Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 12

PLANINITIATIV til reguleringsplan for: Del av kvartal S5 og del av kvartal S6 i Ski sentrum Til oppstart og varsling av planarbeidet KVARTAL 5 KVARTAL 6 Utarbeidet av: Arkitektene Fosse og Aasen AS Tiltakshaver: Idrettsveien 14-18 AS og Halvor Sørbye Forslagsstiller/Konsulent: Arkitektene Fosse og Aasen AS Dato: 16.11.2018 Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 12

Innhold 1 INNLEDNING... 3 1.1 Eiendoms- og eierforhold:... 3 1.2 Oppdragsgiver og forslagsstiller... 4 1.3 Hensikt... 4 2 PLANSTATUS... 4 2.1 Overordnede planer og føringer... 4 2.2 Gjeldende regulering... 4 2.3 Pågående regulering i nærområdet... 5 3 DAGENS SITUASJON... 6 3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk... 6 3.2 Terreng... 7 3.3 Miljøforhold (støy/ trafikk, naturmangfold, kulturminner)... 7 3.4 Enkel stedsanalyse... 7 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG... 8 4.1 Forslag til plangrense... 8 4.2 Forslag til arealbruk... 8 4.3 Utnyttelsesgrad... 9 4.4 Høyder... 9 4.5 Ny bebyggelse... 10 4.6 Antall nye boenheter (foreløpig)... 10 4.7 Uteoppholdsareal... 10 4.8 Trafikkforhold/ parkering... 10 4.9 Perspektiver... 11 5 FORHOLD TIL GJELDENDE REGULERING... 12 6 VIDERE PROSESS... 12 7 ILLUSTRASJONER... 12 Planmal 1.1 Planinitiativ Side 2 av 12

1 INNLEDNING 1.1 Eiendoms- og eierforhold: Følgende eiendommer ligger helt eller delvis innenfor planområdet: G.nr./ b.nr. Adresse Eier Areal av grunneiendom innenfor planområdet 134/91 Rådhussvingen 7 Halvor Sørbye 634 m² 134/92 - Idrettsveien 20 AS 1189 m² 134/167 Idrettsveien 14-16-18 Idrettsveien 14-18 AS 2817 m² Sum areal hele planområdet 4640 m² Eiendommer i planområdet, nabo-/ gjenboereiendommer. Planområdet er tegnet med tykk stiplet strek. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 3 av 12

Nabo-/ gjenboereiendommer: G.nr./ b.nr. Adresse 134/177-134/154-134/175-134/182-134/93-134/315 Idrettsveien 20 134/316 Idrettsveien 20 134/131 Idrettsveien 13A, 13B, 13C 134/122 Idrettsveien 11 134/220 Idrettsveien 9 134/314 Idrettsveien 10 134/356-134/88 Brageveien 1 Eier 1.2 Oppdragsgiver og forslagsstiller Oppdragsgiver: Idrettsveien 14-18 AS og Halvor Sørbye Forslagsstiller / planlegger: Arkitektene Fosse og Aasen AS 1.3 Hensikt Utvikling av deler av kvartal S5 og S6 i områdeplanen. Forslaget skal legge til rette for oppføring av - Bygning 1: Blokk i 6 etasjer for kontorer/ forretning. Bygning 2: Boligblokk i 6 etasjer. Bygning 3: Blokk i 6 etasjer for kontorer/ forretning. Påbygging av eksisterende bebyggelse mot Idrettsveien. 2 PLANSTATUS 2.1 Overordnede planer og føringer Kommuneplan 2011-2022 Arealbruk i kommuneplanen: Formål Areal Bebyggelse og anlegg - sentrumsformål 4640 m² Sum 4640 m² 2.2 Gjeldende regulering Planmal 1.1 Planinitiativ Side 4 av 12

Områderegulering for Ski sentrum, vedtatt 11.05.2016 Arealformål i områdeplan: Formål Areal Bebyggelse og anlegg - sentrumsformål del av S5 1682 m² - sentrumsformål del av S6 2131 m² Samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur - Gangveg/ gangareal o_gv3 827 m² Sum 4640 m² Utsnitt områdeplan for Ski sentrum. Planområde med rød stiplet linje. 2.3 Pågående regulering i nærområdet Detaljregulering, Ny videregående skole i Ski sentrum, ID 201711 Planarbeid omfatter tilstøtende arealer mot vest og mot nord. Det legges til rette for oppføring av ny videregående skole, boliger, gatetun og parker. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 5 av 12

3 DAGENS SITUASJON 3.1 Eksisterende bebyggelse og bruk - Idrettsveien 14-16-18: Blokkbebyggelse; Idrettsveien 14-16 i 5 etasjer (4+1) og Idrettsveien 18 i 4 etasjer (3+1). Kun kontorarealer. Samlet bruksareal (ekskl. kjeller) ca. 5 560 m 2 BRA. 6 parkeringsplasser i garasjekjeller. - Rådhussvingen 7 Blokkbebyggelse i 3 etasjer (3+1) og tilbygg i 2 etasjer. Kun kontorarealer Samlet bruksareal (ekskl. kjeller) ca. 1 096m 2 BRA (hovedbygning 720 m 2 + tilbygg 376 m 2 = 1 096 m 2 ) - Ubebygget areal Ubebygget areal innenfor planområdet er i dag ca. 2 871 m 2 Benyttes til parkering, ca. 120 p-plasser. Eksisterende bebyggelse og bruk/ terreng. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 6 av 12

3.2 Terreng Fallretning mot sør-vest. Høydeforskjell er ca. 2,5 meter fra c+135,5 i nord-østre hjørnet av planområdet til c+133 i sør- vestre hjørnet. 3.3 Miljøforhold (støy/ trafikk, naturmangfold, kulturminner) - Støy/ trafikk: Trafikkstøy fra Kirkeveien nord for planområdet og Skoleveien i øst. Idrettsveien er tilrettelagt for myke trafikanter og har lite trafikkstøy. - Naturmangfold: Ubebygget areal er i hovedsak asfaltert flate. Opparbeidet grøntareal tilhørende Skolebakken borettslag i nord-østre del av planområdet. - Kulturminner: Kulturminnesøk viser ingen registrerte funn innenfor planområdet. Utenfor planområdet ligger ett funnsted mot nord og ett mot øst. Utsnitt fra kulturminnesøk 3.4 Enkel stedsanalyse - Områder mot sør og vest: Tett kvartalsstruktur i mellomstor skala. Sentrumsfunksjoner. Rådhuset m/ Rådhustorget. - Område mot øst: Ski barneskole og ungdomsskole i mellomstor skala. - Småhusbebyggelse nord for Kirkeveien. - Innenfor planområdet: Eksisterende bebyggelse mot Idrettsveien og Skoleveien er del av en tett kvartalsstruktur med sentrumsfunksjoner. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 7 av 12

- Områdeplanen angir hovedtrekk m.h.t. bruk og strukturering. 4 BESKRIVELSE AV PLANFORSLAG 4.1 Forslag til plangrense Mot nord og sør følger plangrensen feltgrensene i områdeplanen. Mot øst og vest er plangrense lagt i eiendomsgrense. Areal = 4 640 m 2. 4,6 daa Forslag til plangrense 4.2 Forslag til arealbruk - Boliger - Forretning - Kontorarealer - Bevertning Planmal 1.1 Planinitiativ Side 8 av 12

4.3 Utnyttelsesgrad Illustrasjonsprosjektet er innenfor maks.-grense i områdeplanen. Felt S5 i områdeplanen (som helhet) - Tillatt utnyttelse: 70 % BYA - Areal S5: 3 997 m 2 - Maks. tillatt BYA = 3 997 m 2 x 0,7 = 2 798 m 2 BYA - Eksisterende bebyggelse på S5 (Idrettsveien 16B/18/20): 1 880 m 2 BYA - Ny bebyggelse (bygning 2 illustrasjonsplan): 642 m2 BYA - Eksisterende + ny bebyggelse: 1 880 m2 + 642 m2 = 2 522 m2 BYA Konklusjon: Utnyttelse av felt S5 er innenfor maks.-grense i områdeplan, med en underdekning på: 2 798 m 2-2 522 m 2 = 276 m 2 BYA. Felt S6 i områdeplanen (som helhet) - Tillatt utnyttelse iht områdeplan: 75 % BYA - Areal S6 = 4 658 m 2 - Maks. tillatt BYA = 4 658 m 2 x 0,75 = 3 494 m 2 BYA - Eksisterende bebyggelse S6 som beholdes: 190 m 2 (del av Rådhussv. 7) + 1 386 m 2 (Idrettsveien 10-16A) = 1576 m 2 BYA - Ny bebyggelse S6: Ny bebyggelse (bygning 1 og 3 illustrasjonsplan): 318 m 2 + 415 m 2 = 733 m 2 BYA Ny VGS (tilstøtende planforslag): 1 096 m 2 BYA - Eksisterende bebyggelse + ny bebyggelse: 1576 m 2 + 733 m 2 + 1 096 m 2 = 3 405 m 2 BYA Konklusjon: Utnyttelse av felt S6 er innenfor maks.-grense i områdeplan, med en underdekning på: 3 494 m 2-3 405 m 2 = 89 m 2 BYA. 4.4 Høyder Det er ønskelig å bygge høyere enn maksgrenser i gjeldende områdeplan (se vedlagte landskapssnitt A og B). Maksimale byggehøyder i områdeplan: Felt S5 - Areal mot Idrettsveien og Skoleveien, maks. gesims: C+155 - Øvrig areal, maks. gesims: C+149 Felt S6 - Maks. gesims: C+152 Byggehøyder i illustrasjonsprosjekt: Felt S5 - Bygning 2: 6 etasjer/ hovedgesims c+153,1 (4,1 meter over maks. ges. i områdeplan) Planmal 1.1 Planinitiativ Side 9 av 12

- Påbygg Idrettsveien 16B - 18: + 3 etasjer = 7 etasjer/ Gesims c+155 (i tråd med områdeplan). Felt S6 - Bygning 1 og 3: 6 etasjer/ Gesims c+157,7 (5,7 meter over maks. gesims områdeplan) - Påbygg Idrettsveien 14-16A: + 2 etasjer = 7 etasjer/ Gesims c+155 (3 meter over maks. gesims områdeplan). 4.5 Ny bebyggelse Bygning 1 - blokkbebyggelse i 6 etasjer for kontorer. 1. til 6. etasje: ca. 1 630 m 2 BRA. Bygning 2 - blokkbebyggelse i 6 etasjer for boliger. 1. til 6. etasje: ca. 3 462 m 2 BRA. Bygning 3 - blokkbebyggelse i 6 etasjer for kontorer. 1. til 6. etasje: ca. 2 146 m 2 BRA. Påbygging av eksisterende bebyggelse - Idrettsveien 14-16: + 2 etasjer (ny gesims ca. c+155). Nytt kontorareal ca. 1 400 m 2 BRA. Idrettsveien 18: + 2 etasjer (ny gesims ca. c+155). Nytt kontorareal ca. 900 m 2 BRA. Nytt kontorareal: ca. 6 076 m 2 BRA. Nytt boligareal: ca. 3 462 m 2 BRA. 4.6 Antall nye boenheter (foreløpig) Bygning 2: ca. 50 stk. nye leiligheter 4.7 Uteoppholdsareal Ubebygget areal: 1 741 m 2 4.8 Trafikkforhold/ parkering Det planlegges for parkering under terreng ved evt. full realisering av planen. Ved. evt. delvis realisering må det påregnes at eksistererende parkeringsplasser på terreng må beholdes. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 10 av 12

4.9 Perspektiver NY SKOLE BOLIGER NY SKOLE 1 2 3 Perspektiv - sett mot nord 3 1 NY SKOLE 2 NY SKOLE BOLIGER Perspektiv - sett mot vest Planmal 1.1 Planinitiativ Side 11 av 12

2 3 BOLIGER 1 NY SKOLE NY SKOLE Perspektiv - sett mot sør 5 FORHOLD TIL GJELDENDE REGULERING - Byggehøyder: Ny bebyggelse inne i kvartalet har byggehøyde ca. 3-5,3 meter over maks.-grense i områdeplanen. Høyde ligger på samme nivå som planlagt ny videregående skole. For nye påbygg mot Idrettsveien og Skoleveien er hovedgesims plassert lavere enn maksgrense i områdeplanen, med 1 inntrukket toppetasje. 6 VIDERE PROSESS - Prosjektet er vurdert til ikke å utløse krav om konsekvensutredning - Medvirkning ivaretas gjennom høring av planforslaget - Framdrift/ planlagt kunngjøringsdato: 7 ILLUSTRASJONER 01 Situasjonsplan 02 Terrengsnitt A og B Planmal 1.1 Planinitiativ Side 12 av 12