Byrådssak 48/15 Åsane Gnr 187 Bnr 1 Haukedalen 40 Reguleringsplan Arealplan-ID 61980000 ASRO ESARK-5120-201005438-187 Hva saken gjelder: Saken gjelder et planforslag på ca 8,7daa, som viser fortetting med 12 nye boenheter som frittliggende og konsentrert småhusbebyggelse i tilknytning til et tidligere gårdstun. Planen fremmes av ingeniør Møster og ABO på vegne av forslagsstiller Erik Haukedal. Planområdet Haukedalen Hesthaugvegen Barnehage Tv Planforslag Th Skråfoto over planområdet, ca. avgrensing med rød farge Åsane senter Planområdet Hesthaugvegen 1
Planområdet ligger i Åsane bydel i Haukedalen vest for Åsane senter. Fagetaten anbefaler planforslaget vedtatt med noen endringer. Byrådet slutter seg til fagetatens anbefaling. Planområdet Planområdet (gnr 187 bnr.1) avgrenses av veien Haukedalen i øst, et friområde (gnr187 bnr.311) og barnehagetomten (bnr.310) i sør og eneboligbebyggelse i vest og nord. Planområdet er nordøstvendt. Planstatus Eiendommen er vist som «bebyggelse og anlegg» i gjeldende kommuneplanens arealdel (KPA 2010-2021). I gjeldende reguleringsplan fra 1979 (planid 4350000), er planområdet regulert til formål bolig. Eksisterende gårdstun inngår i planen med mulighet for en ny bolig. Det foreligger ingen kommunedelplan for området. Planforslaget Våningshuset fra 1900, inngår i planforslaget. Den gamle låven fra 1920 forutsettes revet. Områdene for frittliggende småhusbebyggelse, felt BF1, BF2 og BF3 vil få utnyttingsgrad på 40 % BRA. De to feltene for konsentrert småhusbebyggelse, BKS1 og BKS2, vil henholdsvis få en utnyttelsesgrad på 60 % BRA og 50 % BRA. Utnyttelsesgraden for hele området blir i planbeskrivelsen av 04.07.2014 oppgitt å utgjøre totalt 37 % BRA. Maks byggehøyde er angitt på plankartet. På grunn av terrengforholdene er det lagt inn to adkomstveier fra veien Haukedalen. Felles parkeringsplass for 22 biler herav en hc-plass skal betjene de 7 rekkehusleilighetene og en 2- mannsbolig. Parkeringen for de 3 eneboligene løses på egen eiendom. Lekeplassen i sør grenser mot et regulert friområde og til en barnehage som ligger noen meter lavere. Det foreslås utjevning av terrenget og en 1,8 m høy mur mot barnehage og friområde. I følge ROS analysen er det ikke risiko-faktorer i planområdet, men at det er registrert 5 ulykker med personskader på tilgrensende veg, FV 240 Hesthaugvegen. For utfyllende opplysninger vises til vedleggene. Planmaterialet som er mottatt etter offentlig høring er gjennomgått av fagetaten og anses som dekkende. Innkomne merknader og uttalelser ved offentlig ettersyn Planforslaget lå ute til offentlig ettersyn i tidsrommet 06.01.13 19.02.13. Det kom inn 9 uttalelser fra offentlige høringsinstanser, og 3 privat merknader. Av de private merknadene fremgår følgende: Nabo mener at et bygg på BF2 vil ta mye av utsikten mot sør. Nedre Haukedalen borettslag viser til at veien Haukedalen og fortauet har dårlig standard, der er overvannsproblemer, og det skjer parkering av tyngre kjøretøy mm. Norges Miljøvernforbund ønsker krav om vannbåren varme og at grunngeotermisk oppvarming vurderes. De offentlige høringsinstansene har følgende uttalelser: Statens vegvesen, Hordaland Fylkeskommune, Fylkesmannen, Trafikketaten og Norges vassdrags- og energidirektorat har ingen vesentlige merknader til planforslaget. Grønn etat opplyste at barnehagen bruker nederste delen av berget til klatreaktiviteter. I tilleggsuttalelse ber de om at boliger trekkes lenger bort fra kanten av berget ved barnehagen. Etterspurt VA-rammeplan er godkjent av VA-etaten, dvs.11.07.14 Byantikvaren fraråder rivning av driftsbygningen. 2
Rådet for byfornying og arkitektur støtter byantikvaren og fagetatens vurderinger, og er videre negativ til rivning av eldre løe, samt til plassering av en bolig på høyden/brinken sørvest i planområdet. På grunn av innkomne merknader har felles lekeområde og et eneboligfelt byttet plass etter råd fra fagetaten. På grunn av disse endringene i planforslaget ble det foretatt en begrenset høring i perioden 10.02.14 til 02.03.14. Det kom da inn uttalelser fra 2 av de offentlige høringsinstansene som sendte uttalelser ved ordinær høring. Merknadene og uttalelsene fra begge høringsrunder er oppsummert og kommentert av plankonsulenten i merknadsnotat av 04.07.14, jfr. vedlegg D. Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og er vurdert som dekkende. Det henvises til «Fagetatens vurdering» for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Jf. side 4. Endringer etter offentlig ettersyn Plangrensen er utvidet mot vest for å være i samsvar med plangrensen ved melding oppstart. Områdene har fått nye feltnavn og området for konsentrert boligbebyggelse er utvidet. BRA er endret som følge ev dette. Lekearealet er flyttet Intern veiløsning er endret Felles parkeringsplass er vist som eget formål Den gjennomsnittlige utnyttingsgraden er endret fra 45 % BRA til 37% BRA Plankart 06.02.12. Høringskart Plankart, sist revidert 29.10.14. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema i fagnotatet Her følger kun et sammendrag av hovedproblemstillingene i saken. Felles uteoppholdsareal Fagetaten mener den reviderte plasseringen av felles uteoppholdsareal er langt bedre da den gir tryggere tilkomst og bedre solforhold. 3
Utnyttelsesgrad/ byggehøyder/estetikk Tomtene er relativt kuperte. For at bebyggelsen i størst mulig grad skal kunne tilpasses terrenget, er tomtene påført ulike byggehøyder og byggegrenser. Fagetaten er generelt positiv til foreslått bygningstype, byggehøyde og utnyttingsgrad, men vil fraråde boligbygging på BF2 og den foreslåtte tilkomst til BF1 pga av silhuettvirkning og uheldig inngrep i terrenget. Dette er grundig begrunnet i fagnotatet. Hovedargumentene gjengis her. Forstøtningsmur BF2 Profilmarkering 5 (snitt) Gjeldende plankart. Vedtatt 25.09.75 Illustrasjonsplan, revidert 29.10.14 Profil 5(snitt) gjennom bolig og forstøtningsmur Profil 3(snitt) gjennom boligveg V3 Bolig på felt BF2. Bolig på BK2 som vist på illustrasjonsplan, vil kreve etablering av større forstøtningsmurer som vil virke skjemmende, og være i strid med de kvalitetskrav som settes i KPA 2010-2021. Et bolighus ytterst på brinken vil kunne komme i konflikt med barns interesser (tilgrensende barnehage bruker knausen til klatring og lek). Bolighus på tomten vil dessuten kaste skygge på planlagte boliger på østsiden av felt BK2 og vil gi noe utsiktstap for nabo i vest. Nybygg mer i tråd med gjeldende reguleringsplan vil gi en bedre terrengtilpasning av selve bygget, men anbefales likevel ikke da tilkomstveien da vil medføre svært uheldige terrenginngrep og komme for nær eksisterende og planlagt bebyggelse. Fagetaten finner derfor at BF2 ikke er egnet til boligbygging. Vurdering av annen bruk av BF2 Brinken (BF2) vurderes heller ikke egnet som felles leke- og uteoppholdsareal for planområdet da den ikke tilfredsstiller krav til lekeplasser og universell utforming. Tomten kan likevel fungere som et supplement til f_ut, et sted der større barn og mindre barn under tilsyn fra voksne kan oppholde seg. Barnehagen kan fortsette å bruke den nedre delen av arealet i sin åpningstid, og man unngår at det må bygges bolig eller forstøtningsmur på toppen av brinken. 4
Fagetaten anbefaler derfor BF2 reguleres som felles grønnstruktur (f_gs) og at vei V3 utgår. Tilkomst til ny f_gs fra planområdet må skje via foreslått f_tv som må være ferdigstilt før det kan gis brukstillatelse for boligene i planområdet. Foreslåtte reguleringsbestemmelsene 3.3 andre strekpunkt må derfor opprettholdes. Fagetatens anbefalinger vil innebære at forslag til plankart, reguleringsbestemmelser, illustrasjonsplan, planbeskrivelse og profiltegninger må endres etter vedtak er fattet. Kulturminnedokumentasjon Planforslaget forutsetter at låven i gårdstunet rives. Byantikvaren og rådet for byfornying og arkitektur anbefaler at låven inngår i planen. Fagetaten påpeker at bygget ikke er fredet eller på annen måte avmerket i kommuneplanen som verneverdig. Prioritering av fortettingshensyn veier i dette tilfellet tyngre. Fagetaten kan etter dette ikke se at det er avgjørende innvendinger mot rivning av bygget slik planforslaget legger opp til. Fagetaten anbefaler at en krever at grønne flater ivaretas i størst mulig grad slik at lesbarheten av gammel gårds-struktur og landskapet kan videreføres. Tilkomst til BF1 Fagetaten mener tilkomst til boligtomt lengst nord, BF1, via felles parkeringsplass f_p1 er uheldig, spesielt da avstanden mellom rekkene er 6 m, dvs smalere enn det veinormen krever. For å unngå gjennomkjøring på parkeringsplassen, anbefaler fagetaten at parkering for BF1 i stedet legges til tilgrensende felles parkering f_p1. Fagetaten mener det er viktig at det ikke legges til rette for sekundærboliger i område da det ikke er plass til flere parkeringsplasser og felles uteoppholdsareal ikke tilfredsstiller kravene til flere boliger. jfr. KPA 2010-2021 pkt. 10 A. Fagetaten anbefaler at dette sikres i reguleringsbestemmelsene. Trafikkforhold I følge ROS-analyse er fartsgrensen på veien Haukedalen langs plan-området 30 km/t. Haukedalen har fortau og fartsdumper. ÅDT er ikke kjent. Der er ikke registrerte trafikkulykker innenfor planområdet. Tilgrensende vei, fylkesvei Hesthaugvegen, sør for planområdet, har imidlertid hatt 5 ulykker med lettere skadd person de siste 5 år. Det blir ikke vurdert at planforslaget medfører en økning i risiko for trafikkulykker på tilgrensende vegnett. Nedre Haukedalen borettslag som grenser til Haukedalen i øst, påpeker dårlig veistandard og bl.a. overvannsproblem til den kommunale veien. Forslagsstiller mener at merknaden har liten eller ingen innvirkning på planforslaget. I godkjent VA-rammeplan av 11.06.14 påpekes overvannsproblematikken i Haukedalen. Trafikketaten er kjent med forholdene, men tidspunkt for utbedring er ikke avklart. Trafikketaten har for øvrig gjennomgått VA-rapporten og har ingen kommentarer til denne. Fagetaten påpeker muligheten for håndtering av overvann lokalt og fordrøyning ved hjelp av grønne flater. Naturmangfoldloven Forslagsstiller mener planforslaget ikke er konflikt med naturverdier og Naturmangfoldloven. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (konsentrert og frittliggende småhusbebyggelse). Fagetaten mener imidlertid, for å være tilfredsstillende, at planforslaget må endres i punkter som innarbeidet i forslag til vedtak. 5
Byrådets kommentarer Byrådet er generelt positiv til fortetting i byggesonen når dette skjer innenfor kommuneplanens rammer og at områdene sikres best mulige kvaliteter. Saken er grundig utredet i fagnotatet som anbefaler forslaget, men med noen endringer som sikrer bedre tilpasning til terrenget og bedre bokvaliteter. Byrådet slutter seg derfor til fagetatens anbefaling om at boligtomt lengst sør utgår. Begrunnelsen er at tomtens topografiske forhold egner seg lite til utbygging. Bebyggelse på tomten vil bli svært eksponert, forutsetter høye murer mot barnehagetomt og får uheldig silhuettvirkning mot omgivelsene. Foreslått veiadkomst til denne tomten forutsetter dessuten høye murer på hver side, svært nær eksisterende og planlagt bebyggelse. Videre er det en mer trafikksikker løsning slik fagetaten foreslår, at boligtomt lengst nord løser sitt parkeringsbehov på felles parkeringsplass, da tilkomsten gjennom parkeringsområdet ikke er etter veinormen. Bestemmelsene har krav om 1,4 p-plasser pr 100 m2 bolig og er ikke knyttet opp til antall boliger. Parkeringskapasiteten (22 p-plasser) vist på planforslaget er imidlertid for liten i forhold til tillatt utnyttelsesgrad, og betyr at området ikke kan bygges fullt ut etter angitt tillatt %BRA. Byrådet mener at fagetatens forslag om at det ikke må etableres sekundærboliger pga økt parkeringsbehov kan utgå, da det er parkeringskapasiteten som begrenser hvor mye som kan bygges ut. Kommuneplanens krav om at 50 m2 uteoppholdsareal pr boenhet skal oppfylles, kan imidlertid begrense antall sekundær boliger som tillates i området. Egen bestemmelse om mulige sekundærboliger ansees ikke som nødvendig. Begrunnelse for fremleggelse for bystyret: I henhold til plan og bygningslovens (2008) 3-3, 2.ledd, ligger det til bystyret selv å vedta reguleringsplan, jfr. 12-12. Komite for miljø og byutvikling skal avgi innstilling i saken. Byrådet innstiller til bystyret å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningsloven av 2008 12-12 vedtas følgende: A. Åsane Gnr 187 Bnr 1 Haukedalen 40 Reguleringsplan, Arealplan-ID 61980000, vist på plankart sist datert 29.10.14, med følgende endringer/tillegg a. Formål BF2 tas ut og erstattes med formålet felles grønnstruktur med benevnelse f_gs. b. Vei V3 tas ut. c. Arealet som frigjøres når V3 går ut, innlemmes i BKS1 d. Byggegrensen for BKS1 settes til 4 m mot gnr/bnr 187 /9 og f_v4. B. Tilhørende bestemmelser datert sist 29.10.14 med endringer/tillegg: a. Endres i samsvar med endringer i plankartet, jfr. pkt. 1 A (a, b og c) b. Endre /tillegg 4.2: «Parkering for enebolig på BF1 løses på felles parkeringsplass f_p1.» c. Oppdateres: 5.1.6 jfr 4.2 d. «BF2» utgår i 2.3, 3.3, 4.2, 5.1 5.1.1 og 5.1.2 e. V3 utgår i 3.3. og 6.1.1 C. Illustrasjonsplan og planbeskrivelse må rettes opp i samsvar med innholdet i pkt. A 2. De vedtatte endringer tas inn i plankart og bestemmelser før bystyrets vedtak kunngjøres. Dato: 17. februar 2015 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Martin Smith-Sivertsen byrådsleder Henning Warloe byråd for byutvikling, klima og miljø 6
Vedlegg: A. Plankart datert 29.10.14 B. Reguleringsbestemmelser, datert 29.10.14 C. Forslagsstillers planbeskrivelse, datert 04.07.14 D. Merknadskommentarer og oppsummering av endringer, datert 04.07.14 E. Illustrasjonsplan datert 29.10.14 F. Snitt datert 04.07.14 G. Kulturminnerapport datert 04.05.12 H. Sol- og skyggediagram datert 04.07.14, I. Ros-analyse datert 24.06.13, J. VA-rammeplan datert 24.06.13, 7