Byrådssak 1302 /16 Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesveien, Reguleringsplan. Arealplan-ID 63940000. Forslag om mindre endring av reguleringsplan - ikke anbefalt KART ESARK-5120-201400181-33 Hva saken gjelder: SE-Arkitektur AS fremmer på vegne av Hopsnesveien 48 AS forslag til mindre endring av reguleringsplan for et område på Hop i Fana bydel. Figur 1: Oversiktskart Figur 2: Skråfoto m/ planavgrensning Formålet med planendringen er å kunne bygge nytt kontorbygg som vil erstatte det eksisterende bygget på tomten gnr. 41, bnr. 973. Eiendommen er i gjeldene reguleringsplan Fana. Del av gnr. 41, Hopsneset, fra 1987, regulert til bolig/kontor med u-grad: 0,15 av netto tomteareal. I kommunedelplan Ny-Paradis, Hop, Nesttun og Nesttun Vest (NHNN), vedtatt i 2001, er eiendommen regulert som bolig/næring med 30 % BYA. Planformålet utgjør ca. 1,9 daa. Det planlagte kontorbygget vil utgjøre 1756 m 2 BRA og foreslås med 3 etasjer over parkeringskjeller, samt ca. 4 gjesteparkeringer utendørs. I planforslaget er den beregnende utnyttingsgraden for eiendommen % -BRA= 100 %. Byggehøyden skal ikke overstige kote +36,0. Planområdet grenser til Hopsnesvegen mot øst og sør, samt en felles adkomstvei (fra Hopsnesvegen) med naboer mot vest nr. 40 (41/946), nr. 42 (41/916) og ubebygget tomt gnr. 41 bnr. 917. Fra adkomstveien er det planlagt å opparbeide en egen avkjørsel sør i planområdet til parkeringskjeller for kontorbygget. I planprosessen er det fremmet ønske om fortau/gangvei langs eiendommens østside. Planområdet ligger i rød støy sone i KPA (veitrafikkstøy). 1
Figur 3: Utsnitt fra gjeldende reguleringsplan Figur 4: Foreliggende illustrasjonsplan Oppsummering endringer av reguleringsplan 7040000 Under følger en opplisting av de viktigste endringene i forhold til gjeldende reguleringsplan: Tema Gjeldende plan Forslagsstiller Bygg Bruke eksisterende bolig Rive eksisterende bolig. Bygge nytt kontorbygg. Utnyttelsesgrad Maks 0,15 av netto tomteareal U-grad 30 % -BYA (i samsvar med KDP) 100 % -BRA (ikke i samsvar med KPA) Høyder Inntil 2-to etasjer ( 5b) 3 etasjer over parkeringsanlegg, byggehøyde på kote +36,0 Byggegrenser Bebyggelse skal plasseres innenfor Planforslaget viser byggegrense på ca. 4 m viste byggegrenser ( 2a) Parkering En parkeringsplass pr. 25 m 2 Kontorareal ( 5d) 2 mot planens østre planavgrensing. Iht. gjeldene parkeringsnorm P4 (5-15 p-plasser pr. 1000m 2 BRA). Totalt 20 parkeringsplasser, som tilsier ca. 15 parkeringsplasser pr. 1000m 2 BRA. For utfyllende opplysninger om planområdet, planforslaget, konsekvenser av planforslaget vises til forslagsstillers planbeskrivelse, vedlegg C og fagnotat datert 3.2.16. Innkomne merknader og uttalelser Mindre reguleringsendring er varslet ved oppstart ved brev 01.09.14. Videre er forslaget til reguleringsendring sendt på høring 12.10.15 til berørte grunneiere, naboer og offentlig høringsinstanser Det kom inn til sammen 2 private merknader og 13 uttalelser fra høringsinstanser. Merknadene og uttalelsene er oppsummert og kommentert av plankonsulent i vedlegg D (del A og B). Dette materialet er gjennomgått av fagetaten og vurderes som tilstrekkelig. I uttalelsene og merknadene blir det i hovedtrekk pekt på følgende: - arkitektur må være i samsvar med stedskarakteren spesielt med tanke på volum, høyder og karakter. - Statens Vegvesen anbefaler ikke at ny utbygging kommer nærmere rampen i Hopskrysset enn eksisterende bygning på eiendommen. - etablering av nytt kontorbygg vil føre til en økning av trafikk på kommunale veg, Hopsnesvegen. Rekkefølgekrav Trafikketaten viser til reguleringsendring pl. nr. 7040100 som stadfester at Hopsnesveien langs den aktuelle eiendommen og videre frem til gangtunnel under motorvegen skal oppgraderes med 2,5 m bredt
fortau. Trafikketaten tar på bakgrunn av dette til orde for at det stilles rekkefølgekrav at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesveien 50-58. Trafikketaten har senere uttalt at det må fremgå av rekkefølgekrav at utbygger påtar seg ansvar for opparbeidelse av fortau på strekning mellom Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesveien 50-58. Det henvises til Fagetatens vurdering for fagetatens synspunkt på aktuelle tema. Tidligere saker Det har vært fremmet byggesøknader tidligere vedr. samme eiendom/planområde. Disse er omtalt i fagnotatet. Fagetatens vurdering Fagetaten har vurdert alle aktuelle tema. Nedenfor følger et sammendrag av fagetatens kommentarer til hovedproblemstillingene i saken. For mer utdypende opplysninger henvises vedlagte fagnotat og til forslagstillers planbeskrivelse, vedlegg C. Plantype og planprosess Da kommunen fikk foreslåtte tiltak presentert i oppstartsmøte ble det diskutert om forslaget skulle vurderes som en mindre reguleringsendring eller en ordinær reguleringsplan. Fagetaten var positiv til å vurdere planprosessen som en mindre endring, og åpnet for at varsel om oppstart kunne indikere dette. Bakgrunnen for dette var at angitt utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan var forholdsvis lav, maks 0,15 netto tomteareal, med kontorformål i et eksisterende boligbygg. En endring kunne vurderes innenfor rammen av kommunedelplanen KDP, der BYA = 30 % og innenfor kommuneplanen KPA, som fastsetter en generell utnyttingsgrad på BRA = 60 % i byggeområdene og krav om strøkstilpasning. Forslagstiller varslet forslag til mindre endring i eget skriv til berørte parter. Ved fagetatens mottak av endringsforslaget som var blitt oversendt til berørte parter, så man at enkelte sider ved forslaget viste seg å være problematiske. Omfanget av planforslaget, når det gjelder volum, byggehøyder, parkering og trafikksikkerhet, tilsier at det antas å overgå det som ligger innenfor rammen av en mindre endring. Da forslagstiller har blitt forespeilet en behandling som mindre endring velger fagetaten likevel å fremme saken. Pga. overstående har fagetaten uttalt at det ville vært mer ønskelig med en ordinær reguleringsplanprosess. Utnyttelsesgrad/byggehøyder/arkitektur/estetikk Den foreslåtte grad av utnytting er i tråd med kommunedelplan (30 % - BYA). I gjeldende plan fra 1987 er utnyttelsesgraden for eiendommen maks 0,15 netto tomteareal. I planforslaget ønskes det en utnyttelse på % - BRA = 100 %. I gjeldende reguleringsplan er byggehøyden for kontorbygg angitt til inntil 2 etasjer. I det innsendte planforslaget er det vist et kontorbygg på 3 etasjer pluss parkeringskjeller, og at byggehøyden ikke skal overstige k+ 36,0. Byggehøyder for blandet formål bolig/næring er i KDP satt til maks 12 m gesimshøyde. Planforslaget viser et bygg på 14 meter, med en gjennomsnittlig byggehøyde på 11 meter fra eksisterende terreng. Planforslaget legger således opp til ett vesentlig større bygg enn det eksisterende bygget på tomten, og med en avlang form der bygget vil oppleves høyere mot Fritz Riebersvei enn mot vest. Materialvalg og utrykket på bygget vil bli moderne/tidstypisk. Byantikvaren har uttalt at det ikke kan tas stilling til eventuell rivning av eksisterende bygg på tomten før det er utarbeidet en rivningsdokumentasjon. Det er imidlertid ikke avgjørende innvendinger mot rivning av eksisterende bygg. Fagetaten slutter seg i utgangspunktet til det foreslåtte formålet kontor, spesielt ettersom planområdet ligger i rød støy sone. Fagetaten anser at ett nytt bygg på tomten vil kunne tilføre noe positivt i området ettersom det vil kunne fungere som en støyskjerm for boligene vest for planområdet. 3
Fagetaten vil likevel ikke anbefale byggets volum på grunn av at planområdet ligger på en eksponert kolle, noe som vil tilsi at bygget vil bli dominerende i terrenget. Etter fagetatens vurdering er planforslaget preget av at det er for mye som ønskes bygget i forhold til tomtens egenskaper, og det er etter fagetatens syn et betydelig stort fravik mellom den foreslåtte utnyttelsesgraden og angitt utnyttelsesgrad i gjeldende reguleringsplan. Slik fagetaten ser det vil det være riktig å redusere den foreslåtte utnyttelsesgraden. Fagetaten viser og til merknad fra byantikvaren om at ny bebyggelse må være i samsvar med stedskarakteren, spesielt med tanke på volum, høyde og karakter. Etter fagetatens vurdering bryter det foreslåtte bygget med bebyggelsesstrukturen i området, spesielt med tanke på boliger nord og vest på Hopsneset. Sør for planområdet ligger det to store boligbygg, og på østsiden av Hopskrysset ligger det flere større bolig- og kontorbygg eksponert på høydedrag. Etter fagetatens syn bør det vises forsiktighet med å plassere enda flere eksponerte bygg i dette området. Fagetaten vil peke på at det foreslåtte nye bygget blir lengre og høyere enn de to eksisterende boligbyggene like sør for planområdet. Etter fagetatens vurdering er det også riktig å redusere lengden til bygget, slik at det får en mindre skala, mer tilpasset omgivelsene. Fagetaten ønsker et bedre terrengtilpasset bygg, som utføres ved hensyn til arkitektonisk utforming og visuell kvalitet og tilpasning til strøkskarakteren. God terrengtilpasning forutsetter at byggverket utformes og tilpasses etter mindre variasjoner i terrenget i både horisontal- og vertikalplanet. Det er ønskelig at behovet for oppfylling, utgraving og oppbygging av forstøtningsmurer reduseres. Det må legges vekt på bruk av naturmaterialer som vil kunne få bygget til å virke mindre ruvende og mer tilpasset omgivelsene. Fagetaten presiserer kommuneplanens krav angående overnevnte tema om at ny bebyggelse skal tilpasses strøkskarakteren med hensyn til høyde og grad av utnytting, og utformes i samspill med omgivelsene gjennom begrunnet valg av form, volum, skala, fasade og materialbruk. Fagetaten kan ikke se at kommuneplanens krav er oppfylt i dette planforslaget. Parkeringsdekning/bærekraftige transportløsninger Planforslaget legger opptil at parkeringsdekning skal være i henhold til gjeldende parkeringsnorm for Bergen kommune, bil P4 (5-15 p-plasser pr. 1000m 2 BRA). I planforslaget er det angitt at parkeringskjelleren skal inneholde 16 parkeringsplasser samt 4 parkeringsplasser ved byggets hovedinngang. Slik fagetaten ser det bør antall parkeringsplasser reduseres til P3 (6 p-plasser pr. 1000m 2). Denne vurderingen er gjort på grunnlag av at planområdet ligger i gåavstand til kollektivholdeplasser (ca. 400-500 meter fra planområdet) med tilfredsstillende kollektivtilbud med blant annet ekspressbusser, samt nærliggende sykkelrute (gamle vossebanetraseen). Planforslaget angir ikke spesifikt sykkelparkering i bestemmelsene, KPA angir 7 sykkelplasser pr. 1000m 2 kontorareal. For det bygget som skisseres vil det da være et krav om ca. 10-12 sykkelparkeringsplasser. I henhold til KPA skal det dessuten ved etablering av bygg for mer enn 20 ansatte, etableres garderobetilbud i tilknytning til sykkelparkeringen. Byggegrense mot veg Når det gjelder byggegrense har Trafikketaten uttalt at de ikke anbefaler omregulering av deler av gnr.41 bnr. 1170 som inngår i planområdet. Gnr 41, bnr. 1170 eies av Statens Vegvesen. I den gjeldende reguleringsplan er dette arealet angitt som «Annet trafikkareal (offentlig)». I planen er deler av gnr. 41 bnr. 1170 inkludert helt sør i planområdet, og er angitt som adkomstvegen til nybygget. Fagetaten har ingen innvendinger mot å justere areal (del av 41/1170) som er definert som annen veggrunn til tilkomstvei for foreslått nybygg. Statens Vegvesen kan ikke anbefale ny utbygging nærmere rampen i Hopskrysset enn eksisterende bygning på eiendommen. 4
Trafikkforhold/rekkefølgekrav Trafikketaten har uttalt at etablering av nytt kontorbygg vil føre til en økning av trafikk på den kommunale vegen. Fagetaten vurderer det slik at det forslåtte kontorbygget ikke vil kunne generere urimelig mye trafikk og at samlevegen til planområdet er akseptabel som kjøreveg, men den mangler fortau. Det anses som positivt at atkomstvegen som er felles for planområdet, 41/946, 41/916 og 41/917 blir opprustet. Trafikketaten viser til reguleringsendring pl. nr. 7040100 som stadfester at Hopsnesvegen langs den aktuelle eiendommen og videre frem til gangtunnel under motorvegen skal oppgraderes med 2,5 m bredt fortau, og vi lat det stilles minimum rekkefølgekrav om at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen 50-58. Trafikketaten har senere uttalt at det må fremgå i rekkefølgekrav at utbygger påtar seg ansvar for opparbeidelse av fortau på strekning mellom Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen 50-58. Tatt i betraktning rekkefølgekravet finner fagetaten at det er urimelig at eiendommen ikke kan utbygges før fortau er ferdigbygget på den nevnte strekningen. Tiltakshaver har sagt seg villig til å bidra med opparbeiding av fortau på overnevnte strekning. Fagetaten anser at etablering av overnevnte fortauer er viktig med tanke på trafikksikkerhet og å tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter. Fagetaten er også enig i at det er ønskelig å inkludere opparbeiding av fortau fra planområdet til undergangstunellen nordøst i området i planen. På den andre siden, ligger dette fortauet i en tilgrensende plan som er under arbeid. Ved en mindre endring av plan er det imidlertid ikke anledning til å stille rekkefølgekrav. Fagetaten vurderer det derfor som viktig at det inkluderes i 5
bestemmelsene at fortauer må være sikret opparbeidet før det gis igangsettelsestillatelse for nytt kontorbygg. Fagetaten anser det også som svært positivt at tiltakshaver ser at de kan bidra med etablering av dette fortauet. Universell tilgjengelighet Prinsippene om universell utforming og tilgjengelighet skal legges til grunn for både planlegging og gjennomføring, jf. bestemmelsene i TEK 10. Krav til universell tilgjengelighet gjelder både i forhold til uteareal og byggverk. Barn og unges interesser Barn og unges interesser vurderes for så vidt ivaretatt, men etter fagetatens vurdering vil opparbeiding av overnevnte fortauer, i enda større grad ivareta interessene til barn og unge sett i en større sammenheng. Fagetatens konklusjon Fagetaten slutter seg i hovedsak til hovedformålet (kontor) ettersom planområdet ligger i rød støy sone og dermed anses tomten som uegnet for annen utbygging. Fagetaten anser at ett nytt bygg på tomten vil tilføre noe positivt i området ettersom det vil kunne fungere som en støyskjerm for boligene vest for planområdet. Fagetaten mener likevel at planforslaget er preget av at det er for mye som ønskes bygget i forhold til tomtens egenskaper. Planområdet ligger på en eksponert kolle og dermed vil bygget bli dominerende i terrenget. Etter fagetatens vurdering er ikke bygget i stor nok grad terrengtilpasset, samt at det bryter med bebyggelsesstrukturen i området. En helhetlig vurdering tilsier at byggets volum må reduseres for å sikre tilstrekkelig kvalitet både for prosjektet i seg selv og av hensynet til omgivelsene. Fagetaten viser til overnevnte avsnitt angående plantype og planprosess. Etter fagetatens syn ville det vært ønskelig med en grundigere planprosess med tanke på volum og tilpassing til strøkskarakter. For å sikre tilstrekkelig kvalitet for omgivelsene, blant annet opprusting av infrastruktur, ville det vært mer ønskelig med en ordinær reguleringsplan hvor det blant annet knyttes rekkefølgekrav angående etablering av fortau på strekningen mellom privat veg Marmorneset og avkjørsel for Hopsnesvegen 50-58, samt fortau fra planområdet til undergangstunellen nordøst i området. Byrådens anbefaling Byråden er positiv til formålet i reguleringsplanen, men støtter fagetatens vurderinger mht. at det er ønskelig med en bearbeiding av planforslaget for å sikre infrastruktur, riktig bygningsvolum og plassering av bygget. Byråden anbefaler derfor at byrådet ikke vedtar foreliggende plansak som en mindre endring av reguleringsplan. Forslagsstiller oppfordres til å fremme en ordinær reguleringsplan. Dette for å sikre tilstrekkelig kvalitet for omgivelsen, blant annet opparbeide nødvendig infrastruktur, samt å tilpasse volum og lengde av bygget til tomtens rammer. Med hensyn til strøkskarakter ser byråden at området kan tåle en arealutnyttelse utover det som er typisk. Det er allerede en miks av boligmasse med eneboliger og blokkbebyggelse i området. Byråden vil likevel påpeke at ytterligere urbanisering av byen stiller strenge krav til arkitektur av høy kvalitet, og at arkitektoniske kvaliteter skal gis større betydning ved framtidig utbygging. Bl.a. kan det nevnes at byggets høyde må reduseres og at byggegrenser må fastsettes. Til opplysning kan det nevnes at byggegrense etter regelen skal være minst halvparten av fasadens høyde. Kravet til parkeringsdekning bør også nedjusteres iht. P3 i parkeringsnormen, og innarbeides i planbestemmelsene. I nye bygg med over 20 ansatte er det også krav til garderobefasiliteter i henhold til KPA. Byråden ønsker også å sikre gode muligheter for bruk av sykkel og stiller derfor krav om overdekket sykkelparkering i alle nye planer. Videre vil sikring av opparbeiding av fortau være et element som må ivaretas i en reguleringsprosess. 6
Regulert fortau (lys grå)i reguleringsplan nr. 7040100. Aktuelt planområde markert med stjerne. Byråden anser at etablering av sammenhengende fortau er viktig med tanke på trafikksikkerhet og å tilføre nærmiljøet nye/forbedrede kvaliteter. Krav om opparbeiding av fortau 100 meter videre nordover til undergang/tunell under riksvegen inngår i tilgrensende planarbeid. Byråden tiltrer således fagetatens anbefaling i tråd med alternativ 1 i fagnotatet. Vedtakskompetanse: I henhold til b.sak 294/13 18 har byrådet myndigheten til å vedta mindre endring av reguleringsplan etter plan- og bygningslovens 12-14, herunder også å avvise mindre endringer. Byråd for byutvikling innstiller til byrådet å fatte følgende vedtak: 1. I medhold av plan- og bygningslovens 12-12, jamfør 12-14, vedtar byrådet ikke følgende forslag til mindre endring av reguleringsplan (detaljregulering): Fana, Gnr. 41, Bnr. 973, Hopsnesveien, Arealplan-ID 7040015, vist på plankart datert 08.04.15 Med tilhørende reguleringsbestemmelser datert/revidert 19.01.16 2. Planendringen må tas opp som en ordinær reguleringsprosess. 3. Begrunnelse fremgår av saksutredningen. Dato: 13. september 2016 Dette dokumentet er godkjent elektronisk. Anna Elisa Tryti byråd for byutvikling Vedlegg: Fagnotat datert 3.2.16 med tilhørende vedlegg: Plankart datert 8.4.15 Reguleringsbestemmelser, datert 19.1.16 7
Fagetatens forslag til bestemmelser, datert 27.1.16 Forslagsstillers (plan)beskrivelse, datert 5.6.15 Merknadskommentarer - del A datert 5.6.15 - del B datert 14.12.15 Perspektiver, datert 12.9.15 Snitt, datert 14.12.15 Plan oversikt, datert 14.12.15 Støyvurdering, datert 18.3.15 Fullstendig dokumentoversikt og saksgang, se http://www.bergen.kommune.no/innsynpb/snr 201400181 8