Saksbehandler: Tom Roger Olsen SAKSFRAMLEGG Sluttbehandlende vedtaksinstans (underinstans): Fast utvalg for plansaker Dok. offentlig: x Ja Nei. Hjemmel: Møte offentlig x Ja Nei. Hjemmel: Komm.l 31 Klageadgang: Etter FVL: x Ja Nei Etter Særlov: Ja Nei Ikke klageadgang Arkivsaksnr.:12/17 Arkivnr.: GNR 37/40 SAK: SØKNAD OM TILTAK - TOROLVS GATE 51 Ansvarlig søker: AL Høyer Sandnessjøen AS Tiltakshaver: Northern Properties AS I II III Saksdokumenter (vedlagt): Seksjoneringstegninger m/vedtak fra 2007 Datert 21.12.07 Tegninger vedlagt melding om tiltak Mottatt 29.12.11 Tegninger vedlagt branntekn. vurdering Mottatt 10.09.13 Saksdokumenter (ikke vedlagt): Melding om tiltak fra tiltakshaver Mottatt 29.12.11 Foreløpig svar melding om tiltak Datert 25.01.12 Tilbakemelding foreløpig svar (e-post) Mottatt 01.02.12 Helgeland Brannsikring AS, rømningstiltak Mottatt 14.02.12 Forhåndsvarsel iht. pbl. 32-2 Datert 16.03.12 Pålegg om stans iht. pbl. 32-3 Datert 14.05.12 Fristforlengelse tiltakshaver Mottatt 11.06.12 Svar vedr. fristforlengelse Datert 26.06.12 Brannteknisk vurdering Mottatt 10.09.12 Svar, med nytt forhåndsvarsel (pbl. 32-3) Datert 29.11.12 Ny søknad iht pbl. 20-1 fra AL Høyer AS Mottatt 13.12.12 Svar, søknad om tiltak (pbl. 20-1) Datert 07.02.13 Tilbakemelding fra ansvarlig søker Mottatt 18.02.13 Tilbakemelding fra tiltakshaver Mottatt 18.02.13 Svar på tilbakemelding Datert 26.02.13 Revidert brannteknisk vurdering Mottatt 26.03.13 Svar revidert brannteknisk vurdering Datert 03.07.13 Forhåndsvarsel om branntilsyn fra varabrannsjef (sak 13/2133) Datert 21.10.13 Saksutredning: (Bakgrunn / Fakta / LA21/ Beredskapsforhold/ Økonomi/ Vurdering / Konklusjon) Saken gjelder bygningsmessige endringer på Torolvs Kveldulvsonsgate 51, som også går under navnet Ringkjøbgården. Bygningen er oppført i 1914 og det er begrenset dokumentasjon på bygget i eiendomsmappa. Bygning er SEFRAK registrert.
Situasjon som vi forholder oss til er seksjoneringsvedtak fra 2007, eierforhold er ikke endret. Begjæringen omfattet seksjonering av eksisterende bygg i 4 seksjoner. 3 boligseksjoner og 1 næringsseksjon. Dette samsvarer med det som er registrert i matrikkel, og det som i dag er grunnlag for beregning av kommunale avgifter. Seksjoner opplistet (3 leiligheter + næringsdel): Seksjon 1 : Boligseksjon i del av 1.etasje Seksjon 2 : Boligseksjon i del av 2 etasje, samt trapperom ned til 1 etasje og del av loft i 3 etasje. Seksjon 3 : Boligseksjon i del av 2 etasje. Seksjon 4 : Næringsseksjon i 1 etasje, med tilleggsareal i 3 etasje og kjelleretasje. Det ble 29.12.11 mottatt en melding om tiltak som gjaldt oppussing innvendig stue/soverom, oppgradeling av bad, samt nytt elektrisk anlegg. Det var ikke definert hvor i bygget dette skulle gjøres, eller omfang av tiltaket. Da det ble oppdaget betydelige avvik mellom mottatte tegninger og seksjonering fra 2007 ble det krevet ordinær byggesøknad iht. pbl. 20-1, med nødvendige ansvarsretter. Vi ble også etter hvert kjent med at alle leilighetene i bygget var bebodd. Det ble ikke gjort umiddelbare tiltak siden det ble fremlagt en risikovurdering fra Helgeland Brannsikring som beskrev gjennomførte tiltak for rømning og slokking. I brev fra oss datert16.03.12 ble det gitt forhåndsvarsel iht. pbl. 32-2, med en mnd svarfrist. Siden det fremdeles ikke ble mottatt tilbakemelding på forhåndsvarsel ble det med hjemmel i pbl. 32-3 utstedt et pålegg om retting og pålegg om stans for ikke godkjente tiltak på eiendommen. Det ble satt en ny frist til 11.06.12 for å rette opp i de ulovlige forhold. Den 07.06.12 fikk vi tilbakemelding fra tiltakshaver der det pga. mangel på ansvarlige foretak ble bedt om en liten utsettelse. Vi imøtekom fristforlengelse og ga en romslig frist på ytterligere 3 mnd for å få brakt ting i orden. Vi så at dette var en omfattende jobb og forutsatte da at det ble fremlagt en komplett søknad. Vi forutsatte da at alle forhold i en slik byggesak ble avklart. Innen fristens utløp ble det mottatt en brannteknisk vurdering, men ikke en komplett søknad som forutsatt. Brannteknisk vurdering var vedlagt tegninger som viste ny oversikt over leiligheter i bygget. Ny situasjon viste følgende i tillegg til det som er godkjent: Kjeller : 1 ny boenhet 1 etasje : 1 ny boenhet (denne har også utstrekning i deler av 2 og 3 etasje) 3 etasje : 2 nye boenheter I nytt svar fra oss ble det poengtert at dette kun var en brannteknisk vurdering og ikke en komplett søknad. Den branntekniske vurderingen viste også store avvik som skal legge grunnlaget og hensyntas i prosjekteringen for de nye boenhetene. Vi gjorde heller ikke nå umiddelbare tiltak mht. tidligere rapport fra Helgeland Brannsikring. Det ble på nytt satt ny frist til 14.12.12 for å fremme komplett søknad. Hvis dette krav ikke ble imøtekommet, forutsatte vi at ulovlige boenheter straks ble fraflyttet inntil nødvendige tillatelser forelå. Søknad ble mottatt innen fristens utløp. Denne søknaden var ikke komplett og vurdert så mangelfull at den ble returnert til ansvarlig søker. Vi så at brannteknisk vurdering ikke var kommentert, heller ikke vedlagt tegninger eller forslag til løsninger for å imøtekomme gjeldende krav og forskrifter. I gjennomføringsplan var de fleste områder påført med tiltaksklasse 1, noe som ansees for lavt. Det var bl.a. ikke påført ansvarlig foretak for prosjektering, og parkeringsløsning/behov var ikke fremlagt. Det ble samtidig bedt om bekreftelse innen 20.02.13 at ikke godkjente leiligheter var fraflyttet. Det ble 18.02.13 fra ansvarlig søker bedt om utsatt frist inntil avklaringsmøte med kommunen var avholdt. Også tiltakshaver ba i eget brev, og i samråd med plansektor, om utsettelse til
etter avklaringsmøtet (25.02.13). De sier også at det er umulig å flytte beboere på bare en uke. Etter avklaringsmøte ble det gitt en ny frist til 22.03.13 til å levere komplett søknad. Avklaringsmøtet har ikke referat, men tema var gjeldende krav og at endringer utover det som er registrert i matrikkel må omsøkes på vanlig måte. Et moment fra søker var at det ikke var mulig å etterkomme dagens brannkrav på en gammel trebygning iht. dagens bruk. Det ble av plansektor sagt at det ikke gis dispensasjon fra brannkrav. Plansektor foreslo også at en reduksjon i antall boenheter kunne bidra til å gjøre saken mindre komplisert. 22.03.13 mottok vi revidert brannteknisk vurdering med forslag til løsninger. Tiltakshaver hevder at hele bygningen har vært i bruk i lengre tid. Dette til tross for at tegninger med til dels store arealer benevnt som disp. ble innlevert ved seksjonering. Tiltakshaver har gjort rede for hvorfor dette ble gjort, og de vil i lys av dette be om at det ikke kreves utvidet parkering. Hvorvidt ansvarsretter skal utvides, kreves i høyere tiltaksklasse enn det søker har foreslått ber de kommunen vurdere. Dette er ikke endret i denne omgang. Siste bevegelse i saken er vårt svar av 03.07.13. Her vises det til siste tilbakemelding fra ansvarlig søker som var vedlagt en revidert brannteknisk vurdering. Søknad som vi returnerte til ansvarlig søker var/er ennå ikke sendt kommunen på nytt. Siste branntekniske vurdering og tenkte løsninger på brannsikringstiltak er foreløpig vurdert å være for store avvik til å kunne godkjennes. Det var anbefalt uavhengig kontroll av brannkonsept. Et alternativ kunne være fullsprinkling? Det ble gjentatt at vårt utgangspunkt for bygningen som sagt er iht. seksjonering foretatt i 2007. Alle endringer og utvidet bruk utover dette ansees ikke godkjent, dette gjelder også parkeringsberegning. Som siste forsøk ble det gitt ny frist til 16.09.13 til å komplettere og dokumentere byggesaken. Avgjørelse i saken ville iht. brev bli fremsatt for planutvalget høst 2013. Pr. i dag (05.11.13) er det ikke mottatt tilbakemelding på vårt siste brev, og administrasjonen kan ikke lenger utsette frister for tilbakemelding. Bygningen har faktisk 7 leiligheter, dvs. 4 mer enn det som er registrert i matrikkelen. Tiltakshaver har indirekte verifisert dette ved at det kun betales kommunale avgifter for 3 boenheter. De 3 leilighetene som fra før betraktes som godkjent har fra seksjoneringsgrunnlag og til i dag gått gjennom til dels betydelige endringer. Vi har grunn til å tro at leilighetene fremdeles er i bruk. Søker, tiltakshaver og leietaker har hele tiden vært orientert om saken ved kopi av våre brev, og har hatt rimelig tid til å få ryddet opp i de ulovlige forholdene. Alstahaug brannvesen er orientert om saken, og har nylig foretatt en utendørs befaring. De har etter befaring funnet nødvendigheten av å varsle et tilsyn her. Det gis forståelse for at deler av omsøkt tiltak kanskje har vært etablert før dagens eier overtok bygning. Uansett er det foretatt betydelige endringer i hele bygningsmassen, også i evt. brannskiller som tilsier at arbeider skulle vært omsøkt. Tiltakshaver ble orientert i en tidlig fase om at arbeider med leilighet i kjeller ikke måtte ferdigstilles før søknad ble behandlet, men denne leiligheten leies ut i dag. Utdrag fra Plan -og bygningsloven (PBL08). 32-3. Pålegg om retting og pålegg om stans Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene gi den ansvarlige pålegg om retting av det ulovlige forhold, opphør av bruk og forbud mot fortsatt virksomhet, samt stansing av arbeid.
Ved utferdigelsen av pålegg skal det settes frist for oppfyllelse. Samtidig med utferdigelsen av pålegg kan det fastsettes tvangsmulkt. Ved utferdigelse av pålegg gis opplysning om at pålegget vil kunne følges opp med forelegg som kan få virkning som rettskraftig dom. Endelig pålegg kan tinglyses som en heftelse på den aktuelle eiendom. 32-5. Tvangsmulkt Ved forhold i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven, kan plan- og bygningsmyndighetene fastsette tvangsmulkt for å få gjennomført gitte pålegg innen en særskilt angitt frist. Tvangsmulkten fastsettes samtidig med pålegg om retting og løper fra fristoverskridelsen for retting. Der tvangsmulkt ikke fastsettes samtidig med pålegg, skal det gis eget forhåndsvarsel om tvangsmulkt. Det kan fastsettes at tvangsmulkten løper så lenge det ulovlige forhold varer, som et engangsbeløp eller som en kombinasjon av løpende mulkt og engangsbeløp. Tvangsmulkten ilegges den ansvarlige for overtredelsen, og tilfaller kommunen. Når det ulovlige forhold er rettet, kan kommunen nedsette eller frafalle ilagt tvangsmulkt. Det er så langt ikke vurdert størrelsesorden på evt. tvangsmulkt eller om denne skal ilegges en eller flere aktører. Det er satt nye frister for å gi aktører mulighet for å rydde opp. For søknader vil det bli stilt krav om uavhengig kontroll på brannkonsept. Prosjektering av alle ansvarsområder settes til tiltaksklasse 2. IV Saksbehandlers innstilling: Med hjemmel i Plan og bygningslovens 32-3 pålegges tiltakshaver stans av utleie av boenheter som ikke er godkjent. Stansen gjøres gjeldende 1 måned fra søker og tiltakshaver mottar planutvalgets vedtak, dette for å gi leietaker noe tid på å finne et alternativ. Hvis ikke dette overholdes vil det bli fremmet sak for fastsetting av tvangsmulkt med hjemmel i pbl. 32-5. Disse enhetene kan ikke tas i bruk igjen før det foreligger en tillatelse. Med hjemmel i pbl. 32-3 pålegges det retting av eksisterende forhold. Dvs. at eksisterende bygning med seksjoner iht. seksjoneringsvedtak i 2007 må ettergodkjennes. Dette grunnet betydelige ombygginger og endringer av rømningsforhold. Disse enhetene gis en frist på 3 måneder for ny godkjenning. Hvis ikke denne fristen overholdes vil det bli fremmet sak for fastsetting av løpende tvangsmulkt inntil tillatelse foreligger. Sandnessjøen, den 05.11.13 Tom Roger Olsen Avd.ing. V Enhetsleders innstilling: Saksbehandlers innstilling tiltres. Sandnessjøen den 06.11.13 VI Administrasjonssjefens innstilling: Bjørn Frammarsvik Enhetsleder Enhetsleders innstilling tiltres.
Sandnessjøen den 07.11.13 Børge Toft Administrasjonssjef