Fjell kommune, Langøyna Ørnhaugen Kystlandsby Reguleringingsplan: xxx Saksnummer: Dato sist revidert: 29.09.06 Reguleringsføresegner for gnr 16 bnr 36 og del av bnr 1 Reguleringsføresegner gnr 16, bnr 36 og del av bnr 1, Fjell kommune 1 Generelt 1.1 Det regulerte området er vist på plankart i mål 1:1000 dagsett 11.08.06. 1.2 Planområdet skal nyttast til følgjande føremål: 1. Byggeområde (PBL 25, 1. ledd,nr. 1) Fritidsbusetnad F1-F16 Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS 2. Kombinert føremål (PBL 25, 2. ledd) Fritidsleilegheiter/overnatting F/O 3. Offentlege trafikkområde (PBL 25, 1. ledd, nr. 3) Kjøreveg Annan veggrunn 4. Friområde Badeområde 5. Spesialområde (PBL 2 5, 1. ledd, nr. 6) Friluftsområde (på land) Aktivitetsområde Privat småbåthamn Frisiktsone ved veg Bevaring av anlegg 6. Fellesområde (PBL 25, 1. ledd, nr. 7) Felles avkjørsel/kjøreveg Felles gangveg Felles parkeringsplass Felles leikeareal for born Felles grøntanlegg Anna fellesføremål
2 Fellesføresegner 2.1 Dokumentasjon til ramesøknad Ved innsending av ramesøknad skal det vedleggjast teikningar av plan, snitt og fasadar, profilar og situasjonsplan i målestokk 1:500 der det vert gjort greie for avkjørslar, eksisterande og framtidig terreng, vegetasjon, tilhøvet til nabobygg, eventuelle murar, trapper, gjerder og uteopphaldsareal. 2.2 Dokumentasjon til ramesøknad for F16 og F/O Ved innsending av ramesøknad for bygg eller anlegg innafor felt F16 og/eller F/O, skal det fylgja med situasjonsplan i målestokk 1:500 samla for felt F16 og F/O. Planen skal visa plassering av bygg, parkeringsanlegg, køyrevegar, gangvegar, uteopphaldsareal og parkmessig opparbeiding. 2.3 Krav til utforming Bygningane skal gjenspegle dagens bygningsteknologi og arkitektoniske uttrykk, og skal utførast i varige material med høg handverkmessig standard. Det skal leggast stor vekt på estetiske kvalitetar ved utforming av bygningar og utomhusareal. Det skal og leggast stor vekt på god terrengtilpassing ved utforming og plassering av bygningar. 2.4 Ubebygd areal Ubebygd areal skal ved opparbeiding gjevast ei tiltalande utforming. Eksisterande vegetasjon skal vernast så langt råd er. Bratte skrentar og stup i tilknytning til byggeområda, aktivitetsområdet og fellesområda skal sikrast med gjerder. 2.5 Rekkefølgje 2.5.1 Det skal utarbeidast VA-plan som skal godkjennast av FjellVar før bygningsarbeida vert sette i gang. 2.5.2 Seinast når bygningar vert tekne i bruk, skal tilhøyrande fellesareal, som leikeareal, tilgrensande fellesvegar, tilgrensande grøntareal, vegskråningar og gangareal, vera ferdigstilte. 2.5.3 Seinast når 50 % av fritidsbustadane er ferdigstilte, skal felles kaiområde vera ferdigstilt. Aktivitetsområdet skal vera ferdigutvikla seinast når siste fritidsbustad er ferdigstilt. 2.5.4 Servicebygg i BOS skal vera ferdigstilt seinast når fritidsbustadene vert tekne i bruk. 2.6 Støy Støynivået på felles uteopphaldsareal skal ikkje overstiga 55 dba. 2
2.7 Kulturminne 2.7.1 Dersom funn, gjenstandar eller konstruksjonar vert oppdaga i samband med gravearbeida, skal arbeidet stansast omgåande og fylkeskonservatoren underrettast, jf. Lov om kulturminnar 8, 2. ledd. 2.7.2 Steingarden i grensa mot eigedom i sør skal bestå. 2.8 Renovasjon Returpunkt skal etablerast ved innkjørsel til planområdet. Returpunkt skal ikkje vera til hinder for ei trygg trafikkavvikling. 2.9 Universell utforming Så langt mogleg skal tilkomst til og utforming av aktivitetsområde, småbåthamn og hytteområde tilretteleggjast for funksjonshemma. 3 Byggeområda (PBL 25, 1. ledd nr. 1 og 25, 2. ledd) 3.1 Generelt 3.1.1 Området er regulert til fritidsbusetnad med moglegheiter for utleige og bevertning/service/hotell med tilhøyrande anlegg. 3.2 Fritidsbusetnad 3.2.1 I planområdet tillet ein frittliggjande hytter, hytter i rekkje, rorbuer, fritidsleilegheiter, sjøboder og parkeringsanlegg. a) Frittliggjande hytter F1-F8 og del av F10 Det kan førast opp 27 frittliggjande hytter. Hyttene er fordelt på områda F1-F8, samt 2 frittliggjande hytter i F10. Det kan etablerast inntil 2 parkeringsplassar per hytte. Parkering for hyttene skal skje på eige tomt for felt F1-F8. For frittliggjande hytter i F10 sjå 8.3. Byggegrensene for hyttene er påført plankartet. Maksimal BYA = 35 % for F1-F8. Maksimal BYA = 25 % for 2 frittliggjande hytter i F10. Maks gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. b) Hytter i rekkje F9, del av F10 og F11-F13 Det kan førast opp 23 hytter i rekkje. Hyttene i rekkje er fordelt på område F9-F13, men med 8 hytter i rekkje i F10. Hyttene skal hovudsakleg plasserast som vist på kartet. Justeringar kan tillatast. Maksimal T-BRA = 85 m 2 per tomt for F9-F13 (gjeld ikkje 2 frittliggjande hytter i F10). Maks gesimshøgd er 6 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. 3
c) Rorbuer F14-F15 I sokkeletasjen til F14 og F15 kan det etablerast sjøboder, lager og liknande. Her kan det ikkje etablerast leilegheiter. I område F14 kan det førast opp 5 rorbuer med 2 leilegheiter i kvar og i F15 kan det førast opp 2 rorbuer med 2 leilegheiter i kvar. Rorbuene skal førast opp oppå sokkeletasjen, i inntil 2,5 etasjar. Arealet mellom rorbuene (på taket til sjøbodene) er felles uteopphaldsareal for rorbuene. Maksimal BYA = 100 % for F14 og F15. Maks gesimshøgd er 10,5 m frå kaiplan. d) Fritidsleilegheiter F16 I område F16 kan det førast opp leilegheiter fordelt på 2 bygningar. Byggegrensene for leilegheitsbygga er påført plankartet. Bygga kan førast opp i 2 etasjar i tillegg til parkering i sokkeletasjen. Maksimal BYA = 35 % for F16. Maks gesimshøgd er 11 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Det skal etablerast 1 parkeringsplass per leilegheit i felt F16. 3.3 Bevertning/overnatting/servicefunksjonar BOS 3.3.1 Det kan etablerast eit bygg med bevertning og servicefunksjonar, med moglegheit for etappevis utbygging. 3.3.2 Bygget kan vera inntil 3 etasjar pluss terrengtilpassa underetasje, med hotellrom i 2. og 3. etasje. Overnatting kan ikkje tillatast i 1. etasje. Dersom BOS vert nytta til hotellføremål, skal parkeringsdekning minimum vera 1 parkeringsplass per 3 rom, samt 1 parkeringsplass per 2 ansatte. Parkeringsplassar kan etablerast i BOS og felles parkering FP7 (sjå 8.3). 3.3.3 Maksimal tillate gesimshøgd er 12 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng. Maksimal tillate BYA = 80 %. 4 Kombinerte føremål (PBL 25, 2. ledd) 4.1 Fritidsbusetnad/overnatting F/O 4.1.1 Her kan det etablerast eige leilegheitsbygg, hotellrom som utviding av BOS, eller ein kombinasjon av desse i inntil 3 etasjar. Det skal etablerast 1 parkeringsplass per leilegheit dersom F/O vert nytta til leilegheiter. Dersom F/O vert nytta til hotellføremål, skal parkeringsdekning minimum vera 1 parkeringsplass per 3 rom, samt 1 parkeringsplass per 2 ansatte. Parkeringsplassar kan etablerast i BOS og felles parkering FP7 (sjå 8.3). 4.1.2 Maksimal BYA = 80 %. Maksimal tillate gesimshøgd er 14 m frå gjennomsnittleg tilbakefylt terreng 4
5 Offentleg trafikkområde (PBL 25, 1. ledd nr. 3) 5.1 Kjøreveg Offentleg kjøreveg skal utformast som vist i planen. 5.2 Annan veggrunn Annan veggrunn omfattar vegskråning, vegskjering og anna vegareal. 6 Friområde (PBL 25, 1. ledd nr. 4) 6.1 Badeområde Denne sona kan sikrast som badeområde for planområdet. 7 Spesialområde (PBL 25, 1. ledd nr. 6) 7.1 Friluftsområde (på land) 1 og 2 a) Friluftsområde (på land) 1 7.1.1 Turveg frå FP7 til Ørnhaugen kan tilretteleggast. 7.1.2 Benkar kan etablerast ved Ørnhaugen, utan at ein gjer inngrep i terrenget. Installasjonar skal ikkje vera permanente og med moglegheit for tilbakeføring til opphaveleg landskap/natur. b) Friluftsområde (på land) 2 Friluftsområde (på land) 2 er ei forlenging av Friluftsområde (på land) 1. 7.2 Aktivitetsområde 1 a) Aktivitetsområde 1 Denne sona kan sikrast som aktivitetsområde for området, med moglegheit for å etablera inntil 25 meters basseng, barnebasseng, boblebad, garderobeanlegg, solterrassar, gangvegar og liknande. 7.3 Småbåthamn 7.3.1 Det kan opparbeidast småbåthamn dimensjonert for ca 80 småbåtar fordelt på fleire flytebryggjer. 5
7.4 Frisiktsone ved veg I området mellom frisiktline og veg (frisiktsona) skal det ved avkøyrsler være fri sikt i ei høgd av 0,5 m over tilgrensande veg sitt plan, jf. vedtektene i veglova 31. 8 Fellesområde (PBL 25, 1. ledd nr. 7) 8.1 Felles avkjørsel/ kjøreveg 8.1.1 Køyretilkomst skal vera som vist på plankartet. Den eksakte plasseringa vert avgjort ved byggeløyve. Før opparbeiding av felles avkjørslar skal det føreliggja godkjent detaljplan som i tillegg til vegen si nøyaktige plassering i horisontal- og vertikalplan, skal visa fylling og skjeringsområde. 8.1.2 Felles veg Veg 1 er felles for heile planområdet. Felles veg Veg 2 er felles for heile planområdet. Felles veg Veg 3 er felles for F9. Felles veg Veg 4 er felles for F5, 3 tomter i F6 som har tilkomst til Veg 4, F7 og F8. Felles veg Veg 5 er felles for 3 tomter i F6 som har tilkomst til Veg 5. Felles veg Veg 6 er felles F1, F2 og F3. 8.1.3 Terrenginngrep som vegskjeringar og fyllingar i samband med felles avkjørsel/ kjøreveg, skal gjerast mest mogleg varsamt. Murar (gjeld veg 1) skal utførast i naturstein. Fyllingar skal såast til med gras. 8.2 Felles gangareal 8.2.1 Felles gang- og sykkelveg FGV1 er felles for tilstøytande eigedomar. Felles gang- og sykkelveg FGV2 er felles for tilstøytande eigedomar. Felles gang- og sykkelveg FGV3 er felles for servicesenteret. Her kan det leggjast til rett for sykkelparkering. 8.3 Felles parkering FP1: 5 parkeringsplassar er felles for hyttene. FP2: 6 av 12 parkeringsplassar er felles for F9. 6 parkeringsplassar er felles for F8. FP3: 4 parkeringsplassar er felles for 5 tilstøytande rekkjehytter i F10. FP4: 4 parkeringsplassar er felles for 2 frittliggjande hytter i F10. FP5: 6 av 9 parkeringsplassar er felles for 3 tilstøytande rekkjehytter i F10. 3 plassar er felles F11. FP6: 9 parkeringsplassar er felles for F12 og F13. FP7: Parkeringsplassen er felles for rorbuene, BOS og F/O, samt gjesteparkering for heile området. Avkjørsel til FP7 skal også fungera som snuplass for buss/lastebil. 8.3.1 Minimum 5 % av parkeringsplassane på felles parkeringsplass FP7 skal vera handikapplassar. 6
8.4 Felles leikeareal for born 8.4.1 Areala skal opparbeidast og leggjast til rette for leik og opphald. Ved utforming av felles leikeplass skal det ikkje brukast CCA-trykkimpregnert material, og sand skal vera dokumentert fri for arsen ved innkjøp. Elles skal forskrift om leikeplassutstyr følgjast. 8.4.2 Leik 1 er felles for F1-F8. Leik 2 er felles for F9-F15. Leik 3 er felles for F16. 8.5 Felles grøntanlegg 8.5.1 FG1-FG5 er felles for alle eigedomane innafor planområdet. 8.5.2 Gangveg kan etablerast på felles grøntanlegg som vist på plankartet. 8.6 Anna fellesføremål 8.6.1 Her forstår ein anna fellesføremål med felles uteopphaldsareal/køyrbar gardsplass for fleire fritidsbustadar. Det kan i området etablerast inntil 1 gjesteparkering per hytte. 8.6.2 Anna fellesareal 1 AF1 er felles for F9. Anna fellesareal 2 AF2 er felles for 5 hytter i rekkje nord i F10. Anna fellesareal 3 AF3 er felles for F11-F13. 8.6.3 Felles kaiområde FK skal vera felles for småbåthamna, F14 og F15. Det kan etablerast heisekran for å kunna sjøsetja og dra på land småbåtar. TEKNISKE TENESTER Rådmannen Fjell kommune -------------------------------- 7