNOK 493 Andel inv. kapital 6,2 % Næringsbygg Holding III AS Innledning Årsrapporten inneholder, foruten komplett årsregnskap, informasjon om utviklingen i eiendomsmarkedet og en oppdatering av viktige hendelser i forvaltningen av de investerte porteføljene i Næringsbygg Holding III (NBH III). Struktur og oversikt NBH III er en eiendomsportefølje som består av investeringer i kontorbygg, hotell, lagerbygg og handelseiendommer med sentral beliggenhet og/eller med langsiktige leiekontrakter i EU/EØS området, og eventuelt USA. Investeringene er gjort sammen med det svenske «søsterselskapet» Komersiella Fastigheter Holding III AB (KFH III) via det felles eide selskapet Næringsbygg i Norge III AS (NBN III). Figuren over viser hvilke investeringer som inngår i strukturen. Selskapet har totalt 11 eiendomsinvesteringer der fem er i USA, to i Sverige, en i Finland, en i Tyskland, en i Norge og en i Latvia. Geografi sk er porteføljen spredt samt at investeringene også er diversifi sert på bransje. Inngangspartiet til kontorbygget One Alliance 6 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

ca. 6 500 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Kommersiella Fastigheter Holding III Grön AB 37 % i Norge III AS 65 % 49 % 100 % 100 % 100 % 100 % Matrix (USA) Jacobs (USA) Alpha (Finland) Curanum (Tyskland) CH Gävle (Sverige) Riga (Latvia) Kontor 16 966 kvm Desember 2006 Hotell 100 000 kvm Desember 2006 Kontor/handel 17 142 kvm Mars 2007 Eldreboliger 43 585 kvm Desember 2006 Hotell 9 130 kvm Desember 2006 Handel 99 449 kvm November 2006 Prosjektpris MNOK 116 Andel inv. kapital 1,5 % Prosjektpris MNOK 577 Andel inv. kapital 8,2 % Prosjektpris MNOK 225 Andel inv. kapital 2,9 % Prosjektpris MNOK 1 075 Andel inv. kapital 16,6 % Prosjektpris MNOK 141 Andel inv. kapital 1,3 % Prosjektpris MNOK 1 534 Andel inv. kapital 14,4 % 11 9 8 7 10 4 4 3 4 2 4 1 3 3 3 3 3 3 6 3 3 5 5 Eiendommer Norge Sverige Finland Tyskland Latvia USA 1. Skårersletta 2. Gävle 4. Alpha 5. Curanum 6. Riga 7. 44 Wall Street 3. Stella 8. Arlington 9. Jacobs Hoteller 10. One Alliance Center 11. Matrix Financial Center Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 7

BNP-vekst i Norden 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % -4 % -6 % -8 % -10 % Transaksjonsvolum (Mrd EURO) 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Norge Sverige Finland Danmark Kilde: SEB/Newsec 18 16 14 12 10 8 6 4 2 0 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 Norge Sverige Finland Danmark 2011 Kilde: Newsec Markedsoppdatering Utvikling av eiendomsmarkedet i Norden Den nordiske økonomien har vist sterk vekst det siste året og synes å ha kommet bedre ut enn andre europeiske økonomier. Sterke eksportindustrier, sterk olje- og gass sektor (Norge), lav statlig gjeld, høyt utdanningsnivå, transparent økonomi og forbrukere med sunn privatøkonomi gir regionen stabilitet og grunnlag for videre positiv utvikling. Eiendomsmarkedet i Norden hadde en god utvikling i første halvår 2011, med økte transaksjonsvolum spesielt i det norske og svenske markedet. Til tross for uroen i de fi nansielle markedene i siste halvdel av 2011 har likviditeten holdt seg på et bra nivå også i andre halvår i Norge og Sverige, mens det var en noe svakere utvikling i Danmark og Finland. Transaksjonsvolumet i 2012 forventes å bli i samme størrelsesorden som i 2011. Med andre ord forventes det fortsatt et likvid transaksjonsmarked spesielt for attraktive eiendommer med god beliggenhet. Dette med bakgrunn i sterke fundamentale forhold i økonomien i de Nordiske landene, en stabil banksektor og høy grad av transparens i markedet. Avkastningskravene/yieldene 1 for kontorbygg falt i 2010, mens avkastningskravene for 2011 totalt sett har vært tilnærmet uendret. Avkastningskravene for attraktive eiendommer med god beliggenhet gikk ytterligere ned i 2011. For 2012 forventes en fl at utvikling i avkastningskravene i Norden, men fortsatt vekst i leieprisene forventes å bidra til positiv utvikling i eiendomsverdiene Kilder: Newsec, JLL, Akershus Eiendom Makroøkonomisk utvikling i Sverige Sverige har hatt god økonomisk vekst siden midten av 2009, og BNP-veksten var på nesten 6 % i 2010. I 2011 var veksten avtagende og samlet var veksten i BNP i overkant av 4 %. I 2012 forventes veksten å avta med en økning i BNP på kun ca. 1 %. Prognosene for svensk økonomi i 2012 er således noe svakere enn tidligere antatt. Dette henger først og fremst sammen med lavere eksport som en følge av den svake utviklingen i Euro-sonen og styrket kronekurs. Svakere utvikling i boligmarkedet i andre halvår av 2011 og den usikkerhet som råder vedrørende fremtidig utvikling forventes å gi utslag i økt sparing for svenske husholdninger. Dette vil trolig medføre at veksten i privat konsum reduseres. Den positive utviklingen i arbeidsmarkedet i Sverige stoppet opp mot slutten av 2011, men ennå synes det ikke som arbeidsmarkedet er svekket i form av fallende sysselsetting. De svekkede konjunkturutsiktene forventes dog og gi effekter i arbeidsmarkedet i tiden fremover. Infl asjonen i Sverige er fortsatt lav og forventes å falle ytterligere i 2012, for så stige igjen i 2013 og 2014. Primært skyldes dette at det forventes lavere etterspørsel etter varer og tjenester i 2012. Riksbanken økte styringsrenten fra 1,25 % ved inngangen til 2011 til 2 % i juni 2011. Deretter ble styringsrenten igjen redusert til 1,5 % i februar 2012. Det er ventet at renten vil holde seg uendret gjennom 2012 for så igjen å stige gradvis fra midten av 2013. Kilde: Riksbanken Eiendomsmarkedet i Sverige Likviditeten i det svenske eiendomsmarkedet var i 2011 noe lavere enn foregående år. Samlet transaksjonsvolum var ca. SEK 93 milliarder mot SEK 98 milliarder i 2010. Andelen utenlandske investorer i markedet ble redusert i siste halvår 2011 som følge av uroen i fi nansmarkedene, og større transaksjoner i siste halvår ble i all hovedsak gjennomført av 1 Direkteavkastning/yield defi neres som driftsnetto (leieinntekter fratrukket driftskostnader) dividert med eiendommens verdi. Gitt uendret driftsnetto vil en yield-økning gi lavere eiendomsverdi, mens en yield-reduksjon vil gi høyere eiendomsverdi. 8 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

Hovednettverket for logistikk i Norden Örebro Helsinki Oslo Stockholm Göteborg Copenhagen Norrköping/Linköping Jönköping Malmö Kilde: ING Real Estate svenske investorer. De største transaksjonene i siste halvår av 2011 var Diös sitt kjøp av Norrvidden for SEK 5,8 milliarder og AMF Fastigheter sitt kjøp av tre kjøpesentre sentralt i Stockholm. Den svake utviklingen i Eurosonen påvirker veksten i Sverige negativt. Derfor forventes eiendommer med eksponering mot innenlandske markeder å ha den sterkeste utvikling i de kommende årene. Boligeiendommer i de fl este store svenske byer vil stige videre i verdi som følge av lave renter, relativt god inntektsvekst, økt befolkning og lav nybygging. Kontoreiendommer på gode lokasjoner antas også å få en god utvikling de kommende årene, da etterspørselen fra investorer for disse eiendommene er høy samt at bankene i større grad ønsker å fi nansiere denne typen investeringer. Utfordringene i bankmarkedet vil trolig medføre at situasjonen med stort avvik i avkastningskravene mellom attraktive eiendommer og mer perifere eiendommer vil vedvare, ettersom finansieringsmulighetene for eiendommer med sekundær beliggenhet fortsatt forventes å være dårlige. Den positive utviklingen for eiendomsmarkedet i Sverige er avhengig av en styrket banksektor. Det forventes lavere tilgjengelighet på kreditt, høyere grad av seleksjon av kunder fra bankenes side og fortsatt relativt høye marginer de kommende år. I Norden forventes det at disse effektene vil bli mer moderate enn i andre deler av Europa. Likevel har situasjonen i banksektoren bedret seg i løpet av første kvartal 2012 og blant annet er kredittmarginene igjen redusert etter en kraftig økning i siste halvår av 2011. Det forventes dog at markedet fremover i større grad vil domineres av egenkapitalinvestorer og institusjonelle investorer med god tilgang på kapital. Kilder: CBRE, Newsec Makroøkonomisk utvikling i Norge Den europeiske statsgjeldskrisen har fått konsekvenser også for den norske økonomien. Tross god inntektsvekst i Norge, drevet av høy sysselsetting og gode lønnsoppgjør, er spareraten til norske husholdninger høyere enn tidligere. Det er imidlertid ingen krisestemning i norsk økonomi. I november 2011 rapporterte norske bedrifter om en forventet produksjonsvekst på 2,3 % i første halvdel av 2012. I tillegg meldte noen bedrifter om kapasitetsproblemer der de forventet å måtte øke sysselsettingen fremover. Det forventes at oljenæringen fortsatt vil være en viktig bidragsyter i norsk økonomi fremover. Det er gjort fl ere store funn på norsk sokkel i 2011 som vil være viktig for norsk økonomi i årene som kommer. Høy aktivitet i oljerelatert sektor kombinert med lave renter og reallønnsvekst legger grunnlag for forbruksvekst fremover. En sterk norsk krone kan imidlertid dempe veksten i konkurranseutsatt industri og blant annet som en følge av dette besluttet Sentralbanken å kutte styringsrenten med ytterligere 0,25 %, til 1,5 %, i mars 2012. Styringsrenten er dermed redusert med 0,75 % siden desember 2011. Oppsummert så skiller norsk økonomi seg positivt ut fra den generelle utviklingen i Europa på en rekke områder. BNP veksten var på 2,4 % i 2011 og arbeidsmarkedet er sterkt med økende sysselsetting og en arbeidsledighet i underkant av 3,5 %. Privat forbruk økte med ca. 2,3 % i 2011 og boligprisene stiger i takt med sterk befolkningsvekst, spesielt i de største byene. Disse forholdene, supplert med betydelige verdier i Statens pensjonsfond utland og fortsatt muligheter til å senke styringsrenten ytterligere, gjør at Norge har en unik fi nansiell handlingsfrihet sammenlignet med de fl este andre økonomier. Kilde: DNB Eiendomsmarkedet i Norge ADet var usikkerhet rundt transaksjonsmarkedet gjennom 2011 og de løpende prognosene var preget av høy grad av usikkerhet. Dette gjenspeilet således den generelle økonomiske usikkerheten i Europa forøvrig. Forventningene til 2011 var store ved inngangen til året og estimerte Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 9

transaksjonsvolum var NOK 50 milliarder. Den europeiske statsgjeldskrisen endret imidlertid markedet betydelig og usikkerheten fremsto som stor også i det norske eiendomsmarkedet. Transaksjonsvolumet ble NOK 35 milliarder, som likevel ble bedre enn mange enn stund fryktet. Det største transaksjonsvolumet er naturlig nok i Stor-Oslo og dette markedet utgjorde 65 % av det totale transaksjonsvolumet. Verdiutviklingen var generelt positiv i første halvår av 2011 med fallende yielder og økende verdier. Etter sommeren snudde denne trenden og markedet ble mer selektivt. Dyrere fi nansiering var hovedårsaken til dette, kombinert med høyere avkastningskrav for egenkapitalen. De beste eiendommene holdt seg imidlertid bra i pris, der de beste eiendommene ble solgt til yieldnivåer rundt 5,25 %. Så langt i 2012 er stemningen bedre enn den var ved utgangen av 2011. Risikopåslag og kredittspreader er blitt noe redusert fra fjoråret og internasjonale makrotall ser gjennomgående bedre ut enn ved utgangen av 2011. Estimert transaksjonsvolum i 2012 er NOK 40 milliarder. Imidlertid vil nøkkelfaktorer som renteutvikling og generell økonomisk utvikling både i Norge og internasjonalt være avgjørende for aktiviteten i markedet. Aktiviteten ved inngangen av året har vært høy, med blant annet salg av DNB sitt nye hovedkontor i Bjørvika. Pris var NOK 4,8 milliarder, som tilsvarer 5,1 % direkteavkastning På utleiesiden er det generelle bildet at kontorleiemarkedet i Stor-Oslo holder seg bra. Den mest merkbare konsekvensen av de generelle økonomiske urolighetene er at beslutningene tar lenger tid. Det merkes imidlertid en to-deling i norsk økonomi, der det er tydelig at selskaper innen olje og offshore har et økende arealbehov og dermed skiller seg ut fra øvrige segmenter. Den samlede ledigheten i Stor-Oslo har økt fra 688.000 kvm til 720.000 kvm i løpet av det siste halvåret. Dette tilsvarer en ledighet på ca. 7 %, som forventes å være stabil i 2012. Trenden er at nye, moderne bygg i områder som CBD 2 og Skøyen blir fylt på bekostning av eldre bygg utenfor de mest sentrale kontorområdene. Den økte ledigheten i 2011 kom av tilførsel av nybygg. Leieprisene forventes å ha en fl at til svak positiv utvikling. For de beste objektene i Oslo forventes det at prisene fortsatt vil stige. For kontor har det i fjerde kvartal vært utleiepriser på ca. NOK 3.900 per kvm for de beste eiendommene. Dette er høyere enn hva som forventes fremover, men det er uansett en indikator på at betalingsvilligheten for bygg med god beliggenhet er høy. Gjennomsnittlig utleiepris i Oslo forventes å ligge rundt 3.200 per kvm for CBD. For kontorlokaler i Oslo med beliggenhet utenfor CBD ligger utleieprisen i området 1.500 per kvm 2.700 per kvm, avhengig av beliggenhet og standard. Kilder: DNB, Colliers Makroøkonomisk utvikling i Finland Den fi nske økonomien viste god vekst gjennom de tre første kvartalene i 2011, men opplevde at veksten avtok i fjerde kvartal. BNP veksten i 2011 ble ca. 2,7 %. For 2012 er det ikke forventet noen vekst i BNP, det antas at veksten først vil tilta i 2013 med 1,8 %. Gjennomsnittlig infl asjon var 3,4 % i 2011, det er forventet at infl asjonen skal falle tilbake til 2,6 % i 2012 og 2,1 % i 2013. Rentenivået forventes og ikke å øke igjen før mot slutten av 2012. Arbeidsledigheten er 7,8 % og er forventet å øke til 8,1 % i løpet av 2012 til 2013. Den fi nske økonomien er drevet av eksport og i overkant av 40 % av BNP er generert i denne sektoren. Eiendomsmarkedet i Finland Transaksjonsnivået i investormarkedet i 2011 var ca. EUR 1,8 milliarder. Det er finske investorer som har vært mest aktive i dette markedet de siste tre årene, men den utenlandske andelen har sakte økt noe. De meste aktive utenlandske investorgruppene kommer fra Tyskland og Sverige. I 2011 kom 25 % av salgsvolumet fra nye prosjekter fra entreprenører. 55 % av disse transaksjonene ble gjennomført av finske investorer som forsikring- og pensjonsfond. Prisnivået har bedret seg noe for de beste lokasjonene, men man forventer at dette nå vil flate ut. Transaksjonsmarkedet har også gått ned igjen etter en bedring gjennom 2010 og første halv år av 2011. Usikkerheten om den europeiske økonomien har naturligvis påvirket eiendomsmarkedet i Finland. Bankene har blitt mer forsiktige og marginene har økt. Tilgangen på bankfinansiering vil være en viktig faktor for utviklingen i dette markedet fremover. Låneutmålingen på bankfinansiering av eiendommer utenfor CBD ligger nå rundt 50 %. Det er mange eiendomsporteføljer som skal 2 Central Business District (det mest attraktive forretningsområde i en by) 10 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

BNP-vekst i Tyskland og EU 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % -1 % -2 % -3 % -4 % -5 % -6 % 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Tyskland EU refinansieres i løpet av 2012 til 2014 og avviket mellom de nye kravene og faktiske verdier må dekkes. Mange av disse prosjektene ble finansiert i en tid hvor låneutmålingen var vesentlig høyere enn i dag. Kilde: DTZ Makroøkonomisk utvikling i Latvia Den latviske økonomien viste positiv utvikling i 2011 og BNP økte med 5 %. For 2012 forventer SEB at BNP skal vokse med 2,5 %. Budsjettunderskuddet ventes å krympe fra 4 % i 2011 til 2,5 i 2012, dette medfører at Latvia forventes å oppfylle EU/ECBs kriterier for å bli med i Eurosonen fra 2014. Veksten i detaljhandelen akselererte gjennom 2011 og var på 7,6 % i november målt mot samme måned året før. Spesielt har konsum av klær og elektriske artikler økt igjen. Kjøpesentrene i Riga opplevde fortsatt redusert ledighet og økt omsetning i 2011. Og ledigheten i de beste sentrene i Riga, var sjelden over 2-3 % totalt. Kilde: Newsec, SEB Eiendomsmarkedet i Latvia Fra finanskrisens start og frem til slutten av 2010 var de fleste eiendomstransaksjoner i de baltiske statene drevet av lokale investorer og mindre fond. Interessen fra opportunistiske skandinaviske og russiske investorer har økt gjennom 2011 og har gitt økte transaksjonsvolum selv om det et langt igjen til volumet i 2007-2008. Store institusjonelle investorer holder seg fremdeles borte fra dette markedet. Verdiene av eiendommer i den baltiske regionen falt dramatisk gjennom 2008 og 2009, men har vist klar bedring gjennom 2010 og 2011 for gode objekter. Yieldnivåene falt i 2011 som følge av tegn på økonomisk forbedring og vesentlig lavere renter. Det er forventet at risikopremien i dette markedet vil bli redusert etter hvert som veksten tiltar. Men det er usikkerhet knyttet til 2012 og hvor stor effekt den økonomiske utviklingen i Europa generelt vil ha, og også hvordan bankenes finansieringsvilje og mulighet vil utvikle seg. Kilde: Newsec Utviklingen i det europeiske eiendomsmarkedet BNP i eurosonen ble redusert med 0,3 % i fjerde kvartal 2011 sammenlignet med foregående kvartal. På årsbasis steg BNP med 0,7 %, opplyser det statistiske sentralbyrået Eurostat. I 2010 økte BNP med 1,7 %. Ifølge estimatene fra EU forventes det at BNP faller med 0,3 % i 2012. Tidligere estimater viste en vekst på 0,5 %. Etter markant fall i eiendomsverdiene i 2008 og 2009 (hhv -11,7 % og -9,6 %) registrerte CB Richard Ellis en vekst på 2,6 % i 2010. For 2011 ble det et marginalt fall i eiendomsverdiene. Utviklingen har imidlertid vært forskjellig i de ulike regionene. De nordeuropeiske landene opplevde en verdiøkning på 1,4 %. Transaksjonsvolumet for næringseiendom i Europa økte med 7 %, og endte på EUR 118 milliarder. Kilder: Eurostat, CBRE, DN Makroøkonomisk utvikling i Tyskland i 2011 Tysk økonomi hadde god vekst også i 2011 selv om den var lavere enn 2010. BNP økte med 3,1 % i 2011 mot 3,6 % året før. Veksten i 2011 var hovedsakelig forårsaket av innenlandsk etterspørsel. Spesielt var privat konsum viktig for den positive økonomiske utviklingen. Dette økte med 1,5 % i 2011, den sterkeste veksten på fem år. Den positive utviklingen er en følge av redusert arbeidsledighet. Arbeidsledigheten falt til 5,5 % i desember 2011 fra 6,6 % 12 måneder tidligere. Sysselsettingen i Tyskland nå den høyeste noensinne, og med hele 41 millioner sysselsatte i januar 2012 ser den gode trenden ut til å fortsette. Økt eksport bidro også til vekst, denne økte med 11,4 % i løpet av året, mens importen økte med 13,2 %. Kilde: Destatis Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 11

Pleiehjem markedet i Tyskland Interessen i investeringsmarkedet for pleiehjem og eldreboliger var stabil i 2011. Transaksjonsvolumet var ca. EUR 450 millioner, dette er noe opp sammenlignet med 2010. Prisene på pleiehjem økte også litt gjennom 2011. Kilde: Axion Consult Makroøkonomisk utvikling i USA Den amerikanske økonomien viste svak vekst i første halvår av 2011 og spesielt andre kvartal var svakt med en årlig vekst på kun 1 %. Gjennom sommeren tiltok uroen i kapitalmarkedene blant annet som en følge av gjeldsproblemene i USA og Europa. Denne usikkerheten la en demper på veksten også i tredje kvartal med en årsvekst på 1,8 %. I fjerde kvartal bedret makroøkonomien seg igjen i USA, godt hjulpet av kvantitative lettelser, og årlig vekst økte til 3,0 %. Totalt sett var BNP-veksten i USA på 1,7 % i 2011 sammenlignet med 2,8 % i 2010. For 2012 forventes det en vekst på ca. 2,0 %. Det ble skapt 227 000 nye arbeidsplasser i USA i februar 2012. Dette er tredje måned på rad hvor det blir skapt over 200 000 nye arbeidsplasser i USA, og veksten har ikke skjedd raskere på mange år. Arbeidsledigheten i USA var pr. februar 2012 på 8,3 %, ned fra over 10 % i begynnelsen av 2010. Det private forbruket er en av de viktigste drivkreftene i den amerikanske økonomien. Også her var det en svak utvikling i første halvdel av 2011, men i fjerde kvartal 2011 steg det private forbruket med 2,1 %. Infl asjonen har det siste året vært på 2,9 %. Kilder: U.S. Bureau of Labor Statistics, IMF Kontormarkedet i New York Downtown Manhattan Utleieaktiviteten tok seg opp markant i siste halvdel av 2010 og denne positive utviklingen fortsatte gjennom hele 2011. For Downtown Manhattan er ledigheten redusert fra 13,5 % til 10,5 % det siste året. World Trade Center 1-4 er nå under bygging rundt Ground Zero og vil totalt inneholde ca. 800 000 kvm kontorlokaler. Flere store selskaper har allerede signert leieavtaler i byggene som forventes å være ferdigstilt i perioden 2013-2015. Det forventes at den positive utviklingen i området også vil påvirke utleiemarkedet positivt ettersom mange nye selskaper forventes å lokalisere seg i området i årene fremover. Leienivåene stabiliserte seg i første halvår av 2011 og i andre halvår har det vært en positiv utvikling. Totalt sett økte leieprisene med ca. 4 % i Downtown Manhattan i 2011. Kilder: CBRE, JLL Kontormarkedet i Atlanta Flere nye kontorbygg på totalt ca. 300 000 kvm er ferdigstilt i Atlanta de siste to årene. Omlag halvparten av disse har beliggenhet i Buckhead som er byens fi nansdistrikt. Med et stort tilbud av nye kontorbygg er eiendomsaktørene tvunget til å tilby leietakere attraktive leievilkår. Dette medfører høyere kostnader i forbindelse med leietakertilpasninger, samt at leietakerne krever en leiefri periode for å signere nye avtaler. Lobbyområdet på hotellet i Arlington Ledigheten i Buckhead var på ca. 25 % i første halvdel av 2011, men fra andre kvartal har ledigheten vist en positiv trend og pr. desember 2011 var ledigheten ca. 20 %. Totalt sett har det vært en netto innflytting i utleiemarkedet i 12 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

Kontorleiesyklus i Norden, Q112 Oslo Helsinki Stockholm Göteborg Denver, New York Leievekst avtar Akselererende leievekst Fallende leier Leiene bunner ut Kilde: Jones Lang Lasalle, Newsec Atlanta Buckhead på ca. 130 000 kvm i 2011. Det er ikke planlagt noen nye kontorbygg i Buckhead og det forventes at leiemarkedet gradvis vil bedre seg i tiden fremover. Kilder: JLL, Marcus & Millichap Kontormarkedet i Denver (CBD) Nye funn av skiferolje i Colorado gjør at nye og eksisterende olje- og gasselskaper ønsker å etablere seg i Denver. Dette har bidratt positivt til økonomien i Denver det siste året og blant annet er arbeidsledigheten redusert fra ca. 9 % til 7,7 % siste 12 måneder. Kontormarkedet sentralt i Denver stabiliserte seg i 2011, og netto utleie var på ca. 90 000 kvm. Dette gjorde at ledigheten ble redusert til 13,8 % pr. desember 2011 mot 15,2 % ett år tidligere. Leieprisene ser også ut til å ha bunnet ut og det var en positiv utvikling i siste halvdel av 2011. I tillegg gis det nå mindre insentiver til leietakere som signerer nye avtaler, og denne utviklingen forventes å fortsette i tiden fremover. Kilder: CBRE, JLL, Marcus & Millichap Hotellmarkedet i USA (Washington) Den negative trenden i hotellmarkedet i USA snudde i andre kvartal 2010 og den positive utviklingen akselererte i andre halvår slik at året totalt sett fikk en vekst i inntektene per tilgjengelige rom (REVPAR 3 ). I 2011 fortsatte denne positive utviklingen med en økning i belegget på ca. 4,4 %. I tillegg har det også vært en økning i inntektene per utleid rom på 3,7 % sammenlignet med 2010. Totalt sett betyr dette en økning i inntektene for hotellsektoren i USA med 8,2 % i 2011. REVPAR økningen i 2011 var 2,8 % i Washington sammenlignet med 2010. Totalt sett for hotellindustrien i USA forventes det en økning i inntektene på 6-8 % pr. år i 2012 og 2013. Kilder: Smith Travel Research, Marcus & Millichap One Alliance Center, USA 3 Revenues Per Available Room (inntekter per tilgjengelig rom) Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 13

Skårersletta Norge Skårersletta 55 ligger i Lørenskog kommune, i utviklingsaksen mot Gardermoen. Bygget er ca. 22 000 kvm der hoveddelen er lager, mens det resterende er kontor- og butikklokaler. Eiendommen har også en uendelig bruksrett til 141 parkeringsplasser som kan benyttes av byggets leietakere. Gjennomsnittlig løpetid på eksisterende kontrakter er 7,8 år. Aker 150 Kirkeveien Frogner OSLO Nordre Aker Sagene 161 190 4 Alna 163 Skjetten Grorud Stovner Lillestrøm Strømmen Lørenskog Rælingen Østre Aker vei 191 159 Fetveien Gamle Oslo Største leietaker i bygget er Apokjeden, som har i underkant av 8 år igjen av leiekontrakten. Ca. 900 kvm lokaler står pr. i dag ledige. Det ble i løpet av 2011 byttet megler til Real Eiendomsmegling ettersom resultatene fra tidligere megler ikke var tilfredsstillende. Real Eiendomsmegling kjenner lokalmarkedet godt og NBN forventer at dette vil gi resultater. Som ett ledd i en mer proaktiv tilnærming vil lokalene bli presentert til potensielle leietakere i egne møter. De ledige lokalene har god standard og bør kunne leies ut uten store investeringer. ofjorden Nesodden Langøyene Ulvøya Malmøya Mosseveien Ekebergveien E 6 155 Søndre N d t d Østensjø Andel av årlige leieinntekter 3 % Nøkkeldata Land Norge Prosjekttype Kontor/lager Eierandel 100 % Areal 22 466 kvm Budsjetterte leieinntekter 2012 MNOK 22 Teknisk og økonomisk forvalter Basale Investeringsår 2006 14 Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS

1 Wall Street USA 44 Wall Street er en 24 etasjers høy kontorbygning lokalisert ved New York børsen og Trump Center. Beliggenheten er sentral i New Yorks finansdistrikt på nedre del av Manhattan. Bygget består hovedsaklig av kontorarealer, men også noe butikk og lagerlokaler. Bygget ble opprinnelig bygget for The Bank of America i 1927. Høye takkonstruksjoner med store vinduer gir attraktive kontorlokaler. NBN III eier bygget sammen med Swig Equities og Baruch som eier ca. 11 % hver, mens NBN III økte sin eierandel fra 75 til 78 % i 2010. ABS, som er en av de ledende eiendomsforvalterne på Manhattan, er ansvarlig for utleie og forvaltning av bygget. Ledigheten i bygget er ca. 20 % og prosjektet er avhengig av tilskudd av kapital for å kunne oppgradere og leie ut ledige lokaler. Hovedfokuset i prosjektet er å øke utleiegraden og noen av de ledige lokalene oppgraderes derfor for å gjøre de mer presentable for potensielle leietakere. Det pågår diskusjon med flere nye- og eksisterende leietakere som er interessert i å leie lokaler i bygget. I desember 2011 signerte selskapet en 10-års leieavtale med advokatfirmaet Cullen and Dykman på ca. 5 000 kvm, som er en økning på ca. 2 500 kvm i forhold til den tidligere avtalen. Ombyggingsarbeidene for de nye lokalene pågår for fullt og det forventes at leietaker kan flytte inn i lokalene til høsten. Styret besluttet i 2011 at det skulle investeres USD 2 millioner i samarbeidsselskapet som eier eiendommen. Disse midlene går til å oppgradere lokalene ifm. den nye leieavtalen. For å stabilisere eiendommen forventes det et kapitalbehov på ytterligere ca. USD 13 millioner i løpet av de neste 4 årene. Av dette så dette så inngår kapital til å kunne betale årlige avdrag på lånet på ca USD 1 million pr. år. Styret vil løpende vurdere i hvilken grad NBN skal fortsette å investere i eiendommen basert på den underliggende markedsutviklingen og i hvilken grad NBN i samarbeid med forvalter lykkes med å signere nye leieavtaler. Selskapet samarbeidspartnere i prosjektet har paw Jersey City Liberty State Park Washington Bvd Ellis Island Cl Washin Hoboken Holland Tunnel NEW YORK Governors Joe Dimaggio Hwy Broadway Greewich Village Brooklyn Bridge foreløpig ikke bidratt med sin andel av tilleggsinvesteringen og det forventes heller ikke at de gjør det pga. en svak finansiell stilling. Således vil den nye kapitalen som NBN har skutt inn i praksis øke NBN s eierandel i eiendommen. Nøkkeldata 478 9 A Hudson St FDR Dr N Canal St 6 th Ave Furman St 3 rd St Broadway Manhattan Bridge 2 nd Ave 1 st. Ave East Broadway 278 Delancey St Brooklyn Franklin D. Roosevelt Dr Fort Greene Land USA Prosjekttype Kontor Eierandel 78,2 % Areal 30 432 kvm Budsjetterte leieinntekter 2012 MNOK 42 Teknisk og økonomisk forvalter ABS Investeringsår 2006 Gree Williamsburg st W Årsrapport 2011, Næringsbygg Holding III AS 15