Biskop Jens Nilssøns gate 5, Etterstad Område- og prosessavklaring etter Planforum

512.1 Oslo kommune Plan- og bygningsetaten Biskop Jens Nilssøns gate 5, Etterstad Område- og prosessavklaring etter Planforum Dato: 06.02.2013 Saksbehandler, team: Christian Trender, OP1 Saksnr. / dokumentnr: 201215349-11 Forslagsstiller: Biskop Jens Nilssønsgt. AS Sakstype: Detaljregulering, privat Konsulent: SJ Arkitekter AS Sak til: Orientering Gnr./bnr.: 135/ 23 Kategori: Middels kompleks Bydel: Gamle Oslo 1. Kjernen i saken For høy tomteutnyttelse og mangel på uteoppholdsarealer. Foreslått bygningshøyde og fjernvirkning. 2. Oversiktskart Plan- og bygningsetaten Boks 364 Sentrum 0102 Oslo Besøksadresse: Vahls gate 1, 0187 Oslo www.pbe.oslo.kommune.no Sentralbord: 02 180 Kundesenteret: 23 49 10 00 Telefaks: 23 49 10 01 E-post: postmottak@pbe.oslo.kommune.no Bankgiro: 1315.01.01357 Org.nr.: 971 040 823 MVA

Saksnr: 201215349-21 Side 2 av 12 3. Fakta om planinitiativets innhold Hensikten med planinitiativet: Hensikten med planinitiativet er å videreutvikle eksisterende næringsvirksomhet for å etablere et nærsenter og å etablere boligblokk på 12-14 etasjer, opp til 42 meter. Eksisterende næringsbebyggelse vest på planområdet skal forutsettes opprettholdt. Planområdets Bolig = 7.730 Næringsareal: Andre formål: Utnyttelse: størrelse: 5,4 0 m2 m² 1.200 m2 BRA = 8.930 m2 dekar 12-14 etasjer Pluss eksisterende på cirka 1.200 m2 Arealformål og evt. hensynssoner: Kombinert bebyggelse og anleggsformål, Bolig/ forretning/ kontor, industri/ lager Tidligere saksgang/historikk: Det foreligger referat fra møte før innsending av planinitiativ saksnummer 201103194. Plan- og bygningsetaten ga tilbakemelding om at en oppgradering og utvidelse av nærsenteret kan være positivt. Planområdet kan egne seg for punkthus, men det må sikres tilstrekkelig med uteoppholdsareal på bakken. Det ble også gitt tilbakemelding om at det skal lages en alternativ volumstudie på grunn av foreslått høyde over 42 meter. Fig. 3.1 Forslagsstillers kartskisse med planområdets avgrensing

Saksnr: 201215349-21 Fig 3.2 skisse av situasjonsplan Fig 3.3 Oversiktbilde av eksisterende situasjon Side 3 av 12

Saksnr: 201215349-21 Side 4 av 12 Fig 3.4 Torg- og møteplasser

Saksnr: 201215349-21 Side 5 av 12 4. Planstatus og andre rammebetingelser Plan/vedtak/analyse Samsvar Strid Ikke relevant Premisser for videre planarbeid, jf. pkt. 4.8 4.1. Statlig planretningslinje/-bestemmelse, rundskriv (SPR/SPB 1 ) 4.1.1 T-5/93 Areal og transportplanlegging 4.1.2 T-2/08 Om barn og planlegging 4.1.3 T-1442/2012 Støy i arealplanlegging 4.2. Kommune(del)plan (K(D)P) 4.2.1. KP 2009 arealdel 4.2.2. KP 2008 4.2.3 KDP Indre Oslo 4.2.4 KDP Torg og møteplasser 4.2.5 KDP Grøntplan for Oslo 4.4. Andre overordnede bystyrevedtak 4.4.1 Oslo kommunes parkeringsnormer 4.4.2 Høyhus i Oslo Strategi for videre arbeid 4.4.3 Normer for leilighetsfordeling i indre Oslo 4.4.4 Forslag til normer for utearealer 4.6. Gjeldende regulering S-3811, 18.10.2000, Byggeområde for forretning, kontor, industri og lager. 4.8. Delsammendrag av viktige og konkrete premisser fra planer, vedtak og/eller analyser. 4.1.2 Arealer og anlegg som skal brukes av barn og unge skal være sikret mot forurensning, støy, trafikkfare og annen helsefare. I nærmiljøet skal det finnes arealer hvor barn kan utfolde seg og skape sitt eget lekemiljø. Dette forutsetter blant annet at arealene er store nok og egner seg for lek og opphold, gir muligheter for ulike typer lek på ulike årstider, kan brukes av ulike aldersgrupper, og gir muligheter for samhandling mellom barn, unge og voksne. 4.1.3 Ved etablering av nye bygninger med støyfølsomt bruksformål i gul sone, skal kommunen kreve en støyfaglig utredning som synliggjør støynivåer ved ulike fasader på de aktuelle bygningene og på uteoppholdsareal. Utredningen skal foreligge samtidig med planforslag i plansaker. Utredningen bør belyse innendørs og utendørs støynivåer ved alternative løsninger for plassering av bebyggelse, og aktuelle avbøtende tiltak. Det skal legges vekt på at alle boenheter får en stille side, og tilgang til egnet uteoppholdsareal med tilfredsstillende støyforhold. 4.2.3 Planområdet er i arealstrategikartet for KP 2008 markert som allsidig bymiljø med stor andel boliger. 4.2.4 Ny overordnet forbindelse uten juridisk binding går langs planområdet. Utvikling av overordnet forbindelse skal bidra til et nett av trygge og sammenhengende gangbaserte forbindelser til og mellom byens torg og møteplasser. 4.2.5 Grøntplanen definerer gangveien syd og øst for planområdet som annen viktig gangforbindelse. 1 Rikspolitisk retningslinje/bestemmelse etter pbl85 (RPR/RPB)

Saksnr: 201215349-21 Side 6 av 12 4.4.1 Planområdet omfattes av kommunens parkeringsnormer for den tette byen. 4.4.2 Planområdet er ikke definert som høyhusområde i Høyhusstrategien. Ved utarbeidelse av reguleringsforslag med byggehøyder i intervallet 28-42 meter, skal byggenes høyder og avtrapping av bygningsvolumer mot omkringliggende områder vurderes ut fra hensyn til fjernvirkning, landskapsformasjoner, kulturminner og lokalklimatiske forhold samt forholdet til tilgrensende bebyggelse. For slike kreves det utarbeidet et alternativ planforslag med byggehøyder inntil 28 meter. Tilsvarende gjelder for reguleringsforslag med byggehøyder over 42 meter. Da skal det alltid utarbeides et alternativt reguleringsforslag som viser byggehøyder på inntil 42 meter. 4.4.3 Planområdet omfattes av kommunens normer for leilighetsfordeling i indre Oslo. 4.4.4 Planområdet faller inn under kategori 3 i forslag til utearealnorm. Dette betyr at 60 % av uteoppholdsarealet bør være på terreng. 5. Samrådsinnspill og annen faglig bistand Forslagsstiller henter innspill fra Saksinnsyn på PBE s nettsider og må følge opp konkrete opplysninger i videre planarbeid. 5.1. Følgende bydel, barn og unges representant og fagetat(er) har uttalt seg: Navn Støtter Støtter ikke Premisser for videre planarbeid, jf. pkt. 5.3 Bydel Gamle Oslo Brann- og redningsetaten Byantikvaren Bymiljøetaten Eiendoms- og byfornyelsesetaten Omsorgsbygg KF Renovasjonsetaten Ruter Undervisningsbygg Vann- og avløpsetaten 5.2 Delsammendrag av viktige og konkrete føringer fra samrådsinnspill: Bydel Gamle Oslo støtter i utgangspunktet at det bygges boligblokker sentralt i byen og mener planområdet egner seg for punkthus. Bydelsdirektøren ber om at det tenkes helhetlig mht. hvordan utvikling av tomten kan bidra til nærområdet. Planarbeidet bør ha spesielt fokus rundt høyde, uteoppholdsarealer, utforming og forhold til nærliggende bebyggelse. Det bør lages sol- og skyggeanalyser og dokumenteres fjernvirkning fra viktige historiske punkter i nærområdet. Det bør gjøres grep som sikrer at bygget ikke blir for monumentalt i de umiddelbare omgivelsene. Det bør legges opp til varierte leilighetsstørrelser, med en andel store leiligheter som muliggjør bokarrierer innad i bydelen. Leder i Bydelsutvalget mener prosjektet må tilpasses det opplevde høydenivået til øvrig bebyggelse i området. Brann- og redningsetaten viser til teknisk forskrift og interne rutiner og minner om at også takterrassene må ha adkomst til to rømningsveier. Byantikvaren mener det er positivt at eksisterende næringsbygg fra 60-tallet bevares. Videre bemerkes det at de foreslåtte boligtårnene på 12 og 14 etasjer fremstår som dominante og at dette vil være et brudd med den eksisterende blokkbebyggelsen på Etterstad. Planområdets beliggenhet på høydedrag vil dessuten gi forsterket høydevirkning. Byantikvaren anbefaler at ny bebyggelse tilpasses eksisterende struktur og blokkbebyggelsen på Etterstad og at etasjehøyden reduseres til 8 og 10 etasjer. Det bør utarbeides landskapssnitt som dokumenterer fjernvirkning. Byantikvaren krever ikke arkeologisk registrering på planområdet. Bymiljøetaten (BYM) Oslo kommunes overordnede turveinett følger Etterstadgata langs søndre

Saksnr: 201215349-21 Side 7 av 12 plangrense. BYM ber om at strekningen utformes som en trafikktrygg og grønn gangforbindelse. Den aktuelle planen berører et kartlagt viltområde for pinnsvin med C-verdi og berører områder der det er registrert uønskede fremmede planter. I reguleringsbestemmelsene og byggesaken bør det stilles krav om at behandling/forflytning av masser gjøres slik at spredning av de fremmede artene unngås. Det må redegjøres for overvannshåndtering (og snødeponi) i saken. Krav til lokal overvannshåndtering må innarbeides i reguleringsbestemmelsene. Parkeringsdekning for bil og sykkel må være i samsvar med den til enhver tid gjeldende parkeringsnorm for Oslo kommune. Adkomst til planområdet må samles i én avkjørsel av hensyn til trafikksikkerhet. Eiendoms- og byfornyelsesetaten (EBY) kan foreløpig ikke utelukke at gjennomføring av tiltak i planinitiativet kan utløse behov for utbyggingsavtale. Omsorgsbygg KF (OBY) bemerker at det ligger to regulerte barnehagetomter rett nord (Biskop Jens Nilssøns gate 17-19) og nordøst (Etterstadgate 38 B) for planområdet. Barnehagetomtene har aldri vært bebygd. Begge er små (under 1 daa) og vanskelige å bebygge med dagens krav til standard og effektiv barnehagedrift. OBY ber forslagstiller konkretisere behovet for nye barnehageplasser og hvordan det tenkes løst, deriblant vurdere om barnehage kan innpasses i planforslaget. Det bør utarbeides illustrasjoner som viser hvordan de to boligtårnene vil påvirke sol/skyggeforholdene for bl.a. barnehagetomtene. Dersom eks. barnehageregulering ikke er aktuell, mener OBY at planområdet bør vurderes utvidet for å rydde opp i en lite hensiktsmessig barnehage- og reguleringsstruktur. OBY ønsker at areal tilsvarende de to barnehagetomtene samles og flyttes for å bidra til en bedre barnehage-/arealstruktur i området. Renovasjonsetaten viser til egne retningslinjer og at disse må følges opp. Undervisningsbygg bemerker at barn fra reguleringsområdet etter dagens veiledende inntaksområde vil sokne til Vålerenga skole på barnetrinnet og Jordal skole på ungdomstrinnet. Vålerenga skole er full i dag, mens Jordal skole vil være full fra skolestart 2015. Det er store kapasitetsutfordringer for området, både på kort og lang sikt. Vann- og avløpsetaten stiller krav til lokal overvannshåndtering og at dette tas med i reguleringsbestemmelsene. De opplyser at tiltaket ikke medfører behov for utbyggingsavtale. 6. Vurderinger Føringer for planområdet og planinitiativet: 6.1 Premisser for og virkninger av planinitiativet for byutviklingen. 6.1.2 Hovedinfrastruktur for samferdsel I det videre planarbeidet må det dokumenteres at Jernbaneverket aksepterer endelig bygningsplassering. Jernbaneverket har gitt dispensasjon for plassering av bygg i tråd med innsendte tegninger. Dersom bygget plasseres annerledes bortfaller vilkåret for dispensasjonen og det må innhentes ny uttalelse fra Jernbaneverket. 6.1.3 Sosial infrastruktur Behov for barnehageplasser skal vurderes og det skal gjøres rede for muligheten for å innpasse ny barnehage på planområdet jfr. uttalelse fra OBY. 6.2 Premisser for og virkninger av planinitiativet i den bymessige/områdemessige sammenhengen det inngår i 6.2.1 Samferdsel, teknisk infrastruktur og juridiske forhold Planområdet har god bussforbindelse og ligger ca. en kilometer fra Ensjø og Helsfyr T. Planområdet ligger innenfor konsesjonsområde for fjernvarme og medfører krav om fjernvarmetilknytning. Det tillates etablert én avkjørsel til planområdet og parkering både til boliger og næring bør legges under bakken. Dersom avkjørsel til høyblokken etableres over gnr. 135 bnr. 36 må det sikres ved tinglyst erklæring fra hjemmelshaver på denne eiendommen. Gangforbindelsene øst og syd for planområdet må opprettholdes og planen må ikke være til hinder for fremtidig oppgradering og utvikling av disse (jfr. kap 4.2.4 og 4.2.5). Det må gjøres rede for planens konsekvenser for gangforbindelsen. Den lokale adkomstveien har god bredde og opparbeidet fortau på begge sider. Planinitiativet legger opp til en utvikling av eiendommen som vil skape økt biltrafikk. Det skal gjøres rede for hvordan

Saksnr: 201215349-21 Side 8 av 12 sikkerheten til myke trafikanter ivaretas innenfor planområdet. 6.2.2 Fellesskapsinteresser Uteoppholdsarealene foreslås i stor grad lagt på tak og vil derfor bli private og kun tilgjengelig for beboere på planområdet. Oppgradering av næringsarealet vil kunne bidra til at området får en sosial møteplass avhengig av type næring som vil bli etablert. Dette kan gi positive virkninger for allmennheten. Plan- og bygningsetaten fraråder parkering i det offentlige plassrommet mellom næringsbygget og den foreslåtte høyblokken. 6.2.3 Verneverdier og historisk permanente strukturer/homogene områder Nærområdet har heterogen bebyggelse, dominert av boligblokker med ulike høyder og variert arkitektonisk utforming. I nordvest ligger Etterstad kolonihage som både er på gul liste og registrert som nasjonalt kulturminne av Riksantikvaren. Skala og høyder i nærområdet er vesentlig lavere enn foreslått i planinitiativet. Plan- og bygningsetaten mener tiltaket bør få betydelig reduserte høyder slik at det i større grad tilpasser seg bebyggelsen i nærområdet. 6.2.4 Boligsituasjon/-behov Plan- og bygningsetaten støtter bydelenes synspunkt om at det bør tilrettelegges for en boligstruktur som gjør det mulig med lang boligkarriere i bydelen. Leilighetsfordeling skal være ihht. norm jfr kap 4.4.3. 6.2.5 Næringssituasjon/-behov Plan- og bygningsetaten er positive til at planinitiativet sikrer en videreføring av forretnings og næringsvirksomheten på stedet. Utvidelse av forretningsarealet kan bidra til å skape et bedre og mer levedyktig nærsenter. Det er relativt langt å gå til øvrige service- og handelstilbud og planinitiativet vil kunne bidra til at beboere i nærområdet i mindre grad har behov for bil når de skal handle. 6.2.6 Gate- og byromsstruktur Gateløpet i Biskop Jens Nilssøns gate defineres av eksisterende blokkbebyggelse i vest. Foreslått bebyggelse plasseres et stykke unna det etablerte gateløpet og vil derfor i liten grad påvirke dette. Bygget vil sperre for utsynet mot Ekerbergsåsen når man kommer sydover Biskop Jens Nilssøns gate. Dette er vanskelig å unngå og Plan- og bygningsetaten mener bygningens foreslåtte øst - vestplassering i forhold til gateløpet er akseptabel. 6.2.7 Naturmangfold Det er registrert biologisk mangfold innenfor planområdet. Planforslaget konsekvenser for det biologiske mangfoldet skal dokumenteres i det videre planarbeidet. Naturmangfoldet skal alltid vurderes ift. naturmangfoldslovens 8. 6.3 Premisser for og virkninger av planinitiativet for planområdet 6.3.1 Bebyggelsesstruktur, høyder og utnyttelse Plan- og bygningsetaten mener foreslått utnyttelse er altfor høy. Mulighetene for å etablere tilstrekkelige utearealer på bakken vil sammen med skala og eksponering, sette rammer for hva planområdet tåler av utbygging. Øst og sørøst for planområdet synker terrenget 20-30 meter mot de nye boligblokkene i Arnljot Gellines vei, Alnaelven og Kværnerbyen. Dette vil bidra til å gjøre bygningskroppen spesielt eksponert. Mot hovedbanen er det i tillegg et terrengfall som vil gi en reel bygningshøyde på 16 etasjer (se vedlegg 1, side 12). På grunn av dette tåler ikke planområdet bebyggelse på over 6-7 etasjer. Da det er knapt med plass til uteoppholdsarealer på bakken vil det være spesielt viktig å sikre at dette får god kvalitet. Ny bebyggelse må reduseres betraktelig og bør derfor flyttes nordover slik at det kan etableres uteoppholdsarealer i syd. Uteoppholdsarealer på tak kan i noen tilfeller være avbøtende slik at det stilles mindre krav til areal på bakken. Det skal gjøres grundig rede for hvordan uteoppholdsarealer både på bakken og på tak skal løses. Det bør gjøres en vurdering av planområdet som helhet for å se på alternative måter å utvikle området på. En omrokering av arealer til bolig og næring vil kunne gi bedre løsninger. Plan- og bygningsetaten mener planområdet ikke egner seg for videre industri- og lagervirksomhet og anbefaler ikke at disse formålene videreføres.

Saksnr: 201215349-21 Side 9 av 12 Dersom forslagstiller ønsker å gå videre med saken slik den er presentert i planinitiativet, i strid med Plan- og bygningsetatens anbefalinger, gjelder følgende føringer i tillegg til det ovennevnte: Bygget vil bli synlig fra store deler av byen og fjernvirkning skal dokumenteres fra Ekeberg, Sørenga og fra Bryn mot Vålerenga kirke. Eventuelt fra andre viktige historiske steder jfr. BYAs uttalelse kap 5.2. Foreslått bygningsform og dybde kan vanskeliggjøre etablering av gjennomgående leiligheter. Det bør tilstrebes å sikre at leiligheter som ikke er gjennomgående skal ha en vest, eller sydvendt side. Det tillates ikke ensidig nord- eller østvendte leiligheter. Alle leiligheter skal også ha en stille side jfr. RPR støy kap 4.1.3. Arkitektonisk utforming Oppdelingen av bygningen i to volumer med forskjellig høyde og trapperom i mellom er isolert sett positiv da det vil gi høyblokken en visuelt sett mindre dominerende virkning. Det høye bygningsvolumet legges ut mot hovedbanen, der det er et stort terrengfall og dette vil etter Plan- og bygningsetatens vurdering gi uheldig fjernvirkning. Ubebygd del av tomt overvannshåndtering skal behandles lokalt og det skal settes av plass til håndtering av snø. Det bør tilrettelegges for å opparbeide uteoppholdsareal syd for bygget og det bør legges opp til beplantning. Plan- og bygningsetaten mener det er viktig at uteoppholdsarealet opparbeides slik at det blir allment tilgjengelig. Risiko- og sårbarhet Til alle planer med utbyggingsformål må det utarbeides ROS-analyse. Aktuelle tema for planinitiativet kan være virksomhetsfare på planområdet grunnet etablering av underjordiske anlegg over eksisterende jernbanetunnel se ellers kap 7.2.6. Støy / forurensning Planområdet ligger delvis i gul støysone, nær hovedbanen og det må utarbeides støyfaglig utredning i samsvar med retningslinjene gitt i RPR støy arealplanleggingen kap. 4.1.3. Plan- og bygningsetaten gjør oppmerksom på at det er registrert forurenset grunn på planområdet. 7 Konklusjon: 7.1 Samlet faglig vurdering Plan- og bygningsetaten mener planområdet egner seg for bolig- og næringsutvikling og mener oppgradering av nærsenteret vil være positivt for området. Planområdet egner seg imidlertid ikke for videre industri- og lagervirksomhet og det anbefales ikke å gå videre med disse formålene. Foreslått utnyttelse og bygningshøyde er for stor og må tilpasses følgende føringer: Bygningshøyden må reduseres til 6-7 etasjer og bebyggelsen bør flyttes mot nord slik at det kan etableres sydvendte utearelaer på bakken jfr. 6.3.1. Boligbebyggelsen og næringsarealet bør få én felles avkjørsel og all parkering skal løses i underjordiske anlegg. Dette vil frigjøre plass til uteoppholdsareal og bidra til å skape en trygg og god plass utenfor næringsarealet jfr. 6.2.1 og 6.2.2. Planområdet faller inn under kategori 3 i forslag til normer for uteoppholdsareal jfr. kap 4.4.4. Det skal gjøres grundig rede for uteoppholdsarealene, både på bakken og på tak. Det skal beskrives hvor mange kvadratmeter uteoppholdsareal det vil bli per boenhet og det skal beskrives hvordan takterrassen kan utformes slik at den blir et reelt alternativ til arealer på bakken jfr 6.3.1. Bebyggelsens konsekvenser for sol- og skyggeforhold skal dokumenteres og det skal gjøres en vurdering av plassrommet mellom høyblokken og næringsbygget. Det skal tilstrebes å gi alle leiligheter en syd- eller vestvendt side. Ensidig nord- eller østvendte leiligheter tillates ikke. Kommunens norm for leilighetsfordeling skal følges opp i det videre planarbeidet jfr. kap 4.4.3. Mulighet og behov for å etablere barnehage på planområdet skal undersøkes og beskrives jfr. OBYs uttalelse i kapittel 5.

Saksnr: 201215349-21 Side 10 av 12 Dersom forslagstiller ønsker å videreføre forslaget slik det er presentert i planinitiativet må følgende belyses i tillegg til punktene nevnt over: Det skal lages alternativt planforslag etter krav i Høyhusstrategien jfr. kap. 4.4.2. Videre vises det til kap 7.2.7. 7.1.2 Behov for særlige avklaringer i Planforum (NB: Avsnittet utgår i den versjonen som sendes forslagsstiller) Planområdet bør utvides slik at Byggeområde for bolig S-2445 mellom planområdet og felles avkjørsel får en hensiktsmessig regulering. 7.2.1. Sakstype: Detaljregulering, privat 7.2.2. Kategori: Middels kompleks 7.2.3 Neste innsendelse: Dersom forslagstiller ønsker å gå videre med planarbeidet vil neste innsendelse være et planforslag 7.2.4 Nivå for evt. senere avklaring: Enhet med enhetsleder 7.2.5 Utredningsplikt i henhold til forskrift om konsekvensutredninger Planinitiativet er vurdert iht. plan- og bygningslovens 12-10 første ledd, jf. 4-2 med tilhørende forskrift. Planforslaget faller ikke inn under forskriftens virkeområde og skal derfor ikke konsekvensutredes. Forslåtte formål er i tråd med overordnede planer og føringer og vil ikke gi vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. 7.2.6 Andre utredningsbehov ROS analyse med vurdering av høyspentanlegg, grunnforhold og jernbanetunell. 7.2.7 Forhold som må belyses grundig i planbeskrivelsen Fjernvirkning Uteoppholdsarealer Støy Sol- skyggeforhold Trafikkforhold 7.2.8 Samarbeids-/medvirkningsprosesser Plan- og bygningsetaten vil vurdere å legge frem saken for Rådet for byarkitektur dersom forslagsstiller går videre med punkthus i 12-14 etasjer. 7.2.9 Behov for egeninitiert planarbeid i PBE Dersom føringene ikke følges vil Plan- og bygningsetaten vurdere å lage eget alternativ.

Saksnr: 201215349-21 8. Vedlegg Vedlegg 1: Oversiktsbilde med koter påtegnet Vedlegg 2: Illustrasjoner Side 11 av 12

Saksnr: 201215349-21 Side 12 av 12