STOKKE KOMMUNE FORMANNSKAPET Møteinnkalling Møtested: Kommunestyresalen Dato: 30.01.2013 Tidspunkt: 09:00 Forfall meldes til møtesekretær på tlf. 33 29 50 00, eller e-post: postmottak@stokke.kommune.no Varamedlemmer møter kun etter nærmere avtale Saksnr Innhold 01/2013 Referat og orienteringer - formannskapsmøte 30.01.2013 01/2013 Samarbeid med Mazraat al Chouf kommune, Libanon 02/2013 Utbygging av Ekely barnehage - utredning av alternativer 03/2013 Barnevernløftet del 2, nye stillinger 04/2013 Brannstasjontomten. Regulering av festeavgift eventuelt kjøp av eiendommen. 05/2013 Vestfoldbanen. Ambisjonserklæring om knutepunktsutvikling. 06/2013 Eventuelt - formannskapsmøte 30.01.2013 Møteinnkallingen er lagt ut på Stokke bibliotek og på Stokke kommunes hjemmesider. Stokke, den 09.01.2013 Erlend Larsen - ordfører / leder Lisbeth Benserud møtesekretær
STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Arkivsak nr 13/162 Saksbehandler: Lisbeth Benserud Referat og orienteringer - formannskapsmøte 30.01.2013 Saksnr Utvalg Møtedato 01/2013 Formannskapet 30.01.2013 Vedlegg: Protokoll Osloregionens rådsmøte 050612.sign.pdf -Status: Stokke ungdomsskole. -Kommunal- og regionaldepartementet: Høring forslag til endringer i kommuneloven og offentleglova ( innbyggerinitiativ, revisors taushetsplikt, utsatt offentlighet)i høringsnotatet foreslår departementet enkelte endringer i kommuneloven 39a, som regulerer ordningen med innbyggerinitiativ. Departementet foreslår også endringer i kommuneloven 78 nr. 7 ( revisors taushetsplikt) og offentleglova 5 annet ledd ( utsatt innsyn i uferdige revisjonsrapporter og tilsynsrapporter). Høringsfrist 26.februar 2013 -KS : Svar på søknad - Tilsagn om OU midler til lederopplæringsprogram Stokke kommune kr. 67.000. -Orientering om interkommunal legevakt. -Samarbeidsalliansen Osloregionen protokoll fra rådsmøtet 5. juni 2012 (vedlegg) -Utmelding av Landssammenslutningen av vertskommuner for sentralinstitusjoner i det tidligere HVPU
STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Arkivsak nr 12/1520 Saksbehandler: Lars Joakim Tveit Samarbeid med Mazraat al Chouf kommune, Libanon Saksnr Utvalg Møtedato 01/2013 Formannskapet 30.01.2013 Rådmannens innstilling: 1. Saken tas til orientering. 2. Det nedsettes foreløpig ingen bredt sammensatt gruppe som skal gi innspill i saken, jfr formannskapets vedtak i sak 36/12, pkt 5. 3. Dersom det ytes økonomisk støtte fra Vennskap Nord/Sør tas saken opp på nytt. Vedlegg: Libanon - vennskaprapport.pdf Dokumenter i saksmappen Sammendrag Saken dreier seg om videre samarbeid med Mazraat al Chouf kommune, Libanon. Saksutredning Faktaopplysninger/bakgrunn for saken Formannskapet vedtok enstemmig den 25.04.12, sak 36/12, følgende: 1. Det vurderes ulike samarbeidsområder, mulighetene et samarbeid kan gi, økonomiske konsekvenser og arbeidsmessig belastning for Stokke kommune. 2. I samarbeid med Mazraat al Chouf kommune, Libanon, søker Stokke kommune Fredskorpset om dekning av forundersøkelse for å avholde to møter om mulig utveksling kommunene imellom. Søknaden gjelder reise for to personer fra begge kommuner. 3. Det gjennomføres et møte mellom Mazraat al Chouf kommune og Stokke kommune i hhv Mazraat al Chouf og Stokke. 4. Deltagere fra Stokke kommune på møtet i Mazraat al Chouf kommune er ordfører, varaordfører, opposisjonsleder og rådmann. Utgifter utover støtte fra Fredskorpset dekkes av Stokke kommune. Det forutsettes at reisen gjennomføres så rimelig som mulig. 5. Rådmannen setter ned en bredt sammensatt gruppe som kan komme med innspill ifht. til fremleggelse av sak for formannskapet. 6. Etter møtet i Mazraat al Chouf vurderer formannskapet om det skal søkes Fredskorpset om midler til utveksling av innbyggere og/eller ansatte fra kommunene. Samtidig vurderes Mazraat al Chouf som vennskapskommune.
Videre vedtok formannskapet i møte 17.10.12, sak 71/12 følgende: 1. Ordfører gis fullmakt til å inngå en intensjonsavtale (Letter of intent) mellom Stokke kommune og Mazraat al Chouf. Det er en klar forutsetning at avtalen har et innhold som ikke forplikter Stokke kommune økonomisk eller ressursmessig. Videre skal representanter for Mazraat al Chouf gjøres kjent med den videre saksgangen i Stokke kommune før en eventuell avtale kan inngås. 2. Et forslag til en eventuell avtale om vennskapskommunesamarbeid mellom Stokke kommune og Mazraat al Chouf kommune utarbeides etter Stokke kommunes besøk i Libanon i okt. 2012. 3. Sak, med forslag til samarbeidsavtale legges fram for Stokke kommunestyre for godkjennelse. Saken skal også belyse ressursmessige og økonomiske konsekvenser for Stokke kommune, samt hvilke områder kommunene skal samarbeide om. Stokke kommunes ordfører, varaordfører og rådmann besøkte Mazraat al Chouf kommune i perioden 23.10.12 29.10.12. Det ble inngått en intensjon om vennskapssamarbeid under besøket. Varaordfører orienterte kommunestyret om besøket under kommunestyrets møte 19.11.12, og ordfører har skrevet rapport som kommunestyret har mottatt (rapporten ligger også vedlagt denne saken). Formålet med denne saken er å avklare omfanget av Stokke kommunes samarbeid med Mazraat al Chouf kommune. Juridiske grunnlag En kommune har adgang til å inngå vennskapssamarbeid og andre typer samarbeid med kommuner i inn- og utland. En kommune er avtalerettslig forpliktet etter ordinære privatrettslige regler på lik linje med andre juridiske subjekter. Økonomiske konsekvenser Det er ikke avsatt penger i budsjettforslaget for 2013 til vennskapskommunesamarbeid. Et samarbeid bør derfor i hovedsak finansieres fra eksterne kilder og ved egenandeler. Som opplyst på kommunestyrets møte 19.11.12 vil det bli søkt midler fra Vennskap Nord/Sør for videre samarbeid med Mazraat al Chouf kommune i 2013. Barn- og unges interesser Et samarbeid kan gi positive erfaringer for barn og unge. Dersom søknaden om videre økonomisk støtte imøtekommes legges det opp til et gjenbesøk i Stokke kommune i løpet av våren 2013. Det kan være aktuelt å drøfte utveksling av ungdom eller andre barne- og ungdomsrelaterte samarbeid på et slikt møte. Miljøkonsekvenser - HMS/Folkehelse - Vurdering og konklusjon Dersom det ikke gis videre støtte til samarbeidet mellom Stokke kommune og Mazraat al Chouf kommune vil det være vanskelig å utvikle samarbeidet. Imidlertid er god kontakt opprettet, og mye kan gjøres via Internett, Skype etc. Saken anbefales i tilfelle tatt til orientering. Dersom det ytes støtte til videre samarbeid bør dette drøftes på nytt i formannskapet, slik at
det blir drøftet hvilke samarbeidsområder som skal prioriteres når rammebetingelsene er kjente. Det er også naturlig at hele formannskapet kan møte representantene for Mazraat al Chouf kommune dersom de besøker Stokke kommune våren 2013. Slik saken står nå anbefaler rådmannen at det ikke settes ned noen bredt sammensatt gruppe som skal se på samarbeidsområder (jfr formannskapsvedtak 36/12, pkt 5), da økonomien foreløpig er usikker.
Til: Vennskap Nord-Sør Fra: Stokke kommune, ved ordfører Erlend Larsen Kopi: kommunestyre og rådmann Rapport tur til Libanon 23. - 29. oktober 2012 Først vil vi få takke for bidraget som gjorde det mulig for oss å reise på besøk til kommunen Mazraat al Chouf i Libanon. Prosjektet begynte med at jeg ble kontaktet av ordføreren i Mazraat som anmodet oss om å etablere en vennskapsavtale. Etter en rekke diskusjoner i vårt formannskap ble vi enige om å reise til Libanon for å se hva et slikt vennskapsforhold kan ende ut i. Som følge av dette, søkte vi dere om økonomisk bistand og praktiske råd. Formannskapet ble enige om at fire personer skulle reise: Ordfører, varaordfører, opposisjonsleder og rådmann. Opposisjonsleder valgte etter en stund en annen fra sin gruppering til å reise. 19. oktober detonerte en bombe i Beirut, og situasjonen ble spent. Dette førte til at opposisjonens representant valgte å bli igjen i Norge. Da vi landet i Beirut tirsdag kveld, ble vi møtt av ordfører Jihad Zebian og hans tolk Gaida. De kjørte oss til hotellet i Beirut, og deretter spiste vi middag sammen. Onsdag hadde vi tre fra Stokke et timelangt møte med Norges ambassadør. Han orienterte oss om situasjonen i landet, samt hans oppgaver. Vi diskuterte planene om vennskapsavtale, noe han berømmet. Ambassadøren uttrykte betydningen av slike vennskapsbånd mellom Norge og Libanon. Onsdag kveld ble vi hentet av ordfører Zebian, og kjørt til hotellet i Chouf. Torsdag besøkte vi Mazraat al Chouf. Først rådhuset med politikere (det er 15 politikere i kommunestyret) og deler av staben på 12 personer. Deretter besøkte vi skolen, som er drevet av staten.
Skolen var i ferd med å miste elevene til privatskoler i omegn da ordføreren tok initiativet til å oppgradere skolen. Dette gjorde han i stor grad med egne midler, da kommunen har et forsvinnende lite budsjett. Skolens elevtall steg fra ca 25 til ca 100 elever. Vi hadde samtale med skolens rektor og enkelte lærere. Deretter besøkte vi tre klasser, og overvar deler av undervisningen. Etter dette besøkte vi kommunens helsestasjon, som bestod av lege, gynekolog og tannlege. Alle var i reduserte stillinger. Helsestasjonen ble delvis drevet ved ulønnet innsats (legen), delvis med penger fra kommunen og staten, og delvis på gaver. Deretter kjørte vi en runde i kommunen og fikk se hva de har gjort for å oppgradere veier, parker osv. Fredag reiste vi til Zahle for å besøke vingården KSARA og til Baalbek for å oppleve templene der. Lørdag var den store dagen: Først besøkte vi druserlederen og politikeren Walid Jumblatt hjemme i hans residens. Det vakre slottet med det fantastiske hageanlegget har vært i familiens eie i ca 500 år. Jumblatt har hatt en sentral rolle i libanesisk politikk siden 70- tallet, da han tok over som leder for PSP etter at faren hans, Khamal Jumblatt, ble sprengt i et attentat. Familien har hatt en aktiv politisk rolle i mange generasjoner. Vi ble vist inn i et mottagelsesrom hvor det var sofaer langs veggene. Rommet var fylt med en rekke politikere, rådgivere, religiøse ledere, offiserer osv. Vi ble tildelt plass i sofaen, og etter en stund kom Jumblatt inn og satte seg ved min side. Med hjelp av tolken Gaida, holdt vi en samtale i ca 10 minutter. Vi snakket om situasjonen i landet, hans forhold til Norge, UNIFIL osv. Jumblatts ytre ga inntrykk av en sliten mann, men vi vet at dette er en særdeles sterk politiker som har stor betydning for landet. Senere på dagen begynte seremonien med signeringen av vårt "Letter of intentions" (vi signerte ikke vennskapsavtale, men vedlagte intensjonsavtale). Seremonien var behørig annonsert i kommunen, og det kom 2-300 mennesker. Blant gjestene var det en rekke
religiøse ledere for både drusere og maronitter. Det var også representanter fra regjeringen, Jumblatt, nabokommuner, fylke/region og den norske ambassaden. Det var med andre ord en meget høytidelig stemning og seremoni hvor det også var en rekke taler. Det er tydelig at kommunen har forventninger til et samarbeid, uten at de kom med så mange konkrete forslag. Mitt inntrykk er at de først og fremst opplever et slikt samarbeid som en anerkjennelse av deres kultur og folk, samt en tilnærming til vår del av verden. Det ble uttrykt stor grad av stolthet over vårt nærvær. Etter seremonien diskuterte vi samarbeidsområder. Aktuelle områder er: 4H: Kan klubben i Stokke være fadder for etablering av en tilsvarende klubb i Mazraat? 4H: Det er nordisk landsleir i 2013 på Melsom i Stokke; aktuelt å invitere ungdom fra Mazraat? Kan vi få til utveksling ifb med kulturskolen? Barnehager: Mazraat har en privat barnehage. Kan det være aktuelt med utveksling, eller kan vi hjelpe dem med en studieplass på HIV? Skole: utveksle engelsk- og fransklærere? Knytte elever sammen til "brevvenner" via Facebook, mail osv? Foreningssamarbeid: Lions, Rotary, speideren, 4H? Målet for et samarbeid kan være: at vi lærer av hverandres kultur historie og tradisjoner lære å verdsette vennskap mellom mennesker med et veldig ulikt utgangspunkt synliggjøre verdier som toleranse og likeverd se verdien av mangfold i et flerkulturelt perspektiv arbeide med menneskerettigheter / barns rettigheter og demokratiutvikling vise vår toleranse i forhold til andre kulturer og trossamfunn Søndag besøkte vi en Nasjonalpark og palasset i Beiteddine før vi reiste til Beirut hvor vi tok farvel med vårt vertskap.
Besøket vårt var vellykket i forhold til målet for turen. Vi fikk god kontakt med våre nye venner, og vi gjorde oss mange refleksjoner over hvordan et slikt samarbeid kan fungere. Vi så også klare utfordringer i et slikt samarbeid; først og fremst språklige, da deres andrespråk er fransk. Kun et fåtall snakker engelsk i Mazraat. Vi vil uansett anbefale formannskapet å invitere representanter fra Mazraat al Chouf på gjenbesøk. Så får vi se hvordan vennskapet vil utvikle seg etter det. Turen hadde en totalkostnad for Stokke kommune på ca kr 45.000.-, av dette finansierte Vennskap Nord-Sør kr 20.000.-. Vertskapet dekte samtlige kostnader så lenge vi var i Chouf, eller da vi var sammen med dem. Igjen: Takk for støtten som gjorde det mulig å gjennomføre turen! Hilsen Erlend Larsen Ordfører Stokke kommune
STOKKE KOMMUNE Saksfremstilling Arkivsak nr 12/2471 Saksbehandler: Elisabeth Jøranlid Utbygging av Ekely barnehage - utredning av alternativer Saksnr Utvalg Møtedato 02/2013 Hovedutvalg for oppvekst, omsorg og kultur 23.01.2013 02/2013 Formannskapet 30.01.2013 Kommunestyret Rådmannens innstilling: 1. Ekely barnehage bygges ut i 2013 i tråd med anbefalingene fra Re Arkitektur AS. 2. 3 5 firmaer inviteres til anbudskonkurranse vedr. prosjektering av valgt løsning. 3. Rådmannen vurderer behovet for erstatningsbolig for tomannsboligen som benyttes som bolig for flyktninger. Vedlegg: Re Arkitektur AS - utredning av alternativer Ekely barnehage.pdf Dokumenter i saksmappen Sammendrag Kommunestyret har bedt om at rådmannen utreder ulike alternativer for utbygging av Ekely barnehage, innenfor en kostnadsramme på 10 mill.kr. Tre ulike alternativer er grundig utredet av Re Arkitektur AS. Utredningen gir klare råd vedr. valg av løsning. Forslaget innebærer oppføring av et separat nybygg med ca. to avdelinger, plassert på den delen av den opprinnelige kommunale eiendommen som ble fraskilt da nye Ekely ble bygget. Saksutredning Faktaopplysninger / bakgrunn for saken Ved behandlingen av sak 10/12 i kommunestyret 13.02.2012 fattet kommunestyret følgende vedtak: 1. Rådmannen utreder alternativer for utbygging av Ekely barnehage. 2. Utbyggingen skal eventuelt realiseres uten kjøp av tilleggsareal. 3. Budsjetterte midler i 2011 til prosjektering av barnehage benyttes i utredningsarbeidet. 4. Totalprosjektet inkl. alternative tilleggskostnader skal ligge innenfor en totalramme på
10 mill. kr. Tre eksterne selskaper ble forespurt, og oppdraget med å utrede alternativer i henhold til kommunestyrets vedtak gikk til Re Arkitektur AS. Deres rapport «Vurdering av alternative løsninger for utbygging av Ekely barnehage i Stokke kommune» er utarbeidet av siv.ark. Karin Siebenlist og ble mottatt av kommunen 01.11.2012. Følgende tre alternativer er utredet: 1. Nybygg på fradelt område av opprinnelig Ekely-tomt (kap. 2.3) 2. Nybygg eller tilbygg plassert på eksisterende tomt (kap. 2.4) 3. Nybygg i forbindelse med innkjøring og parkeringsplass ved Bekkeveien (kap. 2.5) Kommunestyret har satt en øvre grense for investeringen på 10 mill.kr. Det er dette som i følge rapporten er den mest begrensende faktoren for hvordan barnehagen kan bygges ut. I rapporten er det beregnet en byggekostnad per kvadratmeter på kr. 26.500,- inkl. inventar. For opparbeidelse av uteareal anslås det en tilleggskostnad på kr. 500.000,-, uavhengig av om det bygges et tilbygg eller et frittliggende bygg. Av dette følger at det innenfor gitte rammer kan oppføres et bygg på inntil 360 kvm. Dette gir i følge rapporten plass til 2 nye avdelinger. Uforutsette utgifter med mer er ikke tatt med i kostnadsoverslaget. Dette kan medføre behov for ytterligere reduksjon av størrelsen på bygget for å unngå overskridelse av kostnadsrammen. Re Arkitektur AS har konkludert med at den beste løsningen vil være å bygge et frittliggende nybygg plassert på den nederste delen av den gamle Ekely-eiendommen der det i dag er to kommunale leiligheter. Dersom denne løsningen velges, påløper det ekstra kostnader knyttet til rivning av eksisterende tomannsbolig. I rapporten er det anslått en kostnad på ca. kr. 100 000 til dette. Fordeler, ulemper og vurderinger knyttet til de ulike alternativene er nærmere beskrevet i rapporten som følger vedlagt saken. Juridiske grunnlag Plan- og bygningsloven Lov om barnehager Forskrift om miljørettet helsevern i barnehager og skoler Arbeidsmiljøloven Forskrift om likeverdig behandling av kommunale og ikke-kommunale barnehager Økonomiske konsekvenser Ved en investering på kr. 10 mill. vil kapitalkostnaden være ca. kr. 645 000 per år.
Gjennomsnittlige kommunale driftskostnader per plass under 3 år er beregnet til ca. 178 087 i budsjettet for 2013. For barn over 3 år et kostnaden kr. 86 288. Tallene over gir kun et sjablonmessig bilde av kostnadene. Totaløkonomien i sektoren påvirkes av alle endringer knyttet til ressursbruken, sett i forhold til antall barn i kommunale barnehager som kostnadene til enhver tid fordeles på. Kostnadseffektiviteten i de kommunale barnehagene, og antall barn fra Stokke med behov for barnehageplass, bestemmer ressursbruken. Kommunen har finansieringsplikt, uavhengig av om barnet går i kommunal eller privat barnehage i Stokke, eller om barnet går i privat barnehage i en nabokommune. Barn- og unges interesser Det er i barn og unges interesse at Ekely barnehage bygges ut, slik at flere kan få barnehageplass i nærmiljøet. For barn i nabolaget er utelekeplassen en viktig arena for lek og aktivitet også på kveldstid og i helger. Ved utbygging av barnehagen er det viktig å bevare Ekely som en attraktiv lekeplass i nærmiljøet, både for de aller minste og for større barn. Miljøkonsekvenser En utbygging ved Ekely mens barnehagen er i vanlig drift vil ha miljømessige konsekvenser for barn og voksne. Det vil være til minst belastning i hverdagen dersom den anbefalte løsningen med nybygg plassert på den delen av den opprinnelige kommunale eiendommen som ble fraskilt da nye Ekely ble bygget. Støy, skjerming, renhold og sikkerhet vil uansett være utfordrende i byggeperioden. Skulle en velge påbygg framfor nybygg, vil dette påvirke de ansattes arbeidsmiljø og barnas lekeog læringsmiljø i langt større grad. Dette vil også gjelde ved videre utbygging av barnehagen i flere byggetrinn. HMS/Folkehelse Ivaretakelse av barnas sikkerhet må gis høyeste prioritet ved utbygging av en barnehage som er i full drift. I rapporten er sikkerhet i byggeperioden ett av argumentene for å velge nybygg framfor påbygg / tilbygg. I et folkehelseperspektiv er barnehagens arealer for utendørs lek og aktivitet viktig å ha fokus på. For de minste barna er oversiktlige og lett tilgjengelige lekearealer nær barnehagebygget viktige områder for lek og bevegelse. De eldre barna har større aksjonsradius, og trenger et kupert og fysisk utfordrende lekemiljø for å trives og utvikle seg optimalt. Det varierte uteområdet er en kvalitet ved Ekely barnehage slik den er i dag, og dette bør en søke å ivareta ved en utbygging av barnehagen. Vurdering og konklusjon Rådmannen støtter fullt ut konklusjonen som Re Arkitektur AS har trukket vedr. plassering av et eventuelt nybygg ved Ekely barnehage. Skal barnehagen bygges ut, vil den beste løsningen være å innlemme hele det arealet som ved fradeling ble avsatt til boligformål for flyktninger. Et separat bygg slik det beskrives i rapporten, utformet med tanke på de minste
barna 1 3 år, på den nedre delen av tomten vil kunne bli en veldig bra løsning. Denne løsningen innebærer samtidig mulighet for videre utbygging av barnehagen på et senere tidspunkt dersom dette skulle vise seg å være formålstjenlig. Det vil i årene framover være behov for en større tilvekst av barnehageplasser på Vear enn de to avdelingene som kostnadsrammen på 10 mill.kr tillater. Rådmannen vil i denne sammenhengen påpeke at «full barnehagedekning» i Stokke ikke er oppnådd «en gang for alle». Kommunen er blant annet i en situasjon som krever at det snarest etableres plasser som kan erstatte mindre permanente kommunale løsninger som for eksempel nåværende tilbud i leide lokaler på Melsom videregående skole. Dersom det bygges ut ved Ekely, vil rådmannen fortløpende vurdere muligheten til å sikre videre drift av det kommunale naturbarnehagetilbudet ved å flytte hele virksomheten fra Melsom til Ekely barnehage. Dette grepet tvinger seg fram ved første mulighet, da husene på Melsom som er i bruk per i dag er i så dårlig forfatning at Miljørettet helsevern ikke godtar videre drift av barnehage i lokalene uten omfattende utbedringer. Det vises til rapport fra Miljørettet helsevern etter befaring i oktober 2012. Rådmannen er kjent med at Naturkameratene ANS reduserer driften med en avdeling fra august 2013. Det går samtidig mot en tilsvarende utvidelse ved Gjennestad barnehage, slik at samlet antall plasser i private barnehager opprettholdes på omtrent samme nivå barnehageåret 2013 / 2014. I debatten omkring investeringene på Ekely har driftskostnader så langt ikke vært viet den samme oppmerksomheten. Driftskostnadene er imidlertid den tyngste økonomiske faktoren. Beregninger foretatt av administrasjonen i 2012 viser at en 6 8-avdelings barnehage kan drives med en bedre kostnadseffektivitet enn en 4-avdelings barnehage, og at dette bidrar positivt til totaløkonomien i barnehagesektoren.
R e A r k i t e k t u r A S Utredning av alternativer for utbygging av Ekely Barnehage - Stokke Kommune Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 2 NPA MNAL VURDERING AV ALTERNATIVE LØSNINGER FOR UTBYGGING AV EKELY BARNEHAGE I STOKKE KOMMUNE Innledning Målet med denne rapporten er å undersøke alternativer og mulighetene på eksisterende tomt innenfor regelverket med en investeringsramme på 10 millioner kroner og kartlegge hva følgene er for barn, foreldre og personale. I dag er Ekely en barnehage med 88 barnehageplasser, det vil si 70 barn - med18 barn under 3 og 52 over. Dette tilsvarer omtrent 4 avdelinger. Barnehagen på tomten har en lang historie, men dagens bygg er relativt nytt (2006). Det ble bygget som en aktivitets barnehage uten faste baser og avdelinger. Dette har fungert bra for de eldste barna. Det har blitt utført noen tilpasninger av arealer i etterkant for å kunne gi de yngre barna en base i barnehagen. Det er et stort behov for flere barnehageplasser i området. Tidligere planer om en ny barnehage med 4 avdelinger på nabotomta mot nord er skrinlagt. Denne rapporten skal utrede alternativer for utvidelse innenfor kommunes tomtemuligheter, samt størrelse av den enkelte mulighet i form av utvidete antall barnehageplasser innenfor gitt budsjett. Barnehagen gir i dag arbeid til 15 årsverk og har 20 ansatte. Eventuelle ekstra ressurser for enkelte barn varierer og kommer i tillegg. Vurderingen baseres på krav fra plan og bygningsloven, kommunale vedtekter, barnehageloven, arbeidsmiljøloven, miljørettet helsevern og dagens drift. Rapporten bygges opp som følgende: DEL 1 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON Utredning av begrensende faktorer for utbygging 1.1 Situasjonsplan tomt 1.2 Reguleringsplan og kommuneplan 1.3 Eksisterende bygningsmasse - BYA 1.4 Parkering og uteareal 1.5 Investeringsramme 1.6 Konklusjon DEL 2 VURDERING AV UTBYGGINGSMULIGHETER Utredning av alternativer 2.1 Eksisterende barnehage bygning og utearealer 2.2 Generell vurdering av frittliggende nybygg eller tilbygg 2.3 Nybygg på fradelt område av opprinnelig Ekely-tomt 2.4 Nybygg eller tilbygg plassert på eksisterende tomt 2.5 Nybygg i forbindelse med innkjøring og parkeringsplass ved Bekkeveien. 2.6 Andre muligheter 2.7 Konklusjon DEL 3 NYTTIG INFORMASJON OM LOVVERK OG FORSKRIFTER. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 3 NPA MNAL DEL 1 BESKRIVELSE AV DAGENS SITUASJON Utredning av begrensende faktorer for utbygging 1.1 Situasjonsplan tomt Aktuell tomt består av; GBNR 3/469 som har et areal på 4507 m² GBNR 3/473 som har en areal på 746 m² GBNR 3/468 som har et areal på 1118 m² Til sammen har tomten et areal på 6371 m². Det er mulig, hvis nødvendig, å utvide tomte arealet, helt eller delvis med den kommunale tomten GBNR 3/4 som ligger inntil barnehagen og som i dag har en vertikal delt 2-mannsbolig på 183 m², samt garasje på 59 m². Hele tomten GBNR 3/4 og har et areal på 1023 m². Deler av denne tomten er allerede regulert til formål, offentlig barnehage. Gjerdet som er plassert der i dag ser ut til å stå i formålsgrensen. Uten å rive bebyggelse kan disse 200 m² deles fra og legges til tomtearealet for barnehagen. Da blir tomtearealet (6371 + 200) m² = 6571 m² som beregningsgrunnlag til maksimalt BYA. Situasjonskart Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 4 NPA MNAL Langs sydsiden av barnehagens inngjerdete område, mot sykkelstien ligger det en grønn sone med en liten bekk. Dette arealet er allerede med i tomtearealet og vil derfor ikke øke maksimalt BYA for tomten. Arealet er bare ikke i bruk som uteareal til barnehagen. Den delen kunne blitt tatt i bruk som uteområde, eller til parkering uten andre kostnader en opparbeidelse. Det vil være en fordel å legge bekken i rør da det har oppstått farlige situasjoner med opphoping av snø mot gjerdet og barn som har kommet seg over og falt i bekken. Selve sykkelstien har ingen GBNR (0/0) i nettkartet og har et areal på 652 m². Arealet ligger mellom reguleringsplanen Bekkejordet nord og reguleringsplan Bekkejordet og er dermed uregulert område. 1.2 Reguleringsplan og kommuneplan Området er regulert i plan 1122 Bekkejordet nord, ikrafttredelse 15-12-2005 Tillatt Bebygd areal, BYA; Areal som er avsatt til O1, offentlig barnehage er angitt med 5,78 da = 5780 m². Den følger ikke tomtegrensene helt, derfor er tomtearealer og regulerte flater ikke like. Reguleringsflaten tar med den største delen av 3/469, hele 3/473 og hele 3/468. Den tar også med en del av tomten 3/4 som kommune eier og er bebygget med 2 mannsbolig og garasje. En del av den største tomten (3/469) er avsatt til F2, offentlig friområde. Arealet er angitt som ca. 650 m2. Omtrent 560 m2 av F2 ligger på barnehagetomten. Reguleringsbestemmelser sier at; det skal foretas en ryddehogst i samarbeid med kommunen og at dette området skal ha en kvalitet som gjør den eget til lek og opphold. Egnet vegetasjon skal ivaretas og stien skal være ferdig etablert før første bolig i område kan tas i bruk. Dette område kan, etter opparbeidelse ha en kvalitet for barnehage, slik at den kan brukes/besøkes av barnehage. Den kan muligens spe på utelekareal hvis det er nødvendig for å bygge ut mer. BYA i område O1 er begrenset til maks 15 % Femten prosent den regulerte flaten (=5780) er 867 m² men BYA skal etter forskriften beregnes ut fra tomteareal og da blir 0,15 x (6371+200) m² = 985,5 m². For eksisterende barnehagetomt med tillagt regulert barnehage tomt mot nord, vil tillatt BYA på 15 % gir en mulighet for å bygge ytterlige 387 m² i grunnflate. Bebygd areal ( BYA) er ikke det samme som maksimalt utvidelse. Bygninger kan være i flere etasjer uten at BYA øker. Videre bestemmelser fra reguleringsplanen: Parkeringsplasser skal ikke medregnes i bebygd areal. Det er derfor mulig å utvide eller lage nytt parkeringsareal uten at det reduserer størrelsen på mulig nybygg. Maksimalt mønehøyder over planert terreng er 9,0 m Dagens mønehøyde er 6,43 m. Det er ingen hindring for at en utvidelse kan ha flere etasjer. Inn målte eiker søkes bevart. Reguleringsplan viser flere eiker en det er der i dag. Eikene som er der i dag burde søkes bevart. Reguleringsformål; Kommuneplanen følger reguleringsplanen i formålsgrenser. Tomt med GBNR 3/4 er i hovedsak avsatt til boligformål og delvis til offentlig barnehage. Skulle større deler av denne eiendommen bli tatt i bruk Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 5 NPA MNAL som barnehageareal, vil det være normal saksgang å søke omregulering når det gjelder formål av den største delen av eiendommen GBNR 3/4. Omregulering medfører økt dokumentasjonsmengde, flere må varsles og er avhengig av politisk behandling som igjen forlenger behandlingstiden. Skulle det søkes hjelp av konsulent for omreguleringen, må en settes av ca. kr. 150.000,- i kostnader. Erfaring sier at kostnadene ved en omregulering ligger på dette nivået uansett størrelse på område. Kommunen har kompetanse til å ta seg av en slik prosess selv og det kan være kostnadsbesparende. Den nye plan- og bygning loven åpner for at en omregulering kan gå parallelt med en byggesøknadsprosess, men det er krav om at byggesøknaden ikke kan godkjennes før omreguleringen er vedtatt. I dette tilfellet, hvor eiendom med GBNR 3/4 tidligere har vært regulert til offentlig barnehage, vil ikke en reguleringsprosess gi ytterligere opplysninger som ikke kommer frem i en byggesak. Det vil derfor være grunnlag til å kunne gi dispensasjon fra kravet om omregulering når det gjelder formål. Dette spørsmålet har vært tatt opp med bygningsmyndigheten i kommunen som bekrefter at det er mulig med en slik løsning. Reguleringsplan 1.3 Eksisterende bygningsmasse - BYA Inntegnet BYA er 570 m². Ifølge mottatt grunnlag er det til sammen 28,5 m² uteboder i barnehagen. Eksisterende BYA er på 598,5 m². Beregnet mot regulert område med barnehageformål, (er angitt på reguleringskart som 5780 m²) er dagens BYA, på 10,35 %. Beregnet mot tomtearealet som er den korrekte måten, så er dagens BYA; 9,3 % Ser man på tomteareal (inklusiv F2) er tomteareal på 6371 m², og maks BYA blir da 955 m². Da kan en bygge ytterligere (955-598,5) m² = 356,50 m². Det er mulig å legge til ca. 200 m² tomteareal, som er den delen av tomta GBnr 3/4, som er allerede er regulert til barnehageformål. Innlemmes dette arealet kan det bygges ut ytterlige 30 m² nybygg. Med dette tilleggsarealet gir det en mulig utbygging på (356,5+30) m² = 386,5 m² uten å overskride maks BYA. Bebygd areal angir maks areal av grunnflaten. Den gir ingen begrensning av bruksarealet og det gir derfor mulighet til å bygge i flere etasjer. Tar en utgangspunkt i 2 etasjer, gir det mulighet for å doble arealet til barnehage på tomten uten og overskride BYA. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 6 NPA MNAL Opprinnelig Ekely-tomt med GBNR. 3/4 har et areal på 1023 m² (inklusive 200 m2 som er regulert til barnehage). Ved en slik utvidelse vil tomtearealet være hele 7394 m² og maks BYA på 0,15 x (6371+1023) m² = 1109,1 m². Da kan en bygge ytterligere (1109,1-598,5(eks. barnehage)) m² = 510,6 m² i grunnflate. Arealkrav i forhold til bruk etter dagens barn; 18 barn under 3 år x 5,5 m² = 99 m². For 52 barn over 3 år kreves 52 barn x 4m² = 208 m². Dette krever 307 m² lekeareal i barnehage og (307x 6) m² = 1842 m² areal til utelek. Det er 70 «barnehoder» i barnehage som tilsvarer 88 barnehageplasser. Eksisterende plan 1.4 Parkering og uteareal Dagens parkeringsarealer: I øst mot Bekkeveien 6+ 5 =11 stk. p-plasser, ca. 290 m², ment som foreldreparkering. Her er det også søppelkontainere. Den parkeringsplassen blir brukt for henting og levering og ikke som ansatte parkering. I vest mot Vearveien 12stk. p-plasser( + 2 eller 3 utenfor tomten og asfalterte flater), ca. 300 m², er i bruk som ansatte parkering. Totalt 33 stk. med areal på ca. 570 m². Det er ikke markert egen HC p-plass. Dagens parkeringsbehov ser ut i være dekket tilstrekkelig, selv om det angis at det kan være fullt på ansatte parkeringen. Det er lagt opp til at foreldre bruker parkeringen ved Bekkeveien. Barnehagen har i dag 15 årsverk, fordelt på 20 ansatte. Det er nok med 15 ansatte plasser og kapasiteten som er i dag ser ut til å fungere. Det vil ved en eventuell utbygging måtte vurderes hva som er hensiktsmessig plassering av parkeringsplasser og for hvem. Ved nybygg burde en derfor utvide parkeringen etter samme nøkkelen som er 0,45 P plass per barnehageplass. Anbefalt andel parkeringsplasser til HC- brukere er 6 %. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 7 NPA MNAL Oppsummert er 598,5 m² av tomten i bruk til bygningsmasse og 590 m2 til parkering. Krav til minimum uteareal er 6 m² x inne lekeareal. Vi har ikke regnet ute lekeareal i eksisterende barnehage, men minimumskravet er 4 m² pr barn og da er det 288 m² inne-lekeareal. Krav til utelekeareal er da ca. 1728 m². Dagens ute lekeareal er på 4026,5 m². Dagens barnehage tomt kunne vært 2916,5 m² og likevel ha et tilfredsstillende uteareal i forhold til gitt krav. Mangel på ute lekeareal er derfor ingen begrensende faktor for utbygging på denne tomta. Det er maksimalt BYA som er begrensende og tillater kun en grunnflate på 15 % av tomtearealet. Ekely barnehage 1.5 Investeringsramme Utredningen av alternativer begrenses etter konkurranse grunnlag med driftskostnader og kapitalkostnader innenfor en investeringsramme på 10 millioner kroner. Følgende utredning viser hvor mye en kan bygge innenfor gitt investeringsramme; Eksisterende barnehage ble bygget med et investeringstilskudd på kr.6,6 millioner. Bygget er på 570 m² og blir nå brukt av 70 barn (18 under 3 år og 52 over 3 år), som tilsvarer 88 barnehageplasser. Som beregningsgrunnlag tas utgangspunkt i at bygget også er godkjent hvis flere barn skulle være over 3 år. Utgangspunkt burde være 72 barn over 3 år, 4 avdelinger hver av 18 stk. Dette er i underkant av 8 m² pr barnehageplass, det er fortsatt lavt men et reelt utgangspunkt ved nybygg/tilbygg av 4 avdelinger. Når det skal bygges ut bare 2 avdelinger trengs det mer areal pr barn, på grunn av at fellesarealer og funksjoner brukes av mindre. For en- avdelingsbarnehage ligger det på ca. 16 m² pr barn (Holthe kalkulasjons nøkler) og ved 2 avdelinger ca. 12 m², 3 avdelinger i nærheten av 10 m² og 4 kan ligge rund 8 m². Hvis en regner om kostnadsnivå fra 2005 så er eksisterende barnehage bygget for 29.122 kroner pr / m², eller 230.000 kr pr barnehageplass/hode (med 72 barn som grunnlag). Disse kostnader er nok antagelig inklusiv investering i og opparbeidelse av tomten og møblering av barnehagen. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 8 NPA MNAL I henhold til Statistisk Sentralbyrås byggekostnadsindeks har bygge-kostnadene for offentlig bygg i tredje kvartal 2012 gått ned i forhold til bygge-kostnadene i 2005 da eksisterende barnehage ble bygget. Prisene på bolig og næringsbygg har gått opp, slik man skulle forvente. (år 2000 er indeksert som 100 - år 2005 er indeksert på 216,6 - år 2012 er indeksert på 196,1) Byggfakta dokumentasjon gir et prisnivå pr kvadratmeter for barnehage, basert på hele landet som er følgende: huskostnader kr. 13.444,- Ventilasjonskostnader (4,22%) kr. 567,- Rørkostnader (7,78%) kr 1.046,- El kostnader (11,02 %) kr. 1.482,- Total kostnader på m² bygg : kr. 16.539,- Øvrige kostnader som må regnes med er Honorarer til konsulenter (12,1 %) Administrasjon og byggeledelse (4,6 %) Finansieringskostnader (4,7%) Andre kostnader (4,6 %) Offentlige avgifter (25,3%) Tomtekostnader (8,4%) kan vi utelate i dette tilfelle. Totalt er det et påslag på 51,3 % Kvadratmeterpris for et barnehagebygg anslås da å ligge på kr. 25.023,- pr kvadratmeter for moderat kvalitet. Vestfold ligger noe under landsgjennomsnitt, basert på de 2 nyeste barnehageutbygginger hvor kostnadene har ligget på kr. 24.118 pr m². Ved å ta med møblering, som anslås på kr. 1.500,- pr kvadratmeter, så er det reelt å anta at en barnehage kan bygges for kr. 26.500,- pr kvadratmeter. For opparbeidelse av utearealer, kan en avsette kr. 500,- til kr. 1000,- pr kvadratmeter. Her kan prisen variere mye, avhengig av opparbeidelse for lekeapparater eller vanlig grønn område, i tillegg til kummer og parkering. Utearealet som må opparbeides er i dette tilfelle heller ikke direkte relatert til m² utbygging. Det er mer riktig å si at det må opparbeidelse ca.1.000 m² uansett størrelse. Det burde da begrenses ca. kr. 500.000 for opparbeidelse av utearealer. Med en investeringsramme på 10 millioner, vil med overnevnte prisnivå (hvor kostnader for utearealer er trukket fra) strekke til en bygningsmasse på ca. 360 m². Hvis en tenker en utbygging i flere etasjer og krav om heis utløses i forhold til krav om tilgjengelighet for alle, vil en måtte påregne ytterligere kostnader. En enkel heis vil koste ca. kr. 200.000,- 1.6 Konklusjon Overnevnte beskrivelse av eksisterende forhold gir følgende konklusjonen for utbyggingsmuligheter: Investeringsrammen tilsier maksimalt 360 m² utbygging. Utbygging trenger ikke å skje over flere etasje, maksimalt BYA overskrids ikke ved en slik utbygging. Maksimalt BYA tilsier maksimalt 357 m² utbygging uten noe areal fra GBNR 3/4, men 387 m² utbygging når en tar med 200 m2 fra GBNR 3/4. Når hele tomteareal fra GBNR 3/4 inkluderes, kan BYA utvides med 510,6 m² i grunnflate Eksisterende ute-lekeareal er tilfredsstillende i forhold til krav ved utbygging langt over 360 m². Utelek -arealet kan utvides innenfor eksisterende tomt hvis ønsket og opparbeidelse av F2 hadde vært positivt for barnehagen. Nybygg på 360 m² vil utløse behov for 16-20 ekstra parkeringsplasser, avhengig av antall nye barnehageplasser og antall ansatte.. Det er mulig å oppføre et tilbygg/ nybygg på 360 m² uten at det utløser krav til reguleringsendringer. Angitt investeringsramme er den mest begrensende faktor for en mulig utbygging. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 9 NPA MNAL Del 2 VURDERING AV UTBYGGINGSMULIGHETER Utredning av alternativer Ekely barnehage - «torvet» 2.1 Eksisterende barnehage bygning og utearealer Dagens barnehage er laget som en aktivitetsbarnehage, uten faste baser og avdelinger. Dette har fungert bra for de større barna, men er ikke like godt egnet for de yngre barna. Opprinnelig var det en egen småbarnsavdeling som er plassert i sydvestre hjørne, men den har vist seg å være for liten. Småbarnsavdelingen har derfor fått fast plass i en av aktivitetsrommene og «vann lek rommet» er bygget om til stellerom. De tidligere småbarns lokaler er i dag i bruk som atelier og det fungerer bra. Det er stort behov for småbarnsplasser i området og en utvidelse burde legges til rette for småbarnsavdelinger selv om arealberegningen skal gå ut i fra at alle arealer kan brukes av barn i alle aldre. Den eksisterende delen er mest egnet for større barn og det er derfor mulig og ta i bruk hele aktivitetsdelen til de som er over 3 år og lage egnete lokaler til småbarn i nybygget. De ansatte angir at dagens personallokaler er trange. En utvidelse vil øke antall ansatte med 6-9 stk. avhengig av antall nye barnehageplasser. Utearealet på sørsiden som er omringet av bygget er det mest brukte arealet på tomten. Her er det formet et slags torv Torvet går over i plen og avsluttes i syd med en beskyttende skråning hvor det er lagt inn sklie, samt en huske sentralt i dette område. Dette arealet mot sør er godt egnet som uteareal i barnehagen. Småbarnsavdelingen bruker i dag mest arealet på nordøst siden, som er noe smalt, men er flatt og oversiktlig. Området mot vest ligger en del høyere og er noe mer utfordrerne og flott for større barn. Her er det laget en bålplass for grilling og de minste kan ta tur ditt. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 10 NPA MNAL 2.2 Generell vurdering av frittliggende nybygg eller tilbygg Generelle fordeler og ulemper ved frittliggende nybygg - tilbygg Utnyttelse; Overstående kostnadsanalyse angir at jo mindre barnehage en bygger, desto mer blir kostnadene pr. barnehageplass. Bygges en ny frittstående barnehage, en satellitt, så kan 10 millioner være nok til 2 avdelinger. Det kreves en rasjonell barnehage hvor en går ned til 10 m² pr barn, på grunn av at det i dette tilfelle er mulig å benytte seg av noe av de fellesfunksjoner i eksisterende bygg. Et frittliggende bygg gir da plass til 36 barnehageplasser. En annen opsjon, er utvidelse av eksisterende barnehage, altså et tilbygg på maksimalt 360 m². Da øker barnehagen med ca. 65 % i forhold til eksisterende bygningsmasse. Det er da mulig å utnytte eksisterende fasiliteter og areal pr barn kan i teorien ytterlig gå ned (7,9 m² i dag) på grunn av at fellesarealer og andre fasiliteter deles på flere. Men lekeareal pr barn kan ikke være mindre enn 4 m². Her må det legges inn en bemerkning om at adkomst til et tilbygg vil medføre noe ombygging, reduksjon av lekeareal og noe areal vil bli mindre effektivt i eksisterende bygning. Det er allikevel reelt å si at et tilbygg vil kunne gi noen flere barnehageplasser, 40-42 stk., enn en satellitt løsning med samme areal som vil gi ca. 36 plasser. Ved et tilbygg av eksisterende barnehage er det mulig å ta i bruk personalavdelingen til oppholdsareal for barna og bygge nye arealer til personalet. Dette er kun mulig ved et tilbygg. Velges en satellitt må en nok regne med at det må lages ulike rom for personalet der også. Ny krav; Ombygging av eksisterende lokaler vil øke kostnader. Ominnredningskostnader vil komme i tillegg, uten at tilgjengelig areal øker og kostnader for nybygget areal er uendret. Dette anbefales derfor ikke hvis ikke det er gode argumenter for det. Ved tilbygg blir det krav om tilpassing etter de nyeste krav. Det blir da viktig at ikke personalavdelingen øker mer en nødvendig slik at det går utover lekeareal, men de skal selvfølgelig være innenfor kravene. Bedrifter med flere en 20 ansatte har krav på adskilte garderobe for herrer og damer og skal ha eget HC toalett for personale. Det er allerede en herregarderobe i den eksisterende barnehagen. Krav om universell utforming har blitt mye mer konkret i de siste årene, dette kan kreve noen tilpasninger. Ved tilbygg må hele barnehage vurderes etter gjeldenende krav og forskrifter. Dette er en forholdsvis ny barnehage og de fleste krav vil nok allerede være oppfylt. Ved nybygg vil de nye kravene kun gjelde for nybygget Utforming; Valg av en satellitt løsning gir større frihet i forhold til utforming, utrykk og materialbruk. Byggeprosess; Under selve byggeprosessen vil det være mye vanskelige å sikre byggeplassen ved et tilbygg enn å sikre byggeplassen ved et frittliggende bygg. Også plager som støy og støv vil være mere ved bygging av en tilbygg en ved et frittliggende bygg. I tillegg er det mye enklere å få til god logistikk på byggeprosessen. Det er derfor et klart bedre alternativ for barn, foreldre og ansatte at den daglige driften kan gå som vanlig i byggeperioden. Derfor vil valg av en «satellitt» fremfor et tilbygg være å foretrekke og vil medføre mindre ulemper for alle brukere. Ved valg av løsning med et tilbygg vil gi utfordringer med å garantere sikkerheten for barn og arbeidsforhold til ansatte. 2.3 Nybygg på fradelt område av opprinnelig Ekely-tomt. Et av alternativene som ønskes vurdert, er et nytt frittliggende nybygg på fradelt tomt av opprinnelig Ekely-tomt. Da begrensende faktor for denne utvidelsen av Ekely barnehage er angitte investeringsramme og ikke tomtestørrelsen, vil det ikke være behov for å innlemme den opprinnelig Ekely tomt (GBnr 3/4) for å øke tillatt bebygd areal. Men en slik utvidelse av tomten vil være en stor fordel for kvaliteten på uteoppholdsarealet i barnehagen og en vil kunne stå friere i plassering av et nybygg uten å måtte plassere nybygget på den verdifulle flate område hvor det i dag er laget grillplass. Også området lengst nord-vest som består av fjell og skog er en flott og utfordrende lekeareal, spesielt godt egnet for de eldste barna. Så å innlemme hele opprinnelig Ekely- tomt (GBNR 3/4) vil øke kvaliteter til barnehagens utelekeareal betydelig. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 11 NPA MNAL Ulempene av alternativet er at det utgjør en kostnad i forbindelse med riving av eksiterende tomannsbolig og garasje. Eiendommen eies av kommunen, men det vil allikevel være en kostnad ved å skaffe erstatningsboliger for tomannsboligen. Kostnadene for riving av den gamle barnehage bygningen anslå vi til å være i størrelsesorden ca. kr. 100.000. For å kunne benytte denne eiendommen til barnehage igjen, må den omreguleres eller det må søkes om dispensasjon fra reguleringsformål. Som tidligere nevnt, ser det ut til at det kan være grunnlag for å kunne gi dispensasjon i denne saken da eiendommen tidligere har vært regulert til offentlig barnehage. Det er en stor fordel da en reguleringsprosess er tidskrevende og kostnadene i forbindelse med en slik prosess vil redusere rammen for et nybygg. Hvis kostnader knyttet til erstatningsboliger holdes utenfor og det ikke kreves omregulering, anslår vi at rive kostnadene vil redusere utbygging innenfor investeringsramme med ca. 4 m2 som i denne sammenhengen anses som ubetydelig. Plan over uteareal ved nybygg på tilleggs tomt Begrensende faktor er investeringsrammen (som beregnet ovenfor) og det vil bare være mulig å få til et bygg på ca. 360 m². Et nybygg på denne størrelsen vil fint kunne plasseres i dette området. For å oppfylle krav om tilgjengelighet, vil det være mest gunstig å plassere et nybygg ned mot veien. Her er det mulig å få til et nybygg over ett eller delvis over to plan med utgang til terreng fra begge plan. Parkeringen kan utvides både mot øst og vest. Vi ser at ved å innlemme tomt med GBNR 3/4 vil en kunne plassere et nybygg uten å måtte bebygge det mest egnede flate utearealet og en kan beholde eksisterende akebakke. Det er behov for flere småbarnsplasser og for plasser for barn med Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 12 NPA MNAL funksjonshemninger. For disse gruppene vil det være større krav til utelekearealet og det er en klar fordel at det er relativ flatt. Å inkludere opprinnelig Ekely-tomt med GBNR 3/4 betyr at en kan bygge ytterligere 510,6 m²(bya) i grunnflate på eiendommen. For å bygge en slik størrelse må investeringsrammen økes. Med en grunnflate på 510 m2 og tenker en seg deler av barnehagen over to etasjer, vil det være mulig å få til en utvidelse av en 4 avdelingsbarnehage med tilfredsstillende utelekearealer på denne tomten. Denne løsningen med stor tomt vil, selv om en ikke bygger mer en 360 m2 nå, gi mulighet til en utvidelse i fremtiden. 2.4 Nybygg eller tilbygg plassert på plassert på eksisterende tomt. På eksiterende barnehage tomt er det altså mulig å utvide med maksimalt 357 m² (BYA). Ved å innlemme deler av eiendommen gbnr.3/4 på ca. 200 m2, som er regulert til barnehage, er det som nevnt over, mulig å utvide med 387 m² (BYA). Her kan en altså få til en bygning i to etasjer med en grunnflate på 387 m², men investeringsrammen gjør det altså ikke mulig å bygge mer enn totalt 360 m². Nybygg; Et frittliggende bygg, som en «satellitt» til eksisterende barnehage er mest egnet å plassere på haugen, vest på tomten (se foto nedenfor). Et bygg på 360 m²i grunnflate er noe stort for denne plassen, men ved bearbeiding av volumet så er dette mulig å få til. Det er mulig å bygge på en flate eller eventuelt å plassere bifunksjoner i 2.etasje. Bygninger med oppholdsarealer i flere etasjer utløses krav om heis. Ulempene ved en slik løsning er at nybygget vil måtte plasseres på det flate arealet mot vest slik at nærlekeområdet for nybygget vil bli kupert og lite egnet for småbarn og funksjonssvake barn. For disse gruppene vil det være behov for utelekeareal som er relativ flatt. Ved å plassere et nybygg mot vest, vil det vært naturlig å bruke parkeringen i vest til satellitten og utvide parkeringen i øst til å betjene barnehagen i vest. Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva
R e A r k i t e k t u r A S 13 NPA MNAL Denne løsningen vil ikke utløse behov for omregulering eller riving av tomannsboligen. Det vil være mulig å bygge en to-avdelingsbarnehage innenfor gitte rammer. Plan over uteareal ved nybygg uten tilleggs tomt Tilbygg; Vi har sett på forskjellig måter å bygge til eksisterende barnehage. Som vurdert før (pkt. 2.2) vil en kunne etablere noe flere barnehageplasser ved et frittliggende tilbygg på 360 m2 enn ved et nybygg med samme areal. Et tilbygg vil medføre noe ombygging av eksisterende bygning avhengig av hvor en velger å knytte seg til eksisterende bygningskropp. Tomten på østsiden av barnehage er forholdsvis flat og en del av arealet er brukt som parkering. Både organisering og utforming av den eksisterende barnehage gjør det vanskelig å bygge til på denne siden. Et tilbygg med grunnflate på 360 m2 vil også bli vanskelig å få plass til på denne delen av eiendommen. Området er mer egnet til å utvide parkeringsarealet. På nordsiden er det etablert utelekarealer som er i bruk til de yngste. Området er smalt og ligger nært hovedinngangen. Det egner seg ikke for tilbygg her. Det ville gå på bekostning av dagslys og kvalitet av omtrent alle inne-lekearealer på denne siden. På sørsiden er det utelekarealer av høy kvalitet. Vi mener at spesielt torvet som omringes av barnehagen, bør bevares. Det blir vanskelig å bygge til barnehagen fra den siden også på grunn av adkomst til garderobe fra denne siden. Vi mener at den beste plasseringen for et tilbygg til barnehagen vil være mot vest. På denne siden er det mulig å bygge til barnehagen. Her er inngangsparti til den gamle småbarnsavdelingen. Dette kan gi mulighet for at et tilbygg fra denne siden kommer rette inn i hoved trafikk og felles-arealer i barnehagen. Terrenget som skrår oppover mot vest vil være en utfordring, men det vil være mulig å få Revetalgården, Postboks 40, 3164 Revetal Telefon:33 06 19 00 e-post: firmapost@reark.no Org.nr: 980 352 609 mva