Storebrand Eiendomsfond AS

Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2010

Innhold Leder Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Kvartalets eiendom Markedskommentar Side 1 2 3 5 7 8

1 Leder Storebrand Eiendomsfond (Fondet) leverer en negativ avkastning på 1,5 prosent i 1. kvartal. UNION Eiendomskapital AS (Forvalter) fortsetter den aktive forvaltingen av Fondets eiendommer, og flere prosjekter er igangsatt i løpet av kvartalet. Oslo Børs har hatt en flat utvikling i løpet av 1. kvartal, og den er i skrivende stund er ned ca. 8 prosent fra årsskiftet. Det har imidlertid vært svingninger på ca. 15 prosent i løpet av perioden. Statistisk Sentralbyrå har revidert ned sine vekstanslag for 2010 og 2011, som nå er på henholdsvis 1,9 prosent og 2,5 prosent. Det ventes videre en økning i arbeidsledigheten med en topp på 4 prosent i 2012. Fondet leverer en negativ avkastning med -1,5 prosent for kvartalet. Dette har sammenheng med at det ikke er gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer, samtidig som Fondets rentebytteavtaler faller i verdi gjennom kvartalet. Basert på den generelle markedsutviklingen er det forventet at Fondet leverer positiv avkastning for 1. halvår sett under ett. Basert på den generelle markedsutviklingen er det forventet at Fondet leverer positiv avkastning for 1. halvår sett under ett. på Brobekk, samt et større rehabiliteringsprosjekt på Markveien. Det er fortsatt høy aktivitet på eiendommene, og det er skrevet 15 leieavtaler med en årlig leie på NOK 10 millioner i løpet av kvartalet. Det er fortsatt høy aktivitet på eiendommene, og det er skrevet 15 leieavtaler med en årlig leie på NOK 10 millioner i løpet av kvartalet. Ledigheten i porteføljen er opp fra 4. kvartal, og er 6,1 % ved utløpet av 2009. Foredlingen av Fondets eiendommer er en lang og tidkrevende prosess som begynner å bære frukter. Den sterke avkastningen gjennom 2009 understøtter Forvalters strategi med at aktiv forvaltning av eiendomsporteføljen vil tilføre Fondet store verdier over tid. Tor Pedersen Fund Manager Det er ikke kjøpt eller solgt eiendom i løpet av 1. kvartal. Det er derimot igangsatt rehabiliteringsprosjekter på flere av eiendommene, som det forventes vil resultere i en verdiøkning ved neste verdivurdering av eiendommene. Det er blant annet igangsatt bygging av nybygg

2 Kvartalsrapport Q1 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på -1,5 prosent i 1. kvartal 2010. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal, og kvartalets negative resultat er hovedsakelig et resultat av verdifall på fondets rentebytteavtaler. Direkteavkastningen i 1. kvartal ble 1,4 prosent. Siden oppstart har Fondet levert en avkastning på 3,4 prosent. Avkastning pr. aksje Q1 2010 Direkteavkastning 1,4 % Verdiendring -2,8 % Totalt -1,5 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/ underkurs for Fondets gjeld. Tegnet egenkapital Akkumulert, og antall investorer Mill. NOK 2 500 2 000 1 500 1 000 500 0 504 J 250 1 405 J 2 658 J 3 926 J 4 751 J H2-05 H1-06 H2-06 H1-07 H2-07 J 801 Akkumulert 1 358 Antall investorer Aksjekurs og avkastning 2 039 Kurs 2 336 Antall 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 Avkastning Oppstart 9,04 - Q1 06 9,78 7,9 % Q2 06 10,70 9,4 % Q3 06 11,36 6,2 % Q4 06 12,15 7,0 % Q1 07 12,35 9,5 % Q2 07 12,73 3,0 % Q3 07 13,36 5,0 % Q4 07 13,47 0,8 % Q1 08 12,15-5,0 % Q2 08 11,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Akkumulert -3,2 % Avkastning i 1. kvartal 2010 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA (SP) ble -1,5 prosent i 1. kvartal. Pr. 31. mars 2010 var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,69. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1 Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Fondet i 1. kvartal ble 1,4 prosent, hvilket er i tråd med direkteavkastningsmålet pr. kvartal på ca. 1,5 prosent. Direkteavkastning for fondet ble 1,4 prosent i 1. kvartal. Verdiendring Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal, og en potensiell endring i eiendomsverdiene er derfor ikke reflektert i kvartalets VEK. Neste verdivurdering vil bli gjennomført i slutten av 2. kvartal. Grunnet fallende renter falt Fondets rentebytteavtaler i verdi gjennom kvartalet. Dette er hovedårsaken til en verdiendring for Fondet på -2,8 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Fondet har levert en akkumulert avkastning på -3,4 prosent siden oppstart 2. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte Storebrand Markets på telefon 22 31 51 75. Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter Union Eiendomskapital AS samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere, har i den perioden det er tillatt å handle aksjer, undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere Storebrand Markets og styret i SPI. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. 1 Inkl. utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 0,68 per aksje.

3 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 62 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 488 millioner. Til sammen har Fondet nå 372 leietakere. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,9 prosent ved utgangen av 1. kvartal. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av 1. kvartal. Neste verdivurdering gjennomføres i 2. kvartal. Fondets levetid Fondets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Investering, forvaltning, og avvikling. Etter ca. tre år i investeringsmodus, er nå Fondet inne i en forvaltningsfase hvor fokus er maksimering av verdien på de ervervede eiendommene. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av 2012. Deretter starter en treårig avviklingsfase. Det er også mulighet for en treårig forlengelse av forvaltningsfasen dersom aksjonærene i Fondet ønsker dette. Det vil i så tilfelle bety at avviklingsfasen forskyves til begynnelsen av 2016. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av juni 2010. Solid eiendomsportefølje Fondet har nå overtatt alle eiendommer, og det er ikke planlagt ytterligere eiendomskjøp. Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen av 62 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 755 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca. 467 000 m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 488 millioner. Gjennomsnittlig yield1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,9 prosent. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste verdivurdering av eiendomsporteføljen vil bli gjennomført i løpet av juni 2010. Fondet gikk over til halvårlige verdivurderinger ved starten av 2009. Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsoverdragelser i løpet av 1. kvartal. Det skal ikke hentes inn mer egenkapital for Fondet, og man er nå inne i en forvaltningsfase. I løpet av 1. kvartal 2010 er det skrevet 15 leiekontrakter med en total årlig leie på over NOK 10 millioner Leieforhold Gjennom 2009 har forvalter inngått over 70 leiekontrakter med en årlig leie på over NOK 60 millioner. Fondets leieinntekter økte med ca. 3 prosent gjennom året. I løpet av 1. kvartal 2010 er det skrevet 15 leiekontrakter med en total årlig leie på over NOK 10 millioner. Pr. 31. mars 2010 hadde eiendomsporteføljen totalt 372 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund ASA, Plantasjen ASA og Maske Gruppen AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne pr. 31. mars 2010 ansvarlige for i overkant av 50 prosent av de samlede leieinntektene i porteføljen. I et tøffere økonomisk klima er det økt risiko for flere konkurser blant Fondets leietakere. Forvalter har sterkt fokus på å minimere slike tap. Kombinert med en tettere dialog, kredittovervåkes også de største leietakerne i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 14 prosent fra leietakere som enten er statlige, kommunale, eller er deleiet av disse. Ledigheten i porteføljen er økt til ca. 6,1 prosent i løpet av kvartalet. Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 43% Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK 10 000 9 000 8 000 7 000 6 000 5 000 4 000 3 000 2 000 1 000 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling investorer Basert på fylke 7% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Topp 10 investorer Portefølje av eiendommer 9% 16% 11% 14% Rogaland Møre og Romsdal Andre % andel av aksjene 1 Storebrand Liv 10,7 % 2 Henderson Indirect Property (B) 2,1 % 3 UNIFOR - Forvaltningsstiftelsen 1,1 % 4 Lørenskog Kommune 0,8 % 5 Lavo AS 0,6 % 6 State Street Nominees Ltd. All 0,6 % 7 Hedalm AS 0,6 % 8 AS Backe 0,6 % 9 Scheiblers Legat 0,6 % 10 Haslelund Bygg AS 0,6 % Andre 4 783 ulike investorer 81,7 % Totalt 100%

4 Kvartalsrapport Q1 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) 20% Fordeling eiendomstype 3% 2%1%1%1% 32% Kontor Butikk Lager Annet Parkering Investering Fordeling geografi 21,0% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 39,9% Oslo Akershus Sør-Trøndelag Hordaland Vestfold Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30% 10 11 12 13 14 15 16 17 Kontor Butikk Lager Garantier 8,8% Annet Parkering Servering Garasje 40% Servering Garasje 5,0% 4,5% 1,6% 3,9% Rogaland Østfold Nordland Telemark Vest-Agder 2,6% 2,3% 7,7% 1,3% 1,0% 0,2% År Oppland Nord-Trøndelag Hedmark Troms Dette har hovedsakelig sammenheng med at det er flere pågående prosjekter på fondets eiendommer, som nødvendiggjør at deler av eiendommene tømmes for leietakere. I tillegg til dette er også den generelle arealledigheten i markedet økt gjennom perioden. Salg av eiendom Det er ikke gjennomført salg av eiendom i løpet av 1. kvartal 2010. Det ble derimot solgt 2 større eiendommer på slutten av 2009, Grensen 5-7 og Brennaveien 18, som begge leverte en god avkastning til Fondets aksjonærer. Det er pt. ikke konkrete salgsprosesser på Fondets eiendommer, men Forvalter vil kontinuerlig vurdere salg av eiendom. Forvalter jobber pt. med flere utviklingsprosjekter som vil bli ferdigstilt i løpet av 2010, samt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommen vurderes som realisert. Verdivurderinger I oppbygningsfasen har Fondet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Dette var nødvendig grunnet de kvartalsvise emisjonene. Når Fondet nå går over i en ren forvaltningsfase er det besluttet å gå over til halvårlige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Dette vil medføre reduserte kostnader for Fondet, og vil være hensiktsmessig i den fasen Fondet nå er inne i. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC Eiendoms-Consult og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området.

5 Finansiering Fondets belåning er noe økt i perioden, og pr. 31. mars 2010 har Fondet en samlet gjeld på ca. NOK 5 100 millioner. Dette tilsvarer 74,3 prosent av verdien av eiendomsporteføljen ved utgangen av kvartalet. Fondets fastrenteavtaler falt i verdi i 1. kvartal, og bidro negativt til kvartalsresultatet. Fondets gjennomsnittlige rentekostnad var 5,5 prosent. Belåningsgrad Fondets belåningsgrad er økt fra 4. kvartal 2009. Pr. 31. mars 2010 hadde Fondet totalt NOK 5 132 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 6 755 millioner. Dermed var Fondets samlede belåningsgrad 74,3 prosent ved utgangen av kvartalet. Fondet har ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 prosent over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 og 80 prosent. Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. mars 2010 var 5,48 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en reduksjon på 34 rentepunkter fra utgangen av 4. kvartal. Fondets lånemargin er tilnærmet uendret fra 4. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 31. mars 2010 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen pr. 31. mars var 6,9 prosent. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 145 rentepunkter mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Høy rentesikring Pr. 31. mars 2010 var ca. 96 prosent av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Forvalter vil søke å redusere andelen av gjeld som er rentesikret i tiden fremover. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. mars 2010 var 5,48 prosent, inklusiv lånemargin. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Pr. 31. mars 2010 hadde Fondet inngått 27 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,65 prosent inklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,1 år ned fra 3,3 år ved utgangen av 4. kvartal. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rente Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Hafslund Eiendom AS 3,8 % 2 Plantasjen ASA 3,2 % 3 Maske Gruppen AS 3,1 % 4 Universitetet i Oslo 2,9 % 4 Forsvarsbygg 2,7 % 5 Skanem Moss AS 2,7 % 6 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten 2,3 % 7 Carlsen Fritzøe Handel AS 2,3 % 8 Expert Norge AS 2,2 % 9 ICA Norge AS 2,1 % Andre 362 ulike leietagere 72,6 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK 500 400 300 200 100 0 3,0% 2,5% 2,0% 1,5% 1,0% 0,5% 0,0% 10 11 12 13 14 15 16 17 Arealledighet Oslo Rogaland Akershus Andre År 100% 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av «yield» i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 1. kvartal 2010. Kontor Butikk Lager Annet

6 Kvartalsrapport Q1 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Finansiering (forts) Belåning Det legges opp til at Fondet skal ha en belåningsgrad på 60-80 prosent, og at belåningsgraden i snitt skal være 70 prosent i Fondets levetid. Pantelån Eiendomsfondet var i oppbyggingsfasen finansiert med pantelån med en rammekreditt på NOK 1 000 millioner. Dette satt Fondet i stand til å finansiere 70 prosent av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Obligasjonslån Eiendomsfondet vil søke å legge ut obligasjonslån med pant i deler av den totale eiendomsmassen. Fondet vil legge ut obligasjonslån fortløpende når Fondet kan oppnå konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Minimum 50 prosent av låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret, som beskrevet i Fondets prospekt. Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Fondets rentesikringsstrategi god kjennes hvert år av investeringskomiteen i Fondet. Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% kostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Fondet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Fondets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Fondets avkastning. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet pr. 31. mars 2010 var 5,48 prosent, inklusiv lånemargin. Samlet sett bidro Fondets rentebytteavtaler med NOK 32 millioner i positiv verdiendring i løpet av 2009. I løpet av 1. kvartal falt verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 22 millioner, og dette bidrar dermed negativt til kvartalsresultatet. Verdien av rentebytteavtalene vil variere fra kvartal til kvartal, og vil følgelig være et bidrag til at Fondets VEK varier selv i kvartaler uten verdivurdering av Fondets eiendommer. I løpet av 1. kvartal falt verdien av Fondets rentebytteavtaler med ca. NOK 22 millioner. Endrede lånevilkår Ved årsskiftet 2008/2009 gjennomførte forvalter reforhandlinger av flere av Fondets låneavtaler for 2009. Dette ga ytterligere fleksibilitet i et vanskelig marked, men bidro samtidig til at lånemarginene økte noe gjennom 2009. For 2010 har forvalter forlenget disse avtalene, slik at den oppnådde fleksibiliteten ivaretas. Forvalter har fokus på å oppnå lavest mulig finansieringskostnader, samtidig som det er viktig at det er tilstrekkelig fleksibilitet til å gjennomføre Fondets strategi for de kommende årene. Avdragsstruktur Fondets langsiktige gjeld har ingen signifikante avdrag eller forfall før 2011. Forvalter vil i tiden frem til forfall arbeide med å refinansiere Fondets gjeld, og forventer å ferdigstille dette før forfall i 2011. Første låneforfall er i 2. kvartal 2011, da et av obligasjonslånene med en totalramme på NOK 500 millioner skal innfries. 0% Q4-06 Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q4-07 Q1-08 Q2-08 Q3-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q3-09 Q4-09 Q1-10 Yield Rentekostnader Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond

7 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Mjåvannsveien 28 i Songdalen kommune. Eiendommen er del av Mjåvann industriområde, beliggende ved kommunegrensen mellom Songdalen og Kristiansand. Eiendommen ble overtatt ved ferdigstillelse i 2007, og er en funksjonell logistikkeiendom med takhøyde på 14 meter. Eiendommen er i sin helhet utleid til Netthandelen.no på lang kontrakt. Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er sentralt beliggende som del av Mjåvann industriområde, ca. 7 kilometer vest for Kristiansand sentrum. Området ble etablert tidlig på 80 tallet, og dekker et område på totalt ca. 800 mål. Over 60 bedrifter innenfor logistikk, lager, og industri er etablert på området. Mjåvannsveien 28 er nytt og moderne logistikkbygg, ferdigstilt i 2007. Bygget består av ca. 13 000 m 2, fordelt på ca. 9 200 m 2 høytlager med 14 meters takhøyde, pakklager på ca. 1 900 m 2, samt kontor på ca. 2 000 m 2. Det er totalt 15 kjøreporter, hvilket sikrer en effektiv utnyttelse. Tomteområdet er totalt ca. 27 000 m 2. Eiendommen er i sin helhet utleid til Netthandelen.no, som bruker bygget som sitt hovedlager. Selskapet kan vise til positive regnskapstall, og leverte i 2009 et resultat før skatt på ca. NOK 8,2 millioner. Verdiutvikling Eiendommen ble kjøpt i siste del av 2007 og har, i likhet med markedet generelt, opplevd et fall i eiendomsverdien siden kjøpetidspunktet. Eiendomsverdien falt relativt kraftig gjennom 2008, men har siden første del av 2009 hatt en tilnærmet flat verdiutvikling. Da eiendommen er fullt utleid på lang leiekontrakt er det begrenset utleierisiko på eiendommen. Det er å forvente at eiendommen i fremtiden vil kunne få en positiv verdiutvikling ettersom eiendomsmarkedet den senere tiden har vist en positiv verdiutvikling. Leietakere Eiendommen er i sin helhet utleid til Netthandelen.no, som bruker bygget som sitt hovedlager. Netthandelen.no er Norges største auksjonsnettsted målt i omsetning, og hadde sin første nettauksjon i 2002. Netthandelen har ca. 3000 nettauksjoner om dagen. I tilegg til Netthandelen.no eier Netthandelen.no nettbutikkene blivakker.no og gitarhuset. no. Det er totalt 44 ansatte i Netthandelen. no, og selskapet har mottatt en rekke priser for sin sterke omsetningsvekst siden oppstarten. Selskapet kan vise til positive regnskapstall, og leverte i 2009 et resultat før skatt på ca. NOK 8,2 millioner.

8 Kvartalsrapport Q1 2010 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Siden forrige kvartalsrapport har markedstendensene generelt holdt seg stabile og i tråd med forventningene. Utviklingen innebærer stigende salgsvolum, investorer som søker eiendom med lav risiko og et kontorleiemarked som er i ferd med å legge bunnen bak seg. De siste ukene har bidratt til at gjeninnhentingen i europeisk økonomi fremstår som mer skjør. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK 70 60 50 40 30 20 10 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010E 4% 1% 4% 15 22 44 68 53 Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling 28 Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på ulike investorer 44% 4% 2% 3% 4% Internasjonale investorer Eiendomsselskap Syndikeringsaktører Private investorer Kilde: UNION Hotel NOK 14 mrd Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom 53% NOK 14 mrd 30% 17% Lager Livselskap Kontor 15 23% 12% 30 Bruker av eiendommen Andre Norske fond Økonomi normalisert vekstrate fra 2010 Gjeninnhentingen i europeisk økonomi fremstår nå som mer skjør fordi det varsles omfattende innstramminger i offentlige finanser i flere land. To tredjedeler av norsk eksport går til Europa. Likevel innebærer juni-prognosene til Statistisk Sentralbyrå (SSB) at fastlandseksporten stiger med 4,6 prosent i år og ytterligere 2,7 prosent både neste år og i 2012. Siden sist er anslagene for norsk økonomi blitt noe nedjustert, men viser fortsatt at det går mot en normalisert vekstrate. Fra neste år ventes en stigning i BNP for fastlandet på 2,7 prosent og deretter 3,1 prosent i 2011 og 3,5 prosent i 2012. Privat konsum, som står for halvparten av økonomien, ventes stadig å bli den viktigste vekstmotoren i norsk økonomi med 4,1 prosent oppgang i år og 3,7 prosent i 2011. Konsensus tilsier at sysselsettingen i Norge stiger med 46.000 i inneværende treårs periode. Det legges til grunn at Oslo vil være i forkant av denne utviklingen. Renter og finansiering Fra høsten i fjor har det blitt klart bedre muligheter for lånefinansiering og konkurransen mellom bankene fungerer godt. UNION Gruppens kvartalsvise undersøkelse mot de antatt 9 største bankene på næringseiendom viser at samtlige ønsker å vokse på utlån til næringseiendom, flere har myket opp i forhold til å ta inn nye kunder og bankmarginen har blitt redusert siden finanskrisen. I solide prosjekt er kravet til egenkapital i gjennomsnitt 27 prosent og bankmarginen er fra 140 punkter over NIBOR og oppover. Det er fortsatt komplikasjoner knyttet til lånefinansiering for eiendommer med kort gjenværende løpetid på leiekontraktene, og bankene legger nå større vekt på debitors eiendomskompetanse og historikk. De lange rentene uttrykt ved 10-års swaprente har sunket drøye 40 rentepunkter de siste månedene og prognosene har gradvis blitt nedjusterte. Nordea venter pr. mai at 10-års swaprente vil stige til 4,73 prosent på et års sikt og 4,99 prosent på to års sikt. Videre venter SSB at pengemarkedsrenten vil ligge stabil det nærmeste året. Salgsmarkedet Hittil i år er det notert 43 salg over NOK 50 millioner som samlet summerer seg til NOK 13,7 milliarder. På overordnet nivå fortsetter tendensene i salgsmarkedet fra første kvartal. Det vil si vekst i salgsvolumet, investorene søker eiendom med lav risiko, finansieringsvilkårene er i bedring, det er flere budrunder, men salgsprosessene er fortsatt lange. Gjennomsnittelig gjenværende løpetid på leiekontraktene var hele 11 år. Det som først og fremst er nytt siden sist er at volum eiendom for salg er sterkt økende (ca. NOK 10-12 milliarder), mye på grunn av en håndfull større kjente og foreløpig konfidensielle salg som er på trappene. Enkelte syndikeringsaktører og utenlandske fond har gjennom noen få større transaksjoner en høy andel på kjøpersiden, mens øvrige investorgrupper gjennomgående har solgt litt mer enn de har kjøpt. Priser prisveksten har stoppet opp Tiltagende konkurranse om kjøperne og makrorisiko bidrar til at UNION Gruppen vurderer prime yield til å ligge stabil på 6,1 prosent. Fra yield-toppen på 6,5 prosent sist høst har prisveksten litt forenklet vært på 6,6 prosent. Prisveksten tilsier isolert sett at i en 70 prosent lånefinansiert investering har egenkapitalen steget Annet Handel Kilde: UNION

9 snaue 22 prosent i verdi. Videre vurderer UNION Gruppen prime yield logistikk til 7,0 prosent. Prime yield for kjøpesentre vurderer vi til 6,0 prosent. Fra de gjennomførte salgene i 2010 varierer yieldnivået for kontor fra 6,2 til 8,6 prosent, for handel fra lavt på sekstallet til ca. 7,3 prosent og for logistikk /industri fra et stykke ned på sekstallet til ca. 8 prosent. Børs De siste ukene har vært preget av økt makrorisiko og en ujevn utvikling på børsen. Eiendomsindeksen har netto blitt redusert med 11 prosent siden medio april og hovedindeksen har tilsvarende sunket 5 prosent. Eiendomsindeksen på Oslo børs har per 14. juni steget netto 80 prosent siden bunnen 1. april i fjor, men er likevel 56 prosent under toppen i november 2007. Avkastning på investeringer i næringseiendom Tall fra IPD viser en totalavkastning for 2009 for næringseiendom totalt på 4,8 prosent og 4,0 prosent for kontor spesielt. UNION Gruppens prognoser innebærer at vi forventer en gjennomsnittlig årlig totalavkastning (ugiret) på ca. 10 prosent for årene 2010 2012. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Etterspørselen er i ferd med å snu opp fra 64.000 m² i fjor til 20.000 m² i år og 150.000 m² i 2011 gitt en realisering av makroprognosene. Pr. mai er arealledigheten på 7,5 prosent, og en forventet ferdigstillelse på 140.000 m² kontor i år bidrar til at prognosene opprettholdes mht. at kontorledigheten når 8 prosent på slutten av året for så å synke til intervallet 4,5 til 6,5 prosent frem til neste konjunkturtopp. Data fra Eiendomsverdi Næring viser at leieprisene pr. 1. kvartal var 6 prosent over bunnen i 3. kvartal i fjor. Gjennomgående har leieprisene sunket 15-20 prosent siden toppen medio 2008, og det legges til grunn at nedbremsingen stoppet opp rundt årsskiftet i lys av bedre utsikter. UNION Gruppen opprettholder sitt syn om at leienivåene generelt har passert bunnen, men med variasjoner. Veksten vil være begrenset i det korte bildet som følge av tilbuds-overskudd, og det ventes en vesentlig stigning først fra 2013. Bergen, Trondheim og Stavanger Arealledigheten i Bergen, Trondheim og Stavanger ligger i intervallet 5 til 8 prosent. I følge ekspertpanelet til Dagens Næringsliv er leiepristendensene pr. juni stabil i alle de tre byene. Handel raskere leieprisvekst enn KPI HSH sine prognoser pr. mars innebærer at handelsomsetningen stiger med 5 prosent i år. Til sammenligning ventes konsumprisindeksen (KPI), som kontorleien gjerne reguleres ut fra, å vokse med 2,5 prosent i år og 1,6 prosent neste år. Ettersom leien i handelsbygg typisk er delvis omsetningsbasert er det grunnlag for raskere inntektsvekst enn i andre eiendomssegment. Prognosene for privat konsum tilsier at denne utviklingen vil fortsette også de neste 3 årene. Kjøpesenterstoppen har ført til at flere utbyggingssøknader har fått avslag og volumet nybygg ventes å falle dramatisk. Hittil i år er det registrert 8 større salg på til sammen NOK 7,1 milliarder, og det er 14 eiendommer/ porteføljer for salg med en samlet antatt eiendomsverdi på ca. NOK 2,5 milliarder. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q1-07 Q2-07 Q3-07 Q1-08 Q2-08 Q4-08 Q1-09 Q2-09 Q4-09 Q1-10 3-måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Kilde: Bloomberg Yield gap 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Q1-10 Yield 10-års swap-rente Yield gap Kilde: Storebrand Eiendomsfond Markedsleie og utleiegrad NOK Utleiegrad 5 000 100% 4 500 98% 4 000 96% 3 500 3 000 94% 2 500 92% 2 000 90% 1 500 88% 1 000 500 86% 0 84% 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 Q1-10 Utleiegrad kontor (%) Markedsleie pr. kvm. prestisje

Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, Telefon 23 11 69 00, www.union.no nr. 81570-B