Innspill til ny kommuneplans arealdel

Transkript

1 Fra: Per Andrè Hansen Sendt: torsdag 18. januar :01 Til: Mottak Post Kopi: Vidar Arvesen Emne: Innspill til kommuneplan nye Moss kommune Vedlegg: Kommuneplaninnspill docx; Ideskisse arealbruk A3 liggende.pdf; Oversiktskart.jpg; Utsnitt kommuneplan.jpg; Grunnkart A3 ligg 2500.pdf; Kommuneplan A3 ligg 2500.pdf Innspill til ny kommuneplans arealdel På vegne av grunneier Vidar Arvesen fremmes herved vedlagte innspill til ny kommuneplans arealdel for eiendommen 92/4 i Rygge i form av en ideskisse, tekstlig begrunnelse og ulike kartutsnitt fra kommunens kartside. Tilsvarende mail er sendt Rygge kommune. Med vennlig hilsen/kind Regards Per André Hansen seniorrådgiver Plan og Arkitektur Fredrikstad M per.andre.hansen@ramboll.no Rambøll Norge AS Gamle Beddingvei Kråkerøy Postboks 383 N-1601 Fredrikstad

2 Rygge kommune Deres kontaktperson: Innspill til ny kommuneplans arealdel for gnr. 92, bnr. 4, Dyreskogen. Eierforhold Gnr 92, bnr 4 eies av Vidar Arvesen. Lokalisering Foreslått område ligger i nordre del av Dyreskogen og begrenses i nord av eksisterende boligbebyggelse i Nordskogveien, i vest av bl a Ryggeheimen, i syd av sti/traktorvei som skiller mot skogarealene til 92/1 og 92/8 og i øst eiendommene 65/92 og 89/2 som ligger som avlange teiger langs Carlbergveien. Dato Rambøll Gamle Beddingvei 28 Postboks 383 NO-1601 FREDRIKSTAD T Dagens arealbruk og arealstatus Hele eiendommen er i sin helhet en skogteig på litt over185 daa. Av dette er ca 34 daa båndlagt som hensynssone H700 i kommuneplanen. Resterende 151 daa er avsatt som LNF-område kombinert med hensynssone H 220 Støy (gul sone pga Rygge flyplass). Eiendommen har tidligere avgitt areal til etablering av Ryggeheimen og har deretter fått østre del (ca 34) daa båndlagt som hensynssone, fordi skogen ligger umiddelbart inntil verdifullt kulturlandskap. Vår ref. PAH Området sett i forhold til mulig boligutvikling i Nordre Rygge Store deler av nordre Rygge er bebygd, og det er lite resterende byggereserver som ikke kommer i betydelig konflikt med enten jordvern eller særlig verdifullt kulturlandskap. Foreslått område er kanskje eneste gjenværende boligreserve som ikke berøres av slik konflikt. Ved en utbygging av slike gjenværende områder vil det alltid måtte vurderes om det blir for lite natur- og friluftsområder tilbake. Arealet verdi som produksjonsområde for skogvirke må også vurderes. Dersom det ikke skal bygges på dyrka mark, vil utbygging nesten utelukkende skje på skogarealer av ulik bonitet. Da vil det være mer naturlig å utnytte skogarealer som ligger svært sentralt (som her) fremfor å bygge mer perifert med tilhørende økt transport. Aktuelt område ligger meget sentralt i forhold til alle typer service med 500 m til barneskole og 700 m til midtre del av Varnaveien. 1/4 Rambøll Norge AS NO MVA

3 Litt om tankene bak ideskissen Vedlagt ideskisse er bevisst utført som en frihåndstegning for å understreke at det er en helt foreløpig ide og ikke en endelig og anbefalt løsning. Det kan likevel være nyttig å se hvordan et område kan utnyttes når det skal tas stilling til om arealet skal nyttes til byggeformål eller ikke i overordnet plan. I vedlagte skisse for mulig arealutnyttelse til boligformål er vist en arealfordeling mellom byggeområder og grønnstruktur. Denne er bevisst gjort ut fra en moderne måte å disponere arealer på mht overvann og ekstremnedbør. De lavestliggende arealene er forsøkt utnyttet i en sammenhengende grønnstruktur som både kan absorbere og forsinke overvannet på vei ut av området og i helt ekstreme tilfeller fungere som kontrollert flomvei der overvann aksepteres å overflomme arealer uten at det oppstår materielle skader. De samme arealene vil kunne fungere svært godt som kombinerte naturområder og område for park og lek. Ideskissen viser hovedatkomst fra nord som bygger videre på et stramt mønster fra tilliggende utbygging. Samtidig ønskes at en rettlinjet hovedakse i anlegget ikke skal virke kjedelig og heller ikke invitere til høy hastighet. Aksen kan derfor etableres med flere linjeavvik som er en kombinasjon av rundkjøring og sjikane. På begge sider av hovedaksen avsettes rikelig areal til grøntanlegg/ parkskogkarakter, slik at ingen boliger blir liggende tett inntil hovedaksen. Samtidig vil innkjøringen til området oppleves som luftig og med mye grønt, og denne grønne aksen vil også fungere som del av grønnstrukturen for bakenforliggende boliger og som alternativ adkomst til Carlbergskogen. Enden av hovedaksen kan gjerne være et større halvurbant parkareal utformet etter Shared spaceprinsippet der bilkjøring skjer på fotgjengerens prinsipper og der ikke veigeometrien dominerer designet. En avlastende sekundæradkomst er tenkt fra Tverrveien i nordvest der Ryggeheimen har sin adkomst i dag. Denne tenkes nyttes til en utvidet tomt for Ryggeheimen og evt en mindre el av tilliggende nytt boligområde. Nærmere vurdering av dette vil skje på reguleringsstadiet, men det er nyttig å vise muligheten nå. Hoveddraget i intern grønnstruktur videreføres ut i båndlagt skogareal i øst. Av areal som foreslås avsatt til nytt byggeområde i ny kommuneplan (151 daa) er i følge skissen 82 daa foreslått som netto byggeområde (inkl viktigste boliggater og mindre lekeplasser for de minste barna), 54 daa som grønnstruktur og ca 14 daa til veiformål. Av nevnte byggeområde er ca 10 daa avsatt som mulig utvidelse av Ryggeheimen (etter konkret ønske fra MKE), mens resten (ca 72 daa) er avsatt til boligformål. Grunnen til så høy prioritet av grønnstruktur er at ikke eksisterende boligbebyggelse skal miste mye av sitt nærrekreasjonsområde. Skissen viser derfor gode stiforbindelser med omfattende naturpreg i tilknytning til disse. Samtidig kan arealer som opparbeides mer parkmessig og med leketilbud for barn/unge bidra til et økt tilbud for dagens befolkning. Områdets mulige kapasitet for boligformål Med en uvanlig høy andel av disponibelt areal avsatt som grønnstruktur er det naturlig å utnytte resterende byggeareal med en relativ høy utnyttelsesgrad med en miks av kjedehus, rekkehus og blokker. Spesielt sørvestre del av området er svært godt egnet for en høyere utnyttelse. Med et terreng som heller mot vest vil mange av leilighetene ha gode lys- og utsiktsforhold selv om utnyttelsen blir høy. Samtidig vil beboerne ha svært god tilgang til attraktive utearealer i umiddelbar nærhet med en 2/4

4 omfattende intern grønnstruktur, tilliggende skogarealer og et kulturlandskap like ved som har store rekreasjonskvaliteter. Samtidig er området svært sentralt i forhold til privat/offentlig service. I et blandet bomiljø med kjedehus/rekkehus/blokk bør blokkbebyggelsen ha parkering under bakken/i underetasje, slik at verdifulle utearealer ikke forbrukes til parkering. Da er det mulig å ha blokkmiljø med en utnyttelse på 8-10 boliger/daa og samtidig ha en høy kvalitet. For et blandet bomiljø kan en utnyttelse på 7 boliger /daa være et realistisk utgangspunkt. Dette vil gi totalt ca 500 boliger foruten 48 omsorgsboliger på en utvidet tomt for Ryggeheimen. Det er helt nødvendig at man økonomiserer med arealene for en slik sentral tomt hvor det er lite øvrige reserver og der tettheten vurderes opp mot store grøntarealer som avsettes internt og øvrige kvaliteter i umiddelbar nærhet. Eier stiller seg imidlertid åpen for hvilken tetthet kommunen anser som den mest tjenlige i forhold til et samlet utbyggingsmønster, belastning på ulike skolekretser osv. Områdets egnethet til boligformål og mulig konfliktnivå Arrondering/landskap Området er ganske flatt i nord og øst, mens det har et høydeparti lenger syd med terreng som heller mot vest med fall inntil 1:20. Syd for foreslått område blir terrenget vesentlig mer kupert med dertil større terrenginngrep og eksponering ved en utbygging. Området vil ha gode solforhold og med bevaring av gjenværende skog i syd vil bebyggelsen også være godt skjermet for mest fremherskende vindretning (SV). En utbygging her vil kunne sees som en naturlig videreføring av tidligere utbygging i nord. Med bevart skog i hele hensynssonen i øst vil bebyggelsen ikke eksponeres mot kulturlandskapet ved Carlberg gård. Mot vest vil deler av bebyggelsen eksponeres noe syd for Ryggeheimen, men det meste vil bli skjermet av eksisterende skog på eiendommen 92/3. Dette vil også bli vurdert nærmere ved senere detaljregulering. Teknisk infrastruktur All teknisk infrastruktur ligger innenfor akseptabel avstand.. Skole Ekholt skole ligger i kun 500 m avstand fra områdets adkomstsone. Forslagstiller har ikke undersøkt hvilken ledig kapasitet skolen vil ha i kommende år. Kulturminner Ved søk i aktuelle databaser er det ikke avdekket registrerte kulturminner i området. Grønnstruktur I arealskissen er det avsatt uvanlig mye areal til grønnstruktur aht eksisterende boligområder i nord og for å skape et best mulig miljø for fremtidige beboere. Videre er det vurdert at skogsområder har gradvis større verdi for hele områdets vannhusholdning jo mindre skog som er tilbake. Biologisk mangfold Det er heller ikke avdekket verdifulle biotoper eller særlig sårbare arter innenfor området. Ved bevaring av naturlig skog i deler av grønnstrukturen og supplering med nye biotoper, vil eventuelt tap av biologisk mangfold i stor grad kunne kompenseres dersom det er tilstrekkelig fokus på dette. 3/4

5 Skog Skogen i området er ikke betegnet som klimaskog, men store deler av den har god bonitet. Når området foreslås til nytt boligområde er det fordi det anses bedre å omdisponere et meget sentralt område enn skogarealer som ligger mer perifert i forhold til offentlig og privat service og eksisterende knutepunkt. Naboforhold For å redusere ulempene for beboerne som ligger inntil området i nord er det foreslått en svært begrenset utbygging her før bebyggelsen avløses av en tverrgående grønnstruktur som bør gis et overordnet preg av skog/parkskog. Det er også naturlig at den nordligste bebyggelsen i det nye området skjer i form av tett småhusbebyggelse og ikke blokk aht eksisterende villabebyggelse i nord. Støy Området ligger ikke inntil store ferdselsårer og er derfor ikke støyutsatt fra slike. Kommuneplanen anviser imidlertid gul støysone for området pga inn-/utflyging fra Rygge flyplass. Dette problemet er i dag ikke til stede når den sivile flyplassen i dag er avviklet. De fleste militære fly har ikke samme slake inn-/utflygingslinjer og medfører ikke problemer i dette området. Dersom sivil flyplass gjenopptas, vil heller ikke dette være et problem av en slik art at boligbygging må frarådes, jfr faktisk gjennomført boligpolitikk i Rygge forøvrig. Oppsummering Totalt sett mener vi området er velegnet til boligformål sett ut fra både framtidige boligeieres synspunkt og fra samfunnets side (jfr andre mulig arealbrukskonflikter). Vi anmoder derfor om at arealet tas inn som nytt boligområde i kommende kommuneplans arealdel. Vedlagte ideskisse er som nevnt kun en skisse. Selv om prinsippene bak denne (bl a blågrønne strukturer og overvannshåndtering) beholdes, kan en endelig plan utformes på mange ulike måter. Vi foreslår derfor at hele planområdet avsettes som nytt boligområde. Vi vil også se det som en fordel om vi kan ha et møte med planansvarlig i løpet av prosessen for å drøfte flere sider av saken, siden dette er et innspill av et ikke ubetydelig omfang. Med vennlig hilsen Per André Hansen Seniorrådgiver/landskapsarkitekt mnla Mob: E-post: per.andre.hansen@ramboll.no Vedlegg: Ideskisse samt div utsnitt fra kommunens kartbase Kopi: Vidar Arvesen, Kirkeveien 80, 1570 Dilling 4/4

6 fix Stare Bmw «En hm: ~, in warm

7 1: Norkart AS Situasjonskartet kan ikke brukes som juridisk dokument mht. eiendomsgrenser. Det kan forekomme feil på kartet, bla. Gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger, kabler, kummer m.m. Ved prosjektering/anleggsarbeid må dette undersøkes nærmere. Informasjon om kvaliteten på eiendomsgrenser får du hos kommunens kartog oppmålingsavdeling.

8 x. _// / /. / / / f../.,

9 1: Norkart AS Situasjonskartet kan ikke brukes som juridisk dokument mht. eiendomsgrenser. Det kan forekomme feil på kartet, bla. Gjelder dette eiendomsgrenser, ledninger, kabler, kummer m.m. Ved prosjektering/anleggsarbeid må dette undersøkes nærmere. Informasjon om kvaliteten på eiendomsgrenser får du hos kommunens kartog oppmålingsavdeling.

10