Våtromsrapport Loddefjordveien 34 5171 Loddefjord www.e3.no Boligens tekniske tilstand: Antall TG 5 2 0 0 1 Utført av: Mats Hansen Byggmester og Takstmann Helmersvei 11 a Laksevåg 5163 453 92 791 post@byggtaksering.no Dersom bygningsdelen kun har en tilstandsgrad og ikke er beskrevet, betyr det at det ikke er noen avvik i forhold til det som kan forventes. Alder tatt i betraktning. Forslag til utbedringsalternativ av bygningsdeler med TG 2 og TG 3 finnes på siste siden(e) i denne rapporten. 1/9
OM Rapporten er bygget på NS 3424 og NS 3600, med stor vekt på å kontrollere bygningsdeler hvor det erfaringsmessig kan oppstå konflikter. Dersom det er pågående byggesaker, manglende ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse, vil informasjon om dette stå på siste side av rapporten under overskriften "VÆR OPPMERKSOM PÅ"- Se for øvrig eiers egenerklæring. NIVÅ AV ANALYSEN: Tilstandsanalysen utføres ved grundige visuelle observasjoner kombinert med undersøkelser, målinger, bruk av egnede instrumenter og registreringer. Tilstandsanalysen omfatter ikke destruktive inngrep. Det kan utføres inngrep i vegg eller etasjeskiller ved bad og i rom under terreng for undersøkelse av fukt ved mistanke til alvorlige avvik. Alle bygningsdeler blir undersøkt, med stor vekt på de områdene som takstmannen, erfaringsmessig, kjenner som svake punkter og hvor det kan oppstå konflikter. Selv om takstmannens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. For bolig er referansenivået for de ulike rom og bygningsdeler gitt som krav til tilstandsgrad TG 0, det vil si uten skader (nytt) og dokumentert fagmessig riktig utført og i henhold til gjeldende lov/forskrift som gjelder for den aktuelle boligen der ikke tilleggene angir annet. Generelt er referansenivået byggeforskrifter som var gjeldende når bygningen/bygningsdelen ble byggesøkt. AVGRENSNING: er godkjent av BMTF og kan kun benyttes av BMTF-sertifiserte takstmenn. Rapporten er spesielt godt egnet ved eierskifte av boliger. Rapporten erstatter ikke kjøpers undersøkelsesplikt eller selgers opplysningsplikt i henhold til lov om avhending av fast eigedom. Selv om byggmesterens analyser er svært grundig, kan det forekomme skjulte feil og mangler. MER OM TILSTANDSGRADENE I DENNE RAPPORTEN: - Det er ingen merknader (feilfritt). Dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter, TG 0 der dette er pålagt eller anses nødvendig, er lagt fram. TG 1 - Som TG 0, men bygningsdelen har slitasje uten at tiltak anses nødvendig. - Bygningsdelen har en feil utførelse, en skade (eller symptomer på skade), sterk slitasje eller nedsatt funksjon, og det er behov for tiltak; eller - det er kort gjenværende brukstid; eller TG 2 - bygningsdelen er skjult og kan ha en feil/skade eller være utgått på dato. Det kan være behov for tiltak; eller - det foreligger ikke dokumentasjon i henhold til tekniske forskrifter; eller - det er grunn til overvåkning av denne bygningsdelen for å sikre mot større skader og følgeskader; eller - det er en særlig fuktutsatt konstruksjon uten inspeksjonsmulighet. - Total funksjonssvikt. Bygningsdelen fyller ikke lenger formålet; eller - det er fare for liv og helse; eller TG 3 - det er et akutt behov for tiltak (strakstiltak); eller - det er avvik fra lover eller forskrifter som gjelder for den aktuelle bygningsdelen eller byggverket. - TGIU skal kun brukes unntaksvis. Eksempler kan være snødekket tak og krypekjeller uten inspeksjonsmulighet på undersøkelsestidspunktet, eller TG iu - bygningsdelen eller arealet eller rommet er ikke tilgjengelig for inspeksjon på tidspunktet for analysen. Dersom TGIU omfatter særlig fuktutsatte konstruksjoner, skal dette angis særskilt. ELEKTRISK ANLEGG OG BRANNFOREBYGGENDE TILTAK: Ved omsetning av bolig vil man ofte få endring i bruk av det elektriske anlegget. BMTF anbefaler på generelt grunnlag at en registrert elektroinstallatør foretar en kontroll av boliginstallasjon ved eierskifte. Dette kan for eksempel være en rapport fra periodisk kontroll av boliginstallasjon i henhold til NEK 405-2, som omfatter kontroll av både det elektriske og det branntekniske anlegget. 2/9
AREALER OG ANVENDELSE: Arealmålingene i denne rapporten måles etter Norsk Standard 3940. Arealer oppgis i hele kvadratmeter i denne rapporten, og gjelder for det tidspunkt rapporten er datert. BRA er bruksarealet av boligen som tilsvarer bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger. Måleverdige arealer: Større arealer enn nødvendige åpninger for trapp, heissjakter og lignende regnes ikke med i etasjens areal. Rom som skal måles må ha gangbart gulv og være tilgjengelig, slik at det kan måles. Rommene kan stride mot byggeforskriftene, men likevel være måleverdig. Ved markedsføring av boliger skal BRA og P-ROM oppgis. AREALER BOLIG: Etasje: P-Rom m² S-Rom m² Total BRA m² Total BTA m² Hovedplan: 49 8 57 62 Sum bygning 49 8 57 62 P-ROM: 2. Etasje: Vindfang, gang, bad/vaskerom, soverom med garderobe, stue og kjøkken. S-ROM: Innglasset balkong. EIENDOMSDATA: Matrikkeldata: Gnr:124,Bnr: 36,Andel: 351 Eier adkomstdokumenter: Stian Rokkones Nordeide Byggeår: 1972 BEFARINGEN: Befaringsdato: 30.10.2018 Oppdragsgiver: Stian Rokkones Nordeide Forutsetninger (hindringer): Det var ingen hindringer på befaringsdagen. Tilstede under befaringen: Hjemmelshaver Fuktmåler benyttet: Protimeter MMS 2 Dokumenter: Opplysninger fra hjemmelshaver. ØVRIG DOKUMENTASJON: Er det dokumentert at alle rom er godkjent og byggemeldt? Er det avvik i forhold til rømningsvei, dagslysflate eller takhøyde? Ja Nei Ved avvik, se siste side. FORMÅL MED ANALYSEN: Analysen er gjennomført for å avdekke eventuelle feil eller mangler ved boligen. Rapporten er utarbeidet i forbindelse med salg. VESENTLIGE ENDRINGER ETTER BYGGEÅR: Opplysninger fra hjemmelshaver: - Deler av kjøkkenet er fra 2013. - Badet ble pusset opp i 2016/2017. - Pusset opp soverommet med nytt gulv og tapet i 2017. - Pusset opp vindfang med nytt gulv og tapet/maling i 2018. 3/9
ANDRE OPPLYSNINGER: Tilhørende leiligheten er det en bod i kjelleren, denne er på 2,3m². Oppvarming: Varmekabler på bad, radiator (sentralvarme). Teknisk tilstand på varmekabler er ikke kontrollert. El. Anlegg: Sikringsskapet er montert i fellesgang og inneholder skrusikringer. Sikringsskapet er ikke videre undersøkt da dette krever spesialkompetanse. Avvik som er funnet på befaringsdagen står nærmere beskrevet under de aktuelle bygningsdelene. Ved avhending av eiendommen gjøres det oppmerksom på selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelses plikt iht. Lov om avhending. For rapporter som gjelder leilighet i et sameie eller aksje/andelslag (borettslag) er undersøkelsene begrenset til innvendig i leiligheten og dennes tilleggsdel (boder/kott/altan eller lignende). Iøynefallende vedlikeholds mangler eller skader utvendig eller i fellesarealene i adkomsten til leilighetens hoveddel og tilleggsdel skal bemerkes. Eiers egenerklæringsskjema er ikke gjennomgått. Vedrørende egenerklæringsskjema: Skjema vil følge som vedlegg til salgsoppgaven, det anbefales eventuelle interessenter å lese gjennom skjema før et eventuelt salg/kjøp gjennomføres. Det kan være flere relevante/nyttige opplysninger i dette skjema som ikke er videre beskrevet i denne rapporten. 4/9
BYGGEMETODE: Fundamentert på antatt faste masser av sprengstein/ grov pukk på fjell, det er ikke foretatt grunnundersøkelser. Gulv mot grunn av betong. Grunnmur og fundamenter av betongkonstruksjoner. Bære- og skillevegger samt etasjeskille av betong. Ytterveggkonstruksjonene over grunnmur er oppført som betong- og trekonstruksjoner, utvendig er veggene kledd med fasadeplater. Innvendig er det påmontert platekledning. Vinduer med isolerglass i malte trekarmer. Takkonstruksjonen er utført som flatkonstruksjon tekket med sveiset papp eller lignende, taket er ikke besiktiget på befaringsdagen. Bygningen anses å være oppført etter datidens byggemetode og vil avvike fra dagens standard. BYGGMESTER: En BMTF-sertifisert takstmann er en byggmester som er medlem av Byggmestrenes Takseringsforbund. Det vil si han/hun har minimum 6 års erfaring med å analysere, reparere og bygge boliger. Mester er en beskyttet tittel som deles ut av Kongen til den som oppfyller de kvalifikasjonskrav som blir stilt i medhold til lov om mesterbrev i håndverk og annen næring. Den BMTF-sertifiserte takstmannen skal alltid etterleve de etiske regler og regelverket som gjelder for Byggmestrenes Takseringsforbund. INTEGRITET: Denne rapporten er utarbeidet av en uavhengig takstmann uten bindinger til andre aktører i eiendomsbransjen. Takstmannen har verken et ansettelsesforhold til, eller økonomisk interesse i sin oppdragsgivers virksomhet. For nærmere beskrivelse av kravene til takstmannens integritet, se BMTFs etiske retningslinjer på www.bmtf.no Ansvarlig for rapporten: Mats Hansen Tømrersvenn, byggmester og BMTF sertifisert takstmann 30/10/2018 Mats Hansen 5/9
1. Våtrom Bad (våtrom) TG 0 1.1.1 Overflater Her vurderes: om det er riss eller sprekker i fuger og fliser, samt spor etter zoologiske eller biologiske skadegjørere. I tillegg vurderes fall på badegulvet. Det er benyttet flis på gulv- og veggflatene. På befaringsdagen ble det ikke målt tilstrekkelig fall mot sluk i henhold til gjeldende forskrifter, badet vil fungere med noe redusert funksjon med tanke på fall. Eier opplyser at det tidvis kan komme vann på utsiden av dusjsonen. Overflatene fremstod med normal eller liten bruksslitasje i henhold til alder. Levetid på gulv i våtrom med fliser direkte på membran. 10-30 år. TG 0 1.1.2 Membran tettesjikt og sluk Her vurderes: membran ved å åpne slukrist, eventuelt ut i fra andre steder man kan komme til membranen uten å gjøre fysiske inngrep. Det kan ikke konstateres at membran er påført alle flatene i våtsone i form av bilder eller annet. Det gjøres spesielt oppmerksom på at tekking (membran og mansjetter) ikke er kontrollerbare fordi dette bare kan gjøres ved å demontere fliser. Denne type destruktive undersøkelser blir aldri foretatt ved en tilstandskontroll for eierskifterapport. Alder og observasjoner gjort på befaringsdagen tilsier at det er membran. Det er benyttet plastsluk med overliggende stålrist. Forventet levetid for sluk av plast: 30-50 år. VVS anlegget er ikke videre undersøkt i denne rapporten da det krever spesialkompetanse. 6/9
TG 0 1.1.3 Rør, sanitær og ventilasjon Her vurderes: om det er tilstrekkelig ventilasjon. I tillegg vurderes vannstand i sluk ved tapping av tilknyttet utstyr. Avrenning sjekkes ved åpen vannkran i servant/dusj. Vannmengde vurderes (uten målinger) ved samtidighet med åpne kraner. For skjulte anlegg uten dokumentasjon på utførelse vurderes kvalitet og alder. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rør gjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet rør i rør - plastrør. Rørene er fra 2016. Forventet levetid på plastrør: 25-50 år. TG 0 1.1.4 Fuktmåling Her vurderes: om det er fukt i tilliggende konstruksjoner. Antatt gjenstående levetid: TG iu 1.1.5 Dokumentasjon Her vurderes: fremlagt FDV dokumentasjon for tekniske anlegg. Beskrivelse: Dokumentasjon er ikke gjennomgått på befaringsdagen, dokumentasjon må eventuelt innhentes hos eier. Antatt gjenstående levetid: TG 0 1.1.6 Helhet rom Her vurderes: våtrommet i sin helhet Beskrivelse: Bad/vaskerom: Areal: 3,1m² Adkomst: Fra gangen. Helfliset med varmekabler. Pusset opp i 2016/2017. 2. Kjøkken Inneholder: Toalett, helstøpt servant, skap under med slett front, skap over med speilfront, dusjdører i klart glass, dusjgarnityr montert på veggen, opplegg for vaskemaskin, fordelerskap til rørsystem, avtrekk i vegg. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses å være fare for fuktvandring. Det gjøres oppmerksom på at det ikke er foretatt fuktmålinger fra nærliggende rom da dette ikke ble sett på som hensiktsmessig på befaringsdagen. 7/9
TG 1 2.1 Avløp, vannrør og gjennomganger Her vurderes:avrenning fra kran og vannstand i sluk. Forøvrig vurderes utførelse og alder. Det gjøres oppmerksom på at det kun er synlige rørinstallasjoner som er kontrollert. Rør gjennomføringer som er skjult i vegg er ikke videre undersøkt. Det er benyttet kobberrør og rør i rør - plastrør til vannforsyningsrør. Forventet levetid kobberrør: 25-50 år. Forventet levetid på plastrør: 25-50 år. TG 1 2.2 Helhet Her vurderes:om det er støvkondens, heksesot og svertesopp. Det vurderes også om det er knirk, fuktskjolder og fuktskader, spesielt under og rundt oppvaskmaskin, varmtvannsbereder, og kjøleskap. Forøvrig vurderes vanntrykk, avløp, ventilasjon og røropplegg. Kjøkkeninnredningen vurderes med hensyn til riss, sprekker og alder. Kjøkkeninnredning med profilerte fronter, laminat benkeplate, over benkeplaten er det montert plate med flismønster stål oppvaskkum, ventilator. - Opplegg for oppvaskmaskin Teknisk tilstand på hvitevarer er ikke kontrollert. Fuktkontroll som er foretatt med fuktindikator ga ikke unormale fuktverdier i områder der det anses og være fare for fuktvandring. Disse områdene er i hovedsak i underskap under vask, området rundt oppvaskmaskin og på gulv rundt sokkel list. 8/9
Takstmannens vurdering ved TG2: Takstmannens vurdering ved TG3: Vær oppmerksom på: 9/9