Prisstigningsrapporten

Prisstigningsrapporten NR. 06-07/2007 www.opak.no

EIENDOMSMARKEDET - LEIEPRISUTVIKLINGEN FOR KONTORLOKALER I OSLO-OMRÅDET OG I NORGES STØRSTE BYER side 2/13 Det har vært historisk høy prisstigning på leie av prestisjelokaler i Oslo. Leieprisene i Trondheim og Tromsø øker mest blant Norges største byer. Dagens Næringsliv har på nytt utarbeidet en eiendomsindeks for kontorlokaler i Oslo-området og i Norges største byer. For utarbeidelsen av eiendomsindeksen for Oslo har Dagens Næringsliv plukket ut følgende ekspertpanel: Sverre Seeberg i DnB Nor Næringsmegling AS, Anne Bruun-Olsen i DTZ Realkapital Eiendomsmegling AS, Roar Sandnes i Akershus Eiendom AS og Hans-Jacob Hansen i OPAK AS. Med tillatelse fra Dagens Næringsliv har vi bearbeidet materialet ytterligere, og i vedleggene blir følgende presentert: Vedlegg 1: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Oslo-området fra 1986 til juni 2007, tegnet ut som kurver for de ulike segmenter. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår 2007. Vedlegg 2: Dagens Næringslivs eiendomsindeks for leie av kontorlokaler i Norges største byer fra 1988 til juni 2007, tegnet ut som kurver for hver av byene Kristiansand, Stavanger sentralt / Stavanger oljemiljø, Bergen, Trondheim og Tromsø, fra 1988 til juni 2007. Samtidig er det tegnet inn trendpiler som viser indekspanelets vurdering av hvorledes markedet antas å bli i 2. halvår 2007. Vedlegg 3: Tallgrunnlaget for Dagens Næringsliv eiendomsindeks i tabellform, datert 13.06.2007. Vedlegg 4: Avkastningskrav, yield, datert 13.06.2007. Vedlegg 5: Gjennomsnittsverdi for kontorbygg (høy standard, sentralt) i Oslo-området og Bergens-området fra 1980 - juni 2007. NB! Kurvene er nå basert på halvårlige justeringer (mot tidligere årlig). Vedlegg 6: Gjennomsnitttsverdi for kontorbygg (høy standard, sentralt) og boligbygg (selveierleiligheter) i Oslo-området fra 1981 - juni 2007. NB! Kurvene er nå basert på halvårlige justeringer (mot tidligere årlig). Vedlegg 7 og 8: Indekser pr. 15.06 og 15.07.2007

LEIEPRISER FOR KONTOREIENDOMMER: side 3/13 Leiepriser for kontorlokaler i Oslo-området: Samtlige segmenter viser en økning i leiepriser i første halvår 2007: - prestisjelokaler sentralt har økt til kr. 3.500,- pr. kvm/år, 30 % vekst - høy standard sentralt har økt til kr. 2.000,- kvm/år, 5 % vekst - nyere bygg sentrum har økt til kr 2.300,- kvm/år, 15 % vekst - god standard sentralt har økt til kr. 1.600,- kvm/år, 14 % vekst - høy standard randsone vest har økt til kr. 1.900,- kvm/år, 9 % vekst - høy standard randsone nord/øst har økt til kr 1.350,- kvm/år, 4 % vekst - eldre, urasjonelle lokaler har økt til kr. 900,- kvm/år, 12 % vekst. Panelet vurderer tendensen for andre halvår 2007 for oppadgående for alle segmenter. Det har vært historisk høy prisstigning på prestisjelokaler i Oslo. Leieprisene for Oslos mest attraktive kontorlokaler har steget 30 prosent i første halvår 2007. Dette er den høyeste registrerte prisvekst for et halvår. Prisene for prestisjelokalene har steget med 52 prosent i forhold til for ett år siden og 84 prosent siden bunnivået i 2004. For de andre segmentene har det vært en prisstigning første halvår 2007 som varierer mellom 4 og 15 prosent, mest for sentralt beliggende kontorbygg med høy standard, uansett om de er nye eller eldre. Prisveksten har vært mellom 23 prosent og 80 prosent siden bunnivået sommeren 2004. Attraktive eldre og urasjonelle lokaler med de laveste leier har hatt den største prisstigningen på 80 prosent siden bunnivået i 2004. Leiepriser for kontorlokaler i Norges største byer utenfor Oslo: I alle de følgende vurderte byer har leieprisene steget første halvår 2007: - Kristiansand har økt til kr. 1.450,- kvm/år, 7 % vekst - Stavanger sentralt har økt til kr. 1.600,- kvm/år, 7% vekst - Stavanger oljemiljø har økt til kr. 1.300,- kvm/år, 8% vekst - Bergen har økt til kr.1.350,- kvm/år, 10% vekst - Trondheim har økt til kr. 1.600,- kvm/år, 19% vekst - Tromsø har økt til kr. 1.200,- kvm/år, 20% vekst. Panelet vurderer tendensen for andre halvår 2007 for oppadgående i alle byer. Trondheim og Tromsø har hatt den største veksten i leiepriser i første halvår 2007, henholdsvis 18,5 og 20 prosent vekst. Nå ligger Trondheim sammen med de sentrale deler av Stavanger øverst på skalaen når det gjelder leiepriser utenfor Oslo, mens i Tromsø ligger leieprisene fremdeles lavest av alle de vurderte byene.

side 4/13 Prisveksten siden bunnivået sommeren 2004 har vært mellom 20 prosent og 60 prosent, med størst vekst i Trondheim. Leieprisene i Stavanger sentralt og i Trondheim ligger fremdeles på det halve i forhold til de høyeste prisene i Oslo. NORSK ØKONOMI Norges Bank skriver i pengepolitisk rapport datert 27. juni 2007: Veksten i norsk økonomi har vært sterk. Høy inntektsvekst og høye inntektsforventninger har sammen med den lave renten, ført til sterk vekst i etterspørselen fra næringslivet, husholdningene og fra offentlig sektor. Flere år med høy vekst i verdensøkonomien har gitt økte priser på norsk eksport. Sysselsettingen stiger, og flere har meldt seg på arbeidsmarkedet. Arbeidsledigheten er nå like lav som under høykonjunkturen på 1980-tallet. Den underliggende prisveksten har vært lavere enn ventet de siste månedene, men likevel er det flere faktorer som taler for at inflasjonen etter hvert vil stabilisere seg opp mot inflasjonsmålet 2,5 prosent per år. Som følge av dette har sentralbanken økt styringsrenten åtte ganger siden sommeren 2006, fra 2,75 prosent til 4,75 prosent fra og med 16.08.2007. MARKEDET FOR KONTORBYGG Eiendomsmarkedet har de seneste årene vært preget av det historisk lave rentenivået, og aktivitetsnivået har vært svært høyt. Det er generelt sett fortsatt forventninger om ytterligere vekst i leiepriser. Situasjonen i markedet for prestisjelokaler ved Aker Brygge og Vika i Oslo er nå: - leieprisrekord kr. 4.300,- per kvadratmeter per år på Aker Brygge - prestisjebygg selges for mellom 50 og 60 tusen kroner per kvadratmeter - løpende leieinntekter gir lavere avkastning enn å sette pengene i banken - prestisjebyggene selges med en direkteavkastning (yield) på rundt 3,8-4,5 %. Spesielt for prestisebyggene med lav direkteavkastning på rundt 4-5 % er det forventninger om at leieprisene skal videre oppover ved reforhandling av leiekontrakter, og at dette vil mer enn kompensere for effekten av høyere renter. Det er imidlertid den seneste tiden kommet signaler fra markedet om en forventning om høyere yield, grunnet en stadig stigende langrente. Selgeres prisforventninger kan være i ferd med å bli større enn det markedet er villig til å betale for næringseiendom. Den siste tidens renteøkninger må derfor kompenseres av leieprisøkninger for at eiendomsprisene fortsatt skal holde seg. BYGGEBRANSJEN Byggebransjen har de siste måneder hatt fulle ordrebøker og kapasitetsproblemer, mangel på arbeidskraft, korte leveringstider og økende reklamasjoner på byggearbeidene. Dette er situasjonen for bygge- og anleggsbransjen for tiden: - produksjonen var 6,8 % høyere i 1. kvartal 2007 enn for ett år siden - ordrebeholdningen var 19 % høyere etter 1. kvartal 2007 enn for ett år siden - det ble igangsatt 6,6 % flere boliger januar-mai 2007 enn for ett år siden - bruksareal til næringsbygg økte 14,7 % januar-mai 2007 enn for ett år siden.

side 5/13 Klimapolitikken er i ferd med å endres, og EU har vedtatt et bygningsenergidirektiv med strengere krav til energibruk. Dette direktivet skal også innføres i Norge. Klimaendringer gjør at byggebransjen ønsker å være i forkant av utviklingen, og har innsett at det må tenkes nytt både når det gjelder design og løsninger når det skal bygges for fremtiden. Med ønske om å bli mer miljøeffektive satser byggenæringen både på å redusere byggekostnadene og å bygge miljøtilpassede løsninger. SLUTTKOMMENTAR: Eiendomsmarkedet følger stort sett norsk økonomi, og alle signaler tyder på at leieprisene for kontorbygg vil fortsette oppover, i hvertfall en stund fremover. Som følge av veksten i økonomien øker behovet for kontorlokaler. Spørsmålet er mer når en utflating i veksten kan komme, og dette avhenger av utviklingen i norsk økonomi. Mangel på sentralt beliggende ledige kontorbygg kan fortsatt øke prisene på denne type eiendommer, og prisene kan deretter også øke på mindre sentralt beliggende eiendommer i den grad ikke nye bygg absorberer veksten. Eiendomsmarkedet har de seneste månedene vært preget av historisk lave renter. Enkelte sentralt beliggende prestisjebygg har vært omsatt basert på at løpende leieinntekter gir en lavere avkastning enn å sette pengene i banken. Korte kontraktstider og tro på reforhandling av leieprisene oppover kan forklare dette. Rentenivået skal videre opp i følge Norges Bank, og dette kan bety at også avkastningskravene kan øke etter hvert. Dette betyr at eiendomsverdiene kan synke, dersom eiendomsbesitterne ikke klarer å øke leieinntektene ved reforhandling av leiekontrakter. Det er en klar trend om at de store eiendomsaktørene ønsker å bli enda større og sterkere for å møte utviklingen i markedet, og det er de store som for tiden er dominerende i eiendomsmarkedet. Børsfallet den siste tiden kan lett påvirke boligprisene, noe som igjen kan smitte over på næringsmarkedet. Erfaringer viser at eiendomsmarkedet først reagerer seks til tolv måneder etter ekstraordinære renteøkninger og uro på børsen. Redusert likviditet i markedet kan også føre til utflatning av prisnivået på næringseiendom. Oslo, 20.08.2007 for OPAK AS Fredrik Sverdrup Dahl sivilingeniør Vedlegg

side 6/13 VEDLEGG 1

side 7/13 VEDLEGG 2

side 8/13 VEDLEGG 3

side 9/13 VEDLEGG 4 13.06.2007

side 10/13 VEDLEGG 5