Byggesakskontoret Saksframlegg Dato Løpenr Arkivsaksnr Arkiv 07.12.20089 69183/2008 2007/4820 30/150 Saksnummer Utvalg Møtedato 08/70 Delegert kommunaldirektøren Teknisk avdeling 09/13 Planutvalget 27.01.2009 Klage på omgjøring av tillatelse - oppføring av veranda over 2 etasjer i Røsholtveien 12 B, eiendom gnr. 30 bnr. 150, Jon-Are Andreassen og Åshild B. Brekken 1. Klagen Klagen er fremsatt i rett tid. 2. Saksopplysninger Byggeplass: Røsholtveien 12 B 8009 Bodø Eiendom: 42/728 Tiltakshaver: Jon-Are Andreassen Bygningsnr: 187074061 Søker: Jon-Are Andreassen Tiltakstype: Bolig Tiltaksart: Veranda Klager: Jon-Are Andreassen og Åshild B. Brekken Klagen datert: 27.11.2008 Klage på administrativt vedtak av 11.11.2008. I medhold til forvaltningsloven 35 første ledd litra c) ble tillatelsen av 06.07.2007 om oppføring av veranda over 2 etasjer omgjort, da tillatelsen er ugyldig. Vilkårene er ikke tilstede for å innvilge dispensasjon, jf. plan- og bygningsloven (pbl.) 7 for bygging nærmere enn 4 meter fra nabogrensen til eiendom gnr. 30 bnr. 149 i Røsholtveien 12 A. Søknaden om dispensasjon fra pbl. 70 nr. 2 er begrunnet med at altan i 2 etasjer er nødvendig for å lette bruken på godværsdager, da stue og kjøkken er i 2. etasje. Det skal være veldig tungvindt å måtte dra med seg alt som er til bruk for et måltid gjennom halve huset og soverom for å komme til altan. Lignende tiltak er utført i området, og det skal være gitt tillatelser til påbygg på bolig i Theisenveien, slik at det skal være en 14 meters vegg foran altan, slik bygningen skygger for sol vår og høst. I tillegg skal det være et grantre på naboeiendommen, Pettersen, som skygger for deler av ettermiddagsolen. Odd Pettersen, eier av naboeiendom, skal at gitt muntlig godkjennelse til å utvide og bygge på altan i 2 etasjer. Derimot vil han ikke underskrive et nabosamtykke om å bygge nærmere nabogrensen enn 4 meter. I følge tiltakshaver er det ikke ført fornuftige argumenter for å ikke underskrive samtykket. Derimot mener han at tiltakshaver kan bygge altan i 2 etasjer dersom han gis tillatelse uten hans underskrift. Heller skal han ikke ha protestert mot tiltaket. Tiltaket søkes ikke plassert
inntil nabogrensen, men plasseres 0,25 meter fra eiendomsgrensen. Alternativt er å kun bygge altan til 2. etasje og rive altan til 1. etasje. Tiltaket skal bety at forbedringer på boligen. Fylkesmannen i Nordland legger til grunn at tiltaket vil ha negativ innvirkning på naboeiendommen. Av kart fremgår det at lignende balkonger er smalere og ikke plassert så nært tomtegrensen som i denne sak. I noen tilfeller ved vertikaldelte boliger er det bygd felles balkong med skillevegg, men dette forutsetter at naboene er enige. De hensyn som ligger bak pbl. 70 nr. 2 er blant annet brannvernhensyn og behovet for å sikre lys og luft mellom bygg og en viss avstand mellom nabobebyggelsen. Videre er hensynene til terreng- og omgivelsestilpasning av bygningskroppen gjeldende. Enklere tilgang til godvær fra stue og kjøkken, samt ønske om å få igjen tapt sollys høst og vår kan ikke ansees for å være særlig grunn til å dispensere fra lovens krav til minsteavstand. Å miste noe sollys på grunn av ny bebyggelse må ansees for påregnelig når en bor i et tettbebygd boligstrøk. For øvrig uttaler fylkesmannen i premissene at en tre meter bred balkong er uheldig vurdert i forhold til pbl. 74 nr. 2. Nabosamtykke. Karen Pettersen har samtykket til plassering av veranda i 1. etasje 0,25 meter fra eiendomsgrensen. Odd Pettersen har gitt fullmakt til Karen Pettersen til å underskrive papirene på hans vegne. 3. Saksgangen Den 18.08.2005 søkte Jon-Are Andreassen om oppføring av altan i 2 etasjer, 0,25 meter fra nabogrensen til eiendom gnr. 30 bnr. 149 i Røsholtveien 12 A. Søknaden ble avslått den 13.12.2005, som ble påklaget av tiltakshaver den 05.01.2006. Planutvalget vedtok under sak PS 06/23 den 14.02.2006: Planutvalget kan ikke se at klagen inneholder momenter som skulle tilsi et annet utfall av saken. Planutvalget opprettholder avslag av 13.12.05 med følgende tilføyelse: Planutvalget kan ikke se at det foreligger særlige grunner som skulle tilsi dispensasjon med hjemmel i pbl. 7 fra plan- og bygningslovens 70 nr. 2 vedrørende plassering nærmere tomtegrense enn 4 meter. Fylkesmannen i Nordland stadfestet den 10.08.2006 kommunens vedtak. Disse fant at vilkåret ikke er oppfylt for om det i dette tilfellet foreligger særlige grunner, jf. plan- og bygningsloven 7. Den 06.07.2007 fremmet Jon-Are Andreassen en likelydende søknad, samt søknad om dispensasjon fra plan- og bygningsloven 70 nr. 2 for plassering av tiltaket 0,25 meter fra nabogrensen. Søknaden ble tillatt den 06.07.2007 av Byggesakskontoret. Den 27.02.2008 er varsel om pålegg for riving av veranda sendt. Den 09.10.2008 besiktiget bygningssjef Tor Åseng og juridisk rådgiver Kjell-Arne Mathisen eiendommen med etter henvendelse fra nabo. Den 10.10.2008 ble stoppordre for videre bygging vedtatt. I brevet ble det varsel om at vedtaket vurderes omgjort og søknaden vurderes også avvist, da forholdet er tidligere avgjort. Den 11.10.2008 mottok byggesakskontoret en redegjørelse Jon-Are Andreassen og Åshild B. Brekken. Den 22.10.2008 avholdt Byggesakskontoret møte med Jon-Are Andreassen og Åshild B. Brekken. Den 23.10.2008 avholdt Byggesakskontoret møte med Karen Pettersen. Den 30.10.2008 og den 05.11.2008 forela vi for Odd Harald og Karen Pettersen forespørsel om hvorvidt disse samtykket til at verandaen i 1. etasje ble plassert 0,25 meter fra eiendomsgrensen. Odd Harald Pettersen vil ikke gi slikt samtykke. Den 11.11.2008 ble vedtaket om å omgjøre tillatelsen av 06.07.2007 sendt Jon-Are Andreassen.
4. Forholdet til plan/lover 4.1 Plangrunnlag Eiendommen omfattes reguleringsplan for Kleivaveien og omliggende områder, plannr. 1.103, vedtatt 09.04.1968. 4.2 Omgjøring av vedtak uten klage Et forvaltningsorgan kan omgjøre sitt eget vedtak uten at det er påklaget dersom a) endringen ikke er til skade for noen som vedtaket retter seg mot eller direkte tilgodeser eller b) underretning om vedtaket ikke er kommet fram til vedkommende og vedtaket heller ikke er offentlig kunngjort, ellerc) vedtaket må anses ugyldig., jf. forvaltningsloven 35 første ledd. 5. Redegjørelse fra partene I brev av 11.10.2008 uttrykker Jon-Are Andreassen og Åshild Birgitte Brekken sjokk og vantro til saken, og stiller seg uforståelig til at disse skal bli skadelidende på grunn av mulig feil ved saksbehandlingen. Særlig da disse skal ha fulgt de prosedyrer som skal følges i forbindelse med søknad om tiltak og fått en godkjennelse til oppføring. Angående veranda i 1. etasje skal disse ikke ha hatt kunnskap om at denne var ulovlig oppført av tidligere eiere. Andreassen og Brekken skal ha blitt kjent med forholdet ved avslaget 13.12.2005. Verandaen i 2. etasje ble oppført etter at disse fikk tillatelsen den 06.07.2007. Pr. 09.10.2008 er det opplyst at verandaen er ferdigstilt med unntak av påføring av maling. Verandadør fra stue er satt inn. Disse stiller spørsmål om hvem som skal bære kostnadene ved nedriving, fjerning av dør og gjentetting etter denne, samt oppussing av stue/ytre reparasjoner osv. Disse ber om et møte med Byggesakskontoret. I møte den 22.10.2008 med tiltakshaverer er det redegjort for at disse er kjent med avgjørelsen fra Fylkesmannen i Nordland og at disse stadfestet avslaget. Men disse anså avgjørelsen for å være feil og søkte på nytt, og fikk søknaden innvilget. En etterfølgende tillatelse måtte derfor være gyldig. For øvrig anførte disse at verandaene er oppført, samt at verandadør er satt inn i 2. etasje fra stue. På den bakgrunn måtte det ta hensyn til at verandaene er oppført, og at de har henvendt seg to ganger til naboene for å meddele nabovarsling, samt at disse har innhentet samtykke til tiltaket fra disse, unntatt nabo i 12 A. Karen Pettersen redegjør i møte den 23.10.2008 for at ulempene med tiltaket er innsyn til stue, manglende kvalitet i forhold til estetiske hensyn, skygge for lys. Hun bekreftet at disse har mottatt melding om rekommandert sending fra posten, men mannen hadde ikke legitimasjon da han skulle hente forsendelsen, og på den bakgrunn ble nabovarslet i forbindelse med søknad av 06.07.2007 aldri hentet. Disse protesterte ikke mot tiltaket og fikk følgelig ikke kopi av tillatelsen. Pettersen henviser til avgjørelsen fra Fylkesmannen i Nordland om at disse stadfestet avslaget. Nabo Andreassen og Brekken har over lengre tid hatt dialog om å bygge veranda i 2 etasjer, men Pettersen har ikke kommet til å avgi samtykke til tiltaket. 6. Klagen Klager anfører at disse har forholdt seg til tillatelsen som ble gitt av bygningsmyndigheten, og har ferdigstilt arbeidet i begynnelsen av oktober måned 2008. Disse finner det urimelig at eierne skal være nødt til å rive verandaen, med de kostnader dette medfører. For øvrig er det innsatt altandør. Klagerne mener disse har handlet i god tro og forholdt seg til saksbehandler ved byggesakskontoret.
Når det gjelder veranda i første etasje, skal klagerne kunne dokumentere at denne var bygd av tidligere eier, da Andreassen og Brekken kjøpte huset i 1989. Til slutt anfører klagerne at disse finner det merkelig at en protest fra naboen blir tatt til følge 1 år og 4 måneder etter at tillatelsen er gitt, da naboene skal fremme protest innen fastsatt frist. Det viser for øvrig til klagen. 7. Bygningssjefens vurderinger Jon-Are Andreassen har redegjort overfor oss at avslaget om oppføring av veranda ikke kunne være riktig, og i alle fall at det måtte kunne være anledning til å fremme ny søknad, at disse skal ha handlet i god tro og forholdt seg til saksbehandler ved byggesakskontoret. Når søknad er avslått, må de faktiske forhold eller det rettslige grunnlag være endret siden saken sist ble behandlet, og for det tilfelle vil forutsetning for å ta søknaden til ny realitetsbehandling foreligge. Det legges vekt på merknader fra nabo i Røsholtveien 12 A, eier Karen og Odd Harald Pettersen, om at disse skal kunne forholde seg til avslaget og fylkesmannens endelige avgjørelse i klagebehandlingen. Tillatelsen gitt 06.07.2007 er avgjort ut fra de samme faktiske forhold og samme rettslige grunnlag. Fylkesmannen i Nordland har stadfestet kommunens avslag om at vilkårene i pbl. 7 ikke er tilstede for å dispensere fra 70 nr. 2 om å plassere verandaene 0,25 meter fra nabogrensen. Bygningssjefen vil bemerke at søknaden av 06.07.2007 skulle ha blitt avvist. Under behandlingen av søknaden i 2007 skal kommunen ha vurdert om det forelå nye opplysninger eller endrede forhold som tilsa å realitetsbehandle denne. Bygningssjefen vil bemerke at det er over ca. 1 år og 3 måneder fra tillatelsen ble gitt til varsel om omgjøring ble sendt tiltakshaver. At verandaen er oppført tilsier at tiltakshaver har innrettet seg etter tillatelsen. Kommunen er kjent med at omgjørelsen kan medføre et erstatningsansvar for denne. På den annen side har ikke tiltakshaver respektert avgjørelsen fra Fylkesmannen i Nordland som stadfestet kommunens avslag i 2006, men valgte å sende ny likelydende søknad i 2007, ca. 1 år etter fylkesmannens avgjørelse forelå. Uansett om det er tiltakshaver eller kommunen er å bebreide i denne sak, kan et ugyldig vedtak alltid omgjøres. Hensynet til nabo i Røsholtveien 12 A veier tyngst i denne sak, da disse skal kunne forholde seg til at kommunen gir tillatelse i de tilfeller tillatelsen er i tråd med bestemmelsene gitt i eller i medhold av plan- og bygningsloven. Naboene har ikke funnet å samtykke til tiltaket, heller ikke valgt å protestere mot tiltaket, av den grunn at disse skal ha uttalt at dersom tiltakshaver får byggetillatelse uten samtykke, må verandaen kunne oppføres. Anførselen om at tiltakshaver har innrettet seg etter tillatelsen tillegges ikke vekt i denne sak, da denne saksbehandlingsfeilen tilsier at tiltakshaver holdes skadeløst ved krav om tilbakeføring/riving av veranda i 2. etasje. Veranda i 1. etasje er bygd ulovlig og var oppført da tillatelsen ble gitt. Det viser for øvrig til vedtaket. Etter at vedtaket ble fattet har vi mottatt fullmakt fra Karen Pettersen om at hennes mann, Odd Pettersen har gitt fullmakt til Karen Pettersen om at hun kan disponere på hans vegne.
Følgelig foreligger det nye opplysninger i saken som tilsier at bygningsmyndigheten kan godkjenne den oppførte verandaen i 1. etasje. Forslag til vedtak: Planutvalget tar klagen delvis til følge. Veranda i 1. etasje godkjennes som oppført, plassert 0,25 meter fra eiendomsgrensen. Planutvalget opprettholder vedtaket av 11.11.2008. Henrik K. Brækkan kommunaldirektør Tor Åseng bygningssjef Saksbehandler: Kjell-Arne Mathisen Trykte vedlegg: 1. Klage av 27.11.2008 2. Redegjørelse fra Andreassen og Brekken av 11.10.2008 3. Vedtak om omgjøring av 11.11.2008 4. Dispensasjonssøknadene 5. Tillatelse av 06.07.2007 6. Samtykke av 03.11.2008 og fullmakt av 05.11.2008 7. Fylkesmannen i Nordland avgjørelse av 10.08.2006 8. Situasjonskart 9. Bilde