3 Vestby kommune Bygg Adresseinformasjon fylles inn ved ekspedering. Se mottakerliste nedenfor. Deres ref. Vår ref. Saksbehandler Dato 18/01392-5 Inger Marie Eldøy 11.07.2018 Avslag på søknad om dispensasjon utenfor byggesak - Gnr 131 Bnr 22 - Smørbekksvingen 12 Riving og oppføring av ny fritidsbolig Dispensasjon fra bestemmelser i kommuneplanens arealdel for Vestby 2014-2026 1, jf. 3 Det vises til søknad mottatt 27.04.2018. Tiltakets adresse: Smørbekksvingen 12 Gnr./bnr./fnr./snr.: 131/22/0/0 Ansvarlig søker: Norsk Bygningsrådgivning AS, Tonia Westby Hansen, Teiefjellet 10, 2022 GJERDRUM Tiltakshaver: Aloisio S. D. Nascimento, Sagastubben 10, 1545 HVITSTEN Vedtak: Søknaden avslås i medhold av bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026 1, jf. plan- og bygningsloven 19-2. Søknaden Søknad om dispensasjon utenfor byggesak ble mottatt 27.04.2018. Det søkes i medhold av plan- og bygningslovens 19-1 fra kommuneplanens 1, vedrørende krav om at eiendom skal inngå i reguleringsplan før bygging tillates. Formålet med dispensasjon er å rive eksisterende fritidsbolig og å oppføre ny fritidsbolig. Plangrunnlag Eiendommen er uregulert, og omfattes av kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026. Området er avsatt til «nåværende fritidsbebyggelse». Områdenavn er Rød. Postadresse Besøksadresse Telefon 64 98 01 00 Org.nr. 943 485 437 Postboks 144 Rådhusgata 1 Telefax +47 64980101 Bankgiro 1613.07.00342 1541 Vestby 1540 VESTBY post@vestby.kommune.no www.vestby.kommune.no Side 1 av 8
Utgangspunktet er at tiltak etter plan- og bygningsloven (pbl.) 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m ikke kan finne sted før området inngår i reguleringsplan, jf. kommuneplanbestemmelsene 1, heretter omtalt som «plankravet». I eksisterende områder for fritidsbebyggelse kreves ikke reguleringsplan for en ikke vesentlig utvidelse av eksisterende fritidsbebyggelse maksimum 20 m² og kun én gang, jf. kommuneplanbestemmelsene 3 første ledd. Det fremgår videre av bestemmelsen at tiltaket skal «innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kun benytte eksisterende teknisk infrastruktur». Maksimal gesimshøyde er 4,5 meter og maksimal mønehøyde er 6,5 meter, jf. kommuneplanbestemmelsene 3 annet ledd. Byggetomta Eiendommen er på 1086 m² og har adkomst fra privat vei. Nabomerknader Det har ikke kommet inn noen nabomerknader. Dispensasjoner Tiltaket er i strid med plankravet i bestemmelsene til kommuneplanens arealdel Vestby 2014 2026, som fremgår av 1 og kan ikke godkjennes med mindre det gis dispensasjon fra plankravet. Søknad om dispensasjon skal grunngis, jf. pbl. 19-1. Det er søkt om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelsen 1, jf. pbl. 19-1. Søknaden begrunnes av ansvarlig søker med at: «Eksisterende fritidsbolig er gammel og har behov for omfattende oppgradering før den kan bli i en akseptabel stand. Den har en grunnkonstruksjon med relativt spinkle materialer der det er gjort diverse endringer over tid, slik at ombygging og utvidelse er et dårlig alternativ. Planlagt ny fritidsbolig vil ha en relativt beskjeden bruksareal med 69,8 m 2 i 1. etg. Og 11,3m 2 på hems, et totalt bruksareal på 81m2. Bebygd areal vil være på 78,9 m 2. Ny fritidsbolig vil søkes oppført tilnærmet samme sted som der eksisterende fritidsbolig står, slik at resten av eiendommen forblir uberørt. Eiendommen omfattes av formålet nåværende fritidsbebyggelse og en oppføring som planlagt strider ikke mot intensjonen bak dette formålet i kommuneplanens arealdel. Antall boenheter eller bruk vil ikke endres som følge av planlagt tiltak og oppføringen medfører således ikke fortetting av verken eiendommen eller område, og tilsidesetter derfor ikke dette hensynet bak bestemmelsen. Fordelen ved å tillate en dispensasjon for planlagte oppføring er at tiltakshaver kan rive den forfalne eksisterende fritidsboligen for å oppføre en ny fritidsbolig med tilnærmet samme plassering som eksisterende. Slik fritidsboligen fremstår i dag har eiendommen lite bruksverdi for tiltakshaver da eksiterende fritidsbolig som tidligere beskrevet er i en svært dårlig tilstand. Ulempene ved å gi dispensasjon er at kommuneplanens bestemmelse om plankrav etter hvert vil miste sin kraft. I dette tilfelle dreier det seg om en allerede bebygd eiendom i et etablert område for fritidsbebyggelse. Planlagte tiltak vil ikke tilsidesette noen av hensynene plankravet er ment å ivareta, da det verken er snakk om å øke antall boenheter, endre formål eller fortette eiendommen eller Vår ref.: 18/01392-5 Side 2 av 8
området. Planlagt fritidsbolig vil holde seg innenfor kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse og en ny fritidsbolig i tråd med kommuneplanens retningslinjer og områdets øvrige bebyggelsesstruktur kan vanskelig anses som en ulempe for verken eiendommen eller område for øvrig. Da omkringliggende eiendommer i stor grad er bebygd vil en regulering av bare en tomt være uforholdsmessig ressurskrevende både for tiltakshaver og kommunen. En dispensasjon fra plankravet vil ikke kunne skape en uheldig presedens for større utviklingsprosjekter. Planlagte tiltak forholder seg som nevnt til kommuneplanens bestemmelser og utgjør en beskjeden utnyttelse av tomten. Planlagte tiltak vil ikke vanskeliggjøre en evt. Fremtidig regulering av området, og vi anser at en dispensasjon ikke vil tilsidesette hensynet bak bestemmelsen i vesentlig grad.» Bygningssjefens vurdering Dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 forutsetter at to kumulative vilkår er oppfylt. For det første kan ikke hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, bli vesentlig tilsidesatt. For det andre må fordelene ved å gi dispensasjon være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Det andre vilkåret innebærer at det må foreligge en klar overvekt av hensyn som taler for dispensasjon. Det må foreligge relevante fordeler. En slik fordel må etter sikker rett være tilstrekkelig spesifisert og klart angitt, og den må ligge innenfor de rammene plan- og bygningsloven setter. Vilkårene for dispensasjon er strenge. Å innvilge en dispensasjon i denne saken innebærer å sette til side hovedregelen i kommuneplanen om at området skal reguleres før omsøkt tiltak kan iverksettes. Det skal ikke være kurant å få en dispensasjon fra plankravet etter kommuneplanbestemmelsene 1. I henhold til kommuneplanbestemmelsene 1, skal et område være regulert før det tillates gjennomført tiltak etter pbl 20-1 pkt. a, d, g, k, l og m. Bestemmelsen bygger på 12-1 i plan- og bygningsloven, som fastsetter krav til regulering for alle større bygge- og anleggstiltak og tiltak med vesentlig miljø- og samfunnsvirkning, unntatt for konsesjonspliktige energianlegg. Hensynet bak bestemmelsen i 12-1 i plan- og bygningsloven og 1 i kommuneplanbestemmelsene er å sikre at alle hensyn, forhold og interesser som inngår i arealplanlegging blir ivaretatt. Kommuneplanens arealdel er en vesentlig del av kommunens langsiktige plangrunnlag og skal vise sammenhengen mellom samfunnsutvikling, behov for vern og utbygging, samt framtidig arealbruk. Reguleringsplanen er det formelle grunnlaget for å få tillatelse til å bygge, og er også kommunens redskap for å avklare arealbruken i større detalj enn det som foreligger i kommuneplanen. Reguleringsplan har etter loven følgende hovedformål: Detaljering av overordnete planer først og fremst kommuneplan/kommunedelplan for å avklare hvilke bygge- og anleggstiltak som kan gjennomføres i planområdet, samt gi juridisk bindende hjemmel i den forutsatte arealbruk. Det anføres at planlagte tiltak ikke vil tilsidesette noen av hensynene plankravet er ment å ivareta, da det verken er snakk om å øke antall boenheter, endre formål eller fortette eiendommen eller området. Det anføres også at planlagt fritidsbolig vil holde Vår ref.: 18/01392-5 Side 3 av 8
seg innenfor kommuneplanens bestemmelser for fritidsbebyggelse og en ny fritidsbolig i tråd med kommuneplanens retningslinjer og områdets øvrige bebyggelsesstruktur kan vanskelig anses som en ulempe for verken eiendommen eller område for øvrig. Det første som må vurderes er om hensynene bak bestemmelsen(e) det dispenseres fra, eller hensynene i lovens formålsbestemmelse, blir vesentlig tilsidesatt. Hensynene bak forbudet om større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse, med mindre området inngår i reguleringsplan, er å sikre en forsvarlig utbygging, herunder at nødvendig infrastruktur er etablert før nybygg og større utbyggingstiltak tillates. Videre er bestemmelsen knyttet opp mot at større utbyggingstiltak kan gi økt bruk utover det formålet eiendommen/området er avsatt til, med andre ord en bruk som ikke er i tråd med planen. Det tillates av den grunn at fritidsboliger utvides med maksimalt 20 m² i uregulert område. Omsøkte tiltak innebærer at bruksarealet (BRA) vil nesten doble seg. Eksisterende fritidsbolig er på 42 m² og den nye fritidsboligen vil få BRA på 81 m². Den omsøkte utvidelsen vil være dobbelt så stor som tillatt utvidelse på 20 m² etter kommuneplanbestemmelsen 3, som angir unntaksbestemmelsen fra hovedregelen om krav til regulering etter 1. Mye av begrunnelsen for at det ønskes riving av eksisterende og oppføre ny fritidsbolig er at eksisterende fritidsbolig har behov for oppgradering. Det er sendt med ett bilde som viser at utvendig panelbord er fjernet fra den ene delen av fritidsboligen. Det har tidligere i 2013/2014 vært omsøkt til- og påbygg på fritidsboligen. I søknaden den gangen var det vedlagt bilder av fritidsboligen. På bildene fremstår den som normalt vedlikeholdt fritidsbolig. Bildene vedlegges. Søknaden ble returnert, da den ikke ble komplettert med manglende dokumentasjon. Det er ikke lagt frem ytterligere dokumentasjon utover bildet på hvordan den teknisk tilstand til den eksisterende fritidsboligen er i dag som gjør det påkrevet at hele fritidsboligen må rives. Bygningssjefen kan på denne bakgrunn vanskelig se det påkrevd at hele fritidsboligen må rives i strid med kommuneplanens 1. I henhold til 1 åpnes det nettopp for vesentlige reparasjoner av fritidsboligen. Dette for at bestående bebyggelse skal ivaretas. På denne bakgrunn mener bygningssjefen at hensynet bak kommuneplanbestemmelsen 1 om krav til regulering blir vesentlig tilsidesatt dersom dispensasjon gis. Ettersom vilkåret om at hensynene bak bestemmelsen det dispenseres fra, og hensynene i lovens formålsbestemmelse ikke må bli vesentlig tilsidesatt ikke er oppfylt, er det ikke nødvendig å vurdere om fordelene ved å gi dispensasjon vil være klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Bygningssjefen vil uansett bemerke at vilkåret «klart større fordeler» må ses i forhold til de offentlige hensyn planlovgivningen skal ivareta. De fordeler som kan begrunne en dispensasjon er i første rekke knyttet til areal- og ressursdisponeringshensyn Vår ref.: 18/01392-5 Side 4 av 8
(samfunnshensyn), ikke den enkeltes behov. Individuelle forhold som grunnlag for å gi dispensasjon er av begrenset betydning, da eierforholdene med tiden vil være skiftende og arealbruk for en bygning fastlegges i et livslangt perspektiv gjennom et byggesaksvedtak. Det fremgår av dispensasjonsveilederen, utarbeidet av Fylkesmannen i Oslo og Akershus og Akershus fylkeskommune, s. 11, at et dispensasjonsvedtak normalt ikke kan begrunnes med helsemessige eller andre privatrettslige og personlige grunner. Kommuneplanen ble vedtatt med innsigelser i april 2015, og endelig vedtatt i mai 2016 etter gjennomført mekling. Kommuneplanen er følgelig en relativt ny plan. Planen er kommet til gjennom en omfattende og demokratisk prosess, og det å gi dispensasjon fra så sentrale bestemmelser som plankravet og forbudet mot større utbyggingstiltak i eksisterende områder for fritidsbebyggelse, vil bidra til å undergrave planen som styrings- og beslutningsverktøy. Det er påpekt fra ansvarlig søker at eksisterende fritidsbolig er gammel og har behov for omfattende oppgradering før den kan bli i en akseptabel stand. Den har en grunnkonstruksjon med relativt spinkle materialer der det er gjort diverse endringer over tid, slik at ombygging og utvidelse er et dårlig alternativ. Dette argumentet vil i stor grad gjelde de øvrige eksisterende fritidsboligene i området, da de fleste av dem er av eldre dato. Dispensasjon fra plankravet etter 1 gir derfor grunnlag for en særlig stor, konkret presedensdannelse i området. Dette vil kunne føre til en tilfeldig og uforutsigbar utvikling av området, og utvidet byggepress i området. Dette er forhold bestemmelsen om krav til regulering søker å unngå. Kommuneplanen fastsetter kun grenser for maksimalt bruksareal, gesims- og mønehøyde for eiendommer i området. Det anføres som et punkt i klagen at det er et selvstendig moment at den nye fritidsboligen vil ligge innenfor begrensningene for bruksareal, gesims- og mønehøyde i kommuneplanbestemmelse 3, som utgjør et unntak fra kravet til regulering. Bygningssjefen er ikke av den oppfatning at dette er et selvstendig argument for at dispensasjon fra 1 i kommuneplanbestemmelsene skal gis. Det er avgjørende at unntaksbestemmelsen kun gjelder eksisterende fritidsbebyggelse og ikke nyoppføring. For de tilfeller at unntaksbestemmelsen i 3 gjelder, er det lagt føringer ved at tiltaket skal innpasses i bestående struktur, underordne seg bestående bygninger og skal kunne benytte eksisterende teknisk infrastruktur. Dette er forhold som legger begrensninger på utformingen ved utvidelser av eksisterende fritidsbebyggelse i området. Det er vesentlig ved spørsmål om dispensasjon fra 1 at unntaket i 3 ikke gjør seg gjeldende, ettersom det ved dispensasjon fra 1 ikke settes begrensninger for struktur, utforming og materialvalg, noe som i særlig grad påvirker det helhetlige inntrykket av et område og den estetiske utformingen. En reguleringsprosess for hele området ville nettopp avdekke og ta hensyn til disse momentene. Bygningssjefen kan derfor ikke se at argumentet om at de øvrige vilkårene i 3 er oppfylt, trekker i retning av at hensynet bak plankravet ikke gjør seg gjeldende. Det er et klart behov for planfaglige vurderinger utover det som er gjort i kommuneplanen. På bakgrunn av dette mener bygningssjefen at fordelene med å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Vår ref.: 18/01392-5 Side 5 av 8
Så vidt bygningssjefen er kjent med er det kun gitt 1 dispensasjon fra forbudet om vesentlig utvidelse for sammenlignbare tiltak den senere tid. Den saken gjaldt spørsmål om dispensasjon fra kommuneplanbestemmelse 1 for å rive og bygge ny fritidsbolig, der den eksisterende bebyggelsen hadde omfattende råteskader. Det særlige forholdet at fritidsboligen var utsatt for skade gjør seg ikke gjeldende for bebyggelsen på denne eiendommen. Å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil derfor kunne medføre uheldige presedensvirkninger. Det er i klagen også anført at fordelene ved å gi dispensasjon klart oppveier ulempene i dette tilfellet. Ved å bygge nytt vil bruksverdien for tiltakshaver øke da eksisterende fritidsbebyggelse trenger oppgradering for å få fritidsboligen i akseptabel stand. Bygningssjefen mener at det å gi en dispensasjon for det omsøkte tiltak vil innebære en vesentlig tilsidesettelse av hensynene bak bestemmelsen. Bygningssjefen konkluderer derfor med at søknaden avslås da vilkårene i plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt. På bakgrunn av dette mener bygningssjefen at fordelene med å gi dispensasjon ikke er klart større enn ulempene etter en samlet vurdering. Konklusjon: Det er ikke grunnlag for å innvilge dispensasjon. I et uregulert område, der kun bruk av areal er angitt, er det ikke tilstrekkelig grunnlag for å utvikle området på en forsvarlig måte i tråd med plan- og bygningslovens formålsbestemmelse. Hensynet bak 1 i kommuneplanbestemmelsene blir vesentlig tilsidesatt dersom det gis dispensasjonen fra bestemmelsen. Fordelene ved å gi dispensasjon er heller ikke klart større enn ulempene, etter en samlet vurdering. Bygningssjefens konklusjon er at vilkårene for å gi dispensasjon etter plan- og bygningsloven 19-2 ikke er oppfylt og søknaden avslås. Eventuelt ny søknad En ny søknad hvor det søkes om utvidelse av BRA inntil 20 m² vil godkjennes, så lenge tiltaket er i tråd med kommuneplanbestemmelsen 3 og øvrige bestemmelser. Gebyr Giroblankett for behandlingsgebyr kr 10 000, sendes tiltakshaver. Betalingsfristen fremgår av blanketten. Gebyret er fastsatt etter gjeldende gebyrregulativ for Vestby kommune: - Kap. 3-8 Dispensasjon kr. 10 000,- Klagerett Partene har rett til å påklage avgjørelsen, jf. vedlagte "Orientering om klagerett". Om klage på vedtaket innkommer og blir tatt til følge, kan dette føre til omgjøring av vedtaket. Eventuelle tiltak utført i mellomtiden må rettes tilsvarende. Ulemper og tap i den forbindelse er Vestby kommune uvedkommende. Vår ref.: 18/01392-5 Side 6 av 8
Med hilsen Jack Hatlen RO-leder PBG Inger Marie Eldøy byggesaksbehandler Dokumentet er elektronisk godkjent. Kopi: Aloisio S. D. Nascimento, Sagastubben 10, 1545 HVITSTEN Mottakere: Norsk Bygningsrådgivning AS, Tonia Westby Hansen, Teiefjellet 10, 2022 GJERDRUM Vår ref.: 18/01392-5 Side 7 av 8
ORIENTERING OM KLAGEADGANG KLAGEORGAN Fylkesmannen i Oslo og Akershus er, etter delegert myndighet fra Kommunal- og regionaldepartementet, klageorgan for vedtak fattet av administrasjonssjefen. En klage skal sendes til kommunen, og dersom kommunen selv ikke endrer vedtaket som følge av klagen, vil den bli sendt videre til Fylkesmannen i Oslo- og Akershus for avgjørelse. KLAGEADRESSAT Klagen skal sendes til: Vestby kommune, Postboks 144, 1541 VESTBY. KLAGEFRIST Klagefristen er 3 uker fra den dag dette brev kom frem. Det er tilstrekkelig at klagen er postlagt innen fristens utløp. Dersom De klager for sent, kan vi se bort fra klagen. De kan søke om å få forlenget fristen, men da må De begrunne hvorfor De ønsker det. INNHOLDET I KLAGEN De må presisere: Hvilket vedtak De klager over, oppgi saksnummer Årsaken til at De klager Den eller de endringer som De ønsker Eventuelle andre opplysninger som kan ha betydning for vurderingen av klagen Klagers navn og adresse må oppgis. Klagen må undertegnes. UTSETTING AV GJENNOMFØRINGEN AV VEDTAKET Selv om De har klagerett, kan vedtaket vanligvis gjennomføres straks. De kan imidlertid søke om å få utsatt gjennomføringen av vedtaket til klagefristen er ute eller til klagen er avgjort (anmode om utsatt iverksetting av vedtaket). Slik søknad sendes Plan, bygg og geodata, og begrunnes. Avgjørelse om oppsettende virkning kan ikke påklages, men De kan selv bringe spørsmålet om oppsettende virkning direkte inn for fylkesmannen til ny vurdering. RETT TIL Å SE GJENNOM SAKSDOKUMENTENE OG TIL Å KREVE VEILEDNING Med visse begrensninger har De rett til å se gjennom dokumentene i saken. Reglene om dette finnes i forvaltningslovens 18 og 19. De må i tilfelle ta kontakt med vårt Servicekontor. KOSTNADER VED OMGJØRING AV VEDTAK Når et vedtak som følge av klage blir endret til gunst for en part, kan parten kreve dekning for vesentlige kostnader som har vært nødvendige for å få vedtaket endret. Forutsetningen er da vanligvis at det organet som traff det opprinnelige vedtaket har gjort en feil slik at vedtaket blir endret. Kravet må settes frem senest 3 uker etter at De har mottatt det nye vedtaket. Vår ref.: 18/01392-5 Side 8 av 8