SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Jan Erik Pedersen Arkiv: GNR 14/38/13 Arkivsaksnr.: 11/646 ULOVLIGHETSOPPFØLGING ETTER INSPESKSJONSTILSYN PÅ GNR. 14/38/13 - OMINNREDNING OG BRUK AV BUTIKK-/SERVICELOKALE TIL BOFORMÅL Rådmannens innstilling: Formannskapet vedtar med hjemmel i Plan- og bygningslovens 32-8 og Byggesaksforskriften 16-1 a1 og 16-2 b2 å ilegge registrerte eier/fester av gnr. 14/38/13 følgende overtredelsesgebyr: 1. Overtredelsesgebyr på kr. 5.000 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 - privatperson lar utføre/endre tiltak på gnr. 14/38/13 uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse. 2. Overtredelsesgebyr på kr. 25.000 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 - privatperson tar i bruk tiltak på gnr. 14/38/13 uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person. Videre bruk av butikk-/servicearealer til boformål må opphøre umiddelbart. Evt. søknad om bruksendring av butikk/servicelokaler til boformål skal vedlegges prosjektering fra godkjent firma der forhold beskrevet i Teknisk forskrift (TEK10) vedrørende krav til byggverket herunder funksjonskrav, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann samt tilrettelegging for rømning og redning, er ivaretatt. Bakgrunn: Dønna kommune er gjort kjent med at eier av gnr. 14/38/13 har endret bruken av eksisterende butikk/postkontor til boligformål. Det er utført inspeksjonstilsyn av firma Davidsen Plan- og Byggesak, Mosjøen. Følgende forhold fremkom ved utført tilsyn:
Det betales årsavgift for vann/avløp for «andre bygg» - dvs. butikk/lager/service. Det er ikke søkt om bruksendring eller utstedt brukstillatelse/ferdigattest. Saksutredning: På bakgrunn av det ovenfor nevnte har Dønna kommune iverksatt tilsynssak hjemlet i Plan og bygningsloven (pbl) kap. 32 (vedlagt saken). Pbl 32-1 utdyper kommunes plikt til å følge opp ulovligheter: «Kommunen skal forfølge overtredelser av bestemmelser gitt i eller i medhold av denne loven. Er overtredelsen av mindre betydning, kan kommunen avstå fra å forfølge ulovligheten. Beslutning om dette er ikke enkeltvedtak.» Formanskapet/planutvalget ønsker å sette fokus på oppfølging av ulovlig bygging, og vedtok i sak 7/13 å leie inn ekstra ressurs slik at adminsitrasjonen kunne intensivere dette arbeidet. Det er i formannskapet pressisert ovenfor administrasjonen at en ønsker spesiell forkus på de saker der det er - eller kan være fare for liv og helse. Lovgrunnlaget som legges til grunn i den videre saksgang er som følger: Plan- og bygningsloven: søknadsplikt krav til innhold og behandling av søknad godkjenning av foretak for ansvarsrett ansvar i byggesaker kvalitetssikring og kontroll
tilsyn ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften: -1 og 16-2 overtredelsesgebyr og utmåling av dette Tilsyn er utført - og tilsynsrapporten datert 3.10.2013 er skrevet av innleid firma Davidsen Plan- og Byggesak fra Mosjøen. Tilsynsrapport (vedlagt) ble oversendt eier av gnr. 14/38/13 pr. brev datert 31.10.2013 med henstilling om å komme med en uttalelse innen 20.11.2013. Det er kommet en uttalelse fra eier av gnr. 14/38/13 angående tilsendte tilsynsrapport, brev datert 18.11.2013. Her er anført følgende: (brevet er ikke vedlagt som saksvedlegg, da det påstås å inneholde opplysninger om forretningsvirksomhet som ikke må komme ut på nåværende tidspunkt.) Resymè av uttalelse: Det har over en lengere periode vært arbeidet med vesentlige bygningsmessige endringer, og man ser at dette ikke har skjedd i henhold til gjeldende lovverk, regler og kommunale direktiver. Tidligere endringer ifm. drift av kiosk, blomstersalg, kafè og camping er avklart med tidligere og nå avdøde landbrukksjef, på 1990-tallet. Man stiller seg derfor uforstående til at det ikke finnes dokumentasjon på at kommunens og arbeidstilsynets krav ifm. endring er fulgt. Virksomheten er drevet åpent for all offentlighet. Endring til boligformål og utleie til turister skulle også være avklart med tidligere landbrukssjef og den som satt på teknisk etat den tiden. Eiendommen ble forsøkt solgt, noe som ikke lykkes. I 2010 ble det gjort endringer ifm. utleielokalerer disse og den øvrige leilighet ble benyttet til boligformål. Seksjonering av bygget til dagens formål er gjort for å utbedre vannskader og disse arbeidene inkl. seksjonering var nødvendig for å avgrense skadeområdet mest mulig. Det har i 2011 vært planer om å omgjøre hele eiendommen til boligformål, men forretningsplaner gjorde at denne søknaden ikke ble levert til teknisk etat. Deler av lokalene fremstår som boligarealer da det her er satt ut møbler for oppbevaring møbler som andre skulle kaste eller avhende, og som nå er hensatt her. Kommentar: Det hevdes at endring til boligformål for deler av bygnignsmasse på gnr. 14/38/13 skal være avklart med daværende landbrukksjef og teknisk sjef. Man må her legge de dokumenter som finnes i saken til grunn da begge de omtalte personer falt bort for flere år siden. Landbrukssjefens deltakelse i prosjektet var ifm. etablering av næringsdel og tilskudd til
denne. Søknad om bruksendring av hele eller deler av bygget er ikke innkommet til teknisk etat verken på 90-tallet eller senere. Denne saken gjelder ikke forretningsdelen av bruken av bygget, men endringen av bruken fra forretning til boligformål. Det må her legges til grunn at det ikke er søkt om slik bruksendring, og at bygget er tatt i bruk til boligformål og er oppdelt i to leiligheter til to ulike beboere/familier. Videre saksgang: Saken må etter dette behandles videre som ulovlighetsoppfølging - beskrevet i brev datert 31.10.2013 fra Dønna kommune og som fastsatt i pbl. kap. 32. Byggesaksforskriften (SAK) kap. 16 og pbl. kap. 32 omhandler overtredelsegebyr og utmåling av dette ut i fra alvorlighetsgrad. (vedlagt). Forskriften beskriver en gebyrstørrelse som varierer fra kr. 10.000 kr til kr. 200.000 alt etter om saken/overtredelsen er gjort av et foretak/firma eller en privatperson samt i forhold til alvorlighetsgraden av saken. Ut fra pbl 32-8 kan overtredelsegebyr ilegges den som forsettelig eller uaktsomt - utfører, eller lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller i strid med vilkårene for slik tillatelse. - bruker eller lar bruke byggverk, eller del av byggverk eller areal uten at det foreligger nødvendig tillatelse etter denne lov, eller bruken er i strid med bestemmelser gitt i eller i medhold av denne lov, vedtak eller plan. Videre er det i SAK 16-1 nærmere pressisert hvem som kan ilegges slikt gebyr samt størrelsen på gebyret ut i fra definerte overtredelser. Hvis det i samme sak defineres overtredelser for flere forhold listet opp i SAK 16, kan gebyr beregnes for hver overtredelse og legges sammen. Den som utfører, eller lar utføre tiltak som nevnt i pbl 20-1 og 20-2 uten at det foreligger nødvendig tillatelse, kan ilegges gebyr: 1. Inntil kr. 10.000 der tiltaket for øvrig i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. 2. Inntil kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i samsvar med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. Den som bruker, eller lar bruke tiltak uten at det foreligger nødvendig tillatelse til bruksendring, ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse etter pbl, eller i strid med vilkårene i slike tillatelser, kan ilegges gebyr: 1. Inntil kr. 10.000 der tiltaket i det vesentlige er i overensstemmelse med krav gitt i eller med hjemmel i pbl
2. Inntil kr. 50.000 der tiltaket ikke i det vesentlige er i overensstemmelse med øvrige krav gitt i eller med hjemmel i pbl, eller bruken kan føre til personskade, alvorlig materiell skade eller skade for miljøet Byggesaksforskriften 16-2 beskriver utmåling av overtredelsesgebyrets størrelse. Vi vil i det påfølgende drøfte forskriftens ordlyd ut i fra denne sakens kjente opplysninger: 16-2 første avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på hvor alvorlig overtredelsen er. Bygningsmyndigheten ser i dette tilfellet svært alvorlig på at et bygg som ikke er godkjent til boformål nyttes til opphold og overnatting uten at det er søkt om og godkjent ordning for strøm/energi, vann, avløp, brannsikring/brannvarsling og rømningssikerhet. Det er en kjennsgjerning at tiltakshaver har endret bygget og bruken av bygget, etter at det i utgangspunktet er omsøkt og oppført som butikk/posthus (næringsbygg). Bygningen er ombygd og tatt i bruk til boligformål uten søknad om bruksendring med påfølgende brukstillatelse eller ferdigattest. 16-2 tredje avsnitt Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse etter 16-1 første ledd bokstav a) kan det legges vekt på om overtrederen åpenbart kjente til at handlingen var i strid med krav gitt i eller med hjemmel i pbl. I uttalelse fra eier er det uttalt at bl.a. Bengt Svenson har gjort en del arbeider på bygget dvs. en fagmann og profesjonell aktør innfor byggebransjen, som tidligere er gitt ansvarsrett i Dønna kommune - i forhold til tømrerarbeid og mur/betongarbeid på boligbygg. Ut i fra dette bør det være klart at det her har vært inne fagfolk som åpenbart burde vite at å endre bruken av et bygg til boligformål skal omsøkes jfr. pbl. 20-1 pkt. D. 16-2 femte avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen bidrar til økonomisk gevinst, herunder om overtredelsen medfører at tiltaket eller eiendommen får en markert høyere økonomisk verdi. Det ombygde butikk har vært utleid/brukt over flere år som bolig og det er sansynlig at brukerne har betalt husleie. At eiendommen vil få en noe høyere verdi som bolig sammenliknet med butikkarealer er sansynlig ut i fra vanlige takseringsprinsipper og snittpriser som legges til grunn ifm. pris areal servicelokaler og boligareal. 16-2 sjette avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsen er gjort i vinnings hensikt. Ved vurderingen vektlegges om overtredelsen er gjort av profesjonelle aktører. Om endringen av eksisterende bygg til boligformål er gjort i vinnings hensikt er vanskelig å kommentere, men utleie til boligformål vil i de fleste tilfeller tilsi en inntekt for huseier.
Det er godtgjort at en del av ombyggingsarbeidene er utført av en profesjonell aktør (foretak) som tidligere er gitt ansvarsrett i Dønna kommune. Det er imidlertid ikke søkt om bruksendring og ombygging med ansvarlig søker og øvrige ansvarshavende jfr. pbl, og det må derfor legges til grunn av selve overtredelsen og ansvaret for denne er utført av en privat aktør dvs. en halvering av gebyr i forhold til hvis overtredelsen har vært utført av et foretak. 16-2 syvende avsnitt - Ved vurdering av overtredelsesgebyrets størrelse kan det legges vekt på om overtredelsesgebyret vil virke urimelig ut fra overtrederens økonomiske situasjon. Bygningsmyndigheten kjenner ikke til overtrederens økonomiske situasjon. Ut fra pbl 32-1 har kommunen plikt til å forfølge ulovligheter med mindre overtredelsen er å anse som av mindre betydning. At en bygning blir ulovlig bruksendret fra butikk-/servicelokale til leilighet/boformål kan ikke anses som en overtredelse av mindre betydning. I foreliggende sak må overtredelsen betraktes som svært alvorlig og kommunens oppfølging må være å pålegge at ulovlig bruk må opphøre og at den ulovlige handling følges opp med utferdigelse av overtredelsesgebyr. Utmåling av gebyr. Det er her snakk om 2 ulovlige forhold, og følgelig kan man ilegge den ansvarlig 2 gebyrer. 1. For å ha utført endringsarbeider uten søknad - fra butikk-/servicelokaler til boligformål og 2. For å ha tatt i bruk bygget til boligformål uten at brukstillatelse og ferdigattest er gitt. For det første forhold kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr. 5.000 jfr. forskriftens 16-1 pkt. a1 (privatperson lar utføre tiltak uten at det foreligger nødvendig søknad og tillatelse). For det andre forhold som etter bygningsmyndighetene er det mest alvorlige, kan ilegges et overtredelsesgebyr på kr. 25.000 jfr. forskriftens 16-2 pkt. b2 (privatperson tar i bruk tiltak uten at det foreligger nødvendig bruksendring eller ferdigattest og der bruken kan føre til skade på person). Utover dette må videre bruk av bygget til boligformål stoppe inntill det er godkjent søknad om bruksendring der denne vedlegges prosjektering fra godkjent firma der forhold beskrevet i Teknisk forskrift (TEK10) vedrørende krav til byggverket herunder funksjonskrav, konstruksjonssikkerhet, sikkerhet ved brann samt tilrettelegging for rømning og redning, er ivaretatt. Saksvedlegg: Tilsynsrapport datert 31.10.2013 sendt Rosita ANS v/rita Edvardsen, brev datert 3.10.2013
Plan- og bygningsloven kap. 32 Ulovlighetsoppfølging Byggesaksforskriften kap. 16 - Overtredelsesgebyr Saksmappevedlegg: Uttalelse fra Rosita ANS v/rita Edvardsen, datert 18.11.2013 (U.offh)