Planinitiativ til detaljregulering for: GAMLE VINNESGATA - TIL OPPSTART OG VARSLING AV PLANARBEIDET Dato: 13.12.2018 Plan ID: Forslagsstiller (konsulent): Oppdragsgiver (grunneier, utbygger): Halvorsen & Reine AS Hotvetalleen 11, 3018 Drammen Pilares Eiendom AS Bragernes torg 8, 3016 Drammen Planmal 1.1 Planinitiativ Side 1 av 10 13.12.18
1.0 INNLEDENDE OPPLYSNINGER 1.1. Dagens tilstand Eiendommen gbnr. 50/3, teig 1 ligger i et etablert boligstrøk på Vinnes, øst for Solbergelva. Omkringliggende eiendommer er i hovedsak bebygd med eneboliger. Eiendommen er ubebygd. Det er en god del vegetasjon på tomten. I nord ligger trasé for høyspentledning. Eiendommen gbnr. 50/3 teig 1 utgjør eiendommen som planlegges utviklet, samt del av gaten Gamle Vinnesgata, se utsnitt fra kommunens kart under. Eiendommen gbnr. 50/134 ligger omkranset av eiendommen gbnr. 5/3, og vil inngå i planen. 1.2. Bakgrunn for tiltak / planinitiativet Planarbeidet har til hensikt å legge til rette for fortetting av eksisterende boligområde. Arealene er uregulerte i dag, men er avsatt til boligbebyggelse i kommuneplanen. I dag er arealene ubebygde, men har mye tett og høy vegetasjon, i hovedsak grantrær. Det ønskes å legge til rette for boligbebyggelse innenfor disse eiendommene. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 2 av 10 13.12.18
2.0 BESKRIVELSE AV PLANINITIATIVET 2.1 Formål med planen Planinitiativet har som formål å legge til rette for fortetting av boligbebyggelse i et allerede etablert boligområde. Planen vil åpne for konsentrert boligbebyggelse i form av tomannsboliger med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Planområdet varslingsgrense 49/56 50/119 50/118 50/15 50/106 50/12 9/88 50/105 49/89 50/97 9/90 49/86 50/3 Gamle Vinnesgata 50/28 50/128 50/127 50/83 49/87 49/91 50/134 50/114 50/163 50/166 50/72 50/158 50/159 50/161 50/162 50/83 Begrunnelse for avgrensningen: Forslag til avgrensning er valgt for å reguleres utbyggingsområdet, deler av adkomstvei og sikre faresone for høyspent. Avgrensningen følger i hovedsak eiendomsgrensene og inkluderer deler av Gamle Vinnesgate. Eiendommen gbnr. 50/134 er inkludert for å se på adkomsten i syd. Veikryss i Gamle Vinnesgata og avkjørsler til Vinnesgata er inkludert for å sikre en helhetlig trafikkløsning. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 3 av 10 13.12.18
2.2 Utbyggingsvolum og byggehøyder Foreløpig skisseprosjekt viser en utnyttelse av eiendommen gbnr. 50/3 teig 1, med etablering av 4 tomannsboliger i to etasjer, totalt 8 boenheter. Omkringliggende bebyggelse består i hovedsak av eneboliger i 1 ½ - 2 etasjer. Ny bebyggelse vil således tilpasse seg til omkringliggende bebyggelse. Eiendommen ønskes videre inndelt i fire nye tomter. Alle boligene er orientert med adkomst fra øst, og hage/terrasser mot vest eller syd. Boligene får adkomst fra Gamle Vinnesgata i øst, med parkering langs Høyspent-traséen. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1.5 bil per boenhet. Alle boenhetene vil være gjennomgående med gode solforhold. De planlagte boenhetene vil ikke komme i konflikt med eksisterende bebyggelse eller på annen måte forringe kvalitetene som finnes i området. Uteoppholdsarealene planlegges etablert i vest, skjermet fra trafikk, støy og høyspent-traséen. Boligene vil bli liggende i et etablert boligområde innenfor arealer regulert til boligbebyggelse. Alle boligene blir liggende i et rolig boligområde uten støy, med lite trafikk og gode solforhold. Utnyttelse, MUA, GOF og parkering vil være i tråd med kommuneplanen. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 4 av 10 13.12.18
Skisser som viser foreløpig utomhusplan. De nye boenhetene vil få god orientering mot syd og vest. Adkomsten og parkeringen vil foregå fra nord. 2.3 Nær- og fjernvirkning De planlagte boligene vil i stor grad tilpasse seg omgivelsene. Fotavtrykkene på de nye boenhetene, vil være omlag som omkringliggende boliger. Videre planlegges boenhetene oppført i to etasjer, i tråd med nabobebyggelsen, som i hovedsak varierer fra 1.5 2.0 etasjer. Eiendommen er stor, og planlegges delt inn i mindre eiendommer, noe som vil følge strukturen som allerede er etablert i området. Parkeringen planlegges etablert som en kombinasjon av carporter og bakkeparkering mot nord. Selv etter at de planlagte tiltakene er gjennomført, vil arealene fremstå med en god del grønt. I dag består eiendommen av mange høye grantrær, og således vil en utbygging av arealene gi mer lys og luft til nærområdet enn hva som er tilfelle i dag. De planlagte boligene vil gli godt inn i området, og vil ikke påvirke fjernvirkningen. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 5 av 10 13.12.18
Foto som viser den tette og høye vegetasjonen som preger tomten i dag. Vegetasjonen tar mye lys og danner en mur for naboene. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 6 av 10 13.12.18
Illustrasjoner som viser foreløpig skisseprosjekt. Boligene planlegges som 4 tomannsboliger i to etasjer med uteplasser mot syd og vest. Parkering etableres mot nord. 2.4 Funksjonell og miljømessig kvalitet Adkomsten planlegges etablert fra Gamle Vinnesgata i nordøst. Det legges opp til en parkeringsdekning på 1.5 bil per boenhet. Parkeringen planlegges løst som et felles parkeringsanlegg med en kombinasjon av carporter og bakkeparkering under faresonen for høyspent-trasé. Gamle Vinnesgata har lite trafikk, med det er viktig at det sikres god sikt i inn/utkjøringen. Det planlagte tiltaket er ikke av en slik karakter at det påvirker trafikksituasjonen i særlig grad. 2.5 Samfunnssikkerhet Arealene ligger innenfor faresone for høyspentanlegg og faresone for flom i sidevassdrag. Disse arealene må sikres med faresone på plankartet og med tilhørende bestemmelser som gir retningslinjer for bruken av de utsatte arealene. 2.6 Berørte interesser Det er ikke registrert viktige naturområder, truede arter eller naturtyper innenfor eiendommen. Området er heller ikke registrert som viktig i forhold til landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø. (miljøstatus.no) Planforslaget har få eller ingen konsekvenser med tanke på energi og miljø eller universell utforming. 2.7 Varsling av planoppstart Berørte offentlige organer, parter og interessenter som skal varsles: Buskerud Fylkeskommune Fylkesmannen i Buskerud NVE Statens Vegvesen Drammenregionens brannvesen IKS RfD Glitre Energi Nett AS Planmal 1.1 Planinitiativ Side 7 av 10 13.12.18
2.8 Medvirkning Naboer og berørte parter vil varsles med brev og annonse i avisen. 2.9 Planstatus I kommuneplanens arealdel 2015-2026 er eiendommen regulert til boligbebyggelse og faresone for høyspenningsanlegg samt flom. Eiendommen ligger i sone A. Om sone A står følgende: 9.1: I områdene merket A skal ikke grad av utnyttelse overstige 35% BYA. For boligområder skal grønn overflatefaktor (GOF) være minst 0.5. Garasjer skal utformes slik at de fremstår som underordnet og tilpasset hovedhusets form og utseende. 7.3: Lekeareal bør ha en størrelse og plassering som ivaretar intensjonene i Rikspolitiske retningslinjer for barn og unge T-2/08. 7.4: For småhus gjelder krav om MUA = min. 50 m2 per boenhet. 8.3: Nye bygninger og anlegg, samt endring av eksisterende, skal lokaliseres slik at stier/snarveier og landskaps- og vegetasjonselementer sikres i arealplan. Bebyggelsen skal fremme gode gate- og uterom. Ved ny bebyggelse skal eksisterende terreng i størst mulig grad bevares, og vegetasjon skal tas hensyn til. 13.7: Ved søknad om søknadspliktige terrenginngrep i høyspentsonen må det foreligge uttalelse fra ledningseier. Det er ingen gjeldende reguleringsplan for området. 2.10 Vurdering av krav til konsekvensutredning (KU) Planutkastet er vurdert iht. plan- og bygningslovens 4-1 Planprogram og tilhørende 10 i «Forskrift om konsekvensutredninger» (FOR-2017-06-21-854). Planutkastet faller ikke inn under Plan- og bygningslovens 4-1 eller virkeområde for forskrift om konsekvensutredning. Planforslaget utløser hverken krav til Planprogram eller Konsekvensutredning. Tiltaket som nå ønskes regulert, vil i all hovedsak være i tråd med føringene gitt i kommuneplanens arealdel. Planlagte tiltak vil ikke få vesentlige virkninger for miljø eller samfunn. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 8 av 10 13.12.18
Det er ikke registrert viktige naturområder, truede arter eller naturtyper innenfor eiendommen. Området er heller ikke registrert som viktig i forhold til landskap, naturmiljø, kulturminner eller kulturmiljø. (miljøstatus.no) Planforslaget har få eller ingen konsekvenser med tanke på energi og miljø eller universell utforming. 2.11 Behov for avklaringer/utredninger Det ventes at planen kan utløse krav til utredninger/avklaringer av følgende tema: VA-kapasitet Vei og trafikk 2.12 Øvrige opplysninger/vurderinger av betydning for planarbeidet Planutkastet innebærer bl.a. : Arealbruk Det legges opp til en utnyttelse på BYA=35%, i tråd med kommuneplanen. Foreløpig skisseprosjekt omfatter 4 tomannsboliger i to etasjer med tilhørende hage, carport og noe bakkeparkering. I tillegg skal det tilrettelegges for felles leke- og oppholdsarealer, sykkelparkering og renovasjon, i tråd med kommuneplanen. Parkering planlegges løst som en kombinasjon av carporter og bakkeparkeringsplasser i området under faresonen for høyspent-trasé. Atkomst planlegges etablert fra Gamle Vinnesgata i øst. Det må sikres en god adkomst til eiendommen for både kjørende og myke trafikanter, og faresonen for høyspent og flom må ivaretas. Eiendommen som nå skal bebygges er del av en større eiendom, som er svært stor. Det vil være naturlig å se på etablering av mer enn en boenhet innenfor eiendommen. Ved fortetting av eiendommen som ligger i allerede utbygd strøk, vil det være nødvendig å fortette på en måte som er i tråd med overordnete retningslinjer for arealog transportplan. Planmal 1.1 Planinitiativ Side 9 av 10 13.12.18
UTKAST/FORSLAG TIL TEKST I VARSEL OM OPPSTART På vegne av Pilares Eiendom AS varsles det i henhold til Plan- og bygningslovens 12-8 om oppstart av arbeid med reguleringsplan for Gamle Vinnesgata i Nedre Eiker. Planområdet omfatter eiendommene gbnr. 50/3 og 50/134 med tilhørende veikryss i Gamle Vinnesgata og Vinnesgata. Det gjøres oppmerksom på at det kan bli foretatt mindre justeringer. Berørte naboer og grunneiere varsles direkte. I kommuneplanen vedtatt 07.10.2015 er området avsatt til boligbebyggelse og faresone for høyspenningsanlegg og flom. Hensikten med planarbeidet er å tilrettelegge for fortetting av eksisterende boligområde ved etablering av tomannsboliger med tilhørende uteoppholdsarealer og parkering. Det planlegges etablering av 4 tomannsboliger i to etasjer, samt fradeling av tomten til 4 nye eiendommer. Arealformål som foreslås er : a) Konsentrert småhusbebyggelse b) Kjøreveg c) Parkeringsplasser d) Turveg e) Vegetasjonsskjerm f) Faresone høyspentanlegg f) Faresone for flom i sidevassdrag Planen vurderes å ikke utløse krav til planprogram eller konsekvensutredning. Merknader til det igangsatte planarbeidet kan rettes til: Halvorsen & Reine AS v/ Birgitta Norrud Hotvetalléen 11, 3018 Drammen Tlf: 32 21 52 90 e-post: norrud@heras.no Frist: 28.01.19 Alle merknader vil følge saken til politisk behandling. VARSEL OM FORHANDLINGER OM UTBYGGINGSAVTALE I henhold til 17 i Plan- og bygningslovens av 2008 kan det i tilknytning til reguleringsplanen inngås forhandlinger om utbyggingsavtale. Utbyggingsavtalen gjelder for gjennomføringen av eventuell framtidig reguleringsplan og omfatter bl.a. trafikkareal og teknisk infrastruktur. Merknader til forhandling om utbyggingsavtale sendes til: Nedre Eiker kommune, Virksomhet Samfunnsutvikling, Postboks 399, 3051 Mjøndalen post@nedre-eiker.kommune.no Frist: 28.01.19 Planmal 1.1 Planinitiativ Side 10 av 10 13.12.18