DRAMMEN KOMMUNE Saknr. 44/18 Saksbeh. Gjermund Riise Brekke Jour.nr 15/9613+15/9847 Fagavd. Mappe Avgj. av Styret Møtedato 19.11.18 SAK 44/18: Thamsgaten- og Grev Wedel Parkeringshus eierstrategi Innstilling til: Styret i Forslag til vedtak: Styret i gjør følgende vedtak: 1. Vedtak om utbytte og vurdering om riktigheten av utdeling av ordinært utbytte må tas i de respektive AS ene, ref. Aksjeloven 8-2. 2. Basert på saksfremlegget er det forsvarlig at DEKF budsjetterer med et utbytte på MNOK 5,0 fra p-husene samlet. Utbytte fordeles med MNOK 4,4 på Thamsgaten p- hus og MNOK 0,6 på Grev Wedel p-hus 3. Basert på saksfremlegget vil selskapene ha negativ kontantstrøm ved høyere utbytte. 4. Nedre kapital grense bør settes til: Thamsgaten p-hus: MNOK 14,5 Grev Wedel p-hus: MNOK 17,8 Gjermund Riise Brekke Daglig leder Vedlegg: Vedlegg 1: Økonomisk analyse Vedlegg 2: 10 års vedlikeholdsplan Ilebergveien 21, 3011 Drammen Pb 450 Brakerøya, 3002 Drammen Tlf. 32 04 30 00 Fax 32 20 30 10 drammen.eiendom.kf@drmk.no www.drammen.kommune.no Org. nr. 876 820 722
Saksutredning Formål med saken Sakens formål er å belyse hvilke verdier som ligger i parkeringshusene, forventede innvesteringer og leiestatus for p-husene. Samt på bakgrunn av dette fastsette minimum likviditet som bør være i selskapene. DEKF kan som eier av selskapene ha en overordnet målsetning om utbytte og annen anvendelse av selskapenes midler, men det er viktig å merke seg at beslutning om utbytte og vurderingen om hva som er forsvarlig må tas i de respektive AS ene. Ref.: Lov om aksjeselskaper (aksjeloven), Kapittel 8. Utdeling av utbytte og annen anvendelse av selskapets midler. Bestemmelser om utdeling av ordinært utbytte er regulert i Aksjeloven 8-2. «Beslutning om utbytte (1) Beslutning om utdeling av utbytte treffes av generalforsamlingen etter at styret har lagt frem forslag om utdeling eller annen anvendelse av overskudd. Det kan ikke besluttes utdelt høyere utbytte enn styret har foreslått eller godtar.» Innledning DEKF kan som eier av selskapene ha en overordnet målsetning om utbytte og annen anvendelse av selskapenes midler, men det er viktig å merke seg at beslutning om utbytte og vurderingen om hva som er forsvarlig må tas i de respektive AS ene. Ref.: Lov om aksjeselskaper (aksjeloven), Kapittel 8. Utdeling av utbytte og annen anvendelse av selskapets midler. Bestemmelser om utdeling av ordinært utbytte er regulert i Aksjeloven 8-2. «Beslutning om utbytte (1) Beslutning om utdeling av utbytte treffes av generalforsamlingen etter at styret har lagt frem forslag om utdeling eller annen anvendelse av overskudd. Det kan ikke besluttes utdelt høyere utbytte enn styret har foreslått eller godtar.» Saksfremlegg: Vedlikeholdsnivå: Det er gjort en vurdering av vedlikeholdsbehov i et 10 års perspektiv. Vurderingen er gjort i egen organisasjon basert tidligere vedlikeholdsplaner, befaringer og i god dialog med Drammen Parkering. Vurdering av tiltaksbehovene er basert på det vi ser i form av besiktigelse, men også basert på periodisk vedlikeholdsbehov. For Thamsgaten p-hus har vi anslått en kostnad på totalt MNOK 12,5. Vedlikehold av betong på parkeringsdekke taket, utbedring av betongskader på vegg, vedlikehold av kjørebaner samt oppgradering ventilasjon som utgjør en betydelig kostnad. For øvrig vises det til vedlagte 10 års plan. For Grev Wedel P-hus har vi gjort en tilsvarende vurdering hvor anslått kostnad er MNOK 5. Dette består av mer ordinære vedlikeholdstiltak. For øvrig vises det til vedlagte 10 års plan. side 2 av 5
Leieforhold: Thamsgaten P-hus: Leietaker Leieforholdet startet Leieforholdet utløper Opsjon Størrelse m² Årlig leie Eks mva D-park 01.01.2017 31.12.2021 7 806 192,- Vinmonopolet 01.10.2021 Ingen opsjon. 888 1 130 000,- Byen vår Drammen 12 mnd. oppsigelse i leieperioden. 31.12.2020 5 år på markedsvilkår. 235 215.000,- Fotohuset Stener Skogmo 3 mnd. oppsigelse i leieperioden. 31.12.2020 Ingen 131 225.000,- Grev Wedel P-hus: Leietaker Leieforholdet Leieforholdet Opsjon Størrelse Årlig leie startet utløper m² Eks mva D-park 01.01.2017 31.12.2021 3 032 380,- Risiko ved utløp av leieforhold og kostnader for å få inn nye leietakere. Vinmonopolet har gjentatte ganger signalisert, via DT, at de ser etter andre lokaler. Videre har de ovenfor DEKF signalisert behov for mindre lokaler. Faren for at de ved utløp av kontrakten flytter er medium trolig. Kostnadene for å få inn en ny leietaker er 1-1,5 års leie og med 6-12 mnd. tomgang. De to andre lokalene i Thamsgaten p-hus er større sannsynlighet for reforhandling. I den grad de må re utleies vil trolig kostnadene for å få inn en ny leietaker være 1 års leie og med 6-12 mnd. tomgang. D-parks leieforhold anses som rimelig sikkert i 10 års perioden, de varslede endringene i parkeringsavgifter (gratis etter kl. 16.00 og gratis på lørdager) vil trolig måtte tas økonomisk i D-park. Innskuddsbevisene og konsekvens av disse Innskuddsbevisene gir rett til parkeringsplass. Av innskuddsbevisene fremgår det at de har rett til å disponere en parkeringsplass pr. innskudd, men mot betaling. Innskuddskapitalen er innbetalt dels som frivillig innskudd og delvis som frikjøpsmidler knyttet til parkeringskrav i.f.m. tidligere byggesaker i Drammen sentrum. side 3 av 5
Det er lite trolig at alle Innskuddsbevisene må kjøpes ut igjen på kort tid men selskapet må ha en plan og økonomi for å kunne håndtere innløsning av et større antall. Innskuddshaver har en salgsrett og gårdeier en forkjøpsrett, ikke kjøpsplikt. Økonomisk analyse En forenklet modell som viser forventet kontantstrøm i selskapene er vist i vedlegg 1. Dette er en meget forenklet modell, men den kan forsvares ut i fra at selskapene ikke har gjeld og relativt oversiktlig økonomi. I tillegg er faktorene i analysen behengt med noe usikkerhet. Det enkelte utbytte skal, ref. innledningen til saken, uansett tas i det enkelte styret basert på regnskapstall for forhenværende regnskapsår. Denne saken skal kun gi en kartlegging av de overordnede føringene KF et skal gi til sine selskaper. En del av vedlikeholdstiltakene vil bli balanseført og ikke kostnadsført, og vil da ikke direkte påvirke resultatet med mer enn avskrivningen, men i modellen er dette ikke vektlagt da tiltakene uansett påvirker kontantstrømmen i selskapet. Mulig utbytte/minimum egenkapital i selskapene. Selskapene må minimum ha følgende kapital for eventuell innløsning av innskuddsbevis: Thamsgaten p-hus: MNOK 9,5 hvorav Drammen kommune MNOK 2,0 Grev Wedel p-hus: MNOK 12,8 hvorav Drammen kommune MNOK 8,5 Kapital for vedlikehold vil i gjennomsnitt i 10 årsperioden beløpe seg pr. år til kr.: Thamsgaten p-hus: MNOK 1,25 Grev Wedel p-hus: MNOK 0,50 Kapital til reetablering av leiekontrakter kan beløpe seg til (for hele perioden): Thamsgaten p-hus: MNOK 1,6 Grev Wedel p-hus: MNOK 0,0 Tomgangsleie ved eventuelt bytte av leietaker(e) (for hele perioden): Thamsgaten p-hus: MNOK 1,6 Grev Wedel p-hus: MNOK 0,0 Legges dette inn i modellen tilsier det at et utbytte på MNOK 5,0 som ØP 2019-2022 legger opp til er forsvarlig, fordeles med MNOK 4,4 på Thamsgaten p-hus og MNOK 0,6 på Grev Wedel p-hus. Selskapene tåler ikke høyere faste uttak uten å forbruke egenkapital. Videre kan man antyde at en nedre kapital grense i selskapene bør være summen av innskuddsbevis samt nødvendig driftskapital, for selskapene blir det: Thamsgaten p-hus: Innskuddskapital: MNOK 9,5 driftskapital MNOK 5,0 gir en nedre kapital grense på MNOK 14,5 side 4 av 5
Grev Wedel p-hus: Innskuddskapital: MNOK 12,8 driftskapital MNOK 5,0 gir en nedre kapital grense på MNOK 17,8 Selskapene tåler ikke høyere årlige uttak, men Thamsgaten p-hus kan ha engangs uttak på MNOK 12,0. Risiko i selskapet Selskapenes fremste risiko forhold er: 1. Føringer gitt av myndigheter: Endringer i parkeringsregler, betaling og bilhold vil kunne påvirke selskapene 2. Eksterne leietakere: Leieforholdene i Thamsgaten p-hus kan sies opp, lokalene kan være vanskelige og re utleie. Max utslag kan være MNOK 1,6 pr. år. 3. Store vedlikeholdsutgifter i bærende konstruksjoner. Parkeringshus kan ha stor slitasje i dekker. Vi har gått over byggene og mener vurderingene våre er riktige. side 5 av 5
Thamsgatens Estimater for 2019-2028, basert på 2018 nivå og uten utbytte. (ikke kpi justert) Regskap 2017 Prognose 2018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 Driftsinntekt 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 9 230 650 Leieinntekt fra D-park (1) 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 7 806 192 Drifts kostnader 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 2 001 854 Vedlikehold iht vedlikeholdsplanen 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 1 250 000 Ledighet 1 600 000 Oppgradering til ny 1 600 000 Resultat før skatt 7 313 339 7 313 339 5 978 796 5 978 796 2 778 796 5 978 796 5 978 796 5 978 796 5 978 796 5 978 796 5 978 796 5 978 796 Skatt 1 682 068 1 375 123 1 375 123 639 123 1 375 123 1 375 123 1 375 123 1 375 123 1 375 123 1 375 123 1 375 123 Resultat etter skatt 5 631 271 4 603 673 4 603 673 2 139 673 4 603 673 4 603 673 4 603 673 4 603 673 4 603 673 4 603 673 4 603 673 Bankinnskudd gittt 0,- i utbytte 25 300 671 30 931 942 31 135 615 35 739 288 37 878 961 42 482 634 47 086 307 51 689 980 56 293 652 60 897 325 65 500 998 70 104 671 Innskuddskapital 9 500 000 Gitt utbytte 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 4 400 000 Bankinnskudd etter utbytte 26 735 615 26 939 288 24 678 961 24 882 634 25 086 307 25 289 980 25 493 652 25 697 325 25 900 998 26 104 671 Grev Wedels Estimater for 2019-2028, basert på 2018 nivå og uten utbytte. (ikke kpi justert) Regskap 2017 Prognose 2018 2 019 2 020 2 021 2 022 2 023 2 024 2 025 2 026 2 027 2 028 Driftsinntekt 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 Leieinntekt fra D-park (1) 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 3 032 380 Drifts kostnader 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 1 751 993 Vedlikehold iht vedlikeholdsplanen 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 500 000 Ledighet - Oppgradering til ny - Resultat før skatt 1 328 981 7 313 339 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 780 387 Skatt 1 682 068 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 179 489 Resultat etter skatt 5 631 271 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 600 898 Bankinnskudd gittt 0,- i 13 532 381 utbytte 19 163 652 19 764 550 20 365 448 20 966 346 21 567 244 22 168 142 22 769 040 23 369 938 23 970 836 24 571 734 25 172 632 Innskuddskapital 12 800 000 Gitt utbytte 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 600 000 Bankinnskudd etter utbytte 19 164 550 19 165 448 19 166 346 19 167 244 19 168 142 19 169 040 19 169 938 19 170 836 19 171 734 19 172 632