Saksbehandler: Helge Haugan Arkiv: REGPL 201507 Arkivsaksnr.: 15/2248 DETALJREGULERING - PLANID 201507 - HAUGAN VEST GNR 18, BNR. 183 I ØYER, - OFFENTLIG ETTERESYN Vedlegg: 1. Plankart datert 15.3.2016 2. Reguleringsbestemmelser datert 14.3.2016 sist revidert 16.3.2016 3. Planbeskrivelse datert 16.3.2016 4. ROS-analyse for reguleringsplan for Haugan vest datert 16.3.2016 5. Utbyggingsillustrasjon datert 15.3.2016 6. Terrengsnitt datert 14.3.2016 Andre saksdokumenter (ikke vedlagt): 1. Rapport biologisk mangfold, - Sparstad Støl og Naturdata 2015, datert 20.11.2015 2. ROS-analyse reguleringsplan 163 for Haugan, vedtatt 15.12.2011. Sammendrag: I medhold av Plan- og Bygningslovens 12-11 vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert 1.3.2016 og bestemmelser datert 16.3.2016, ut til offentlig ettersyn. Saksutredning: FORSLAGSSTILLER Reguleringsplanen fremlegges for kommunal behandling av Areal + AS på vegne av Johannes Nermo AS. BELIGGENHET Planområdet ligger i gjeldende reguleringsplan for Haugan i avgrensning mot vest og er definert med utgangspunkt i område H4 i gjeldende kommunedelplan for Øyer sør. Planområder er innenfor stiplet planavgrensning. PLANOMRÅDE PLANSTATUS Gjeldende reguleringsplan for Haugan ble vedtatt 12.12.2011, endret ved klagebehandling i kommunestyret 29.3.2012 og fastsatt av Fylkesmannen i
Oppland 12.6.2012. Det er foretatt detaljregulering av den sørligste delen og krav til ytterligere detaljregulering for øvrige områder. PLANENS FORMÅL Hensikten med planforslaget er å legge til rette for utbygging av fritidsboliger og adkomst til disse med utgangspunkt i gjeldende reguleringsplan for Haugan. Formålet er å legge til rette for nye tuntomter for frittliggende fritidsbebyggelse, vegnett og grønnstruktur. PLANPROSESS Oppstartsmøte ble holdt i Øyer rådhus 14.12.2015. Varsel om oppstart av planarbeidet ble annonsert i GD 14.1.2016 og naboer, berørte parter og regionale myndigheter ble varslet i eget brev datert 12.1.2016 med frist for å komme med innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Det kom 4 innspill til varsel om oppstart av planarbeidet. Disse innspillene er gjengitt i sammendrag og kommentert av forslagsstiller i planbeskrivelsen og innarbeidet i planforslaget, - se innspill og kommentarer i planbeskrivelsens side 4 5. MEDVIRKNING Da mange berørte eiere av fritidsboliger er bosatt andre steder, anses det som lite praktisk å gjennomføre åpne møter. Berørte naboer og grunneiere ble tilskrevet om planforslaget ved varsling av oppstart og vil bli tilskrevet ved utlegging til offentlig ettersyn. PLANFORSLAGET Den foreslåtte reguleringsplanen gir det nødvendige grunnlaget for å etablere 7 nye tun for frittliggende bebyggelse. Utbyggingsillustrasjon Haugan vest
PLANKART Reguleringsformål - Bebyggelse og anlegg Fritidsbebyggelse frittliggende FRF1 FRF7 - Samferdselsanlegg og tekn. Infrastruktur Kjøreveg KV Annen veggrunn grøntareal VG - Grønnstruktur Turveg/grønnstruktur AREALUTNYTTELSE Arealutnyttelse er angitt i tabell i reguleringsbestemmelser under punkt «Bebyggelse og anlegg». Det er satt en øvre grense på maksimalt 27 % BYA for parkering og bygg pr. tomt og en øvre grense for bebyggelse pr tomt på 20 % BYA. I tillegg er maksimalt tillatt bebyggelse angitt i BYA for hver tomt/eiendom. LANDSKAP OG TILPASNING Landskapet er vestvendt med et slakt landskap med moderate terrengfall innenfor planområdet. Mot vest, utenfor planområdet, er det sterkt fallende/bratt terreng ned mot bygda. Det foretatt hogst i området for en tid tilbake og området er preget av lite gjenværende vegetasjon i form av større trær. Bebyggelsen blir liggende synlig fra dalsida
og fra bygda. Konsekvensen av planforslaget vurderes som mindre negativt for landskapsbildet. FRILUFTSLIV OG REKREASJON Områdene er benyttet til friluftsliv og rekreasjon. Skiløyper og turstier i alle retninger, gjør området meget attraktivt. Fin tursti langs Mosåa. Hajell Alpinanlegg ligger sør for planområdet. Flyfoto
NATURVERDIER, DYRE- OG PLANTELIV Det meste av planområdet vil bli utnyttet til bebyggelse, adkomstgangveg og turveg, samt parkeringsplasser. Prinsippene i naturmangfoldloven 8-12 er lagt til grunn ved at tilgjengelig kunnskapsgrunnlag er gjennomgått. Konsekvenser av planforslaget vurderes samlet sett å gi liten negativ konsekvens for naturmiljø, dyre- og planteliv. TRAFIKKFORHOLD/TRAFIKKSIKKERHET Ny adkomstveg vil få en god standard og sikrer tilfredsstillende trafikksikkerhet. BARNS INTERESSER Barns interesser er ivaretatt innen planområdet og i friluftsområdene i fjellet. UNIVERSELL TILGJENGELIGHET Planforslaget tilrettelegger for utbygging av sju tuntomter. Det forutsettes at nybygg følger gjeldende Teknisk forskrifts bestemmelser om universell utforming. TEKNISK INFRASTRUKTUR Tomtene tilkobles offentlig vann- og avløpsnett. GRUNNFORHOLD Det planlegges bebyggelse i skrånende terreng. Grunnforholdene er vurdert å være stabile i området. I forbindelse med prosjektering og byggesøknad bør det vurderes geotekniske undersøkelser for å sikre at grunnen er tilfredsstillende bebyggbar. ROS-ANALYSE ROS-analysen for gjeldende reguleringsplan 163 for Haugan, vedtatt 15.12.2011, er lagt til grunn for denne detaljreguleringen for deler av Haugan. I planbeskrivelsen er forhold knyttet til overvann/flom i vassdrag, skredfare og naturens mangfold nærmere vurdert. Dette gir den nødvendige utfyllende informasjon og vurderinger for risiko og sårbarhet i tillegg til vedlagte ROS-analyse for gjeldende reguleringsplan 163 for Haugan. Vurdering: De merknadene som er kommet til planforslaget ved varsel om oppstart av planarbeidet er beskrevet i planbeskrivelsen, - gjengitt i sammendrag, vurdert og kommentert. Etter rådmannens vurdering, er de innspill som er kommet til varsel om oppstart av planarbeidet, innarbeidet i planforslaget. Arealutnyttelse Det er i de nye områdene for planområdet Haugan, dvs. de områdene som ikke er bebygget men detaljregulert i senere tid, lagt opp til tun tomter med bebyggelse i form av frittliggende hytter inndelt med tilhørende tomt. For utbygging av fritidsbebyggelse i form av frittliggende hytter er det satt en øvre grense for samlet bebygd areal på 200 m2. For frittliggende hytter vil dette uansett være de grenser som er satt for arealbruk. Parkering skal i henhold til veiledere H2300 «Grad av utnytting» inngå ved beregning av grad av utnyttelse. Rådmannen foreslår derfor at øvre grense for maksimalt tillatt bebygd areal med parkering settes til 27 % BYA. Fotavtrykk/bebygd areal for bebyggelsen alene kan være maksimalt 20 % BYA.
Utbygging/fleksibilitet En regulering med utgangspunkt i tun tomter for fritidsbebyggelse, gir en fleksibilitet i planen med muligheter for endringer med deling i mindre tomter til frittliggende hytter. Når tomtedeling for fritidsbebyggelse inndeles ved behandling av reguleringsplanen, viser erfaringer at grunnlaget for denne inndelingen har forutsetninger som senere kan medføre ønsker om endringer. Dette kan være kunnskap om terrengmessige forhold, grunnforhold, ønsker fra kjøpere/utbyggere mv. som ofte kan medføre endringer i tomtedeling. I planforslaget er de ytre avgrensning for tun tomtene fastholdt. Innenfor disse tun tomtene er det stor grad av fleksibilitet for tomtedeling. Tomtedeling foreslås fastsatt på et tidspunkt hvor marked og kjøperinteresser er mer tydelig i forhold til hva som etterspørres, hva som er forventningene, hvordan tomt og bebyggelse kan ses i sammenheng. I bestemmelsene er det derfor tatt inn bestemmelse om at: «Før utbygging på den enkelte tun tomt settes i gang skal det utarbeides en samlet situasjonsplan for tun tomten. Slik plan skal sendes sammen med søknad om tillatelse til tiltak ved første byggesak innen tun tomten». Tomtedelingsplan og oppmålingsforretning danner grunnlag for matrikkelføring og må gjennomføres før byggesøknad kan innsendes, da gårds- og bruksnummer er en forutsetning for behandling av byggesøknad. Etter rådmannens vurdering gir, denne måten å styre utbyggingen på med tomtedeling på et tidspunkt opp mot salg/eiendomsoverdragelse, et bedre beslutningsgrunnlag og som reduserer behov for mindre endring av reguleringsplanen grunnet endringer i tomtedeling i fbm salg og planlegging for tomt og bebyggelse. For tun tomtene er det i bestemmelser angitt antall enheter pr område som øvre grense på antall enheter jfr. bestemmelse 2.1. MEDVIRKNING Rådmannen vurderer barn- og unges interesser ivaretatt gjennom høring sendt til barn- og unges representant ved varsel om oppstart. Barn- og unges representant vil tilsvarende bli tilskrevet med hensyn til å komme med uttalelse til planforslaget ved det offentlige ettersynet. NATURMANGFOLD Naturmangfold i planområdet er tidligere vurdert i forbindelse med kommunedelplan Øyer Sør vedtatt 31.5.2007 og gjennom områdeplan for Haugan vedtatt 29.3.2012. Området er gjennom denne planen klarert i forhold til naturmangfold og eventuelle forhold som må hensyn tas i reguleringsplanen. I planbeskrivelsen for reguleringsplan for Haugan, under punkt biologisk mangfold heter det: Det er ikke registrert konflikt med byggeområder og områder med spesiell verdi iht Naturbase. Det er kun yngleområder for spurvehauk som ligger innenfor planområdet, men denne ligger i områder regulert til landbruksformål og berøres ikke av planlagt utbygging. RISIKO OG SÅRBARHET De suppleringer til gjeldende ROS-analyse som gjort i planbeskrivelsen mht skredfare,
overvann, flom mv. gir de nødvendige suppleringer til ROS-analysen. Rådmannen har ingen merknader til at forslagsstiller har valgt å benytte gjeldende ROS-analyse med de nevnte suppleringer i planbeskrivelsen. REKKEFØLGEBESTEMMELSER Rekkefølgebestemmelser følger blant annet av Utbyggingsprogram Kommunedelplanen Øyer sør 2008-2011, vedtatt 25.9.2008. Rekkefølgebestemmelser, er innarbeidet i bestemmelsene. Behov for oppdatering av utbyggingsavtale for gjennomføring av reguleringsplan for Haugan vest, avklares før sluttbehandling av denne reguleringsplanen. OPPSUMMERING Planforslaget viderefører forutsetninger i gjeldende reguleringsplan. Planforslaget ivaretar intensjoner og rammer nedfelt i gjeldende bestemmelser og plankart. Rådmannen anbefaler planforslaget lagt frem for politisk behandling slik det foreligger fra forslagsstiller med justeringer foretatt underveis i samarbeid mellom forslagsstiller og Øyer kommune. Rådmannens forslag til vedtak: I medhold av Plan- og Bygningslovens 12-11 vedtar planutvalget i Øyer å legge reguleringsplan for Haugan vest gbnr 18/183, med plankart datert 1.3.2016 og bestemmelser datert 16.3.2016, ut til offentlig ettersyn. Sveinar Kildal Rådmann Helge Haugan