Verditakst - fast eiendom Nesveien 546 1514 MOSS Gnr. 1 Bnr. 3441 MOSS kommune Benevnelse BRA Fritidsbolig 80 m² Tomteareal 1 323 m² Markedsverdi 5 900 000 Ønsker du å sjekke rapportens gyldighet? Skann QR-koden med din mobiltelefon. Oppdragsnr. Befaringsdato Rapportdato Rapportansvarlig 440 341 Eirik Dyrop Byggmester Takstingeniør: Eirik Dyrop Gimleveien 11, 1511 MOSS Tlf.: 452 68 915 E-post: eirik@dyroptakst.no
Eiendomsbetegnelse, hjemmelshaver m.m. Adresse Nesveien 546 Gnr. Bnr. Fnr. Snr. Bolignr. Postnr./sted 1514 MOSS 1 3441 Område/bydel Nes på Jeløya Kommune MOSS Rekvirent Roar Enerly Hjemmelshaver(e) Roar Enerly Befaringsdato Tilstede/opplysninger gitt av Roar Enerly Premisser - generelle opplysninger Befaringen er foretatt som en visuell besiktigelse uten at deler av innredning er flyttet eller åpnet for grundigere kontroll. Takstens arealmåling er utført i henhold til "Takstbransjens retningslinjer ved arealmåling 2015" som er et tillegg til NS 3940(Standard for areal- og volumberegninger av bygninger). Norsk Standard 3940 avviker noe i forhold til Takstbransjens retningslinjer. Byggeforskriftenes krav til rom for varig opphold er ikke nødvendigvis fulgt selv om arealene i takstsammenheng er vurdert som målbare. Rapporten er utarbeidet av en uavhengig, ekstern takstmann. Det er ingen ansettelsesforhold, nær familie, eller vesentlige finansielle interesser mellom oppdragsgiver og takstmannen. Takstmannen har ikke andre oppdrag som genererer honorar fra oppdragsgiver enn de som er takseringsrelaterte, og har heller ikke hatt slike oppdrag de siste 24mnd. Sammendrag Hytten ble betydelig oppgradert i 2017 og fremstår nesten som ny utvendig. Det er nytt tilbygg med soverom og rom tilrettelagt for bad/vaskerom og teknisk rom. Treterrasser med glass og aluminiumsrekkverk er nye og taket er omtekket. Nye takvinduer i det nye soverommet og på loftet. Oppgraderingsarbeidene er ikke helt sluttført, men det gjenstår noen innvendige overflater som med fordel kan ferdigstilles av ny eier slik at denne kan stå fritt i valg av materialer, farger og standard. Det er innlagt vann fra egen boret brønn, mens gråvann ledes til sandfangkum. Snurredass fungerer som do inntil det blir lagt offentlig kloakk til eiendommen. Områdebeskrivelse - beliggenhet - miljø Eiendommen har idyllisk beliggenhet ca 70m nord for Nes Camping på Nordre Jeløy. Vestvendt beliggenhet med utsikt over Nesbukta og Oslofjorden. Området er utbygd med hovedvekt på fritidseiendommer der det er relativt store tomter. Det er ingen bygninger mellom denne og strandlinjen som ligger ca 50 m fra hytten mot vest. Holdeplass for buss ca 300m fra eiendommen, men kun et par bussavganger i døgnet. Snaut 10min kjøreavstand til Moss Sentrum og 5 min til dagligvareforretning i Krossern på Jeløya. Sommerkiosk på Nes Camping. Reguleringsmessige forhold Eiendommen ligger innenfor 100m-beltet i strandsonen og området er regulert det LNF. Det er dermed strenge restriksjoner som gir begrensede muligheter for ytterligere utbygging. Eiendommens tomt Tomteareal 1 322,5 m2 Type tomt Eiet Side2av6
Tomtens beskaffenhet (også vann, vei, kloakk m.m.) Tomten har svært god beliggenhet med under 50m avstand til strandlinjen, Det er strand- og bøyerett ifølge eier. Tomten er hovedsaklig naturtomt, men er noe opparbeidet med grus inntil hytten og på parkeringsplasser. Ved den høyeste delen er det anlagt parkeringsplass til et par biler ved grensen mot naboeiendom. Det også parkeringsmuligheter og adkomst fra en mindre stikkvei på tomtens vestside. Adkomst til Nes Camping fra offentlig vei, mens de siste 100m er privat, sammen med 10-15 andre eiendommer. Det betales kr 1400 i året for andel av veiens vedlikeholdsutgifter. Vann fra egen boret brønn og gråvannsavløp til sandfangkum. Det er avtale med nabo om at vegetasjon skal holdes så lav at ikke utsikten til fjorden blir borte. Terrengforhold Slakt skrånende terreng med fall ned mot vest. Eiendommens bygninger Type bygg Byggeår Rehab./ombygd år Fritidsbolig 1987 2017 Likningsverdi (år) Kjøpsår 2012 Kjøpesum / kostpris 650 000 Forsikringsselskap Type forsikring Fullverdi Polisenummer Bygningsmessig beskrivelse Fundamentering, grunnmur og kjellergulv Fundamentert med betong ringmur på den eldste delen og isolert plate på terreng i nytt tilbygg. Ingen setningsskader av betydning er observert. Konstruksjonsmetode over grunnmur og utvendige fasader Isolert trebjelkelag i den eldste delen av hytten. Vegger i bindingsverk med trekledning utvendig. Ifølge eier er både tak vegger og gulv isolert. Sperretaket over loftet er uisolert. Adkomst til kaldt loft fra utvendig luke i gavl. Loftet er for lavt til å være måleverdig i hht NS 3940. Delvis takoverbygget treterrasse mot vest. Dører og vinduer Ve-lux takvinduer, ytterdører og vinduer i nytt tilbygg har 2-lags isolerglass fra i år. Heve/skyvedør til terrasse, og øvrige vinduer har 2-lags isolerglass fra 1980-tallet. Hovedinngangsdør er også av eldre dato, men i god kvalitet. Gammel enfløyet terrassedør med glass mellom kjøkken og nytt tilbygg. Takkonstruksjon med yttertak Saltak i trekonstruksjon med tilbygget pulttak. Hovedtaket er bygget over gammelt, nesten flatt tak med takstol og sperrer. Ny tekking og delvis nytt tak med betongtakstein i år Piper, ildsteder og oppvarming Ettløps pipe som er helbeslått over tak. Vedfyrt peis i stuen. Varmekabel i tilbyggets gulv utenom soverommet. Øvrig oppvarming med elektriske ovner. Side3av6
Bad og vaskerom Det nye tilbygget har røropplegg tilrettelagt for bad og/eller vaskerom, men dette er ikke ferdigstilt. Snurredass i gammelt tilbygg. Porselensservant i gammelt soverom. Kjøkken Enkel liten kjøkkeninnredning med laminat benkeplate og nedfelt rustfri oppvaskkum. 30liter gammel benkebereder til varmtvann. Opplegg til elektrisk komfyr. Innvendige overflater Flislagt gulv i tilbygd gang/bad/vaskerom, teknisk rom og i soverom. Vinylbelegg i kjøkken. Heltre gulv i stue og i ett soverom. Parkett i det største soverommet. Laminatgulv i kjøkken. Trepanel på vegger og i himlinger. Elektrisk anlegg Gammelt sikringsskap med automatsikringer. Det er montert nytt sikringsskap som foreløpig ikke er ferdigstilt. Delvis skjult og åpent anlegg. Den nyeste delen av anlegget var ikke helt ferdigstilt ved vår befaring. Varmekabler i gulvet i det nye tilbygget. VVS-installasjoner Vann fra egen boret brønn. Trykktank i teknisk rom. Bereder på 30l plassert under kjøkkenbenken. Varmt og kaldt vann på kjøkken og servant i stort soverom. Gråvannsavløp til sandfangkum. Snurredass i tilbygget rom med utvendig adkomst. Annet Ny stor treterrasse vest og syd for hytten med rekkverk i glass og aluminium. Trapp til terrassen mot nord mangler rekkverk og det er for stor åpning i terrasserekkverket nær trappen. Maks avstand mellom rekkverkstolper og glass skal være 10cm. Gjenstående arbeider, hovedbygg Det gjenstår innvendig panel i deler av teknisk rom og nytt avløpsrør er ikke tilknyttet hverken septik eller kommunalt anlegg foreløpig. Sikringsskap er montert, men mangler sikringer og det gjenstår montering av noen stikkontakter. Loftet fremstår som kaldloft, men har potensiale for annen bruk siden det er montert 2 takvinduer der. Arealopplysninger Arealmålingene i denne rapporten utføres etter bransjestandarden "Takstbransjens retningslinjer for arealmåling 2014, 2. utg", som har NS 3940:2012 som utgangspunkt. Ved motstrid eller tolkningstvil mellom NS 3940:2012 og "Takseringsbransjens retningslinjer for arealmåling 2014" legges takstbransjens retningslinjer til grunn. Det er bruken av rommet på befaringstidspunktet som avgjør om rommet defineres som P-ROM eller S-ROM. Dette betyr at rommet både kan være i strid med byggteknisk forskrift og mangle godkjennelse i kommunen for den aktuelle bruken, uten at dette vil få betydning for takstmannens valg. "Takstbransjensretningslinjer ved arealmåling 2014" er tilgjengelig på www.norsktakst.no. Fritidsbolig Bruttoareal Bruksareal (BRA) Romfordeling Etasje BTA SUM P-ROM S-ROM Primære rom Sekundære rom 1. etg. 86 80 77 3 Gang, kjøkken, stue, 3 soverom, Utvendig bod toalettrom(snurredass) og 2 nye disponible rom i nytt tilbygg. Sum 86 80 77 3 Sum alle bygninger 86 80 77 3 Side4av6
Kommentarer til planløsningen God planløsning selv om det kan være litt upraktisk å gå ut for å komme til toalettet. Kommentarer til Grunnboksbladet m.m. Heftelser Det er ikke innhentet informasjon fra grunnboken i forbindelse med denne takseringen. Det forutsettes at det ikke er opplysninger der som vil påvirke verdifastsettelsen. Servitutter Det er ikke innhentet informasjon fra grunnboken i forbindelse med denne takseringen. Det forutsettes at det ikke er opplysninger der som vil påvirke verdifastsettelsen. Økonomi Kostnader / andel fellesutgifter Det er en årlig kostnad til vedlikehold av privat vei på kr 1400. Teknisk verdiberegning Bygg A: Fritidsbolig Beregnede byggekostnader 2 200 000 Verdireduksjon Beregnede byggekostnader etter fradrag 15% - = 330 000 1 870 000 Sum beregnede byggekostnader etter fradrag Tomteverdi inkl. opparbeidelse Sum beregnet teknisk verdi = + = 1 870 000 4 033 625 5 904 000 Markedsanalyse Markedsverdien er vurdert etter hva som oppnås ved eiendomssalg i dette området. Eiendomsverdi s database over omsatte eiendommer er bl.a. benyttet ved vurderingen. Verdikonklusjon Sted og dato Moss, Oppdragsgiver må kontrollere dette dokumentet for eventuelle feil og mangler før det benyttes! Eiendommen er ikke kontrollert for skjulte feil og mangler. Ut i fra visuell besiktigelse og innhentede opplysninger settes: Markedsverdi 5 900 000,- Eirik Dyrop Dokumentkontroll Fremlagt Tegninger og foto. Side5av6
Vedlagt Situasjonskart og foto. Side6av6