Vestby kommune Ramme gård - Planbeskrivelse Områderegulering Rådmannens forslag 24. september 2009 Formål Ramme gård er under utvikling som et allsidig gårdsbruk med lokalt, økologisk, sesong- og tradisjonsbasert produksjon, bevaring av truede dyreraser, samt kulturnæringsvirksomhet med et seriøst og variert kulturtilbud og med butikk og gjestegårdsdrift på helårsbasis med overnattingskapasitet. Formålet med planen er både forutsigbarhet for videreutviklingen av konseptet Ramme Gaard og bevaring av det eksisterende kulturmiljøet med kulturlandskap og bygninger innenfor planområdet. Dette gjelder både for Ramme gård og kulturmiljøet rundt fritidsbebyggelsen på Rammebråten. Hovedinnhold Planutvalget krevde at reguleringsplan for næringsvirksomheten på Ramme gård ble vedtatt før flere byggesaker ble behandlet i området. Ved førstegangsbehandlingen krevde plan- og miljøutvalget at planområdet ble utvida til å inkludere hele 41/2, ikke bare næringsområdet og hageanlegget. I forslaget som nå ligger fore er fritidseiendommer av kulturhistorisk interesse langs sjøen også inkludert. Ubebygde eiendommer mellom Munchs bolig 41/11 og hytteområdet Pyttskog har også vært naturlig å inkludere i planen. Reguleringen blir gjennomført etter plan- og bygningsloven 2008 som en områderegulering. Planen vurderes ikke å ha vesentlige konsekvenser for miljø og samfunn, og faller dermed ikke innunder krav om planprogram. Det vurderes heller ikke nødvendig med en egen konsekvensutredning. Den største delen av planområdet er en del av gården Ramme 41/2. Den økologiske gårdsproduksjonen er fundamentet i næringsdriften - Ramme Gaard - som et økokulturelt møtested og besøksgård. Deler av planområdet tilhører gårdstunet med sin økologiske næringsvirksomhet. Per i dag omfatter kultur- og næringsvirksomheten en gårdsbutikk, en kafé, et galleri og et kontor. Kaféen og butikken er åpen for publikum i helger og ferier. Om sommeren arrangeres konserter ute og i vinterhalvåret foredrag inne. Stedet er blitt et populært møtested for lokalmiljøet og turgåere, og et utfartssted for besøkende. En vanlig helg er det 100-150 besøkende. Hovedhuset på Ramme og hageanlegget utgjør den private boligdelen. De eksisterende gamle bygningene er satt i stand som våningshus og annekser med boligrom. I tillegg er det som en del av hageanlegget satt opp en rekke mindre lysthus. Om sommeren åpnes hageanlegget for
publikum i forbindelse med hagedager og omvisninger. Det er konserter og teaterforestillinger i det utendørs teateret. På slike dager kan det være 4-500 besøkende. Eiendommene syd for Ramme gård benyttes som fritidseiendommer. Eiendommene er tidligere brukt av norske kulturpersonligheter som Edvard Munch, Oda Krogh og Christian Krogh. Bygningene er etter denne tid godt bevart, og det anses som et viktig mål med planen å ta vare på dette kulturmiljøet, som også er av nasjonal interesse. Rammer og retningslinjer for området Planområdet er i dag uregulert. I kommuneplanens arealdel er hele planområdet avsatt til LNF (landbruks, natur og frilufts)-område. Området rundt Rammeskogen, der det i forslag til områderegulering er foreslått regulert boligområde, er avsatt til LNF-område med spredt boligbebyggelse. I resten av planområdet, sett bort fra tunet, hageanlegget og dyrka mark rundt dette, er friluftsliv dominerende. Hele planområdet omfattes av rikspolitiske retningslinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen. Retningslinja legger vekt på at naturverdier, kulturminneverdier og rekreasjonsverdier skal forvaltes som en ressurs av nasjonal betydning, til beste for befolkningen i dag og i fremtiden. Planområdet inneholder store verdier både innenfor natur, kulturminner og rekreasjon, og disse hensyn er spesielt vektlagt i arbeidet med områdereguleringen. Virkninger Virkninger for barn og unge Ramme gård er allerede et godt fritidstilbud for barnefamilier. I planområdet er det i tillegg tilgang på friluftsopplevelser, særlig nær sjøen. Virkninger for næringsliv og sysselsetting Næringsvirksomheten på Ramme gård sysselsetter i dag 12 14 personer på hel- og deltid. Den økte satsingen som planen representerer vil videreutvikle og sikre eksisterende arbeidsplasser og samtidig kunne skape nye. Virkninger for trafikk Hovedatkomst til Ramme gård er via Thomas Olsens vei. Planforslaget legger ikke opp til endringer for atkomst eller vegen. Planforslaget viser vegklasse A1 fra P2 og innover, det vil si fire meters bredde med møteplasser. Planforslaget viser vegklasse A2-2 felts 5 meter + 0,5 meter på hver side fra P2 og ut til fylkesveg. Thomas Olsens vei er også hovedatkomst til Pyttskog hytteområde. Videreutviklingen av konseptet "Ramme Gaard" vil kunne øke trafikken til gården. En økning av gående, syklende og ridende langs kyststien kan forventes. Deler av kyststien
sammenfaller med en privat veg inn til hytteområdet Pyttskog. Denne veien er lite trafikkert, og slik sambruk vil ikke medføre stor trafikkfare for brukerne av kyststien. Parkeringsplassen skal utvides, og det skal lages en snuplass og parkering for busser. Dette vil bedre situasjonen ved større arrangementer. Adkomsten til friluftsområdene langs sjøen vil også skje langs kyststien fra Hvitsten eller Drøbak. Virkninger for støy og annen forurensning Det må påregnes noe støy fra byggearbeider på N1 og N2. Støy er regulert i bestemmelsene. Det er i planen foreslått regulert et område til vann- og avløpsanlegg. Det er i planprosessen så langt kommet fram at dette ikke fungerer slik det skal ved at det er problemer vedrørende lukt fra anlegget, samt avrenning av ikke-rensede avfallsstoffer. Arealet som er avsatt bør være av en størrelse som kan benyttes til et tilfredsstillende avløpsanlegg. Alternativt vil det være mulig å legge avløpsledningene i sjøen til offentlig nett i Hvitsten. Gården har privat vannforsyning i form av borehull. Forsyningen er godkjent av mattilsynet til bruk i kafèen og melkeproduksjon. De øvrige fritidsboligene i området har egen vannforsyning. Ramme gård har vært drevet som et økologisk gårdsbruk siden 1986 og tilfredsstiller Debios krav til slik drift, som blant annet omfatter krav til utslipp og forurensning. Virkninger for biologisk mangfold og naturressurser. Planområdet består av skogområder med blandingsskog og kulturlandskap. Det er i planområdet flere registrerte biomangfoldlokaliteter. Noen av disse ligger innenfor hageanlegget og området foreslått regulert til vann- og avløpsanlegg, og må ses på en direkte konsekvens av aktiviteten i områdene. De øvrige lokalitetene foreslås regulert til naturvernområder, med bestemmelser for å ivareta de spesielle kvalitetene i områdene. Hageanlegget, som foreslås regulert til særlige landskapshensyn og med hensynssone bevaring av kulturmiljø, er et formet kulturlandskap med et stort mangfold av både stedegne og importerte planter. Virkninger for friluftsliv Store områder i planområdet er tilgjengelig for lettere friluftsliv. Foreslått regulering til turveger og friluftsområder sikrer dette. Virkninger for kulturminnevernet De deler av planområdet som tidligere er blitt førstegangsbehandlet i planutvalget, hovedsakelig hageanlegget, gårdstunet og området som nå er benevnt N1 og N2, er undersøkt for kulturminner uten at det ble funnet noe. Kommunen tar sikte på å gjennomføre kulturminneregistreringer for resten av området i løpet av høsten 2009.
Fritidseiendommene på Rammebråten, samt Munchs tidligere bolig på 41/11 ved sjøen representerer en spennende og fargerik periode knyttet til bohemkretsen i Kristiania. Flere av bygningene innen planområdet er SEFRAK-registrerte. Det er foreslått spesielle bestemmelser for å ivareta bygningene i seg selv. Det foreslås en hensynssone - bevaring av kulturmiljø - for å ivareta miljøet bygningene er oppført i. Virkninger for landbruk Ramme gård 41/2 er og blir drevet som en landbrukseiendom. Planen endrer ikke dette. Type areal Dyrka mark Dyrkbar mark Skog av høg bonitet Skog av middels bonitet Skog av låg bonitet Omdisponeres 8 daa 21 daa Skogen av middels bonitet omdisponeres til næringsformål, skogen av låg bonitet omdisponeres til boligbebyggelse. Næringsvirksomheten i planområdet er delvis knyttet til, og et viktig supplement til gårdsdriften. Virkninger for sikkerhet og beredskap Det er foretatt en risiko- og sårbarhetsanalyse for planområdet. Det er ikke identifisert momenter som utgjør en særlig risiko. Analysen er vedlagt. Det framkommer av innsendt materiale at tiltakshaver Petter Olsen planlegger et galleri med lokal, gammel kunst. Et slikt galleri vil kunne være attraktivt for kriminelle. Dette er ikke diskutert i ROS-analysen. Sikkerhet og beredskap rundt et slikt galleri forutsettes håndtert i en eventuell byggesak. Privatrettslige og privatøkonomiske virkninger Det foreligger en avtale mellom Thomas Olsen (tidligere grunneier av 41/2) og Vestby kommune, der kommunen erklærer at det ikke ved oppslag, skilt eller på annen måte skal henlede allmennhetens oppmerksomhet på bade- og friluftsmulighetene på Rammestranda. Rådmannen mener at dersom avtalen foreligger, og innholdet er som forespeilt, har samfunnsutviklingen gått fra denne. Virkninger for kommunens økonomi Det forutsettes at det inngås en avtale der kommunen ikke betaler erstatning for områder regulert til naturvern. Ikke noe av det øvrige arealet innen planområdet kan kreves innløst av kommunen.
Innen området foreslått regulert til boligområdet kan det ifølge kommuneplanens arealdel oppføres sju boliger. Det stilles krav til detaljregulering av området. Boligområdet ligger innen Bjørlien skolekrets. Denne kretsen har ledig kapasitet. Nærmeste barnehage holder til på grendehuset i Hvitsten. Offentligrettslige virkninger Det er ingen kjente konsekvenser av planforslaget. Estetiske vurderinger Planområdet representerer et vakkert og stedstypisk kulturlandskap og bebyggelse, med betydelige estetiske verdier. Ramme gård er allerede et vakkert, variert og spennende sted. Særlig hageanlegget har tiltrukket seg stor oppmerksomhet. Planforslaget legger opp til at utviklingen av Ramme gård som økokulturelt møtested, samt utviklingen av det særpregede hageanlegget kan fortsette innenfor det avgrensede området. Kultur- og naturkvalitetene i området er også gitt en spesiell sikring. Energibruk Planområdet ligger utenfor konsesjonsområdet for Vestby Fjernvarme.