Innherred samkommune Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Tore Welde Severin Broens gate 6 7500 Stjørdal Deres ref: Vår ref: INGENG 2008/2654 Dato: 01.11.2016 Sakstype: Delegert byggesak Eiendom: 232/131/0/0 Saksnr: 893/16 Ikke godkjent - Søknad om oppføring av anneks - 1719/232/131 - Tore Welde Vi viser til søknad om tiltak uten ansvarsrett, mottatt her den 09.02.2016. Søknaden gjelder oppføring av anneks på eiendommen 232/131 i Levanger kommune. Sakshistorikk: I vedtak av 18.01.2016 avslo Innherred samkommune søknad om oppføring av anneks på denne eiendommen. Avslaget var begrunnet i at det omsøkte tiltak ikke er i samsvar med gjeldende reguleringsplan. Tiltakshaver hadde tre ukers klagefrist på dette vedtaket, men kommunen kan ikke se å ha mottatt slik klage. Den 19.01.2016 ble det sendt forhåndsvarsel om pålegg om retting av betongsåle til omsøkte anneks. Innherred samkommune mottok ny søknad om oppføring av anneks, den 09.02.2016. Kommunen kan ikke se at det har fremkommet nye opplysninger i saken, og fastholder i hovedsak sine uttalelser fra tidligere vedtak. I forbindelse med den nye søknaden vil kommunen likevel være pålagt å foreta en ny realitetsbehandling av saken. Ved behandling av denne saken tar kommunen kun stilling til det omsøkte anneks. Kommunen fastholder vedtaket av 18.01.2016, hva gjelder dukkestua og vedboden. Tiltaket: Det søkes om tillatelse til oppføring av anneks på eiendommen 232/131 og delvis på eiendommen 232/148 i Åsenfjord, Levanger kommune. Det er tidligere dokumentert at tiltakshaver har kjøpt eiendom 232/148 av Inger Vordal. Betongsålen til det omsøkte annekset er allerede oppført. Det som gjenstår, og som det nå søkes om, er å sette opp vegger og tak på annekset. Annekset er omsøkt med et bebygd areal på 7 m 2. Nabovarsling: Det foreligger ikke nabovarsling. Kommunen legger tidligere nabovarslinger til grunn, og kan ikke se at det er behov for ny varsling i denne saken. Det har foreligget tilstrekkelig Tlf. 74052500 Tlf. 47475536 47475536 Web: http://www.innherred-samkommune.no
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 2 av 5 nabovarsling i forbindelse med tidligere søknader om annekset, og det har ikke kommet merknader til tiltaket. Kommunen har derfor fritatt tiltakshaver fra å varsle naboene på nytt i denne saken, jf. pbl. 21-3, andre ledd. Grunnforhold: Ingen merknader. Plassering: Det vises i denne forbindelse til vedtak av 18.01.2016, hvor det ble gitt en inngående vurdering av rettsgrunnlaget for plassering av tiltak. Planstatus: Eiendommen reguleres av «Detaljregulering for Tinbuen Friområde», plan id 2010006. Planen trådte i kraft 28.01.2015. Planen ble senere påklaget, men stadfestet av Fylkesmannen i vedtak av 22.12.2015. Området er regulert til fritidsbebyggelse, og grensen for formålet skal være sammenfallende med innholdet i kjøpekontrakten med eieren av eiendom 232/148, Inger Vordal. Etter reguleringsbestemmelsene pkt. 3.1.1 kan eiendommen bebygges med fritidsbebyggelse med BYA på maks 90 m 2. I tillegg tillates det uthus/anneks på inntil 30 m 2 bebygd areal, samt terrasse i tilknytning til hytta på maks 30 m 2 BYA. Det kan også tillates parkeringsplass på terreng på inntil 18 m 2. Ut over dette vises det til vedtak av 18.01.2016, hvor det heter: «I kommunens saksfremlegg til planene er det uttrykkelig angitt at det ikke var ønskelig å fravike bestemmelsene og retningslinjene om grad av utnytting i kommuneplanens arealdel. Tiltakshaver har vært involvert i planprosessen gjennom merknader og klage, og det legges til grunn at tiltakshaver dermed er godt kjent med planens bestemmelser. Fylkesmannen har i sitt vedtak av 21.12.2015 vist til kommunens redegjørelse for at de ikke ønsket å fravike bestemmelsene og retningslinjene om grad av utnytting i kommuneplanens arealdel og bemerket at denne begrunnelsen er saklig og innenfor reguleringsmessige hensyn. Bestemmelsene i kommuneplanens arealdel viser at en hyttetomt kan bebygges med maksimalt bebygd areal (BYA) på 120 m 2, hvor hytten maksimalt kan være 90 m 2 -BYA og uthus/anneks maksimalt kan være 30 m 2 - BYA. I den videre saksbehandlingen legges det til grunn at det samme gjelder for aktuelle sak. Tiltakshavers fritidsbolig ble godkjent i vedtak av 18.10.2002 med grunnlag i reguleringsplan av 2000, med senere endring i 2001 og 2003. Det ble innvilget dispensasjon fra den foreslåtte arealbegrensningen om en «samlet grunnflate på maks 100 m 2» for fritidsbolig inkl. uthus/anneks. I samme vedtak ble det gitt avslag på søknad om oppføring av uthus/anneks begrunnet med at arealbegrensningene ble overskredet. Departementet har i sin veileder T-1459/2007, «Grad av utnytting», opplyst at byggesaksforskriften av 1997 og NS 3940, 2. utgave, skal legges til grunn ved vurdering av byggesaker som behandles etter planer fra perioden 1997-2006. Videre har kommunal- og moderniseringsdepartementet slått fast i rundskriv H-18/90 at begrepet «grunnflate» skal forstås slik «bebygd areal» er definert i NS 3940. Bebygd areal er definert i NS 3940:1986, 2. utgave, punkt 6.1. og denne forståelsen legges til grunn ved tolkning av begrepet
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 3 av 5 «grunnflate» i reguleringsplanen som gjaldt da fritidsboligen ble oppført. Det vises til definisjonen i sin helhet. Tegninger av fritidsboligen som fulgte med byggesøknaden av 11.06.2002, viste en hytte med grunnflate målt til 115 m 2. I aktuelle sak blir arealet det samme som bebygd areal etter dagens gjeldende måleregler. I vedtaket av 18.10.2002 ble det imidlertid lagt til grunn at fritidsboligen skulle ha en grunnflate på 93 m 2. Årsaken til ulikheten mellom arealet som gikk frem av søknadens tegninger og arealet som ble vurdert i vedtaket, var mest sannsynlig at utkragede bygningsdeler utenfor fasadeliv ikke ble medregnet i det samlede arealet. Kommunen presiserer at fritidsboligen er godkjent i samsvar med de tegningene som ble sendt inn, uavhengig av det feilaktige arealmålet som ble lagt til grunn i vedtaket av 18.10.2002. Tidligere saksbehandlingsfeil kan i dette tilfellet ikke være førende for vurderingen av senere søknader, og det reelle arealmålet for fritidsboligene, på 115 m 2 - BYA, må legges til grunn for den videre saksbehandling. Etter det ovenstående er hytteeiendommen per dato bebygd med fritidsbolig på 115 m 2 - BYA og vedbod på 6 m 2 - BYA. I tillegg må den eksisterende dukkestuen regnes inn i det totale bebygde arealet. Maksimalt bebygd areal på eiendommen er allerede overskredet og det omsøkte annekset er ikke i samsvar med gjeldende plan. (...)». Vurdering av dispensasjon: Det søkes om dispensasjon fra reguleringsplanens arealbegrensninger. Tiltakshaver mener at arealoverskridelsen er liten, og at dersom det ikke innvilges dispensasjon, vil soverommet i annekset bli for lite. I henhold til pbl. 19-2, første ledd, kan kommunen gi dispensasjon fra gjeldende reguleringsplan. Forutsetningen for slik adgang som nevnt i første ledd, er imidlertid at «hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra ( ) (ikke) blir vesentlig tilsidesatt» og at en samlet vurdering tilsier at fordelene med å gi dispensasjon er «klart større enn ulempene», jf. pbl. 19-2, annet ledd. Begge vilkårene må være oppfylt for at dispensasjon skal kunne innvilges. En naturlig forståelse av ordlyden i pbl. 19-2, andre ledd, tilsier at terskelen for dispensasjon skal være høy, noe som bekreftes i bestemmelsens forarbeider, jf. Ot.prp. nr.32 (2007-2008) s. 242-243. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid kunne undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Dagens ordlyd i pbl. 19-2 ble vedtatt med sikte på en innstramming av dispensasjonsadgangen. Det vil normalt ikke være anledning til å gi dispensasjon når hensynene bak bestemmelsen det søkes dispensasjon fra, fortsatt gjør seg gjeldende med styrke. På den annen side understrekes det imidlertid i forarbeidene at man ved anvendelsen av litt eldre planer må se hen til en hensiktsmessig samfunnsutvikling. Reelle hensyn tilsier også at man tolker disse planene med et visst skjønn, av hensyn til den samfunnsmessige utviklingen av gjeldende regelverk.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 4 av 5 Det første spørsmålet blir om hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» som følge av dispensasjonen. Loven definerer ikke selv hva som skal til for at en dispensasjon vesentlig tilsidesetter planbestemmelsene, men det betyr ikke at kommunen står helt fritt til å dispensere etter eget skjønn. Etter forarbeidene til plan- og bygningsloven fremgår det at det skal foretas en reell og konkret vurdering i hvert enkelt tilfelle. I hver dispensasjonssak må den plan/bestemmelse som søkes fraveket, vurderes og veies konkret opp mot de argumenter som søker har anført i sin dispensasjonssøknad. Bare i tilfeller der det foreligger en overvekt av grunner som taler for dispensasjon, er lovens krav oppfylt. Terskelen for å gi dispensasjon skal være høy. Planene er gjenstand for en omfattende beslutningsprosess og omhandler konkrete forhold. En utstrakt dispensasjonsbruk vil over tid undergrave planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag, og dispensasjoner bør som hovedregel unngås. Tiltakshaver søker om tillatelse til oppføring av anneks på sin fritidseiendom. Hytta ble i 2002 godkjent med et areal på 93 m 2. Når det nå søkes om tillatelse til oppføring av anneks på eiendommen, skal kommunen ta hensyn til hva som tidligere er godkjent oppført på eiendommen. Ved søknad om nytt tiltak påligger det kommunen å se på hvor stort areal som er bebygd på eiendommen allerede. Man skal da legge dagens retningslinjer for utregning av bebygd areal til grunn. Etter dagens retningslinjer har hytta et bebygd areal på 115 m 2. Etter reguleringsplanen pkt. 3.1.1 kan en fritidseiendom bebygges med maksimalt 120 m 2. Denne arealbegrensningen overskrides med 2 m 2 dersom tiltakshaver får tillatelse til oppføring av det omsøkte anneks. I tillegg har tiltakshaver oppført vedbod og dukkestue på sin eiendom. Når man regner med dukkestuen og vedboden i det bebygde arealet på eiendommen, vil arealbegrensningen overskrides ytterligere. Reguleringsplanens arealbegrensninger er satt på bakgrunn av estetiske hensyn. Ett tett utbygd hyttefelt med store bygg vil lett virke ruvende landskapsmessig. Begrensningen i antall tillatt oppførte bygninger pr hyttetomt er satt for å unngå at tomtene overbygges. Selv om arealoverskridelsen i denne saken kan virke som en mindre overskridelse, må kommunen legge avgjørende vekt på at en dispensasjon i denne saken vil kunne legge føringer for lignende saker i samme område i fremtiden. Kommunen mottar mange dispensasjonssøknader hvor det argumenteres med at en stor familie krever stor plass. Tiltakshaver skriver i sin søknad at han og hans familie har behov for en fritidsbolig med 12 sengeplasser. Kommunen mener at det er mulig å oppnå dette uten å bygge et anneks på eiendommen. Selv om det er en klar fordel for tiltakshaver å få oppføre annekset, og dermed få større plass til familien, må hensynet til planbestemmelsen veie tyngst. Hensynet til planene som informasjons- og beslutningsgrunnlag må veies tyngre enn de argumenter som tiltakshaver begrunner sin søknad med. Kommunen kan ikke se at det tidligere er gitt dispensasjon fra denne planens arealbegrensninger.
Innherred samkommune - Plan-, byggesak-, oppmåling- og miljøenheten Side 5 av 5 Det bebygde arealet på eiendommen er det samme som det tidligere er vist til, og kommunen kan derfor ikke finne grunnlag for å godkjenne søknad om oppføring av annekset. Kommunen finner at hensynet bak bestemmelsen blir «vesentlig tilsidesatt» dersom det gis dispensasjon i denne saken. Det neste spørsmålet blir om fordelene ved dispensasjonen er større enn ulempene. For at det skal kunne tilkjennes dispensasjon, må to kumulative vilkår være oppfylt. Ettersom det første vilkåret ikke blir oppfylt, vurderer ikke kommunen fordelene opp mot ulempene i denne saken. På bakgrunn av ovennevnte vurdering, finner kommunen at det ikke kan gis dispensasjon i denne saken. VEDTAK: Med hjemmel i pbl. 19-2 godkjennes ikke søknad om dispensasjon fra gjeldene reguleringsplan. Begrunnelse og vurdering er gitt ovenfor. Med hjemmel i pbl. 20-4 og vedtatte delegasjonsbestemmelser godkjennes ikke søknad om tillatelse til oppføring av anneks på eiendommen 232/131 i Levanger kommune. Merknader/orienteringer: Tiltakshaver har ytret ønske om at det skal avholdes på befaring på eiendommen, slik at «praktiske løsninger kan bli omdiskutert på stedet». Kommunen har vært på befaring på den aktuelle eiendommen flere ganger, og kan ikke se at det er grunnlag for å foreta en ny befaring. Vedtaket kan påklages i henhold til forvaltningsloven 28. Det er tre ukers klagefrist fra det tidspunkt vedtaket er kommet frem, jf. forvaltningsloven 29. Faktura for saksbehandling vil bli ettersendt, jf. pbl. 33-1. Med hilsen Ingunn Engen Jurist