Fra: Per Andrè Hansen <per.andre.hansen@ramboll.no> Sendt: onsdag 6. desember 2017 13:53 Til: Mottak Post Kopi: Arild Roer Emne: VS: Innspill til ny kommuneplans arealdel for gnr 32 bnr 29 i Rygge kommune Vedlegg: Kommuneplaninnspill 021217.docx; Oversiktskart.JPG; Beliggenhet lokalt.jpg; Skisseutkast 161117.pdf Til Rygge og Moss kommuner Innspill til ny kommuneplans arealdel På vegne av familien Roer fremmes herved et innspill til ny arealbruk for eiendommen 32/29 i Rygge kommune. Innspillet fremgår i sin helhet av vedlagte tekstdokument, skisseutkast for ny arealbruk og to kartutsnitt fra kommunens kartbase. Innspillet er fremmet for både Rygge og Moss kommuner som annonsert på kommunens hjemmeside. Tilsvarende mail er derfor sendt Rygge kommune. Med vennlig hilsen/kind Regards Per André Hansen seniorrådgiver Plan og Arkitektur Fredrikstad M +47 90 93 57 87 per.andre.hansen@ramboll.no Rambøll Norge AS Gamle Beddingvei 28 1671 Kråkerøy Postboks 383 N-1601 Fredrikstad www.ramboll.no
Rygge kommune Larkollveien 9 1570 Dilling Likelydende sendt til: Moss kommune, Postboks 175, 1501 Moss Kopi: Arild Roer, Teibernveien 17, 1560 Larkollen Innspill til ny kommuneplans arealdel for gnr. 32, bnr. 29 i Teibernveien i Larkollen. i Rygge kommune Eierforhold Ragnar Roer er eier av eiendommen 32/29. Innspill til ny kommuneplan gjøres i fellesskap mellom eier og hans to sønner, og Arild Roer fungerer som familiens kontaktperson. Rambøll avd. Plan og Arkitektur, Fredrikstad er konsulent og har forestått utarbeidelsen av innspillet i samarbeid med familien. Lokalisering Foreslått område ligger på syd- og vestsiden av Larkollveien og mellom Teibernveien i øst og Solstadveien i vest. Mot syd grenser området inntil eksisterende private adkomstvei til boligeiendommene 32/34 og 32/35 som tilhører forslagstillerne. Hele området utgjøres av eiendommen 32/29, og det ligger umiddelbart inntil eksisterende boligbebyggelse. Avstand fra sjøen varierer fra 265 m- 513 m. Området er ikke synlig fra sjøen. Dato 2017-12 - 02 Rambøll Gamle Beddingvei 28 Postboks 383 NO-1601 FREDRIKSTAD T +47 90935787 www.ramboll.no Vår ref. PAH Dagens arealbruk og arealstatus Eiendommen er på 14,7 daa. Av dette utgjør ca 4,1 daa fjell og grunnlendt mark, ca 3 daa privat ballplass/aktivitetsslette, ca 0,5 daa privat vei og resten (ca 7,1 daa) lav og middels bonitet barskog mest furuskog på sandig jordsmonn. Området er i gjeldende kommuneplan avsatt til LNF uten hensynssone med unntak av ca 0,35 daa i nordøst nærmest Larkollveien som er belagt med hensynssone støy pga nærheten til Larkollveien. Larkollen som lokalsenter I fylkesplanen er Larkollen angitt som lokalsenter. Kommunen anser Larkollen som et viktig lokalsenter hvor det ønskes at påbegynt utvikling med boliger, hotell, butikk, annen næring, skole og idrettslag skal videreføres. Både næringsliv, idrettslag og skole vil kunne styrkes ved økt befolkningsunderlag, og en analyse av Asplan viser at Larkollen skole har kapasitet for en 1/3 Rambøll Norge AS NO 915 251 293 MVA
relativ stor elevøkning. Det er derfor gode grunner for å øke befolkningen i dette lokalsamfunnet. Områdets mulige kapasitet for boligformål I vedlagt skisse for mulig arealutnyttelse til boligformål er det tatt utgangspunkt i frittliggende villabebyggelse i midtre og østre del og kjedet småhusbebyggelse i vestre del, fordi dette er best tilpasset strøket for øvrig. Det vil også gi en bedre variasjon i boligtilbudet enn om annen boform ble valgt, fordi ny boligbebyggelse i mere sentrale deler av kommunen i dag skjer i form av rekkehus og blokkbebyggelse. Vedlagte ideskisse viser 18 nye boligtomter med varierende størrelser. Endelig tetthet vil bli avklart i samarbeid med kommunen ved senere detaljregulering. Det er neppe aktuelt med større tomter. Et eventuelt avvik vil derfor mest sannsynlig kunne resultere i et litt høyere tall. Dette avklares som sagt ved detaljregulering. Områdets egnethet til boligformål og mulig konfliktnivå Arrondering/landskap Området er dels flatt (østre del) og dels hellende mot øst, syd og vest rundt høydedraget som allerede er utbygd. Området vil ha gode solforhold. En utbygging her vil kunne sees som en fullføring av tidligere utbygging på samme høydedraget i nord. Kun de fire tomtene lengst øst ligger utenfor denne høyderyggen som avsluttes mot syd med innenfor denne arealskissen. Samtidig vil den vestre del av området kunne sees på som en fullføring av Solstadfeltet. En utfylling av omsøkt areal med boliger vil derfor gi en svært naturlig avgrensing av et helhetlig boligområde på stedet. Grunneier har selv opparbeidet og vedlikeholdt en aktivitetsslette som mest er brukt til fotball. Søndre del av denne er tenkt beholdt og brukt til lek og aktivitetsområde. Dette vil også bli vurdert nærmere ved senere detaljregulering. Teknisk infrastruktur Vei, vann og avløp ligger allerede helt fram i Solstadveien og vil få en samfunnsmessig bedre ressursutnytting med en utbygging som foreslått ved at eksisterende infrastruktur i Solstadveien vil bli utnyttet tosidig. Litt over halvparten av tomtene vil få adkomst fra Teibernveien langs eksiterende private veisystem som har oversiktlig kryss med Teibernveien. Med en slik todeling vil man også unngå å overbelaste Solstadveien med for mye mertrafikk. Skole Larkollen skole har kapasitet for en relativt stor økning i elevantallet, og avstanden til skolen er snaue 2 km. For å unngå den første delen av Larkollveien som ikke har gang-/sykkelvei i dag, kan skoleveien med fordel legges via Solstadveien og Engholmveien fram til der hvor gang-/sykkelvei langs Larkollveien begynner og følger så denne til kryss med Medgårdsskogen. Kulturminner Ved søk i aktuelle databaser er det ikke avdekket registrerte kulturminner i området. Grønnstruktur I arealskissens sydkant går det i dag en privat adkomstvei inn fra Teibernveien i øst og som går over i en turvei videre mot Solstaveien i vest. Begge deler tenkes opprettholdt kun ved at adkomstveien rustes opp til en bedre standard. 2/3
En utbygging vil derfor ikke redusere fremkommeligheten i området og tilgangen til øvrig stisystem eller lokalveier som turgåere benytter. Videre forutsettes eksisterende skog opprettholdt langs Larkollveien som landskapsmessig og støymessig buffer. Biologisk mangfold Det er heller ikke avdekket verdifulle biotoper eller særlig sårbare arter innenfor området. Det består i dag av furubarskog på midlere og lav bonitet som normalt har lavt biologisk mangfold. Skog Skogen i området er ikke betegnet som klimaskog, og den har et betydelig bestand av barskog mellom seg og sjøen. Skogen blir i dag kun nyttet som vedskog til familiens eget bruk. Naboforhold Forslagstillerne bor selv i Teibernveien 15 og 17 og blir de som i størst grad vil oppleve en ny situasjon ved en utbygging som omsøkt. Det er vanskelig å se at forslaget vil forringe bokvaliteten for andre berørte naboer. Alle vil derimot ha fordel av at lokalsamfunnet styrkes. Støy Som nevnt innledningsvis er en liten «flik» av omsøkt areal berørt av kommuneplanens hensynssone for støy pga nærheten til Larkollveien. Nærmeste bolig vil imidlertid bli liggende mer enn 40 m fra senter av Larkollveien, mens boliger av nyere dato på nordsiden ligger bare 25 m fra veien og da med sin mest attraktive oppholdsside vendt mot veien. I omsøkt område vil boligene i hovedsak bli orienter mot S og SV dvs med «ryggen vendt mot veien» - og det vil ikke være vanskelig å sikre at opphold både innen- og utendørs vil kunne skje innenfor normverdiene for akseptabel støy i boligområder. Oppsummering Totalt sett mener vi området er velegnet til boligformål sett ut fra både framtidige boligeieres synspunkt og fra samfunnets side (jfr andre mulige arealbrukskonflikter). Vi anmoder derfor om at arealet tas inn som nytt boligområde i kommende kommuneplans arealdel. Vi er positive til både befaring og møte og vi vil ta kontakt for å avtale dette nærmere. Med vennlig hilsen Per André Hansen Seniorrådgiver/landskapsarkitekt mnla Mob: +47 90935787 E-post: per.andre.hansen@ramboll.no Vedlegg: Ideskisse samt div utsnitt fra kommunens kartbase 3/3
(Hvil: n Fngholmm swan A
0 \a\ D O \ h \ ø Q u 0 fl. å/ B O O w.o 7å, _ m