Til: Fra: Bodø kommune v/byplankontoret Gøran Antonsen Dato 2018-11-02 Planinitiativ for detaljregulering deler av kv. 18 På vegne av EPP AS fremmes et planinitiativ ifbm. ønske om oppstart utarbeidelse av detaljreguleringsplan for kvartal 18. Det er konkrete planer for utvikling av Dronningens gate 17 og 19 (gnr. 138 bnr. 2039 og 2053), samt Havnegata 1 og 3 (gnr. 138 bnr. 2040 og 2041). Øvrige eiendommer innenfor kvartalet vil bli regulert iht. dagens situasjon. Initiativtaker for planarbeidet har en kunde som ønsker seg inn i området og som har en begrenset tidshorisont før andre områder/byer kan aktualisere seg foran dette prosjektet. Det er derfor svært ønskelig å få startet opp planarbeidet så raskt som mulig. Planinitiativet er strukturert i henhold til underpunktene i 1 i Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. 1. Formålet med planen Dronningens gate 17 og 19, samt Havnegata 1 og 3 ønskes utviklet med ny og moderne bebyggelse. I dag benyttes denne delen av området av virksomheter innenfor bevertning, tjenesteyting og kontor, samt at noe av lokalene står tomme. Forslagstiller er grunneier av Dronningens gate 17 og 19, samt at det er inngått en avtale med eiere av Havnegata 1 og 3 om mulighet for kjøp av disse eiendommene. Havnegata 1, gnr. 138 bnr. 2040, står på festegrunn tilhørende Bodø kommune. Dagens eier-representant for bygningen på festetomten har opplyst om at det pågår en prosess mot kommunen med overskjøting av eiendommen og at dette vil være på plass før eiendommen eventuelt selges videre til forslagsstiller. Nevnte adresser/eiendommer ønskes detaljregulert til kombinert formål hotell/overnatting, bevertning, tjenesteyting, kontor og forretning i tråd med områdeplanen for området. Konkret jobbes det mot en hotellkjede som ønsker å etablere seg i området og hvor det er ønskelig med 180-200 rom. I områdeplanen for området er det stilt krav om at det i 1.etasje mot offentlig gate eller plass kun tillates forretning og publikumsrettet virksomhet. Dette er i tråd med forslagstillers tanker og ønsker der første etasje i tillegg til lobbyen ønskes fylt med restauranter, caféer, kiosk/forretning, tjenesteyting, e.l. Dette ikke bare for å skape aktivitet mot gatene, men også i forhold til å skape synergier ift. hotelldriften. Under bakken tenkes det et parkeringsanlegg i ett eller flere nivåer. For å realisere nevnte planer må påstående bygninger på eiendommene rives. Øvrige eiendommer i kvartalet vil bli regulert iht. dagens situasjon. 2018-11-02 Side 1 av 12
2. Planområdets avgrensning og virkninger utenfor planområdet Forslag til planavgrensning er vist på kartskissen nedenfor (innenfor rød linje). 2018-11-02 Side 2 av 12
Forslått planområde berører følgende eiendommer/adresser: Gnr./ Bnr. Adresse Kommentar 138/20 Storgata 34 Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon. 138/2037 Storgata 32 Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon. Berørt ift. adkomsten inn i kvartalet fra Havnegata 138/2038 Storgata 36 Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon. 138/2039 Dronningens gate 17 Eiendom som i sin helhet berøres av planlagt tiltak. 138/2040 Havnegata 1 Eiendom som i sin helhet berøres av planlagt tiltak. 138/2041 Havnegata 3 Eiendom som i sin helhet berøres av planlagt tiltak. 138/2052 Storgata 34 Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon. Berørt ift. adkomsten inn i kvartalet fra Havnegata 138/2053 Dronningens gate 19 Eiendom som i sin helhet berøres av planlagt tiltak. 138/2144 Storgata 38 Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon 138/4549 Storgata Reguleres i utg.pkt. iht. gjeldende situasjon 138/700 Kommunal veggrunn Del av Dronningens gate, Havnegata, Storgata og Rådhusgata som tas med i planområdet. Planarbeidet anses ikke å medføre behov for tiltak utenfor planområdet. Planen skal ikke legge til rette for nye boliger. Tiltaket vil derfor ikke generere behov for sosial infrastruktur i form av barnehage- og skolekapasitet. Planområdet/tiltakets påvirkning i forhold til trafikkavvikling, trafikksikkerhet og vind vil bli belyst i plansaken. Ellers vil Klima- og miljøverndepartementets retningslinjer for behandling av støy i arealplanlegging, T-1442/2016 bli lagt til grunn for gjennomføring av planforslaget. 2018-11-02 Side 3 av 12
3. Planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak Noen tegninger med perspektiver og snitt av foreløpige tanker for utbyggingen fremgår nedenfor. Disse vil bli bearbeidet og videreutviklet i den videre prosess. Tegningene er også lagt ved i full størrelse i pdf-format (A3). Vi har også laget tilsvarende tegninger for en utbygging iht. områdeplanens maksimale rammer. Ved å sammenligne disse med den foreløpige volummodellen som tenkes lagt til grunn for planlagt regulering, så vil en se de hensynene som er tatt for omgivelsene og som er nærmere beskrevet i avsnitt 6. 2018-11-02 Side 4 av 12
2018-11-02 Side 5 av 12
2018-11-02 Side 6 av 12
2018-11-02 Side 7 av 12
2018-11-02 Side 8 av 12
4. Utbyggingsvolum og byggehøyder Hva angår utnyttelsesgrad og byggehøyder legges det opp til i stor grad å følge de føringer som er bestemt i områdeplanen, se figur nedenfor. Grad av utnytting er i områdeplan satt til 100 % BYA og forutsetter ren næring. Hvilken utnyttelsesgrad som det vil være behov for detaljregulert løsning vil bli avklart i planprosessen. 2018-11-02 Side 9 av 12
For å få et variert uttrykk og gode arkitektoniske kvaliteter på et så stort bygningsvolum som det her planlegges for, er det ønskelig at høydene kan differensieres enda noe mere enn det områdeplanen legger opp til. For eksempel ved at det tillates å bygge høyere noe steder og noe lavere andre steder enn det områdeplan har bestemt. Tilsvarende prinsipp er for øvrig benyttet for prosjektene Ramsalt og Meierikvartalet som pr. tiden er under bygging. En slik differensiering ligger til grunn for de perspektiver og snitt som er presentert under pkt. 3 i dette dokumentet og nærmere beskrevet i kapittel 6, men som vil bli videreutviklet i den videre prosess. 5. Funksjonell og miljømessig kvalitet Byggeteknisk forskrift vil gjelde ved utforming av bygg og anlegg der det er hensiktsmessig. Trafikkarealer vil bli utformet iht. Statens vegvesens vegnormaler og Bodø kommunes kommunaltekniske norm. 6. Tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser Områdeplanens høydebestemmelser tillater bebyggelse i inntil 5 etasjer mot Dronningens gate og Havnegata. Samtidig har arealdelen av kommuneplanen og nevnte områdeplan en bestemmelse som gir anledning til omfordeling av høydene, ref. 3.1 i områdeplanen og 13.4.3 i arealdelen av kommuneplan. Vi mener en slik bestemmelse er et viktig og relevant verktøy for å vurdere og bearbeide helhetsvirkningen av et eventuelt nybygg i kvartal 18. I dette initiativet foreslår vi derfor å omfordele volumene, og utelater de tilbaketrukne etasjene mot Havnegata, og i tillegg går ytterligere ned en etasje. Dette vil etter vårt skjønn gi en bedre byplanmessig overgang til både det skrånede terrenget i Havnegata, den vernede bebyggelsen i det nordvestre hjørnet av kvartalet, og ikke minst virkningen sett fra torget. I tillegg mener vi et slikt grep er en sympatisk tilnærming til det nye Rådhuset. Man oppnår mere lys og luft rundt dette sentrale og viktige bygget, og tilrettelegger samtidig for bedre utsyn og utsikt mot nord fra sentrale rom som kantine og møterom i toppetasjen. Prosjektet som helhet er foreslått løst med trappevis økning av bygningsvolumene, hvor vi altså ligger lavest mot Havnegata og torget, men hvor høyden bygger seg opp mot Dronningens gate og deretter videre til maksimalt tillatte høyde sentralt innover i kvartalet. Vi mener at Dronningens gate gir rom for noe økt høyde, ikke minst i lys av både planlagt og nylig oppført bebyggelse langs denne aksen. I tillegg ser vi at konsekvensen av den maksimale byggehøyden er størst mot Storgata. Vårt forslag er derfor at den høyeste delen av tiltaket, løses som en gjennomgående smalere form, for å unngå unødige skyggevirkninger på dagtid mot denne gata. Se blant annet pkt. 4 og 5. Som nevnt tidligere legges det opp til at Storgata 32 til 38 i utgangspunktet reguleres iht. gjeldende situasjon. Det blir i planen viktig å dokumentere at den nye bebyggelsen som ønskes hjemlet i planen ikke vil ødelegge/forringe utviklingsmulighetene for disse eiendommene. Kvartalet er omkranset av følgende gater: Havnegata, Dronningens gate, Rådhusgata og Storgata. I disse gatene er det etablert langsgående offentlige tilgjengelige parkeringsplasser. Havnegate er ei blindgate, Rådhusgata er enveiskjørt, Storgata utgjør ei gågate, mens Dronningens gate er en gjennomgående gate øst-vest gjennom byen og en viktig gate ift. kollektivtrafikk. Det er fortau/gangareal rundt hele kvartalet, noe det også vil være i fremtidig situasjon. Kvartalet har i dag biladkomst inn i kvartalet fra Havnegata og Dronningens gate. I fremtidig situasjon vil kvartalet kun få bilatkomst fra Havnegata hvor det vil bli etablert parkeringsanlegg. Det konkrete prosjektet som reguleringsplanen skal ta høyde for vil generere en plass mellom 17 og 23 parkeringsplasser. Kvartalet ligger altså sentralt i sentrum, har god kollektivdekning og mye av trafikken til og fra forventes å foregå til fots. Reguleringen forventes derfor ikke å medvirke til trafikkavviklingsproblemer i omkringliggende gatenett, og det er/planlegges for gode fortausløsninger i og rundt planområdet for de myke trafikantene. 2018-11-02 Side 10 av 12
7. Forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid I arealdelen av kommuneplan 2018-2030 inngår området i sone 1 og er betegnet som kv. 18. Følgende bestemmelser er bestemt å gjelde for kvartalet (utsnitt fra bestemmelsene til KPAen): I områdeplan for Storgatakv. 9, 10, 27, 18 og 19 har området signaturen BS4 (jf. figur under pkt. 4) hvor det tillates forretning, kontor, tjenesteyting, bolig med tilhørende uteoppholdsareal, hotell/overnatting og bevertning. I forhold til områdeplanen er følgende bestemmelser utfordrende å følge: 2.1 Plankrav: bestemmelse hvor det stilles krav om at hele kvartelet må inngå i en felles detaljreguleringsplan. 3.1 Byggehøyder. Kvartalet består av mange grunneiere/gårdeiere med ulike ønsker om utvikling. I tillegg er det lagt hensynssone bevaring på bebyggelsen mot Storgata som begrenser utviklingspotensialet for disse eiendommene noe. Det er en forståelse blant gårdeierne om at det må lages en felles plan for hele kvartalet. Ift. ønske om å få avvike noe fra de fastsatte byggehøydene vises det til argumentasjon under pkt. 4. Det blir også viktig å se til at skyggevirkninger tiltaket eventuelt gir for naboskapet utenfor kvartalet ikke forverres ift.om kvartalet ble bygd ut slavisk iht. områdeplanens høydebestemmelser. 8. Vesentlige interesser som berøres av planinitiativet Planlagt bruk av området vil i hovedsak være i tråd med det som er bestemt i overordnet plan. Det blir viktig at naboskapet/øvrige gårdeiere innenfor kvartalet blir tatt med i planarbeidet og holdt løpende orientert. Dette for å få innspill fra de om eventuelle tilpasninger mot/på deres eiendommer. 9. Risiko og sårbarhet og samfunnssikkerhet Det er ingen særskilte risikoelementer i det foreslåtte tiltaket foruten at det må sjekkes ut/sannsynliggjøres at grunnen har tilstrekkelig stabilitet ift. det planlagte. Ellers vil sjekkliste for ROS bli gjennomgått og vurdert ifbm. planarbeidet. 10. Varsel om planoppstart Berørte parter (både private og offentlige) vil bli varslet i samsvar med adresseliste fra kommunen. 11. Medvirkning Det er ønskelig at representant fra Bodø kommune ved Utbyggings- og eiendomsavdelingen inviteres til oppstartsmøtet. Dette siden Bodø kommune står som formell eier av gnr. 138 bnr. 2040. Det foreslås at det avholdes orienteringsmøter med naboer underveis i planprosessen. 2018-11-02 Side 11 av 12
12. Forholdet til forskrift om konsekvensutredninger Planlagt arealbruk er i tråd områdeplan for Storgatakvartalene 9, 10, 17, 18 og 19, planid 2017002. I planbeskrivelsen til denne planen er det under vurdering av spørsmålet om planen utløser krav til konsekvensutredning konkludert med det ikke utløses et utredningskrav. Begrunnelsen er at det ikke åpnes for tiltak som faller inn under vedlegg I eller II i forskrift om konsekvensutredninger. Denne begrunnelse vurderes å gjelde også for denne reguleringen. Planarbeidet vurderes derfor å kunne gjennomføres uten krav til konsekvensutredning. 3 2018-11-02 Revidert med nærmere beskrivelse av planens virkninger for omgivelser, etc 2 2018-10-01 Revidert etter arbeidsmøte og tilbakemelding fra Byplan Gan ToSti ToSti GAn ToSti ToSti 1 2018-09-19 Planinitiativ Gan ToSti ToSti Versjon Dato Beskrivelse Utarbeidet Fagkontrollert Godkjent Dette dokumentet er utarbeidet av Norconsult AS som del av det oppdraget som dokumentet omhandler. Opphavsretten tilhører Norconsult. Dokumentet må bare benyttes til det formål som oppdragsavtalen beskriver, og må ikke kopieres eller gjøres tilgjengelig på annen måte eller i større utstrekning enn formålet tilsier. Vedlegg: 1. Tegninger av de planlagte volumene 2. Tegninger av volumer iht. områdeplanens maksimale grenser. 2018-11-02 Side 12 av 12